中国式REITs破冰
浅谈我国商业地产REITs的发展
Ｒ ｌｓ Ｅ Ｔ 的概 念和 特 征 投资 商业 地产 ， 相应 的就 是储 蓄过 高 ， 会 资本大 量 闲置 。为 社 （ ） ＥＴ 的概 念 一 Ｒ ｌｓ 了规避 单一 领域 投资带 来 的风 险 ， 商业地 产ＲＥＩ ｓ 属于 用投 Ｔ就 ＲＥ Ｔ （ ａ ｓａｅ Ｉ ｖ ｓｍｅ ｔＴｒ ｓｓ 的 简 称 ）即 房 地 资组合 的理论分散 投资风 险的金融产 品品种 。 Ｉ ｓＲｅ ｌＥ ｔｔ ｎ ｅｔ ｎ ｕ ｔ ， 产（ 不动 产 ） 资 信托 基 金 ， 生于 ２ 世 纪６ 年代 的美 国 ， 投 产 ０ ０ 是一 ３ 发 展 商 业 地 产 ＲＥ Ｔｓ 以 促 进 我 国 信 托 业 的 发 展 。 各 、 Ｉ 可 种 以 发行 收益 凭 证 的方 式 ， 汇集 众 多特 定投 资者 的资 金 ， 由专 种 投资基 金代 表着未 来金融产 品 的发展方 式 ， 投资基 金也应 当 门投资机 构进 行投 资经 营和管理 ， 并将 收益 按 比例分 配给 投资 是 信托 公司未 来发展 的重 要方 向 ， 商业地 产ＲＥ Ｔｓ Ｉ 与信 托之 间 者 的一 种信 托基 金 。［】 Ｔｓ 重 长期投 资 ， １ＲＥＩ 注 回报相 当稳 定 ， 存在 着必 然联 系 ， 由于不 动产投 资信托基 金在 中国有远 大 的发 具有 分散 风险和 专业经营 的功 能。 展 前景 ， 托公 司的介 入 ， 信 会对信 托业 的 发展有 很 大的促 进作 （ ） Ｒ Ｉｓ 二 ＥＴ 的特 征 用 ［］ ２。 １ 、参 与主 体众 多 。房 地 产属 于 资 金密 集型 行 业 ， 地 产 在 ＥＴ 的发 展 开 发 过 程 中 需 要 大 量 的 资 金 来 支 持 ， 般 投 资 者 ， 别 是 中 小 三 、我 国商 业 地产 Ｒ ｌ ｓ 一 特 （ ） 国 商 业 地 产 Ｒ Ｉｓ 展 现 状 一 我 ＥＴ 发 投资者 没 有足够 的 资金来 参 与房 地产 的投 资 ， Ｉ ￣使社 会 ＲＥ Ｔｓ 在 ２ ０ 年 ６ 香 港 证 监 会 允 许 发 展 商 成 立 ＲＥ Ｔ ， 入 到 ０５ 月 Ｉｓ注 上 很 多闲散基 金集 中起来 ， 形成 巨大 的社 会投 资能力 。 香港 和 内地 的商业 地产 项 目， 再在 香 港上 市 ， 一年先 后有 越 这 ２ 收益稳 定 、风 险较小 。ＲＥ Ｔｓ 、 Ｉ 由专业 的管理 公 司启动 Ｉ ｓ 先后在香 港联交 所上 市 。这 三者 和 管理 ， 以科学 的选择 投资 项 目。所投资 的项 目地 区和类 型 秀 、领 汇和 泓 富三只ＲＥ Ｔ ， 可 都 是投 资于商 业地产 ， 资的主要 回报来 源于租 金收入 。２ ０ 投 ０７ 都 不 相 同 ， 元化 的投 资组 合 有效 的 降低 了投 资风 险 ， 免 了 多 避 年５ 我 国颁 布 《 托 公司 房地 产 投 资信 托 计划 试 点 管理 办 月 信 直 接投 资单一 商业地产 而带来 的投资 风险 。 这 Ｉｓ ３、 流 动 性 强 。 商 业 地 产 属 于 不 动 产 ， 资 回 收 期 法 ， 标志着 我 国ＲＥ Ｔ ￣度 的建立 。在这 之后万 科 、上海 投 复 地 、亿 城股 份 、栖 霞建 设 、金 融街 等都 先后对 ＲＥ Ｔｓ 市 Ｉ 上 长， ＲＥＩ 以使商 业地 产 从不 动产 变 成流 动性 的证 券 资产 ， Ｔｓ 融 资跃跃欲 试 。 买 卖程 序 很简 便 ， 不仅 可 以随 时认 购和 赎 回 ， 还可 以在 不 同投 ＲＥ Ｔ 发展 至今 ， Ｉｓ 为商 业地产提供 了新 的融 资渠道 ， 也对 我 资者 之 间转让 ， 便于 参与 或退 出投资 。 国地 产业 的发 展起 了促 进 作用 。ＲＥ Ｔｓ Ｉ 的发展 需要 一 定的社 会 经济条 件作 为基础 ， 由于政 策 、市 场、管理 、信用 等方面 的 二 商 业 地产 Ｒ ｌ ｓ Ｅ Ｔ （ ） 业 地 产Ｒ Ｉ ｓ 念 一 商 ＥＴ 概 原 因商业地产 投资信 托基金在 发展上还存在 着很 多问题 。
reits政策建议
对于REITs政策的建议，可以从以下几个方面进行：建立健全法律法规体系：制定专门的REITs法律法规，明确REITs的运作机制、投资范围、税收政策、监管要求等，为REITs的发展提供法律保障。
放宽投资范围和融资限制：允许REITs投资更多类型的房地产资产，如商业地产、工业地产等，并适当放宽REITs的融资限制，降低融资成本，促进REITs的发展。
