房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考考试模拟考试练习.doc

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考考试模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分
遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 房地产价格是由房地产的（ ）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。

A.供求 B.价格 C.供给 D.市场 本题答案： 2、单项选择题 某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。

该宗房地产的收益价格为( )万元。

A.222.76 B.224.67 C.268.67 D.298.33 本题答案： 3、单项选择题 足月产是指怀孕（ ）之间分娩。

A.37-42周 B.36-40周 C.37-41周
姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
D.36-42周
本题答案：
4、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

因特网询问的主要优点是( )。

A.高效率
B.低成本
C.能得知被访者的动机
D.反映部分上网者的需求
本题答案：
5、单项选择题
如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。

需求和供给的同时变化，有（）等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。

A.同方向变化和反方向变化
B.同方向变化和变化幅度不同
C.变化幅度不同和反方向变化
D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同
本题答案：
6、判断题
划拨土地使用权的期限由国家规定。

（）
本题答案：
7、判断题
房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。

( )
本题答案：
8、单项选择题
某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
本题答案：
9、单项选择题
在市场调研的问卷设计中，‘运用多项选择题设计问卷时，可能遇到的主要问题是( )。

A.设计时间过长
B.设计成本较高
C.回答时间不容易控制
D.选项没有涵盖所有可能的内容
本题答案：
10、多项选择题
房屋的完损等级是根据房屋的（）来划分的。

A.结构的完好、损坏程度
B.装修的完好、损坏程度
C.设备的完好、损坏程度
D.使用年限的长短
E.墙体裂缝大小
本题答案：
11、单项选择题
豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为( )年A、40
B、50
C、66
D、70
本题答案：
12、单项选择题
在了解某区域居民的购房意向时，为确定潜在市场的规模大小，最合适采用的调研方法是( )。

A.经理询问法
B.路上拦截法
C.邮寄询问法
D.入户询问法
本题答案：
13、单项选择题
在数据分析方法中我们将其中的一个变量视为自变量，另一个变量视为应变量，确定了两个变量的关系后，研究人员能够通过改变自变量来预测应变量的变化，这种分析方法是( )。

A.交叉分组频数分布
B.单项频数分布
C.回归分析
D.区域分析
本题答案：
14、单项选择题
在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用( )的行为。

A.宅基地所有权
B.空间利用权
C.地役权
D.建筑物相邻关系
本题答案：
15、单项选择题
从市场规模来看，( )在增量房地产市场上占据了主导地位，也是房地产开发企业投入注意力最多的细分市场。

A.住宅市场
B.商业用房市场
C.办公楼市场
D.特殊用房市场
本题答案：
16、单项选择题
市场调研是为相关企业投资决策和管理决策提供( )的。

A.资源
B.服务
C.信息
D.资金
本题答案：
17、多项选择题
一般来讲，在一次中等规模的房地产需求调研结束后，通常运用( )等一些基本的统计方法。

A.统计分频
B.分布性统计
C.描述性统计
D.记录性统计
E.统计推断
本题答案：
18、单项选择题
现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府规定土地用途、容积率属于( )方面的制约。

A、建筑技术
B、土地权利设置和行使
C、相邻关系
D、土地使用管制
本题答案：
19、单项选择题
现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约其中政府的城市规划属于( )方面的制约。

A.建筑技术
B.土地权利设置
C.相邻关系
D.土地使用管制
本题答案：
20、单项选择题
在房地产权利中属于用益物权的是( )。

A.自物权
B.划拔土地使用权
C.抵押权
D.租赁权
本题答案：
21、填空题
胎儿肠道是无菌的，生后数小时细菌侵入肠道，主要分布在____和____。

本题答案：
22、多项选择题
下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有( )。

A.用地面积
B.建筑红线后退距离
C.建筑高度
D.建筑密度
E.建筑间距
本题答案：
23、单项选择题
( )导致了商业用房市场调研的复杂性。

A.商业用房赢利的不稳定性
B.交通运输状态对商业用房的影响巨大
C.人口密集度决定了商业用房的利润水平
D.对商业用房的需求是一种引致需求
本题答案：
24、判断题
在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。

( )
本题答案：
25、单项选择题
将房地产称为物业的国家或地区是（）。

A.法国
B.意大利
C.日本
D.香港
本题答案：
26、多项选择题
套内建筑面积等于( )相加之和。

A.套内房屋使用面积
B.套内墙体面积
C.套内阳台建筑面积
D.房屋建筑面积
E.共有建筑面积
本题答案：
27、单项选择题
( )是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。

例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设
专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。

