物业管理文档：行政人事

目录I.公司组织结构图
II.管理大纲
III.员工守则
IV.岗位职责
V.总经理办公会会议制度VI.业务联席会议制度VII.工作例会制度
VIII.办公秩序管理制度IX.办公用品管理办法
X.考勤制度
XI.各类假期管理办法XII.档案管理制度
XIII.员工考核实施办法XIV.奖惩细则
XV.车辆管理制度
XVI.人事管理制度XVII.薪酬管理制度XVIII.工作服装管理制度XIX.安全管理制度XX.关于停车场管理制度XXI.工程维修服务规范
XXII.供电系统、配电室操作制度
XXIII.电器设备养护制度
XXIV.工具领用保管规定
XXV.卫生规定
管理大纲
一、为促进公司尽快走上正轨,保持旺盛发展的劲头,促进四川华神物业管理有限公司（以下简称公司）的发展、壮大,创出公司的物业管理品牌,提高公司的经济效益。

根据国家有关法律、法规和四川华神集团公司的相关制度、章程、规定,制定本制度。

二、公司全体员工必须遵守本制度和其他相关的规章。

一旦违犯,视情况轻重予以追究、处理。

三、公司提倡员工工作认真,热心负责,真诚服务。

四、公司为员工提供良好的工作、学习环境,完善的晋升制度和合理的薪酬待遇。

五、公司鼓励全体员工发挥才能,力求创新,多做贡献。

对做出贡献者予以表彰奖励。

六、公司提倡厉行节约,反对铺张浪费,降低消耗,增加收入。

七、公司禁止任何组织、个人利用任何手段侵占、挪用、转移或是破坏公司的财产。

八、公司内部实行项目负责制,实行全面目标管理制度,以量化管理实现工作目标。

九、公司内部在人才管理和使用上贯彻双向选择原则,鼓励竞争,实现动态平衡。

对有志有才之士大胆聘用,做到人尽其才。

员工守则
一、政策法令、法规,遵守市民行为规范,遵守本公司一切规章制度。

二、实填写一切表格,提供有效证件,不得隐瞒或假造。

三、自觉接受业务指导、各类培训及考核,努力提高工作技艺。

四、服从领导,听从指挥,团结同事,互助合作,按时保质完成各项任务。

五、严守劳动纪律,按程序作业,按要求工作。

六、讲究社会公德、职业道德、严守公司的机密,廉洁奉公,维护集体利益和公司声誉。

七、爱护公物及公共设施,保持工作环境整洁。

八、勤俭节约,注意节能和二次利用,杜绝浪费。

九、衣容整洁,精神饱满,待人热情,文明用语,
十、关心公司,爱护集体,主动提出合理化建议,为公司作贡献。

职务行为守则
一、行使职务权利,必须以维护公司利益,对社会负责为目的,不得以个人理由行使职务权利。

二、注重职业道德,不得泄露公司机密、刁难同事。

三、不得越权行事。

四、未经公司法人代表书面授权不得以公司的名义考察、谈判、签约、为他人或公司提供担保；不得以公司名义对外界发表意见和发布信息；不得代表公司出席任何公众活动。

五、不得在公司外部从事以下情形的兼职：
（一）兼职于公司的业务关联单位或商业竞争对手。

（二）其工作与现任工作性质相同。

（三）兼职的工作会构成或加大对本公司的竞争压力。

（四）因兼职而影响工作或有损公司形象。

（五）占用现任工作的公司内部资源或工作时间。

六、须获得商业竞争对手的资料时,在书面授权的情况下可以进行,但涉及违法行动时,可以拒绝。

七、在对内、外的工作活动中,不得收授业务相关单位的礼物、赠品,当作礼节之一时,可以在公开场合收受价值在人民币壹佰元以下的礼品,超过壹佰元的礼物时,均须收受三日内上交公司行政部。

