林媛、阳江市鹏超房地产开发有限公司与商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书

林媛、阳江市鹏超房地产开发有限公司与商品房预售合同纠
纷一案民事二审判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省阳江市中级人民法院
【审理法院】广东省阳江市中级人民法院
【审结日期】2020.04.13
【案件字号】(2020)粤17民终186号
【审理程序】二审
【审理法官】龙飘何桂霞莫怡华
【审理法官】龙飘何桂霞莫怡华
【文书类型】判决书
【当事人】林媛;阳江市鹏超房地产开发有限公司
【当事人】林媛阳江市鹏超房地产开发有限公司
【当事人-个人】林媛
【当事人-公司】阳江市鹏超房地产开发有限公司
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】林媛;阳江市鹏超房地产开发有限公司
【本院观点】本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是鹏超房地产公司计付给林媛的
逾期办证违约金应如何确定。

【权责关键词】显失公平撤销代理违约金过错支付违约金合同约定新证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。

另查明：鹏超房地产公司主张《补充协议》约定的“房地产权属证明书"是指初始登记所取得的权属证明书；林媛则认为是指变更登记后所取得的不动产权证。

鹏超房地产公司主张在签订《补充协议》时就房地产权属证明书即初始登记取得的权属证明书已向业主作出提示和特别说明，但没有提供证据予以证明。

【本院认为】本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是鹏超房地产公司计付给林媛的逾期办证违约金应如何确定。

《商品房买卖合同》第十五条是关于商品房产权登记的约定，该条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案"是指出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需的材料提交登记机关，即《商品房买卖合同》第十五条约定的产权登记期限是指出卖人办理商品房的初始登记和将办理所有权转移登记所需的材料提交登记机关的期限。

林媛与鹏超房地产公司在《补充协议》第七条对鹏超房地产公司办理初始登记和将办理所有权转移登记所需的资料提交登记机关的期限作出了变更，将初始登记的期限约定为商品房交付之日起360日内，将办理所有权转移登记所需的资料提交登记机关的期限约定为商品房交付之日起720个工作日内，林媛上诉主张《商品房买卖合同》第十五条约定的90日为办出产权证的期限，《补充协议》第七条约定的360日初始登记期限720个工作日内申请办理转移登记的期限是对《商品房买卖合同》第十五条约定的90日办出不动产权证期限的补充而非变更，理据不足，本院不予采纳。

从《补充协议》第七条第2项的约定来看，“房地产权属证明书"是出卖人应在约定或者法定的期限为买受人领取的
权属证明书，而且该条特别指出需由买受人自行承担责任的情形，即“买受人未能在出卖人规定的时间内交纳鉴证过户所需的契税、交易管理费和印花税等政府规定交纳的各项税费"“买受人未能在出卖人规定的时间内到房管局签署并提交产权过户所需的相关材料"及“其他不属于出卖人责任的情况"，这些情形均属于在办理商品房产权变更登记时需由买受人履行的义务，因此，本院有理由相信《补充协议》第七条约定的房地产权属证明书即林媛所主张的商品房变更产权登记后所取得的不动产权证。

《补充协议》第七条标题载明是对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间约定的补充或修改，而《商品房买卖合同》第十五条是出卖人为买受人办理商品房产权变更登记的约定；而且该《补充协议》是鹏超房地产公司制作的格式合同，鹏超房地产公司没有提供证据证明其与林媛在签订协议时就第七条约定的房地产权属证明书即初始登记向林媛作出提示和特别说明，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。

对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……"的规定，对该条约定的“房地产权属证明书"亦应按照林媛所主张的理解为商品房变更产权登记后所取得的不动产权证。

鹏超房地产公司上诉主张该条约定的“房地产权属证明书"是指初始登记所取得的权属证明书，理据不足，本院不予采纳。

同理，《补充协议》第七条第3项亦应理解为关于涉案商品房产权变更登记的违约责任的约定，即该条已变更了《商品房买卖合同》第十五条违约责任的约定，鹏超房地产公司主张该条约定的“出卖人按已付房价款日计万分之一"是关于商品房初始登记的违约责任的约定，产权变更登记的违约责任仍应按《商品房买卖合同》第十五条约定的“已付房价款0.5%"确定，亦理据不足，本院不予支持。

《补充协议》是林媛与鹏超房地产公司的真实意思表示，也没有违反法律法规禁止性规定，内容合法有效，该协议第七条第1项对商品房办理产权登记的期限作出了变更，第3项对逾期办证的违约责任作出了变更，一审认定涉案商品房办理产权登记的期限以及违约责任均应依《补充协议》第七条约定的期限履行正确。

