《房地产评估》2017年4月自考试卷及答案

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2017年4月统考真题 00158 资产评估

2017年4月高等教育自学考试全国统一命题考试资产评估试卷(课程代码00158)一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）1、下列选项中，不属于资产评估要素的是A、资产评估主体B、资产评估客体C、资产评估目的D、资产评估特点2、资产的清算价值一般会低于市场价值，主要原因是A、资产较为陈旧B、资产的使用功能落后了C、资产的通用性降低了D、可供出售的时间变短了3、下列何种情形不明晕违犀资产评估的独立性工作原则？A、评估师的直系亲属在委托方单位任财务经理B、评估师的直系亲属在委估资产占有方单位任负责人D、资产评估机构曾经承接委托方的资产评估业务D、评估师与委托方负责人是大学同学4、下列关于履行资产评估程序的表述中，错误的是A、资产评估机构应当在国家和行业规定的范围内建立健全资产评估程序制度B、资产评估人员可以根据具体资产评估项目的情况随意删减资产评估程序C、资产评估机构应该建立相关工作制度，指导和监督资产评估程序的履行D、资产评估机构和人员应该在评估报告中披露主要资产评估程序执行情况5、评估某企业某类通用设备。

经抽样有代表性的通用设备3台，它们重置成本之和为20万元，历史成本之和为40万元，该类通用设备历史成本之和为1 000万元，它们的重置成本为A、500万元B、600万元C. 800万元D、1000万元6、下列关于资产评估中成本法的表述，错误的是A、评估值等于重置成本减去各项价值损耗B、成本法的使用必须有可供利用的历史资料C、重置成本应该包括资产重置过程中的有效耗费和无效耗费D、重置成本与原始成本的内容构成是相同的，只是价格水平不同7.重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为600件，现知被评估机器设备年产量为800件。

假设机器设备的价格与产量成线性关系，则被评估设备的重置成本为A、3.75万元B、4-5万元 C.5万元D、6.67万元8、在机器设备的重置成本估算中，下列关于获取的市场价格信息处理的表述，错误的是A、评估人员应该选择可能获得的最低售价B.在报价与实际成交价存在差异时，需要选择前者作为估算依据C.要考虑折扣因素对重置成本的影响D、要考虑时间、地域、替代品等因素对估算结果的影响9、下列关于机器设备鉴定的表述，错误的是A、包括宏观鉴定、微观鉴定、判晰性鉴定B、每个单台设备可能状况良好，但设备机组不一定能达到设计水平C. 判断性鉴定一般由专业工程技术人员协助完成D、宏观鉴定不涉及单台设备的性能，所以可以省略10.在机器设备重置成本的计算中，外购单台不需要安装的进口设备的重置成本中不包括A、离岸价格B、途中保险费 C.关税D、设计费1 1、在鉴定机器设备的已使用年限时，不需考虑的因素是A、技术进步因素B、设备使用的日历天数C、设备使用强度D、设备的维修保养水平12、房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约，这说明房地产具有的特征是A、位置固定性B、耐用性C、影响因素多样性D、投资大量性13、土地周围环境，如交通条件、商业网点等的变化都会改变土地的价值，因此相对于周边环境变化而言，土地具有的经济特性是A、用途多样性B、经济地理位置的可变性C、可垄断性D、不可替代性14、建筑密度是指A、一块土地上的建筑面积与地块总面积的比率B、一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比C. -块土地的全部土地面积与底层建筑面积的比率D、一块土地上的全部建筑面积与地块总面积的百分比1 5、按现行规定，教育、科技和文化用地的土地使用权出让最高年限是A、30年B、40年C. 50年D、70年16、无形资产评估程序包括：1确定评估方法；2鉴定无形资产；3明确评估目的；4撰写评估报告；5搜集相关资料。

《房地产评估》试卷A及参考答案

华中师范大学成人本科学年第二学期《房地产评估》试卷（A 卷）考试时间：90分钟闭卷任课老师：班级：学号：姓名：成绩:、单项选择题（每小题1分，共20分）F 列房地产价格中，相对能更好的反映地价水平高低的是（A 、土地总价B 、土地单价C 、楼面地价D 商品房价格对可比实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用的是（房屋重置价格X 成新度假设开发法计算时，应扣除的项目部包括（买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格 10、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的易，买方付给卖方2325元/怦，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）1、 2、 A 、般物价指数 B 建筑材料价格指数 C 、房地产价格指数 D 定额调整系数3、基本完好房的成新度一般为（A 、七成新B 、六到七成新C 七到八成新D 、八到十成新4、其他条件相同，期房价格一般（现房价格。