八、不得利用职权所知道的一个内幕消息,在损害公司利益或者处于比公司以外人的较为有利的利益下谋取个人利益。

九、工作职务关系而取得的佣金、折扣等收入,必须上缴。

十、得利用职之便参与频繁或过于奢华的宴请,其他娱乐活动。

十一、不得未经许可擅自将公司的财产私吞、转让、赠与他人、抵押。

十二、其行为不在上述的守则中的可以向行政申请仲裁。

工作态度
一、从领导—不折不扣的服从上级的工作安排几工作调配。

二、于职守—坚守本职岗位,不擅自离岗,或有其他渎职行为。

三、正直诚实—对上级、同事、客户要以诚相待,不得阳奉阴违。

四、团结合作—各部门之间、员工之间互相配合,同心协力解决困难。

五、勤勉高效—发扬公司的优良传统,脚踏实地优质高效地完成所担负的工作。

六、礼貌用语—对同事、客户等“请”字当头,“谢”字不离口。

七、乐观向上—工作积极向上,以乐观的态度对待工作的工作中的困难。

八、热情平等—对客户要热情周到,不得因贫富、种族、性别等原因歧视。

厚此荣比,对待同事热情真诚,对待工作热情奋发。

九、善要求—对同事、客户要求认真耐心聆听,在不违背公司章程的前提下为同事提供工作方便,
为客户排忧解难,微笑是友善的最适当的表达方式。

着装、仪表要求
一、司员工每天上岗前换好本岗工作服。

二、确佩带公司员工铭牌。

三、保持面部、手部清洁卫生,发型美观大方,不得留怪异发型。

四、女员工淡妆上岗,不得华丽着饰或佩带首饰过多,不用味道过于浓的化妆品。

五、行走、站立时不得作异状,应肩平、头正、挺胸收腹,不左顾右盼,吹口哨。

六、坐下时注意身体端庄,不前俯后仰,身体扭曲,不摇腿跷腿,不得把脚放到椅子、沙发、茶几、
桌子上。

工作行为规范
一、提前三分钟到岗,作好清洁工作岗位准备工作。

二、班走员工通道,不委托别人签到,不代别人签到。

三、办公设施摆放整齐有序,桌面整洁。

四、出入办公室开门关门动作轻进入别人的办公室及客户室内,应先轻扣门之声,得到别人许可
方可进入,若去时门关着,出来时应随手将门关好。

五、维护安静严肃的工作气氛,不得在办公室、走廊内大声喧哗、吵闹,有事走到相关人员的面前
轻声交代。

六、工作时间不谈与本职工作无关的事,不得随意到他人办公室走动,闲聊,不干私事,比私自会客,
不浏览与工作无关的书籍、杂志、报纸、网页。

七、工作时间不准吃零食、饮酒、吸烟、下棋、打扑克等。

女员工不准在办公室内化妆。

八、原则上不准大私人电话,有急事的通话不能超过三分钟,禁止当着客户的面打私人电话、谈家
事、谈股票。

九、电话礼仪：
（一）应于电话铃响三声内接听,接电话应先说“您好：华神物业”,早上9：30以前说早上好,9：30以后可以说您好。

（二）对方拨错号码可说：“对不起,您拨错号码了,这里是华神物业,请你再拨一次,再见”
（三）通话中语气平和,音量适中,不影响他人工作,不时用语气词表示正在聆听,明白对方意思后,适时反馈。

（四）通话完毕,原则上由拨打方先挂断,需要转告的填写电话记录单。

十、对待投诉：
（一）电话投诉：接到客户投诉电话,态度要冷静,温和,谦虚,礼貌。

无论客户投诉的情况是否属实,均以表示歉意,同时将客户的姓名、地址、投诉原因和时间认真记录下来,可以马上解决的马上解决,不可以解决的告诉投诉人将尽快解决或转告相关部门解决。