涉案商品房于2014年1月3日交付林媛使用，鹏超房地产公司应在2016年11月29日前向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，但鹏超房地产公司至2017年3
月11日才办理该商品房的初始登记；且在2018年1月4日与林媛签署《委托书》后直至2018年3月22日才向房地产登记机构提交办证资料，鹏超房地产公司确已构成逾期办证违约，一审法院认定鹏超房地产公司逾期办证的违约天数为478天，并判决鹏超房地产公司应按日万分之一的标准计付逾期办证违约金27694.08元给林媛，处理并无不妥，本院予以维持。

综上所述，林媛与鹏超房地产公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1638元，由林媛负担1218元，阳江市鹏超房地产开发有限公司负担420元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 22:48:59
【一审法院查明】一审法院认定事实：2012年9月22日，林媛（买受人）与鹏超房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：鹏超房地产公司将位于阳江市江城区三环路名扬国际广场住宅区某幢1某某4号房出售给林媛，建筑面积共130.81平方米，套内建筑面积107.86平方米；该商品房属预售，按套出售，总价款为579374元；付款方式为银行按揭，买受人于签署合同时支付首期房价款179374元，余款40万元由买受人办理银行按揭支付；第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的
0.5%向买受人支付违约金。

林媛和鹏超房地产公司均在合同上签名盖章予以确认。

同日，双方还签订了一份《补充协议》，其中约定：“七、对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间约定的补充或修改：1、出卖人应在该商品房交付之日起360日内申请房地产初始登记，买卖双方应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房
地产转移登记。

2、‘房地产权属证明书’由于下列情况致使出卖人未能在《商品房买卖合同》第十五条约定的期限内为买受人领取的，责任由买受人自行承担。

2.1买受人未能在出卖人规定的时间内交纳鉴证过户所需要的契税、交易管理费和印花税等政府规定交纳的各项税费。

2.2买受人未能在出卖人规定的时间内到房管局签署并提交办理产权过户所需的相关材料。

2.3其它不属于出卖人责任的情况。

3、如因出卖人原因，导致买受人不能在约定时间内取得房地产权属证明书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日计万分之一向买受人支付违约金，出卖人继续办理房地产权属证明书。

……十七、关于退补款补充：代办证税费结算，多退少补均不计利息。

十八、关于通讯地址：双方的通讯地址以本合同记载的为依据，双方应保证通讯地址有效能够送达相关文件。

如一方迁移通讯地址，应立即以挂号邮件知会对方，否则，应承担因此引起文件送达不能的不良法律责任；凡一方根据最后登记的对方地址寄出的挂号邮件，以挂号回执上注明的收件日期为送达对方日期；邮件依合同约定地址寄出无人签收或地址错误的，以邮件上登记无法送达之日视为相关件已送达。

……二十一、合同与本补充协议的法律效力：本补充协议一式两份共五页是《商品房买卖合同》不可分割的一部分；由双方在签署《商品房买卖合同》之同时签署，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，本补充协议与《商品房买卖合同》内容有不一致的，以本补充协议为准。

"林媛和鹏超房地产公司均在《补充协议》上签名盖章予以确认。

合同及《补充协议》签订后，林媛按合同约定付清全部购房款579374元给鹏超房地产公司，并支付了办证费用23175元给鹏超房地产公司。

2014年1月3日，鹏超房地产公司将涉案商品房交付林媛使用。

2017年3月11日，鹏超房地产公司办理了涉案商品房的初始登记，涉案商品房于2018年3月30日取得不动产权证。

2019年7月22日，双方对涉案商品房的办证税费进行结算，鹏超房地产公司应退还办证费14404.39元。

此后，林媛认为鹏超房地产公司逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向一审法院提起本案诉讼。

诉讼中，鹏超房地产公司提供《委托书》及《不动产登记收件收据》，拟证明其已履行了办证手续，其中《委托书》出具的时间为2018年1月4日，《不动产登记收件收据》载明的收件日期为2018年3月22日。

而林媛认为鹏超房地产公司
提供《委托书》中的签名不是其所书写，但没有申请作笔迹鉴定。

【一审法院认为】一审法院认为：林媛与鹏超房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。

本案立案案由为商品房销售合同纠纷，但涉案合同购买的商品房为预售商品房，因此，应为商品房预售合同纠纷。

本案双方确认鹏超房地产公司尚欠林媛办证费14404.39元，鹏超房地产公司主张扣减林媛尚欠的物业管理费后退还，缺乏依据，应不予支持，鹏超房地产公司应依法退还办证费14404.39元给林媛。