5、 6、 A 、咼于B 、低于C 等于D 、不可比土地价格=（房地净收益-）/ 土地资本化率。

（ A 、土地净收益 C 、房地费用B 、建筑物价格x 建筑物资本化率 D 建筑物净收益从理论上讲，选用的资本化率越低，求出的价格（A 、越咼B 、越低C 、不变D 越可靠7、用成本法估价时，房屋现值等于（A 、房屋重置价格-年折旧额X 尚可使用年限B 、房屋重置价格-年折旧额X 耐用年限 D 、房屋重置价格-年折旧额A 、毛地的拆迁安置补偿费B 、已投入的费用C 、投资利息D 销售税费9、一宗房地产交易能够达成的充分条件是（A 、买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格B 、买房愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格D 、买房愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格11、若估价目的为买卖，则选取的可比实例交易类型也应该是（A 、抵押B 、买卖C 、租赁15、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物目前的市价为500万元，现探测其地下有铁矿资源，价值高达 500万元，则该房地产的价格为（）D 1500万元至2000万元之间16、对建筑物与土地的组合来讲，假设有两块位置相当，面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑的土地的价格，这种情况是基于 _______ 原理造成。

2017年房地产估价师考试测试题及答案

2017 年房地产估价师考试测试题及答案1、下列图件中，可作为核发该宗土地产权证书和地籍档案附图的是( )。

A.地形图B.地籍图C.宗地图D.地貌图标准答案：c解析：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。

2、下列应计入用地面积的有( )。

A.市政管辖的道路公共用地B.有明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地C.公共使用的排水沟D.经规划部门核定需要作为市政建设的用地标准答案：b解析：不计入用地面积的有：无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地;市政管辖的道路、街道等公共用地;公共使用的河涌、水沟、排水沟;已征收、划拨或者属于原房产证记载范围，经规划部门核定需要作为市政建设的用地;其他按规定不计入用地的面积。

3、宏观经济政策目标中，供给政策是指ZF 为了实现宏观经济政策目标而采取的影响( )的政策。

A.总需求B.总供给C.总保障D.总内需标准答案：b解析：供给政策是指ZF 为了实现宏观经济政策目标而采取的影响总供给的政策。

4、保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，不包括( )。

A.分散风险职能B.分配职能C.融通资金职能D.防灾防损职能标准答案：a解析：保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括融通资金职能.防灾防损职能和分配职能。

5、下列关于投资基金、股票、债券的投资风险，表述正确的是( )。

A.股票债券投资基金B.债券投资基金股票C.股票投资基金债券D.债券股票投资基金标准答案：c解析：由于投资基金是委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。

6、下列关于平均指标的几种类型特点，说法不正确的是( )。

A.算术平均数是指分布数列中各单位标志值通过一定方式汇总再与全部单位总数对比的指标B.简单算术平均数适用于已分组的分布数列，加权算术平均数适用于未分组的分布数列C.中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值D.众数是分布数列中出现频率最大的标志值标准答案：b解析：简单算术平均数适用于未分组的分布数列，加权算术平均数适用于已分组的分布数列。

