赢郡—陶瓷城地块项目投资分析

XX· XX宏缘·赢郡
项目开发情况及信托融资构想2009年10月22日
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第一章
开发团队
XX天缘集团是一家集化工、医药、进出口贸易、餐饮娱乐、商业零售、房地产开发、物业管理、金融业为一体的大型民营企业集团。

公司成立于1999年，注册资本3000万元人民币，公司目前拥有净资产2.4亿元。

天缘集团下属包括东北国际建材博览城、XX宏缘商业地产开发XX、XX天缘粘合剂XX、
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XX天缘线缆厂、XX医药实业XX等7个法人实体公司及多个分支机构，现有员工1000人，年实现综合产值2亿元人民币，年盈利水平2000万元。

主要产业分布在XX、XX、XX等地区。

公司自成立以来，在集团公司董事长谷德元先生的领导下，秉承“风险利益共担”原则，业绩取得了长足的发展。

目前，集团公司又成立了高新技术研究所，致力于高新技术产品的自主研发和生产，力争3年内发展成为大型跨国企业集团，实现资产、利润同时翻两番的目标。

XX宏缘地产是一家专业的现代房地产开发企业，
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第二章
项目开发构想
一、“宏缘·赢郡”项目总体开发概况
1、地理位置
“赢郡”项目地处XX东北部核心区位，接壤二环，是XX市东北部区域地产开发
的重地，更是房地产产品消费市场炙手可热的争夺焦点，近几年周边住宅项目连片开发，业已形成具有浓厚居住氛围的大型居住区，代表项目有绿地集团开发建设的新里摩尔公馆、万恒地产开发建设的东方俪城、万恒愿景、万恒领域以及XX本土企业开
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发的彤利紫竹尚院、巧克力城等中高档，地段成熟，升值潜力无限。

2、XX，向北——＂赢郡＂宏观开发环境
◎XX，东北工业及经济文化第一重镇。

XX是东北地区最大的中心城市。

地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。

以XX为中心，半径150公里的X围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的XX中部城市群。

XX拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“ 一环五射”高速公路网。

沟通世界各大港口的XX港、正在开发建设的XX新港和XX港，距XX均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的XX，对周边具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。

◎政策，XX市房地产发展的宏观经济背景及XX市房地产业发展的宏观政策背景
XX市的国民经济一直保持快速增长，经济总量也逐年实现大幅提高年均增长12.8%；城市综合实力显著增强，竞争力排名居全国前列，综合经济实力排名连年攀升。

工业经济加速发展，主导产业不断壮大，农村经济结构调整取得新进展，粮食产量稳中有升，农产品加工率由19%提高到45%。

传统服务业持续升级，现代服务业加快发展。

城市发展空间和产业布局调整取得重大进展，浑南新区、铁西新区、农业高新区等六大区域开发建设成效显著，东西南北中各具特色的发展新空间基本形成，经济发展的后劲进一步增强。

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大XX——三省一区。

未来的二环与三环之间的区域将不再是一个偏僻的居住区。

棚户区改造大幅度攀升，使得房地产市场需求日趋扩大。

三环内全部实现城市化管理方案。

若三环内455.5平方公里区实现城区化管理，建成区将会有一个较大幅度增加。

◎城北，XX城市发展的方向
目前，随着XX经济的大发展，XX正在形成外资涌入与“南资北上”的新一轮投资热潮，城北地区因资金流向而产生的“洼地效应”。

而作为经济发展中最重要的一块，房地产业开发无疑也是本地区发展的晴雨表和重头戏。

所以，无论是区域的整体发展态势，还是资金与政策的倾斜，都将给城北地区房地产业的发展注入强劲的活力。

而同时因为区域功能划分所导致的住宅消费，也将促进二手房和新房的交易量大幅度乃至成倍的增长。

在“洼地效应”风起水涌的同时，XX市房地产市场现有发展趋势也是向城市的北部地区进行拓展。

综观XX市现有的四个发展方向，我们已经看到——
◆城南的发展明显进入了一个停滞期，市政府对于该地区的扶持热情正在逐渐淡化并有所疏远。

◆城东虽然因棋盘山风景区的深化建设属于利好，但是对房地产的影响并不具有现实的战略意义，且该区域因距离城区较远，居住配套不健全等因素的影响，很难在短时间内形成浓郁的居住氛围。

◆城西从表面上看是一个成熟的生活聚居区，但其工业重点基地的定位，带来的问题就是工业基地中工厂与居民生活区聚集在一起所产生的难以解决的环境矛盾等问题，且其可大量开发的用地已延伸至原X士开发区一带，距离市中心亦是很远。