优化税收政策：制定针对REITs的税收优惠政策，如减免REITs的所得税、营业税等税费，降低REITs 的运营成本，提高REITs的收益水平。
强化监管和规范运作：加强对REITs的监管力度，规范REITs的运作流程，防止出现违规操作和内部人控制等问题，保障投资者的合法权益。
推动多元化投资和专业化管理：鼓励投资者通过REITs 进行多元化投资，降低投资风险；同时推动REITs采用专业化的管理团队和投资策略，提高REITs的投资收益和管理。
加强市场推广和教育：加大对REITs的市场推广力度，提高投资者对REITs的认识和认可度；同时加强REITs投资知识教育，引导投资者理性投资。
以上建议旨在推动REITs政策的完善和发展，为投资者提供更多元化的投资选择，促进房地产市场的健康发展。
REITs业务简析及政策建议
可以将拥有的房产出租给租户。新加坡RE ITs 的特点为，透明的税收制度，便捷的市场 环境和严格的监管制度。
三、我国对REITs的探索情况 我国对于REITs的讨论和尝试可以追 溯至本世纪初，中国经济的快速增长使不动 产市场逐渐繁荣起来，也为REITs这一金融 产品带来了良好的发展机遇。目前,已形成 类REITs、证监会公募REITs以及权益型 REITs三种类型。 （一）类REITs的市场探索和相关案例 类REITs实际上是债权性融资，融资期 限较短、需要定期还本付息及外部主体增 信。2014年以来，市场开始探索类REITs产 品的发行。截至2019年10月，交易所市场 共发行类REITs资产证券化项目56单,合 计规模1148.17亿元；底层资产包括商业地 产、公寓、物流地产等类型。多家国有企业积 极探索以租赁住房为基础资产的类REITs 产品。 截至2019年底,共计发行住房租赁类 REITs产品13单，合计规模163.88亿元，相 关项目备受关注。新派公寓于2007年11月 发行全国首单以租赁住房为底层资产的类 REITs项目，发行规模2.7亿元。以中信起航 为代表的私募类REITs是中国境内更主流、 更具规模的类REITs,实质上就是将专项的 资产管理计划作为载体,从而实现不动产的 资产证券化，以私募方式发行，在交易所、银 行间市场、机构间私募产品报价与服务系统 等交易场所挂牌交易。同时，产品设计了以 公募REITs或对外出售为主的退出不 上市交易。
根据组织形式不同，REITs可以分为公 司型REITs和契约型REITs两种。公司型 REITs是依据《公司法》,将公司作为REITs 的载体，以发行REITs股份所筹集来的资金 用于房地产投资，REITs股份持有人最终会 成为公司的股东％美国市场上多为公司型 REITs。契约型REITs是以契约基金或信托 计划作为REITs载体，通过发行受益凭证所 筹集来的资金投资房地产。亚洲市场上（例 如新加坡）主要为契约型REITs。
浅析基础设施公募REITs发展的机遇与挑战
摘要：受中美贸易的影响，我国出口额急剧下滑，短期国内消费乏力，经济增长下滑，在坚持房住不炒的政策背景下，基础设施建设的重要性凸显。
公募REITs的推广对于盘活基础设施存量带动增量、提高资金使用效率，拓宽政企融资渠道、降低资产负债率，增加资本市场投资产品、拓宽社会资本投资渠道等方面都将具有重要的实践意义，同时面临后续经营管理难度大、原始权益人是否能能够顺利出表、税务负担较重税后收益率下降等一系列难题。
公募REITs在我国的发展不是一蹴而就的，不能毕其功于一役需要不断发展完善。
关键词：基础设施；公募REITs；机遇与挑战一、公募REITs概述REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，通过发行收益凭证汇集投资者的资金，投资机构运用此部分资金专门进行房地产业务的投资经营管理，投资者最终获取按比例分配的投资综合收益。
REITs通过集中投资于商业写字楼、购物中心、酒店及服务式住宅等，以租金收入及房地产升值为投资者提供定期投资综合收益。
中国市场各方一直积极推动着国内REITs产品的实践。
越秀REITs于2005年在我国香港上市，是全球第一只投资于中国房地产的基金。
中信启航于2014年上市，作为我国首只私募“类REITs”，中信启航的流通性较低。
第一只公募“类REITs”鹏华前海万科于2015年上市，由于不动产投资金额低于基础资金的50%，同时并不持有商业物业的产权而是收益权，本质仍是债权类产品而不是权益类产品。
2020年4月我国证监会、发改委发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，以及证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），正式拉开了我国公募REITs发展的序幕。