房地产估价试题及答案自考

房地产估价试题及答案自考一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 房地产估价中，成本法的计算公式不包括以下哪一项？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售价格D. 开发利润答案：C2. 在房地产估价中，市场比较法的基本原理是？A. 替代原理B. 预期收益原理C. 风险与收益平衡原理D. 供求关系原理答案：A3. 下列哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 产权年限C. 建筑风格D. 国际政治形势答案：D4. 房地产估价报告中，估价目的通常包括哪些？A. 买卖C. 租赁D. 所有以上答案：D5. 房地产估价中的收益法，主要用于评估哪种类型的房地产？A. 住宅B. 商业C. 工业D. 农业答案：B6. 土地使用权出让合同中，土地使用权的出让年限通常是多少年？A. 40年B. 50年C. 70年D. 100年答案：C7. 房地产估价中的剩余法适用于评估以下哪种情况的房地产？A. 单独的建筑物B. 土地和建筑物的组合C. 土地上的附着物D. 土地和建筑物的分离答案：B8. 在房地产估价中，哪种方法可以用于评估房地产的未来价值？B. 市场比较法C. 收益法D. 假设开发法答案：D9. 房地产估价报告的有效期限通常为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：C10. 房地产估价师在进行估价时，需要遵循以下哪项原则？A. 客观公正B. 客户利益最大化C. 估价机构利益最大化D. 估价师个人利益最大化答案：A二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产估价中，市场比较法需要考虑的因素包括哪些？A. 位置B. 面积C. 建筑结构D. 交易情况答案：A, B, C, D12. 下列哪些因素会影响房地产的收益法估价？A. 房地产的年收益B. 资本化率C. 土地使用权年限D. 估价师的个人偏好答案：A, B, C13. 房地产估价报告应该包括哪些内容？A. 估价目的B. 估价依据C. 估价方法D. 估价结果答案：A, B, C, D14. 房地产估价中的成本法估价通常包括哪些步骤？A. 土地成本估算B. 建筑成本估算C. 开发利润和税费估算D. 市场调研答案：A, B, C15. 房地产估价中，哪些因素可能影响土地使用权的评估价值？A. 土地的位置B. 土地的使用年限C. 土地的规划用途D. 土地的所有权形式答案：A, B, C三、判断题（每题1分，共5分）16. 房地产估价报告可以由非专业人士编写。

17年房地产估价师(房地产估价案例与分析)考试试卷

17年房地产估价师（房地产估价案例与分析）考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A．政府部门B．建设部门C．房管部门D．开发企业2、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年A．1B．2C．3D．53、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡(甲别墅的装修标准为800元／㎡)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。

A：7020B：7091C：7380D：8580E：工业用地的监测点评估价格4、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。

(2009年试题)A：拖欠的建筑工程材料费B：拖欠的建筑工人工资C：抵押担保债权D：出租房屋租金E：执行层的组织协调5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为__年。

A．40B．50C．60D．706、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。

A：土地购置贷款B：土地储备贷款C：土地开发贷款D：建设贷款E：借款合同7、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。

A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积8、下列关于物业管理招投标，表述错误的是。

A：物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合B：物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分C：物业管理招投标实质是一种直接选择行为D：通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系E：执行层的组织协调9、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由国务院代表国家行使。

《房地产评估》试卷及参考答案

A、2300元/㎡B、2495元/㎡C、2500元/㎡D、3000元/㎡11、若估价目的为买卖，则选取的可比实例交易类型也应该是（）A、抵押B、买卖C、租赁D、拆迁补偿12、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。

估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）A、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外C、建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区13、在贷款合同中约定，某项贷款年利率为6%，以季度为计息周期，则实际利率是（）A、1.5%B、1.51%C、6.14%D、6%14、经济折旧也叫（）A、功能折旧B物质折旧C、外部折旧D、精神折旧15、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物目前的市价为500万元，现探测其地下有铁矿资源，价值高达500万元，则该房地产的价格为（）A、1000万元B、1500万元C、2000万元D、1500万元至2000万元之间16、对建筑物与土地的组合来讲，假设有两块位置相当，面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑的土地的价格，这种情况是基于原理造成。

（）A、收益递减原理B、适合原理C、均衡原理D、预期原理17、甲土地的当家2100元/平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/平方米，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比有（）A、甲的等于乙的B、甲的高于乙的C、甲的低于乙的D、难以判断18、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现实市场价格为600万元，附近类似写字楼（包括土地和建筑物）的现实市场价格为2800元/平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为万元。

2017年4月全国自考(资产评估)真题试卷(题后含答案及解析)

2017年4月全国自考（资产评估）真题试卷(题后含答案及解析) 题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题 3. 名词解释 4. 简答题 5. 计算题单项选择题1．下列选项中，不属于资产评估要素的是( )A．资产评估主体B．资产评估客体C．资产评估目的D．资产评估特点正确答案：D解析：资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。

2．资产的清算价值一般会低于市场价值，主要原因是( )A．资产较为陈旧B．资产的使用功能落后了C．资产的通用性降低了D．可供出售的时间变短了正确答案：D3．下列何种情形不明显违反资产评估的独立性工作原则( )A．评估师的直系亲属在委托方单位任财务经理B．评估师的直系亲属在委估资产占有方单位任负责人C．资产评估机构曾经承接委托方的资产评估业务D．评估师与委托方负责人是大学同学正确答案：C4．下列关于履行资产评估程序的表述中，错误的是( )A．资产评估机构应当在国家和行业规定的范围内建立健全资产评估程序制度B．资产评估人员可以根据具体资产评估项目的情况随意删减资产评估程序C．资产评估机构应该建立相关工作制度，指导和监督资产评估程序的履行D．资产评估机构和人员应该在评估报告中披露主要资产评估程序执行情况正确答案：B解析：资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。

