2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法自测提分题库加精品答案

2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法自测提分题库加精品答案
单选题（共20题）
1、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关
税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费。

则该宗房地产的正常负
担下的价格最接近于（）元/m2。

A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
【答案】 D
2、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地
价为500元/m2。

后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到
2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（）万元。

A.250
B.1000
C.2500
D.3000
【答案】 C
3、某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成
本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。

建设期为1年，建成后
可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。

若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为
（）万元/年。

A.146
B.105
C.144
D.227
【答案】 C
4、收集信息（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。

A.充实、完整、准确
B.丰富、完整、真实
C.广泛、真实、完整
D.完整、真实、准确
【答案】 D
5、分布于下肢外侧前缘的经脉是
A.足阳明胃经
B.足少阳胆经
C.足太阳膀胱经
D.足少阴肾经
【答案】 A
6、( )，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。

A.2003年1月1日
B.2004年1月1日
C.2004年12月1日
D.2003年12月1日
【答案】 D
7、收益法估价的典型对象是（），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。

A.混合收益的房地产
B.出租的房地产
C.自用或空置的房地产
D.自营的房地产
【答案】 B
8、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。

A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B.市场上能找到充分房地产历史价格资料
C.房地产在过去无明显的季节变动
D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
【答案】 A
9、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33
【答案】 A
10、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是
A.病
B.证
C.症
【答案】 A
11、一般物品的价格是（）的外在表现。

A.劳动
B.价值
C.利息
D.地租
【答案】 B
12、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（）房地产状况为基准来确定。

A.估价对象
B.标准房地产
C.市场上
D.交易情况
【答案】 A
13、房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的（）规范。

A.法律
B.道德和行业行为
D.房地产业行为
【答案】 B
14、收益法求得的价值倾向于______，成本法求得的价值倾向于
______，比较法求得的价值倾向于______。

（）
A.最低卖价，成交价格，最高买价
B.最高买价，成交价格，最低卖价
C.最高买价，最低卖价，成交价格
D.最低卖价，最高买价，成交价格
【答案】 C
15、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，
土地总价值2500万元。

某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地
价值为180万元，建筑面积为240m2。

如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。

A.2.4%
B.3.0%
C.3.8%
D.7.2%
【答案】 C
16、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（）。

A.房地产的局部
B.工业房地产
C.部分产权或有限产权的房地产
D.在建工程
【答案】 A
17、下列哪项不是暑邪的致病特点
A.暑为阳邪，其性炎热
B.暑性升散，耗气伤津
C.暑多夹湿
D.暑热易生风动血
【答案】 D
18、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。

在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。

A.45
B.50
C.52
D.55
【答案】 C
19、在建工程一般不适用于（）估价。

A.成本法
B.市场法
C.收益法
D.假设开发法
【答案】 B
20、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（）。

A.完全相同的房地产
B.相关的房地产交易
C.类似房地产的交易
D.房地产的交易
【答案】 C
多选题（共10题）
1、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有
较大差异，其可能的原因有（）。

A.隐含的估价对象范围不同
B.参数选取不合理
C.估价作业日期不同
D.价值类型选取不合理
E.选用的估价方法不切合估价对象
【答案】 AB
2、下列房地产价格影响因素中属于房地产个体因素的是( )。

A.位置
B.外部配套设施
C.面积
D.形状E 地质条件
【答案】 ACD
3、关于房地产估价要素的说法，正确的有（）。

A.估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要
B.估价对象有估价委托人和估价目的的双重决定
C.选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取
D.估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择
E.估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复
【答案】 ABD
4、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。

估价资料归档主要有以下作用( )。

A.有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平
B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷
C.有助于保持估价机构工作的连续性
D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核
E 可以为日后的估价提供参考
【答案】 ABD
5、同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（）不同。

A.开发成本
B.运营费用
C.纳税状况
D.对未来的信心
E.市场利率
【答案】 ABCD
6、在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用 ( )等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。

A.比较法
B.成本法
C.基准地价修正法
D.标定地价修正法E 假设开发法
【答案】 ABC
7、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。

则关于房地产价格的说法，正确的有（）。

A.该房地产的实际价格等于名义价格
B.该房地产的名义价格为50万元
C.该房地产的实际价格为50万元
D.该房地产的实际价格高于50万元
E.该房地产不存在名义价格
【答案】 ABC
8、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。

A.电梯折旧费
B.租赁保证金利息
C.房地产税
D.企业（个人）所得税
E.房屋保险费
【答案】 BD
9、下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。

A.标准厂房
B.行政办公室
C.写字楼
D.房地产开发用地
E.在建工程
【答案】 ACD
10、下列房地产交易中，需要进行交易情况修正的有（）。

A.以正常市场价格成交的交易
B.急于出售的交易
C.以协议方式进行的房地产交易
D.受迷信影响的交易
E.相邻房地产的合并交易
【答案】 BD
大题（共3题）
一、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。

土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。

建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。

经调查，现在取得类似土地40年
使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。

通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需
花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。

残值率假设均为零，报酬率为8%。

求该房地产在2013年5月的市场价格。

（10分）
【答案】
二、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成
于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047
年10月1日。

现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。

其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为
3万元，装修的重置价格为8
2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，
可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。

平均寿命为15年，经过年数为9年。

（2）该幢写字楼由
于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增
加能耗800元。

（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，
区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租
金损失为7万元。

（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利
率为5%，土地报酬率为8%。

（5）假设除空调以外，残值率均为零。

试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】
三、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。

土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。

建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。

经调查，现在取得类似土地40年
使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。

通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需
花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。

残值率假设均为零，报酬率为8%。

求该房地产在2013年5月的市场价格。

（10分）
【答案】。