（二）当面投诉：接到客户的书面投诉时,态度要友好,认真阅读投诉信件,有不明情况的主动联系投诉人了解。

当面投诉：遇到客户当面投诉时,应慎重,表以同情的态度终于注意倾听,问清客户姓名、房间号及投诉的事项,属于公司内部原因的要马上道歉。

（三）投诉处理：无论接到何种投诉,均要认真处理,清楚投诉者的姓名、地址、投诉原因、事情的经过以及现状。

属于工作布道位或过失的要马上致歉,属于自己权限范围的,马上采取措施解决,自己的权限不能解决的可立即向上级主管或相关部门反映,对客户的投诉应及时跟进,落实,在转移投诉处理后,应自动向客户询问解决的情况及处理结果的意见。

（四）任何员工遇到投诉：即为首问负责人,负责此投诉的处理不在权限范围内可推至二问责任人,以致更多。

（五）注意：听取投诉抱怨时,不要试图辩解或不时打断客户的谈话,不要轻易许愿或允诺,更不得与客户争吵,努力试图将他的意见受到公司的重视的意思明显表达出来,不要与客户一起抱怨公司其他部门。

十一、来访人员的接待和访问行为守则
（一）遇有来访人员进入,应点头示意,并立即放下手中的工作,起身相迎问好,来访人员入座后,自己方可坐下。

（二）尽量让客人少久等,否则应诚恳道歉。

（三）客人站着时,接待人不要坐着谈话,最好请来访者坐下谈话,有条件许可时应送上一杯茶。

（四）在客人面前站立,应双臂下垂双手相握放在腹前,两手不能放在背后、叉腰、交叉于胸前,插口袋、倚门墙面、桌椅而立都不允许。

（五）相关人员不在,应礼貌询问来访者姓名、职位、单位、来访原因,酌情代为约定时间或可以说请对方稍等,或让我方人员主动联系。

（六）他人正在交谈中,不得随意插话、旁听,有事需打扰的必须的到许可。

（七）客人离开应起身送客,客人伸手才能握手道别
（八）访问别的公司单位时,应注意个人形象,行动端庄,衣着得体。

并尽可能事前与对方预约。

（九）到客户公司或别的场合时,应遵守对方的一些制度。

（十）与主人交谈时,得到许可才能坐下,洽谈完毕,应主动握手,以示祝贺,道别后才能离开。

十二、会议行为守则
（一）参与公司举办的或其他单位举办的会议、培训等,应按时到会,不得早退、缺席、迟到。

（二）会议中保持坐姿端庄,站姿正确,认真聆听,维护会议气氛。

（三）会议宣布结束,休会后方可退场。

（四）会议期间自觉将手机、传呼关闭或调至振动,原则上不准接听电话,确实需要时应在不影响的情况下离场接听。

（五）会议中不允许打断别人的发言、交头接耳、哄谈吵闹,做器乐的小动作。

（六）会议退场应由里及外井然有序,不得拥挤喧哗。

考勤制度
为加强公司劳动纪律,端正员工的工作作风,保证公司各项工作顺利进行,特制定本制度。

一、公司职能部门实行五天工作制,每周工作四十小时,业务工种实行调休制。

二、上班时间为上午8：30~12：00,下午14：00~18：00。

三、公司员工必须自觉遵守劳动纪律,按时上下班,不迟到、不早退、不擅离工作岗位。

凡超过上班时间5分钟或提前5分钟下班者,按迟到或早退计,超过30分钟以上按旷工处理。

四、公司综合管理部负责对各部门（管理处）的出勤进行监督,并随时进行抽查,不能各管理处必须对管辖人员的出勤情况认真进行记录,并作为每月考核的依据。

五、公司业务工种按相关规章制度执行考勤制度。

六、公司部门经理（管理处主任）外出（因公、私事）必须报公司总经理批准后方能离开。

七、公司按有关规定给予婚假、产假、丧假、搬迁假、年休假、工伤假等,员工享受的各类假期遵照四川华神集团股份有限公司有关规定执行。

八、严格执行请、销假制度,员工因私事请假须写请假条,并将请假条交综合管理部,审批按管理权限进行。

九、病假须此持有医院证明,并经批准后休息,未经批准而擅离工作岗位的按旷工处理。

十、处罚
（一）上班时间禁止外出办私事,违反者当天按旷工处理；
（二）每迟到或早退一次罚款5元,旷工一天扣发当天基本工资、岗位工资及效益工资；
（三）迟到和早退按月累计,每三次按旷工一次计；
（四）连续旷工5次作开除处理。