5．评估某企业某类通用设备。

经抽样有代表性的通用设备3台，它们重置成本之和为20万元，历史成本之和为40万元，该类通用设备历史成本之和为1000万元，它们的重置成本为( )A．500万元B．600万元C．800万元D．1 000万元正确答案：A解析：该类设备的重置成本=1 000×20／40=500(万元)。

6．下列关于资产评估中成本法的表述，错误的是( )A．评估值等于重置成本减去各项价值损耗B．成本法的使用必须有可供利用的历史资料C．重置成本应该包括资产重置过程中的有效耗费和无效耗费D．重置成本与原始成本的内容构成是相同的，只是价格水平不同正确答案：C7．重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为600件，现知被评估机器设备年产量为800件。

2017年房地产估价师《房地产基本制度与政策》真题及答案

2017年房地产估价师《房地产基本制度与政策》真题一、单项选择题（共40题）1、廉租房单套建筑面积应当（）㎡以内。

A.30B.50C.60D.90参考答案：B参考解析：本题考查的是住房保障制度。

廉租住房单套建筑面积控制在50㎡以内，保证基本居住功能。

参见教材7页。

2.单位和个人缴存住房公积金的缴存比例，原则上均不高于职工上一年度月平均工资的（）。

A.5%B.8%C.10%D.12%参考答案：D参考解析：本题考查的是住房公积金制度。

住房公积金制度单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。

参见教材10页。

3.根据《物权法》，住宅建设用地使用期间届满的，（）。

A.无偿收回B.给予补偿收回C.自动续期D.届满前一年申请续期参考答案：C参考解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。

依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

参见34页。

4.某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报（）批准A.国务院B.省人民政府C.县人民政府D.国土资源部参考答案：A参考解析：本题考查的是征收集体土地的政策规定。

征收土地批准权限的规定①征收土地实行两级审批制度，即有国务院和省级人民政府审批②建设占用土地，设计农用地转为建设用地，应办理农用地转用审批手续③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷，有国务院审批④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，又升级人民政府审批并报国务院备案。

参见教材43页。

5.房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成员的（）。

A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三参考答案：A参考解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。

评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数牟其中房地产估价师不得少于二分之一。

参见教材65。

6.在城市规划中，规定的保护历史文化街区的历史建筑控制线，称为（）。

自考房地产估价试题及答案

自考房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 合法原则B. 客观原则C. 预测原则D. 替代原则答案：C2. 下列哪项不是房地产估价的常用方法？A. 比较法B. 成本法C. 收益法D. 投票法答案：D3. 房地产估价中，土地使用权的评估通常采用哪种方法？A. 比较法B. 成本法C. 收益法D. 以上都是答案：D4. 房地产估价报告的有效期通常为多久？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：C5. 以下哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 交通便利性C. 房屋朝向D. 房屋颜色答案：D二、多项选择题（每题3分，共15分）6. 房地产估价中，以下哪些因素会影响土地价格？A. 土地位置B. 土地用途C. 土地所有权D. 土地使用年限答案：A、B、D7. 房地产估价报告应包含以下哪些内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法和过程D. 估价结果答案：A、B、C、D8. 以下哪些属于房地产估价的合法原则？A. 估价依据合法B. 估价程序合法C. 估价结果合法D. 估价人员资格合法答案：A、B、D9. 房地产估价中的成本法估价通常包括哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 设计成本D. 管理费用答案：A、B、D10. 在房地产估价中，比较法估价需要考虑的因素包括：A. 估价对象与参照物的相似性B. 参照物的交易时间C. 参照物的交易价格D. 参照物的交易条件答案：A、B、C、D三、简答题（每题10分，共20分）11. 简述房地产估价的目的有哪些？答案：房地产估价的目的主要包括：确定交易价格、抵押贷款、税收计算、保险估价、财产分割、投资决策等。