A.权益原理
B.收益递增递减原理
C.均衡原理
D.适合原理
本题答案：
28、多项选择题
马克思认为，对于任何一块产生地租的土地都可以归结为( )。

A.提供级差地租的土地：地租=级差地租+绝对地租
B.提供绝对地租的土地：地租=绝对地租
C.垄断土地：地租=垄断地租
D.建筑用地：地租=级差地租+绝对地租+垄断地租
本题答案：
29、单项选择题
当被调研对象不知道自己正被调查，且被调查者的行为不会因为调研人员的参与而发生扭曲时，这种调研方法可称为( )。

A.实验法
B.访谈法
C.观察法
D.询问法
本题答案：
30、多项选择题
以下房地产中按权益状况分类的有（）。

A.临时用地
B.商业房地产
C.自用房地产
D.抵押房地产
本题答案：
31、多项选择题
对于实行房屋产权调换补偿方式的，产权调换的差价等于被拆迁房屋的房地产市场价值减去所调换房屋的房地产( )。

A.重置价格
B.市场价值
C.重建价格
D.政府定价
本题答案：
32、单项选择题
下列权益当中哪一个属于自物权（）。

A.所有权
B.使用权
C.地役权
D.典权
本题答案：
33、单项选择题
市场法的本质是以（）为导向求取估价对象的价值。

A.房地产市场
B.房地产的实际成交价格
C.客观价值
D.类似房地产
本题答案：
34、单项选择题
《物权法》规定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

所以也可称其为空间利用权或空间权。

A.宅基地使用权
B.土地承包经营权
C.建设用地使用权
D.土地租赁权
本题答案：
35、单项选择题
市场调研者根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，而在住宅市场的调研中，竞争分析的第二步是( )。

A.对竞争项目的情况进行描述
B.分析竞争性楼盘或项目的突出优势和缺陷
C.分析竞争性楼盘对本项目竞争压力的大小
D.把竞争性楼盘的突出优势和缺陷与本项目进行详细分析
本题答案：
36、单项选择题
某宗面积为3000m2的工业用地容积率为0.8楼面地价为700元/m2。

现按规
划拟改为商业用地容积率为5.0楼面地价为960元/m2。

理论上应补地价( )万元。

A.78
B.882
C.1210
D.1272
本题答案：
37、单项选择题
某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。

包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为( )万元。

A.457.40
B.476.98
C.686.10
D.715.48
本题答案：
38、判断题
人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。

( )
本题答案：
39、单项选择题
( )是指已经按特定目的收集整理完毕，与当前要研究的问题之间有一定关联的信息资料。

A.一手资料
B.次级资料
C.重要期刊
D.专业学术资料
本题答案：
40、单项选择题
估价报告书中说明的（）限定了其用途。

A.估价原则
B.估价方法
C.估价目的
D.估价对象状况
本题答案：
41、单项选择题
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格（）的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的，在估价活动中应遵循的法则或标准，这就是房地产估价的原则。

A.客观和科学
B.公正和合理
C.客观和公正
D.形成和运动
本题答案：
42、单项选择题
在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是( )。

A.15%
B.10%
C.对于难度很大的估价业务可放宽至25%
D.有时可放宽至20%
本题答案：
43、多项选择题
下列哪几项是以营业方式获取收益的房地产？（）A.旅馆
B.歌城
C.写字楼
D.加油站
本题答案：
44、问答题
市场法适用的对象和条件
本题答案：
45、多项选择题
工业房地产的区位影响因素主要考虑( )。

A.临街状况
B.动力是否易于取得
C.废料处理是否方便
D.接近大自然
E.产品原料的获取方便程度
本题答案：
46、单项选择题
某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。

A、取三者的平均值
B、取三者的中间值
C、任选其中之一
D、在三者的基础上综合分析决定
本题答案：
47、多项选择题
预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为( )。

A、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格
B、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格
C、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格
D、估价时点为未来，估价对象为现实状况下的价格
本题答案：
48、单项选择题
在房地产权利中，属于用益物权的是( )。

A.自物权
B.划拔土地使用权
C.抵押权
D.租赁权
本题答案：
49、单项选择题
某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。

理论上应补地价( )万元。

A.78
B.882
C.1210
D.1272
本题答案：
50、多项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。

该项目土地成本1200万元，建
筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。

甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。

商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。

当前国家针对房价上涨过快采取了调控措施，其中有( )。

A.增加公共工程开支
B.买卖政府债券
C.提高抵押贷款首付比例
D.提高贷款利率
本题答案：
51、单项选择题
路线价法估价的第二个步骤为（）。

A.设定标准深度
B.选取标准临街宗地
C.编制深度百分率表
D.划分路线价区段
本题答案：
52、单项选择题
保险损失补偿时，权益转让原则近适用于( )。

A.财产保险
B.责任保险
C.信用保险
D.人身保险
本题答案：
53、单项选择题
（）是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。