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于此综合起来看，最具发展潜力的、也是最具现实意义的发展区域无疑就落到了城北地区，而这种发展潜力最直观的表现则体现在城北地区现有的房价发展趋势上。

在本项目地块内紧靠二环的新落成的楼盘，其价格大都在4700—5500元/㎡之间，这就充分说明了如今沈城房地产市场对城北地区的欢迎和重视程度。

而且随着越来越多的项目在二环以北的建设，再加上沈北开发区的大开发等因素，该区域的居住氛围今后势必更加成熟。

◎大东区政府规划——打造二环专业市场及二台子——东望街高级居住区
二环路专业市场、物流分销产业带
规划X围：西起观泉路、东至高官台街以西、一环路以外区域。

功能定位：该地区交通便利，城市公路、铁路四通八达，拥有发达的客货运输网络，借助已成规模的东北陶瓷城改造升级、光彩大东方物流园区大规模建设、东贸路物流基础的完善，发展以大型专业市场、综合性物流基地和物流配套服务、大型批发企业为主的专业市场、物流分销产业带。

二台子——东望街高级居住区
在二台子——东望街高级居住区，土地存量偏大。

随着棚户区改造，可利用的土地空间较大。

规划中的汽车城，有一半面积分布在该地域；该地区具有无限的想象空间。

可重点摆布高档住宅区、综合超市、新型服务业和社区商业等。

3、XX市住宅项目分析
1、XX住宅市场宏观情况
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今年前9个月，随着全国经济形势逐渐好转和房地产市场回暖，XX房地产市场摆脱了08年下半年的低迷，显示了良好的发展势头。

商品房销售形势好于预期：今年1-5月份，XX商品房销预售面积1073.56万平方米，同比增幅近10%。

除了1月份负增长以外，其它8个月均超过去年同期水平。

二手房购销两旺：随着“25条房产新政”的深入落实和有效时限的作用，二手房市场出现供销两旺的局面。

个人住房消费贷款大幅增加，据了解，随着国家对第一套住房和第二套住房贷款政策的放宽，XX个人住房消费贷款快速增加。

投资欲望正在增强：今年1-8月份，XX实际完成房地产投资598.89亿元，同比增长22.3%，其中商业地产成为XX房地产投资新亮点。

另外，二季度以来，XX土地市场也产生了积极变化，特别是进入6月份，仅一周时间就拍出四宗土地。

开发商投资信心明显回升。

商品住宅供应量：
2009年上半年XX房地产市场中商品住宅的供应总量将达到1200.87万平方米，较2008年下降8—9个百分点，市场实际需求将在 1150万平方米左右，供需比大约在1：0.958左右。

开发施工面积：
2009年上半年XX商品房开发施工面积超过10万平方米的大约在140个左右，其中投资总额超过10亿元以上的项目大约为80个(包括上年度接转项目)左右，计划在2009年进入市场销售的项目大约在120个左右，加上上年度持续在售的项目，进入市场的项目总量将会达到380个以上。

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势头更旺，2009年XX市房地产市场展望
（1）房地产价格依然上涨。

（2）中小户型仍是市场热销产品。

（3）伴随着近海经济区的推进，XX的楼市还会迎来一个高峰。

（4）城市中心区土地基本绝迹，开发X围移至二环以外。

（5）物业方面也向国际化、规X化、人文化靠近，服务矛盾及纠纷事件大为减少。

（6）刚性需求将会导致抢购热潮。

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3、区域中高端市场综述
（1）从总体供需关系上来看，目前区域市场需求略大于供给，主要原因是金融危机的影响造成部分土地闲置，企业持谨慎态度未进入开发环节。

另外，消费者在持币观望了半年后，在刚性需求的驱动下，急于购房，从目前在售的几个项目来看，部分品质好的项目形成哄抢的态势即是供求关系的一个体现。

（2）区域市场方兴未艾，大量可供开发的土地奠定了高档居住区的基础，周边客户购买力较高，目前基本居住在上世纪90年代的住宅产品中，亟待改善居住环境；（3）从户型面积段来看，目前区域内供应的产品起始面积在70-90 m2左右，终端面积也不大，最大达到130—150 m2；主力面积段集中在85-115 m2。

（4）从总体户型配比来看，70-95 m2区间的2房2厅1卫/2卫户型供应面积最大且销量很好，115—125 m2区间的3房2厅1卫/2卫户型供应面积其次基本也都已售完，140—150 m2区间的3房2厅2卫户型各楼盘都少量供应，且销售情况不是很好。

