别墅项目市场分析报告文件

南汇区三灶镇不墅项目报告

二OO三年十月一日

目录

第一部分宏观市场分析……………………………………02~20第二部分上海不墅市场分析………………………………21~34第三部分项目环境分析……………………………………35~37第四部分区域市场分析……………………………………38~49第五部分产品定位…………………………………………50~74第六部分销售策略…………………………………………75~00

第一部分

宏观市场分析

——供需两旺，外来购房者比例增高

——市场规范，大势看好，稳步进展

一、2002年房地产市场分析：

2002年上海市房地产市场接着上年的快速进展势头：房地产开发建设规模保持高位增长，商品房市场供需两旺,市场总体呈现加速进展态势。2002年上海市房地产市场综述如下：

1、市场综述：

➢本市房地产开发投资额自1999年开始连年攀升，2002年投资额突破了700亿元前所未有的高位，土地供应接着放量，2002年新增经营性用地出让面积较上年增加52.2%，其中住宅出让面积同比增幅更是高达60.4%。

➢商品房批准预售面积和预售登记面积实现了跳跃试进展，供求比趋于稳定，存量产权房交易量接着较快增长，显示了上海市房地产市场正步入一个崭新的进展时期，房地产市场将更趋活跃成熟。

2、走势分析：

➢投资建设规模进一步趋大，办公、商业底位反弹：自1997年以来，上海市房地产业步入上升轨道，

特不是近几年进展势头加快，房地产市场各要紧指

标持续增长。在整个房地产市场进展过程中，住宅

无疑成为本市房地产业进展的领头羊，对本市房地

产业进展起了举足轻重的作用。2002年房地产投

资额住宅超过77%，施工面积、新开工面积及竣工

面积住宅比重超过83%。

➢旧区改造力度加大，中心城区“空心化”迹象逐渐显现：

近年来，上海市加大了旧城区改造进程，动拆迁面

积连续三年增加，而近两年增幅均超过25个百分

点，2002年完成动拆迁面积是2000年的1.76倍，动拆迁面积快速增加。

➢商品房供需两旺，供求关系渐趋理想，存量房增幅放缓：

2002年上海市增量商品房市场完成跨越式的进展，商品房批准预售面积和预售登记面积同步大幅增

长。

近6年，本市商品房批准预售面积走出“U”

字型，在1999年触底回升。1997—2001年，批准

预售量始终在1400—1900万㎡区间波动。预售登

记面积稳步增长，由1997年的低位开始增长，1997

年供求比仅为1：0.25，随后商品房预售量逐年增

加，至2001年供求情况逆转，年度需求量首次超过供给量，达到1：1.10的高位；2002年供求关系趋势于平和，在供需放量的同时，供求比有所下降，位于1：1.03，讲明本市商品房市场经历近年的进展，正逐步走向成熟，房地产市场自我调节能力逐渐加强。

2002年本市购房对象发生了一定变化，在所有购房者中，本市购房者购房面积比重增幅最低，而境外购房者购房面积较上年增加了 1.5倍，2002年本市居民购房比重有所下降，较上年减少5.11%，而外地和境外比重分不提升了 2.82%和2.29%。

3、价格分析：

➢商品房价格接着上扬，住宅价格稳定增长：依照上海市房地产交易中心统计数据表明：2002年上海市商品房价格接着上扬，2002年商品房平均成交价格4895元/㎡，同比增长12.46%。

➢商品房住宅价格结构重心明显上移，价位越高成交量增幅越大：统计表明2002年低价位段上成交量减少，其他价格段上随价格越高，其成交量增长速度越快。

2002年单价3000元/㎡以下商品房成交面积同比下降了3.4%，占总量14.4%的比重，较上年下降了7.6%，而3000-5000元/㎡、5000-7000元/㎡及7000元/㎡以上成交量增幅分不为42.2%、97.9%和131%，升幅依次趋大。

➢存量房成交价格快速上升，其上涨幅度大于增量房

➢2001-2002年全市住宅价格成交（套数）结构比较（单位：%）

二、2003年上半年上海房地产市场分析

2003年上半年，上海房地产市场接着保持近年来供求两旺的运行态势，各项指标在高位运行中稳定增长，投资与消费同步进展，供应与需求差不多平衡。期间，经受"非典"疫情等不利因素的阻碍，5月份商品房预售登记、存量房买卖等个不指标一度出现微降的情况，但自6月份起即开始大幅回升，呈现健康的进展态势。

1、房地产开发结构逐步优化，商品住房供应结构正趋改善

今年上半年，全市商品房登记预售面积为1274.37万平方米其中，每平方米均价在4000元以下的为387.04万平方米，占30.4%；4000至7000元的为648.86万平方米，占50.9%；7000元以上的为238.80万平方米，占18.7%。从