二、我国基础设施公募REITs的出台背景（一）短期经济增长承压，需逆周期发力拉动受中美贸易的影响，我国的出口量急剧下滑，2020年1-4月出口额同比下降6.4%。
reits介绍 -回复
reits介绍-回复REITs介绍：了解房地产投资信托基金引言：在投资组合中，房地产投资始终扮演着重要的角色。
然而，对大多数投资者来说，购买和管理物业是一个繁琐而复杂的过程。
为了解决这一问题，房地产投资信托基金（REITs）应运而生。
本文将一步一步回答有关REITs 的问题，帮助投资者更好地了解这一投资工具。
第一部分：什么是REITs？首先，我们来解释一下REITs是什么。
REITs指的是房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是一种由多个投资者组成的公司或信托，旨在为投资者提供参与房地产市场收益的机会。
REITs通常投资于不同类型的房地产，包括商业、工业、住宅和酒店等。
REITs经常被比作股票，投资者可以通过购买REITs的股票来间接投资于房地产市场。
第二部分：REITs的种类REITs有几种不同的类型，每种类型投资于特定类型的房地产。
以下是常见的REITs类型：1. 股权REITs：这是最常见的REITs类型，投资于商业物业的股份。
这些物业可以包括购物中心、办公楼和仓库等。
股权REITs通过购买、租赁和管理这些物业来获得收入，并将收入分配给投资者。
2. 抵押REITs：这种类型的REITs与贷款相关，它们通过贷款给房地产开发商和买家来赚取投资收益。
抵押REITs的收入主要来自利息和贷款费用。
3. 混合REITs：这是一种同时投资股权和抵押贷款的REITs类型。
混合REITs在不同类型的房地产中进行投资，从而实现多样化的投资组合。
第三部分：投资REITs的好处接下来，我们将介绍投资REITs的几个好处：1. 以低成本投资房地产：REITs允许投资者以相对较低的成本间接投资于房地产市场。
购买和持有物业可能需要大量的资金，而REITs可以通过购买REITs的股票获得投资回报。
2. 收益稳定：由于REITs的多样化投资组合，投资者可以分散风险并稳定收益。
不同类型的物业在不同时间段可能会表现出不同的投资回报，REITs 的多样化投资有助于平衡整个投资组合。
2023中国reits基金收益率
2023中国reits基金收益率2023年中国REITs基金收益率随着中国房地产市场的发展，REITs（房地产投资信托基金）作为一种新型的投资工具，正在逐渐受到投资者的关注。
REITs基金是一种以房地产为基础资产的开放式基金，通过收购、持有和管理不动产来获得稳定的现金流和资本增值。
本文将探讨2023年中国REITs 基金的收益率以及影响因素。
我们需要了解2023年中国房地产市场的整体情况。
根据国家统计局的数据，中国房地产市场在过去几年一直保持稳定增长的态势。
政府的调控政策以及人民对于居住环境的需求不断增加，都促使着房地产市场的发展。
因此，2023年中国REITs基金有望获得较为稳定的租金收入和资本增值。
经济增长是影响REITs基金收益率的重要因素之一。
中国作为全球第二大经济体，预计在2023年将继续保持较高的经济增长率。
经济增长将带动租金水平的提高，从而提升REITs基金的收益率。
同时，经济增长也将吸引更多的投资者进入房地产市场，进一步推动REITs基金的价格上涨。
第三，政策环境对于REITs基金的收益率具有重要影响。
随着中国政府对于资本市场的改革和开放，REITs基金的发展将迎来更多机遇。
政府对于REITs基金的监管政策和税收政策的改善，将进一步提升投资者对于REITs基金的信心，促使资金流入该市场。
这将有助于提高REITs基金的收益率。
租金收入和资本增值是REITs基金收益率的重要组成部分。
租金收入主要来自于REITs基金持有的不动产的租金收益，而资本增值则是指不动产价格的上涨所带来的收益。
2023年中国房地产市场的整体发展态势以及经济增长的推动，将为REITs基金提供较好的租金收入和资本增值的机会，从而提高其收益率。
然而，我们也需要注意到REITs基金投资存在一定的风险。
首先，房地产市场的波动性较大，租金收入和资本增值并不是一成不变的。
其次，REITs基金的流动性相对较低，可能存在资金无法及时取出的问题。
中国reits发展历程
中国reits发展历程
中国的REITs（不动产投资信托）发展历程可以追溯到2005年。