12. 描述房地产估价中的收益法估价的基本步骤。

答案：收益法估价的基本步骤包括：确定收益期限、估算年净收益、选择适当的资本化率、计算房地产价值。

四、计算题（每题15分，共30分）13. 假设一块土地的年净收益为20万元，资本化率为8%，使用收益法计算该土地的价值。

2017年房产估价师考试模拟真题答案

2017 年房产估价师考试模拟真题答案点击查看原试题一、单项选择题
1.【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P40，城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿或安置的行为。

【该题针对城市房屋拆迁的概念
2.【正确答案】：B
【答案解析】：参见教材P40，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。

【该题针对城市房屋拆迁的概念
3.【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P41，搬迁期限从属于拆迁期限。

所以C 选项不正确。

【该题针对城市房屋拆迁的概念
4.【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P42，经审查符合条件的，由房屋拆迁管理部门发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》。

《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证。

【该题针对城市房屋拆迁工作程序
5.【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P42，房屋拆迁管理部门在发放《房屋拆迁许可证》的同时，应当依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定将《房屋拆迁许可证》中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及答案

2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题一、单项选择题（共35题）1.房地产投资氛围土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照( )的不同进行划分的。

A物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产经济活动类型参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产投资概述。

根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产卡法投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。

参见教材P42.下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是( )。

A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。

房地产投资中个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有其风险。

参见教材P213.下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是( )。

A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产直接投资。

对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且有抵押风险偏好的投资者，玩玩倾向与购买处于换进地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低;而具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。

参见教材P114.某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品面积为200万平方米，该市商品房住宅的平均建设周期为( )年。

A.0.58.1.0C.1.5D.2.0参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产市场指标。

2017年房地产估价理论与方法真题及答案解析

A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93
上一题下一题
(17/30)单项选择题
第17题
运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为______。
A.房地产地役权
B.房地产权利及其行使租赁权
C.房地产使用管制
D.相邻关系
上一题下一题
(12/30)单项选择题
第12题
某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为______万元。
A.188.92
B.194.62
C.196.25
D.198.18
上一题下一题
(21/30)单项选择题
第21题
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(22/30)单项选择题
第22题
某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为______万元。
A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费

2017房地产估价师真题解析(二)

2016年真题解析一、单项选择题1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产估价误差。

判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

实际成交价格可能存在价格扭曲失真，不一定是正常成交价格，所以一般不作为判断误差的标准。

参见教材P10。

2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。

A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响『正确答案』B『答案解析』本题考查的是估价结果。

B不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。

违背职业道德的行为。

参见教材P36。

3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。

A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法『正确答案』B『答案解析』本题考查的是估价方法。

要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。

参见教材P36。

4.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。

A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业『正确答案』D『答案解析』本题考查的是保值增值。

外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

自考—资产评估习题带答案第四章房地产评估(供参考)

第四章房地产评估一、单项选择题1.城镇土地的基准地价是（）A.某时点城镇土地的单位价格B.某时期城镇土地的单位价格C.某时点城镇区域性土地平均价D.某期城镇土地区域性平均价2.待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为（）A.11 5万元3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（）A.交通运输业建筑物B.厂房C.行政事业用建筑D.道路、桥梁4.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。

A.高于B.低于C.等于D.不确定5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。

A.钢材、钢筋混凝土、砖B.钢材、木材、水泥C.木材、水泥、砖D.钢材、水泥、钢筋混凝土6.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）A.61 667元B.92 500元C.789 950元D.58 041元7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（）A.职工的培训B.地上附属物拆除费C.资金成本D.建筑安装工程费8.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。

A.收益法B.市场法C.收益法或市场法D.收益法或成本法9.预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。

A.用途相同B.结构相同C.数量较多D.数量较少10.土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（）A.地价＋建筑费B.地价＋建筑费＋利息C.地价＋建筑费＋专业费＋利息D.地价＋专业费＋建筑费11.交易实例土地的价格为1 800元／m2，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定为9％，则待估土地的价格为（）D.900元12.土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（）A.土地的功能性贬值B.建筑物的功能性贬值C.土地的经济性贬值D.建筑物的经济性贬值13.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（）A.砖木结构B.砖混结构C.木结构D.简易建筑物14.国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（）A.70年B.40年C.60年D.50年15.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（）申请续期。