十一、每月5日前综合管理部负责统计出勤情况,作为计发工资或扣罚工资的依据。

十二、本制度由公司综合管理部负责实施和解释。

服务规范
一、服务态度：文明礼让、态度和蔼、语气亲切、表达清楚。

二、服务用语：您好！请进；请坐；请讲；对不起；请稍等；让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；请留步；再见；请您消消气,有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了。

三、服务礼仪：着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。

四、服务、作业时仪表保持整洁,穿着干净的工作服,佩戴服务胸卡；不留与身份不符的发型,不戴与服务无关的装饰品；并给予来者以满意或理解的答复。

接待办事人员,热情迎送,主动打招呼；专心做好记录,并给予来者以满意或理解的答复。

五、入户服务先按门铃或轻敲门,征得同意再进门；办完事后礼貌地离去。

六、服务对象有意见、态度不好时,耐心解释说明,以礼待人,不讲伤感情和不文明语言。

七、职业纪律：遵纪守法、勤政廉洁、办事公道、高效服务。

八、自觉执行有关法律法规,依法行政、依法管理,不得擅自主张、各行其是。

九、爱岗敬业、提高办事效率,不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。

十、坚持原则,秉公办事,不得以职务之便谋取私利,不得以任何形式吃、拿、卡、要。

十一、多办实事,为住户排忧解难,不乱收费、不收馈赠,不向住户提无理要求。

十二、作业注意保障安全,不得损坏住户物品；文明施工不扰民,作业完毕清理作业场所。

业务联席会会议制度
一、业务联席会是综合管理部与各管理处进行工作交流,业务联系、协调和落实的会议,由综合管理部负责定期召开。

二、会议由综合管理部经理或由其指定的人员主持,参加人员为综合管理部全体职员和各管理处主任。

三、业务联系会议的主要内容：
（一）各管理处对基础物业管理工作的开展情况进行汇报
（二）与公司各管理处研究和协调涉及面较广的综合性工作,、讨论并制定工作方案；
（三）解决各管理处提出的需由综合管理部进行解决的问题；
（四）其他业务工作。

四、各相关部门要认真落实会议提出的问题。

五、业务联系会每两周召开一次,由综合管理部负责做好会议记录、存档并呈报总经理审阅。

车辆管理制度
为加强公司车辆管理,根据集团公司有关规定,结合公司情况特制定办法如下：
一、用车原则
（一）确保公司总经理用车及重要业务活动用车；
（二）确保重要客户的接待用车；
（三）一般情况不允许因私用车,若须用车,须由综合管理部经理批准,用车人需支付必要的费用。

二、行使和调动
（一）公司车辆统一由综合管理部管理、调度,部门和个人不得私自调用车辆；
（二）部门和个人因公用车需提前向综合管理部申请,批准后方可使用；
（三）用车后必须在规定时间内返回公司并及时交还车辆。

三、用油、维修和维护
（一）油票由综合管理部统一购买,凭票加油（长途车用油除外）；
（二）公司车辆维修原则上需到指定厂家进行维修,如确需在外进行维修的,需报经综合管理部经理批准后方可进行维修；
（三）车辆确需进行维修的,由驾驶员提出维修申请,经综合管理部经理批准后方可到指定厂家进行维修；
（四）驾驶员在使用完毕后需将车辆打扫干净后方可交还综合管理部。

四、停放与交接
（一）车辆必须停放在指定的地点,不得违规乱停；
（二）车辆使用完毕后,需及时交还综合管理部,不得将车辆交交由他人；
（三）外单位借车时,必须经总经理同意,在综合管理部办理有关借用手续后方可使用。