以下是中国REITs 发展的主要历程：
1. 2005年：中国证监会发布《关于开展不动产投资信托基金试点的通知》，标志着中国REITs 的试点工作正式启动。
试点工作主要在北京、上海、深圳等地展开。
2. 2007年：中国证监会发布《不动产投资信托基金管理办法》，进一步明确了REITs 的管理制度和运作规则。
3. 2011年：中国证监会发布《关于开展不动产投资信托基金试点有关事项的通知》，扩大了试点范围，试点城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都等。
4. 2015年：中国证监会发布《关于不动产投资信托基金相关事项的通知》，进一步完善了REITs 的相关政策，提出了更加灵活的试点政策，鼓励试点城市根据本地实际情况制定相应的试点方案。
5. 2019年：中国证监会发布《关于进一步深化不动产投资信托基金试点工作的指导意见》，提出了进一步深化REITs 试点工作的指导意见，鼓励试点城市在政策、税收、融资等方面进行创新探索，推动REITs 市场的发展。
尽管中国在REITs 方面进行了多次试点和政策调整，但目前仍然没有建立起成熟的REITs 市场。
在中国，REITs 的发展受到多方面因素的影响，包括监管政策、税收政策、不动产估值标准等。
然而，随着中国房地产市场的不断发展和政策的调整，人们对于REITs 在中国的发展前景持乐观态度，相信未来中国的REITs 市场仍有较大的发展空间。
reits 详解 -回复
reits 详解-回复什么是reits?REITs（Real Estate Investment Trusts）是一种投资结构，允许个人投资者通过购买股票的方式来投资于房地产市场。
REITs是由房地产公司或房地产信托基金创建和管理的，其目的是为个人投资者提供一种以较低的资本要求投资房地产市场的途径。
REITs通常以公司形式存在，持有和运营不同类型的房地产资产，如商业地产、住宅地产、工业地产和办公楼等。
REITs的运作方式是投资者购买REITs的股票，每个REITs股票代表了对该REITs的所有权。
REITs从投资者那里募集资金，用于购买、开发和管理房地产资产。
资金的流入和流出都通过股票交易市场进行。
REITs的投资组合可以非常多元化，包括不同类型和地理位置的房地产。
REITs的特点1. 分散风险：REITs投资主要通过购买REITs股票进行，这意味着投资者可以将资金分散投资于许多不同的房地产项目，减少了风险暴露。
2. 高流动性：REITs的股票通常在证券交易所上市，投资者可以根据市场情况随时买卖股票，享受高度流动性。
3. 稳定的现金流：REITs通常持有租赁物业并从租金收入中获取现金流。
由于租金通常是长期合同，REITs能够提供稳定的现金流，这对收入稳定和分红有很大帮助。
4. 无需直接拥有房地产：REITs投资者可以通过购买REITs股票获得房地产市场的收益，而无需直接拥有和管理物业。
这样减少了对于个人投资者来说资本和管理要求。
5. 可获得分红：REITs通常以大部分利润作为股息或分红支付给股东，这使投资者能够从持有REITs股票中获益。
6. 税务优势：REITs通常享受特定税务优惠，要求他们支付至少90的收入给股东。
投资者通常只需要支付相对较低的税费。
如何投资REITs？投资REITs的方式有两种：直接投资和间接投资。
直接投资REITs意味着购买REITs的股票。
这需要投资者开设一个证券交易账户，并通过证券交易所购买REITs股票。
reits 详解 -回复
reits 详解-回复REITs（房地产投资信托）详解引言：REITs（房地产投资信托）是一种受监管的投资工具，旨在为投资者提供房地产领域的多元化投资机会。
在本文中，我们将一步一步回答关于REITs 的各种问题，并深入了解这一投资工具的工作原理和优势。
第一步：什么是REITs？REITs是一种在房地产领域进行投资的公司或信托机构。
它们通过购买或经营房地产来产生收入，并将收益分配给投资者。
REITs可以投资各种类型的房地产，包括办公楼、购物中心、公寓、酒店等。
它们通常以股票的形式交易在证券交易所上，并遵守特定的法规和监管。
第二步：REITs的种类有哪些？有两种主要类型的REITs：股票型REITs和按揭贷款型REITs。
股票型REITs是投资于收益性质的房地产，如租金和收入。
这类REITs通常会获得租金和递增的租金，并通过将收益折算成股息向投资者分配利润。
按揭贷款型REITs则是通过投资于房地产贷款和按揭证券来产生收入。
这类REITs赚取的是利息收入，通常来自于房地产贷款。
它们也会将所得收益转换成股息，并分配给投资者。