自考房地产试题及答案

自考房地产试题及答案# 自考房地产试题及答案## 一、选择题1. 房地产的三大基本特征是：- A. 位置固定性、不可移动性、独一无二性- B. 位置固定性、可移动性、独一无二性- C. 位置可变性、不可移动性、独一无二性- D. 位置固定性、可移动性、可复制性答案：A2. 房地产开发项目的成本主要包括：- A. 土地成本、建设成本、销售成本- B. 土地成本、建设成本、管理成本- C. 土地成本、管理成本、销售成本- D. 土地成本、建设成本、财务成本答案：B3. 房地产估价的基本原则不包括：- A. 合法性原则- B. 客观性原则- C. 公平性原则- D. 随意性原则答案：D## 二、填空题1. 房地产的_____是指房地产的地理位置、周边环境、交通状况等因素对房地产价值的影响。

- 答案：区位因素2. 土地使用权的出让方式主要有_____、_____、招标和协议四种方式。

- 答案：拍卖、挂牌3. 房地产交易中，买方需要支付的主要税费包括_____、_____等。

- 答案：契税、印花税## 三、简答题1. 简述房地产估价的基本步骤。

答案：房地产估价的基本步骤包括：- 确定估价目的：明确估价的目的和估价对象。

- 收集资料：收集估价所需的市场信息、法律文件等资料。

- 现场勘查：对估价对象进行实地勘查，了解其实际情况。

- 选择估价方法：根据估价目的和收集的资料，选择合适的估价方法。

- 计算估价结果：运用选定的估价方法，计算出房地产的价值。

- 撰写估价报告：将估价过程和结果整理成书面报告。

2. 房地产开发项目风险管理的主要措施有哪些？答案：房地产开发项目风险管理的主要措施包括：- 风险识别：识别项目可能面临的各种风险。

- 风险评估：评估风险发生的可能性和影响程度。

- 风险控制：制定风险控制措施，降低风险发生的概率和影响。

- 风险规避：通过合理规划和调整，避免不必要的风险。

- 风险转移：通过保险等方式，将部分风险转移给第三方。

00122自考房地产评估论(答案全面)

自考课程综合测验房地产评估论试卷（课程代码 00122 ）一、单项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)1. 现货房地产与期货房地产的不同点是A. 价值时点不同 B ．交易日期不同 C ．估价目的不同 D ．估价对象的状况不同2．某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000平米的商住楼，经评估，总地价为180万元，则改宗土地的单价为多少元/平方米?A. 100B. 300C. 600D. 900 3．采用比较法进行估价时，选取可比实例的数量要求一般是 A ．3个以下 B ．3个以上 C ．10个以上 D ．50个以上4．以收益为目的的出租性房地产，从租赁收入中扣除的费用不包括 A ．管理费 B ．保险费 C ．消费税金 D ．利润5．潜在毛收入、运营费用、净收益等通常计算周期是 A ．月 B ．季度 C ．旬 D ．年度6．从卖方的角度看，成本法的理论依据为A ．成本费用价值论B ．替代原理C ．效用价值论D ．预期原理7.运用成本法评估所得价格，通常称为A ．成本价格B .积算价格C ．购买价格D ．收益价格 8．基准地价系数修正法的基本原理是A. 地租理论B. 预期原理 C ．替代原理 D. 成本费用价值论 9．从本质上确定估价价值类型的是A ．委托人B ．被委托人C ．估价目的D ．房地产管理部门 10．根据我国相关法律规定，教育、科技用地的最长出让年限为 A ．40年 B ．50年 C ．60年 D ．70年二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分) 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求。

11．一名合格的房地产估价师，在房地产估价方面具备A ．扎实的理论知识 B. 广泛的人际关系 C ．丰富的实践经验 D ．良好的职业道德 E ．敢作敢为的开拓作风12．最高利用是指适合原理加上A ．收益递增递减原理B ．预期原理C ．替代原理D ．均衡原理E ．成本费用要素理论13．运用比较法进行估价时选取的可比实例应符合下列哪些条件 A. 使用性质相同 B ．地点相近 C ．价格相近 D ．交易日期相近 E ．价值时点相近14．收益法的使用条件是房地产的哪些因素可以量化年级班级准考证号姓名A．收益 B．风险 C．价值 D．金额E．无形资产15．建筑物的无形损耗包括A．建筑物的腐化 B．技术进步 C．消费观念的变化 D．老化 E．风化三、判断选择题 (本大题共5小题，每小题l分，共5分)16．房地产价格的敏感性决定了房地产价格一定是长期波动的，不可能稳定。