双方争议的焦点是鹏超房地产公司应否支付逾期办证的违约金给林媛。

对于鹏超房地产公司是否构成逾期办证问题。

根据涉案《补充协议》第七条的约定，双方对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间的约定作出了变更，约定鹏超房地产公司应在该商品房交付之日起360日内申请房地产初始登记，买卖双方应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；如因鹏超房地产公司原因，导致林媛不能在约定时间内取得房地产权属证明书的，林媛不退房，鹏超房地产公司按已付房价款日计万分之一向林媛支付违约金。

上述条款既延长了办理商品房转移登记的时间至720个工作日，也变更了出卖人违约责任的承担方式，由“按已付房价款的0.5%"计算违约金变更为“按已付房价款日计万分之一"计算违约金，是合同双方对权利义务的合理处分，符合公平原则，也没有违反法律的强制性规定，故涉案商品房的产权登记时间应依《补充协议》第七条的约定履行。

本案中，涉案商品房已于2014年1月3日交付林媛使用，鹏超房地产公司应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，即2016年11月29日前向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。

而鹏超房地产公司向房地产登记机构提交办理涉案房地产转移登记的资料时间是2018年3月22日，已逾期共478天本案鹏超房地产公司应支付给林媛的逾期办证违约金为27694.08元（579374元×0.0001/天×478天）。

至于林媛请求按照《商品房买卖合同》第十五条约定的“在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案"，否则将按照《补充协
议》第七条中“按已付房价款日计万分之一向买受人支付违约金"的约定，缺乏事实依据，应不予支持。

综上所述，林媛请求鹏超房地产公司退还办证费，支付逾期办证违约金，理由成立，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限鹏超房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费用14404.39元给林媛；二、限鹏超房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金27694.08元给林媛；三、驳回林媛的其他诉讼请求。

一审案件受理费1135元，由林媛负担650元，鹏超房地产公司负担485元。

二审中，双方当事人没有提供新证据。

【二审上诉人诉称】林媛上诉请求：一、变更一审判决第二项为：鹏超房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金84414.39元给林媛；二、本案一、二审诉讼费由鹏超房地产公司负担。

事实与理由：一审判决将720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的时间视为办出不动产权证时间，是认定事实错误。

一、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）约定的办出不动产权证的期限是90日而非720个工作日。

（一）《补充协议》第七条第1项约定的360日初始登记时间与720个工作日内申请办理转移登记时间，是《商品房买卖合同》第十五条约定的产权登记时间的补充，并非将商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的期限修改为720个工作日。

（二）《补充协议》第七条第2项的约定进一步证实《商品房买卖合同》第十五条约定的办出不动产权证的90日期限没有修改为720个工作日。

（三）《补充协议》第七条第3项约定既明确了买受人取得不动产权证的期限为90日，又将《商品房买卖合同》第十五条约定的“按已付房价款的0.5%"计算违约金修改为“按已付房价款日万分之一"计算违约金。

（四）当事人到登记机关办出不动产权证的时间快则1日，且现在不动产登记中心将办证时间修改为5个工作日。

因此，无论从哪个角度分析，办理不动产权证的期限都不可能约定为720个工作日。

二、鹏超房地产公司在一审中确认商品房买卖合同是政府部门制定的格式合
同，而补充协议是其自身制作的条款，鹏超房地产公司自身也否定了720个工作日为办出不动产权证的时间，一审认定办出不动产权证的时间为720个工作日，超出了法院自由裁量权的范畴。

涉案商品房的交付时间为2014年1月3日，办出不动产权证的时间为2018年3月30日，扣除约定的90日期限，鹏超房地产公司逾期办证共1457天，应支付逾期办证违约金84414.79元给林媛。

鹏超房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判鹏超房地产公司按已付房价款0.5%承担违约责任，即不服金额为24797.21元；二、本案一、二审诉讼费由林媛负担。

事实与理由：一、一审依照《合同法》第一百二十五条第一款的规定，认定《补充协议》变更了《商品房买卖合同》中出卖人关于逾期办证违约责任的承担方式，由固定计算违约金变更为按“已付房价款日万分之一"计算，缺乏理据。