A.清算价值
B.征用价值
C.征收价值
D.补地价
本题答案：
54、多项选择题
收益乘数包括（）。

A.毛租金乘数
B.利润乘数
C.净收益乘数
D.销售收入乘数
本题答案：
55、判断题
最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行( )
本题答案：
56、单项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。

该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。

甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。

商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。

根据经济学中的成本概念，该项目的超额利润为( )。

A.5902.57
B.5869.50
C.2576.93
D.8479.50
本题答案：
57、单项选择题
采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（）。

A.可比实例在成交日期时的价格市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
B.可比实例在成交日期时的价格市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
C.可比实例在成交日期时的价格+市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
D.可比实例在成交日期时的价格－市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
本题答案：
58、判断题
工程建设监理就是建设监理机构受政府质量监督部门的委托，对工程质量进行监督管理。

( )
本题答案：
59、单项选择题
有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率lE.装修标准
本题答案：
62、多项选择题
房地产投资决策科学、理性与否，与决策赖以形成的数据的客观性密切相关，而客观数据的重要来源就是直接的现场调研，下列( )属于现场调研方法。

A.观察法
B.试验法
C.投射法
D.询问法
E.小组访谈法
本题答案：
63、多项选择题
影响房地产价格的经济因素，主要有( )。

A.经济发展状况
B.居民收入水平
C.物价
D.利率
E.人口状况
本题答案：
64、多项选择题
市场法中实物状况比较和调整的内容包括( )。

A.环境
B.地形地势
C.外部配套设施
D.内部基础设施完备程度
E.装饰装修
本题答案：
65、多项选择题
（）是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。

A.基准地价
B.房屋重置价格
C.房屋重建价格
D.标定地价
本题答案：
66、单项选择题
房地产估价中的价值，一般是指（）。

A.使用价值
B.交换价值
C.投资价值
D.账面价值
本题答案：
67、单项选择题
城市房屋拆迁估价应当采用（）。

A.客观合理价值标准
B.非公开市场价值标准
C.公开市场价值标准
D.政府规定的价值标准
本题答案：
68、单项选择题
有一宗房地产总价为100万元综合资本化率为7%土地资本化率为6%建筑物资本化率为8%则该宗房地产的土地价格为( )万元(收益可视为无限年)。

A.30
B.40
C.50
D.60
本题答案：
69、单项选择题
（）是市场价格运行的必然趋势。

A.均衡
B.供求
C.平稳
D.竞争
本题答案：
70、多项选择题
房地产估价师和房地产估价机构可以从事( )。

A.房地产项目调查评价
B.房地产价值分配业务
C.房地产价值减损评估
D.房地产资产管理
E.机器设备评估
本题答案：
71、判断题
在土地的基础设施完备程度和场地平整程度来讲，“七通一平”土地的价格可能低于“五通一平”的土地价格。

( )
本题答案：
72、单项选择题
统一和规范的市场调研报告有助于研究者更好地表达调研结果，也有助于管理层清楚地了解调研过程对管理决策的意义，下列不属于房地产市场调研报告附录部分的是( )。

A.局限性和应用注意事项
B.调研问卷
C.细节资料及来源
D.统计技术资料
本题答案：
73、多项选择题
成本法中的利息计算，包括( )的利息。

A.土地取得成本和开发成本
B.土地取得成本、开发成本和管理费用
C.土地取得成本、开发成本、管理费用和利润
D.借贷资金
E.自有资金
本题答案：
74、判断题
宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。

( )
本题答案：
75、单项选择题
由于具有( )特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。

A.保值增值
B.价值量大
C.不可移动
D.寿命长久
E.独一无二
本题答案：
76、多项选择题
办公楼市场调研的关键点是( )。

A.成本分析
B.产品分析
C.市场区分析
D.地区经济分析
E.相关政策分析
本题答案：
77、多项选择题
下列不属于商业用房市场特性的有( )。

A.受交通状况影响较大
B.与人口聚集密度密切相关
C.与地区经济发展状况密切相关
D.与商业用房内外部品质密切相关
E.与购买者的购买决策及融资机制有关
本题答案：
78、单项选择题
对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，估价报告可以采用（）形式。

A.叙述
B.口头
C.书面
D.表格
本题答案：
79、问答题
收益法的含义及其理论依据是什么?收益法适用的对象和条件是什么?
本题答案：
80、单项选择题
房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。