五、安全
（一）驾驶员必须严格遵守《中华人民共和国交通管理条例》和有关交通法规,严格执行安全操作规程；
（二）严禁酒后驾车；
（三）长途出车前,使用人员须仔细检查车况,安排好行车线路；
（四）因驾驶员责任而造成交通事故的,除保险公司赔偿部分外,余额由责任人赔偿；
六、本制度由公司综合管理部负责解释和监督执行。

办公用品管理办法
为加强公司办公用品管理,合理使用办公用品,减少办公费用开支,避免浪费现象的发生,特制定本办法。

一、非生产性行政办公用品和固定资产购置原则上实行公司统一采购制度,由综合管理部根据各部门的实际需求制定全年的采购计划,统一采购。

其具体执行部门是综合管理部,审核和批准部门按管理权限执行。

二、零星及特殊情况下购置非生产性行政办公用品必须由部门提出书面申请报综合管理部审核,审批按管理权限执行。

三、办公用品购置后由综合管理部统一管理由专人负责登记、发放。

四、办公用品的领取遵照按实领取的原则,部门或个人申请领取办公用品的须经部门负责人或综合管理部经理审核签字后方可领取。

贵重办公用品领取须报经总经理审批后方可领用。

五、办公用品领取后须做好领用记录。

六、每年由负责人对库存办公用品进行盘点,核对,确保办公用品的规范管理。

七、本办法由公司综合管理部负责解释和监督执行。

岗位职责
一、总经理工作职责
（一）遵守国家有关法律、法规、法令和政策,保证合法经营。

（二）全面负责公司的经营管理。

（三）主持制定公司的经营方针和目标,保证年度计划的完成。

（四）代表公司对外签署合同和协议。

（五）任免、调配、撤换各部门负责人。

（六）决定员工的奖惩、定级、晋级、加薪、招聘、解聘、辞退、开除。

（七）提出机构设置、调整或撤消意见后报董事会批准后执行。

（八）负责对各部门授权。

（九）签发日常行政、业务等文件。

（十）董事会授权处理的有关事宜。

二总经理助理职责
（一）负责分管领导授权的各项工作。

（二）负责完成公司总经理临时交办的各项工作。

（三）分管方面的其他工作。

三综合管理部职责
行政人事：
（一）负责公司行政管理制度的制订、实施、协调、检查、考核工作。

（二）强化督办职能,贯彻公司的各项决定和文件精神,及时督办,并反馈执行情况。

（三）负责公司各类文稿、文件的起草、打印、制作、发放和保管工作,负责文件资料的收集、分类、整理、立卷、归档、借阅工作。

（四）负责公司劳动人事管理及员工招聘、转正定级、考勤与考核工作。

（五）负责公司企业文化建设和对内对外宣传活动的组织开展工作。

（六）负责组织公司各类人员培训工作,拟订年度培训计划并负责组织实施。

（七）负责公司各类会议及活动的组织、安排,作好会议记录,下发会议纪要。

（八）负责收集、整理公司各部门及员工对公司的合理化建议,及时呈报领导。

（九）负责公司日常保卫工作及节假日值班安排。

（十）负责公司办公设施、通讯实施、办公用品及印章、证照的管理。

（十一）负责协调公司各部门工作。

（十二）完成公司领导临时交办的其他工作。

基础物业管理：
（一）负责新接管物业的验收、移交工作。

（二）根据公司精神负责新接管物业管理班子搭建、岗位设置、人员配置。

（三）负责已接管物业的基础物业管理服务质量检查、考核工作。

四经营管理部职责
（一）负责物业市场的项目调查、论证、拓展工作。

（二）负责物业管理处多种经营项目前期策划、筹备和开业后的指导工作。

（三）制订项目管理处年度经营指标,并对经营指标的完成情况进行考核、监督。

（四）负责专项业务的拓展工作。

五物业管理处
（一）树立住户至上,热情、及时地提供各种优质服务。

（二）贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司各项规章制度。