（一）《合同法》第一百二十五条第一款规定仅是针对“当事人对合同条款的理解有争议"的情形。

《补充协议》第七条标题已加粗提示为“对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间约定的补充或修改"，已固定了对《商品房买卖合同》第十五条的违约责任不作任何补充或修改。

因为房地产权属证明书是办理房产转移登记必需的一份材料，故《补充协议》第七条第1项补充约定办理初始登记的期限为交房之日起360日内，众所周知，办理初始登记的标志即取得“房地产权属证明书"；又因为《商品房买卖合同》第十五条对办理房地产权属证明书的违约责任未作约定，故《补充协议》第七条第3项补充约定违约责任。

据此，按已付房价款日万分之一计算违约金是针对逾期办理房地产权属证明书的违约责任所作的约定；至于不动产权证的违约责任，仍应按《商品房买卖合同》第十五条的约定处理。

（二）因《商品房买卖合同》第十五条仅约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案"，而《补充协议》第七条增加了出卖人在交房日起360日内办理初始登记的义务，根据权利义务对等原则，《补充协议》约定按已付房价款日万分之一计算违约金。

按照合同使用的词句，再结合有关条款的约定，足以证明《补充协议》第七条的真实意思为：“如出卖人在交房日起360日内未取得房地产权属证明书的，则按已付房价款日计万分之一向买受人支付违约金；如出卖人在交房日起720个工作日内未向房地产登记
机构申请办理房地产转移登记的，则按已付房价款的0.5%计算违约金。

"相关的合同条款清楚明晰，不存在歧义或争议，一审认定《补充协议》变更了违约金的计算方式缺乏理据。

二、房产转移登记需要出卖人和买受人相互协助才能完成，林媛也负有办证的义务，具体为：1.提交相关的办证材料及交纳各项税费，2.亲自到不动产登记中心面签委托书，3.接受不动产登记中心对其的询问，完成不动产权籍调查成果审查表。

鹏超房地产公司于2017年3月11日办理了房地产权属证明书即初始登记，已完成了应由出卖人一方提供办证材料的义务，只要林媛及时配合协助，30日内即可办理房地产转移登记手续，但林媛直至2018年1月4日才面签委托书授权鹏超房地产公司代为办证，最终导致2018年3月22日完成房产转移登记手续。

林媛没有对其至2018年1月4日才面签委托书的原因作出没有过错的合理说明，一审将逾期办证的过错责任完全归责于鹏超房地产公司，显失公平，请求改判鹏超房地产公司按已付房价款的0.5%承担违约责任。

综上所述，林媛与鹏超房地产公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
林媛、阳江市鹏超房地产开发有限公司与商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书
广东省阳江市中级人民法院
民事判决书
(2020)粤17民终186号当事人上诉人（原审原告）：林媛。

公民身份号码：441某某某某某某某某某某某某244。

委托诉讼代理人：黄达华。

上诉人（原审被告）：阳江市鹏超房地产开发有限公司。

住所地：广东省阳江市
江城区某某某名扬国际广场商业区1幢215号铺。

法定代表人：李宗求，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：张炳毅，阳江市江城区某某某某法律服务所法律工作者。

审理经过上诉人林媛、上诉人阳江市鹏超房地产开发有限公司（以下简称鹏超房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5214号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称林媛上诉请求：一、变更一审判决第二项为：鹏超房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金84414.39元给林媛；二、本案一、二审诉讼费由鹏超房地产公司负担。

事实与理由：一审判决将720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的时间视为办出不动产权证时间，是认定事实错误。

一、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）约定的办出不动产权证的期限是90日而非720个工作日。

（一）《补充协议》第七条第1项约定的360日初始登记时间与720个工作日内申请办理转移登记时间，是《商品房买卖合同》第十五条约定的产权登记时间的补充，并非将商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的期限修改为720个工作日。

（二）《补充协议》第七条第2项的约定进一步证实《商品房买卖合同》第十五条约定的办出不动产权证的90日期限没有修改为720个工作日。

（三）《补充协议》第七条第3项约定既明确了买受人取得不动产权证的期限为90日，又将《商品房买卖合同》第十五条约定的“按已付房价款的0.5%"计算违约金修改为“按已付房价款日万分之一"计算违约金。

（四）当事人到登记机关办出不动产权证的时间快则1日，且现在不动产登记中心将办证时间修改为5个工作日。

因此，无论从哪个角度分析，办理不动产权证的期限都不可能约定为720个工作日。

二、鹏超房地产公司在一审中确认商品房买卖合同是政府部门制定的格式合同，而补充协议是其。