A.上升
B.下降
C.维持不变
D.升降难定
本题答案：
81、单项选择题
房地产估价是估价行业的主体，原因是( )。

A.国家法律规定
B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C.房地产量大面广，而其他资产的数量相对较少
D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
本题答案：
82、单项选择题
下列哪一个属于房屋权属证书？（）A.《房屋所有权证》
B.《房屋租赁证》
C.《房地产他项权证》
D.《房屋使用证》
本题答案：
83、单项选择题
房地产的（），用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。

A.需求弹性
B.需求收入弹性
C.供给价格弹性
D.需求价格弹性
本题答案：
84、多项选择题
在住宅市场的产品分析中，应从( )等几方面进行研究。

A.小区环境
B.物业
C.停车场
D.户型结构
E.房价
本题答案：
85、单项选择题
夸美纽斯的（）是他教育思想的重要内容之一。

A.社会契约论
B.泛智教育论
C.绅士教育论
D.要素教育论
本题答案：
86、单项选择题
路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？（）A.市场法
B.假设开发法
C.成本法
D.收益法
本题答案：
87、单项选择题
下列( )房地产不是按其经营使用方式来划分的。

A.出售型房地产
B.出租型房地产
C.办公型房地产
D.自用型房地产
本题答案：
88、多项选择题
在房地产市场定性研究中，小组访谈法的过程包括下列( )等几方面。

A.选择主持人
B.布置访谈环境
C.准备访谈指南
D.筛选被访者
E.撰写访谈纪要
本题答案：
89、单项选择题
( )，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。

A.2003年1月1日
B.2004年1月1日
C.2004年12月1日
D.2003年12月1日
本题答案：
90、单项选择题
下列哪一个证件不属于土地权属证书？（）A.《国有土地使用证》
B.《集体土地所有证》
C.《土地他项权利证明书》
D.《房地产权证》
本题答案：
91、多项选择题
从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括( )。

A.在建工程
B.已经灭失的房地产
C.作为企业整体中的一部分的房地产
D.有建筑物的土地
E.划拨土地使用权的房地产
本题答案：
92、单项选择题
市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为( )。

A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
本题答案：
93、单项选择题
使住宅房地产价格明显上升的是（）。

A.中等收入者收入提高
B.高收入者收入增加
C.低收入者收入增加
D.居民收入提高
本题答案：
94、单项选择题
搜集什么样的实例资料，主要取决于（）。

A.拟采用的估价方法
B.估价对象
C.估价目的
D.估价对象和估价目的
本题答案：
95、判断题
根据中心地理论，圆形市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。

本题答案：
96、多项选择题
下列哪几项是求资本化率的方法？（）A.市场提取法
B.累加法
C.指数调整法
D.投资收益率排序插入法
E.收益乘数法
本题答案：
97、单项选择题
在英国和其他英联邦国家，法院一般( )来判断房地产评估价值的误差范围。

A.使用估价对象房地产的实际成交价格
B.使用政府公布的房地产交易指导价格
C.使用近一年内房地产的平均成交价格
D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
本题答案：
98、单项选择题
某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。

A.替代品
B.互补品
C.附属品
D.配套品
本题答案：
99、多项选择题
建筑物外观形象包括（）等，对房地产价格有很大影响。

A.建筑式样
B.风格
C.结构
D.构造
本题答案：
100、多项选择题
商业用途房地产的位置优劣，主要看（）。

A.临街状况
B.到市中心距离
C.繁华程度
D.安宁程度
本题答案：
101、多项选择题
商业用房赢利潜力分析的基本步骤包括( )。

A.确定投资时期
B.估算投资回收期
C.估算投资报酬率
D.确定市场租金水平及变化趋势
E.估计出需求量和供给量，确定供求缺口
本题答案：
102、单项选择题
若X商品对Y商品的交叉弹性系数Exy>0，则表明X商品与Y商品为( )。

A.正常商品
B.替代品
C.互补品
D.不相关商品
本题答案：
103、单项选择题
报酬率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。

A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流资金周转的速度
本题答案：
104、单项选择题
明确估价对象包括（）。

A.明确估价对象的实物状况
B.明确估价对象的权益和区位状况
C.所有A和B的综合
D.明确土地与建筑物的合成体
本题答案：
105、单项选择题
同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是( )。

A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性
本题答案：
106、多项选择题
工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由( )组成。

A.规费
B.人工费、材料费、机械使用费
C.管理费、利润
D.风险
E.税金
本题答案：
107、判断题
房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和面积不能增加。

相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二特性造成的房地产供给不能集中于一处。

( )
本题答案：
108、问答题
某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试选用所给资料估算该旅馆的价值。

本题答案：。