（三）向住户宣传党的方针政策、协助有关部门做好安全防范等有关工作。

（四）负责管理所辖物业的日常业务,纠正各种违章行为,为住户创造一个优美整洁、方便舒适、
文明安全的工作和居住环境。

（五）调查研究、深入了解住户对管理服务工作的意见,处理住户对管理服务工作的投诉,重大问题报请公司领导解决。

（六）完成领导临时交办的其他工作。

人事管理制度
第一章总则
一、公司实施“以人为本”人才战略,力求一流人才、一流管理、一流效益,为规范公司人事管理工作,协调劳动关系,充分发挥员工积极性、能动性和创造性,促进公司健康、稳定、持续发展,根据《劳动法》、国家有关法律法规结合公司的实际情况,制定本制度。

第二章组织机构
二、公司按“精简、高效”的原则设立管理机构,并根据管辖物业的实际情况进行机构设置。

三、公司设综合管理部、经营管理部2个职能部门及项目管理处。

（组织机构图见附图一）
（一）行政管理体制：公司实行董事会领导下的总经理负责制,公司实行行政直线管理体制。

1、行政直线设总经理、部门经理（管理处主任）、职员、临时工4级；
2、行政支线设总经理助理、部门副经理、经理助理；
（二）部门职责：
1、综合管理部：
（1）、负责公司直属物业项目管理处基础物业管理业务的监督和考核工作及达标、创优工作；
（2）、负责公司行政、人事、劳资、后勤等工作；
（3）、负责公司治安消防、清洁绿化、维护维修等业务管理工作。

2、经营管理部：负责公司对外项目的拓展,论证、投标新的物业项目,制订项目管理处年度经营指标,并对经营指标的完成情况进行考核、监督,同时开展多种经营项目。

四川华神物业管理有限公司组织机构图
（附图一）
四、公司组织机构可根据公司的发展、运作情况进行调整及增减。

第三章岗位设置
五、公司按“精简、高效”原则进行岗位设置,按所在岗位定级、定员定编。

六、公司设总经理、部门经理（管理处主任）、职员、临时工四级。

（一）总经理由公司董事会聘任；
（二）部门经理（管理处主任）纳入公司中层干部管理,由总经理办公会聘任；
（三）职员由总经理聘任；
（四）临时工由部门经理（管理处主任）聘用。

七、各岗位明细的岗位职责由公司综合管理部负责制定,并作为考核参照依据。

八、定岗后进行定编,岗位编制的原则是：
（一）以实现公司生产经营目标为中心；
（二）符合目前或近期业务的需要；
（三）做好劳动力成本的投入产出评估；
（四）有助于提高办公效率和促进业务开展。

第四章聘用
九、公司本着“公开、平等、竞争、量才、择优”的原则对员工一律实行每年聘用制。

十、每年末公司职能部门根据工作需要,定岗定员,编制下一年度用工计划,确定次年度人员编制、工资总额,,报总经理办公会审定。

十一、公司中层干部根据其能力以及上年度绩效进行聘任,干部能上能下,聘任具体事宜另文制定。

十二、在年度用工、人事计划实施过程中确因工作需要扩编、增员,由用人部门提出申请,报总经理办公会批准。

十三、公司综合管理部根据各部门的《人员需求申请表》组织人员招聘。

十四、公司招聘人员采取试用制,试用期为一至三个月,试用期间,双方可随时终止试用协议。

第五章薪酬
十五、公司贯彻按劳分配和效率优先,整体兼顾,考核发放的原则,实行岗位（责任）、贡献与工资收入挂钩,激励、竞争、约束有机结合的薪酬分配制度和增长机制。

十六、公司实行最低工资保障制度。

任何岗位员工最低月薪不低于成都市公布的该年度最低工资标准（由于员工本人原因导致在法定工作时间内未提供正常劳动的除外）。

十七、薪酬由月薪、年功工资和年终奖金三部分构成,月薪、年功工资以货币形式按月支付给员工,年终奖金根据当年经济效益目标完成情况和个人业绩核定发放,不无故拖欠。

十八、员工在法定休假日和婚丧假期间以及经批准的公费培训期间薪酬按规定支付。