（5）目前区域内住宅项目的销售均价稳定在4600——5000元/㎡左右，而品质好的住宅销售均价更是在5000——5500元/㎡之间。

（6）区域内潜在客户除了原住民以外，还有一大部分是周边大型企业（华晨集团）
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和各类专业市场（陶瓷城、国瑞汽配城等）的业主和从业人员，这部分潜在客户对居
住的要求较高。

4、关于赢郡的市场前景分析
赢郡项目地处XX东北地区的核心位置，定位为区域内标志性的住宅项目，定会受到
广大消费者的关注和热捧，按照此类房地产项目的开发销售规律，一经面世，必将取
得良好的销售业绩，预计在18—24个月完成全部销售。

占天时，赢地利；取人和，致全赢
——“赢郡”项目地块分析
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规划用地面积：12万㎡
规划建筑面积：42万㎡
其中商业面积：12万㎡；
住宅面积：30万㎡；
地理位置：
“赢郡”地块位于XX市二环路北，属于城市东北部的核心区。

地块西面为沈钢巷；南为二环路—观泉路，与国瑞汽配城隔街相望；北侧为东陶路，与东北最大的陶瓷城相接；东侧为城市主干路东望街，由此向北800㎡即为华晨集团。

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核心之地，成就人文典X
综合上述分析，本报告认为“赢郡”地块的居住条件具有非常优良的人居特质。

几大旧有及新开发项目的存在已经使该区域的居住氛围比较浓厚；畅通的交通条件更是无可比拟。

未来建成后，“赢郡”将在这个较大规模的居住区域内形成一道独特的风景，从而在总体环境氛围上给人以更为全新的视觉及人文感受。

精优规划，大师力作，接驳国际生活逸态
——“赢郡“项目规划及产品建议
规划设计精益求精
顺应差异化市场路线，“赢郡”的规划设计将摒弃目前千篇一律的西班牙风情，力求突出自己的独特风格，形成项目自身鲜明的区域特点，同时充分发挥地块的最大“潜质”，使项目有别于其它小区而熠熠生辉。

户型规划上：采用大开间短进深空间格局，使居住空间更趋合理，起居生活更觉丰富，同时亦最大程度的节省空间，增加入户花园的设计，接轨高端生活。

以人为本的环境设计
因“赢郡”项目所处区域内的居住氛围较为成熟，所以在环境规划上既要设计出自己独树一帜的艺术风格与品位，也要兼顾与整个区域的适应性和协调性，使业主既能感觉到一定的优越感，又能不脱离区域内的整体居住环境，以造成整体生活氛围的脱节。

在环境规划设计上，建议以现代欧式园林为着力点进行拥有小型园区水系的景观规划，同时还可将“跨溪入室”和“枯山水”景观加以重点表现，以体现园区景观的真正特色之处。

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明快俊朗的建筑设计
从切合项目案名与地区文化底蕴的前提下考虑，“赢郡”可在建筑设计、造型、立面色彩上进行有特色的突破。

设计上，重点突出欧洲古典建筑的元素符号，使建筑更具特色之美，并成为二环路上的一道亮丽风景线。

在建筑造型上，充分考虑项目的地形特色，优化借鉴国内外经典建筑形式，深入体现现代建筑的简约和俊朗，使其产生最直观的记忆；
准确定位，是决定成败的前提
——“赢郡”专案定位
市场定位——“城市性格”
（1）“北方城市”：北方气候特征，传统生活习性为主。

（2）“传统城市”：规划、建筑、环境、建设的现代色彩较弱，历史积淀浓厚，无特别突出之人文特征。

（3）“工业城市”：传统工业形态为主，城市中心与铁路交通网交织。

开发定位
1、“老城区改造工程”：
旧城市中心发展空间的有限性。

旧城市中心改造的相对高成本和较长周期。

土地区域优势集合，新城市理想发展区域。

2、“标志性居住区——永不落后的工程”：
项目策划理念的前瞻性思考。

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项目技术服务的专业性支持。

项目开发过程的动态性保障（政策、资金、市场等）。

3、“土地价值提升工程”：
项目开发对城市经济发展的良性推动。

项目卖点制造和兑现后对XX市城北地区房地产开发的示X和带动。

项目价值创造、实现后对本区域土地和周边项目价值的抬升。

项目定位：
1、规划定位：赢郡项目定位为XX北部地区的“豪布斯卡”——HOPSCA。

“豪布斯卡”，作为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。

他要求必须位于城市中心，有足够的空间实现庞大的建筑规模，有大面积的绿化作为景观绿带，有快速便捷的交通网脉作为城市枢纽，并有功能繁多、业种业态齐全的商业配套以及高尚多元的文化品位。

1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，豪布斯卡英文表述为“HOPSCA”，是一个集商务酒店（公寓）、写字楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。

由传统的“纯居住生活区”向“商业－商务－娱乐－休闲－公寓”的综合区模式的演变。

由多种地产功能互补和连动，体现了资源共生、聚合增值的优势。

HOPSCA正是上述六大业态HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT的首字母的概括缩写。

它绝不是几种产业的简单叠加，它是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。

体现了商业
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配套和生活服务双轨模式的与时俱进，几种业态有机的组合，必将释放出巨大的能
量，创造出巨大的需求空间和商机。

HOPSCA的出现对一个城市经济的发展和商业设
施的完善将起到极大的推动作用；标志着一个城市的国际化进程。

本项目定位为一个包括高档景观住宅、现代商业、生态公园（环路绿化带）、高档会
所、餐饮娱乐、商务办公、商务酒店/公寓于一体的城市综合体，其中东面临东望街
地块规划为大型现代商业、国际5A级写字楼和高档公寓，其余规划为高档景观住宅
和社区型商业配套，并利用环路绿化带建设生态公园。

2、主力目标客户：周边大型企业的高级管理者、政府官员、专业市场的私营企业主
和从业人员、原住居民等消费者为主，市场前景良好。

这不是叫卖产品，也并不是空洞的带上一顶某种生活方式的帽子。

而是将目标消费群
生活方式与楼盘卖点有机结合，形成消费者利益点与差异化形象。

3、推广定位
——XX东北新贵生活特区
4、卖点提炼
（1）全新生活模式
HOPSCA的引入，丰富了XX市民的生活色彩，填补了XX商业的空缺。

（2）差异化产品，人居典X
项目规划设计由辽沈地区资深设计大师亲自主笔，充分考量当地消费特点，结合房地产营销精
英和住宅室内设计师三方的意见而成，产品突出对景观的体现和人居的实用性，
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匠心独具的纯
粹巅峰之作，。

（3）高档景观大盘，身份地位的象征
产品在配有大面积的观景露台，全景飘窗设计，成就绝对的景观豪宅。

（4）先进开发理念，体现人文关怀
“跨溪入室”和“入户花园”的设计，领先一步，享用一生。

第三章
开发团队
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实力·专业·诚信·服务
——XX宏缘商业地产开发XX
宏缘地产，隶属于XX天缘集团，是一家专业房地产开发公司。

成立伊始，公司即确立“坚守主业，打造品牌；量力办事，合理布局；稳中求进，持续发展；延
揽人才，汇集精英；十年生聚，做强做大”的企业发展战略。

全面禀持以人为本、开拓创新；遵章守纪、作风正派；勤勉奋发、雷厉风行;谦虚好学、勇挑重担；忠于职守、自主履行的企业精神。

天缘集团旗下拥有众多产业，其中占地5万㎡的“无缝钢管厂”即为本项目的规划用地之一，且因该厂处于整个待开发地块（12万㎡）的中央，政府多次表示希望由
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我公司整体开发这一区域，我公司也与其他地块产权单位取得初步共识，只待具体协商操作。

第四章
项目投资概算
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一、项目指标
1、规划用地面积：12万㎡；
2、建筑容积率：3.5；
3、规划建筑面积：42万㎡；
二、开发成本
1、土地费用：3500元/㎡×12万㎡=42000万元
2、建筑费用：1600元/㎡×42万㎡=67200万元
3、配套费用：190元/㎡×42万㎡≈ 8000万元
4、园区配套： 250元/㎡×42万㎡≈10000万元
5、不可预见：约2000万元
6、管理费用：约2000万元
7、销售费用：约5000万元
8、销售税金：约20000万元
9、总投资：约156200万元
10、建筑平米造价：3719元/㎡
三、销售收入
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1、定价原则和开盘均价测算
价格是营销的核心环节，定价需要考虑的三个主要问题是：成本、客户需求和竞争对手的价格。

成本是价格的最低点，竞争对手的价格是定价的出发点，客户对产品独有特征的评价是价格的上限。

因此，本案住宅的销售均价为4500元/㎡，商业的销售均价为6000元/㎡。

2、销售总收入预计：约207000万元
1）住宅：4500元/㎡×30万㎡=135000万元
2）商业：6000元/㎡×12万㎡=72000万元
四、项目利润估算
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