第三步：REITs的投资优势有哪些？REITs具有多种投资优势，这也是为什么它们成为许多投资者的选择。
首先，REITs提供了投资者参与房地产市场的便利性。
通过REITs，投资者可以间接持有和投资房地产，避免了直接购买和管理房地产所需的各种困难和费用。
其次，REITs为投资者提供了多样化的投资机会。
由于REITs可以投资于多个物业类型和地区，投资者能够在不同的市场条件下分散风险，并获得更稳定的收益。
第三，REITs通常提供较高的现金分红。
根据税务规定，REITs必须将大部分收入分配给股东，否则就要支付高额的税金。
这意味着投资者可以获得相对较高的股息收益，通常高于其他股票和证券。
第四步：REITs的风险因素是什么？就像任何其他投资一样，REITs也存在风险。
一些主要的风险因素包括：市场风险：房地产市场的波动和经济变化可能会影响REITs的价值和收益。
我国REITS融资风险因素分析
我国REITS融资风险因素分析随着我国房地产市场的快速发展，房地产信托投资基金(REITS)逐渐成为一种常见的融资工具。
REITS是指通过将房地产转变为证券化的形式，以购买、持有和管理房地产资产为主要业务的投资工具。
REITS融资存在一定的风险因素，以下是我国REITS融资的风险因素分析。
市场风险是REITS融资的主要风险之一。
房地产市场是REITS的主要投资领域，而房地产市场的波动性较大，受多种因素的影响，如经济形势、政策调控和市场供需等。
如果房地产市场价格下跌或者出现较大的市场波动，可能会对REITS的资产负债比例、估值和收入产生重大影响，导致投资回报下降。
信用风险也是REITS融资的重要风险因素。
投资者购买REITS的回报主要来自于租金收入和房地产资产的增值，但如果租户无法按时支付租金或者资产的价值下降，将导致REITS的现金流不稳定和价值下降。
投资者对REITS的信用评级也是影响其投资决策的因素之一，如果投资者对REITS的信用评级产生质疑，可能会导致投资者卖出REITS，进一步加剧信用风险。
税收风险也是REITS融资的一个重要因素。
我国目前对REITS的税收政策还不完善，投资者在购买和持有REITS时需要缴纳的税款相对较高。
这可能对投资者的投资回报产生影响，并且对REITS的发展和市场吸引力也会造成一定的负面影响。
我国REITS融资面临着市场风险、信用风险、流动性风险、宏观经济风险和税收风险等多个方面的风险因素。
在投资REITS时，投资者应该综合考虑这些风险因素，进行风险评估并做出决策。
政府和监管部门也应加强对REITS市场的监管，完善相关政策，提高REITS的透明度和可行性，降低投资者的风险。
中国香港reits市场的发展历程
中国香港reits市场的发展历程1.香港reits市场始于2005年，以华富基金为第一只reits基金。
The Hong Kong REIT market began in 2005, with the Fortune REIT being the first REIT fund.2. 2005年，香港交易所推出了首批八只reits基金，为市场发展奠定了基础。
In 2005, the Hong Kong Stock Exchange introduced thefirst batch of eight REIT funds, laying the foundation for market development.3.香港reits市场发展较早，吸引了国内外投资者的关注。
The development of the Hong Kong REIT market attractedthe attention of domestic and foreign investors.4. 2006年，香港reits市场的总市值超过了200亿美元。
In 2006, the total market value of the Hong Kong REIT market exceeded 20 billion US dollars.5.随着市场的发展，越来越多的reits基金陆续上市。
With the development of the market, more and more REIT funds were listed successively.6. 2007年，香港reits市场的发展迎来了爆发式增长。
In 2007, the development of the Hong Kong REIT market experienced explosive growth.7.香港reits市场吸引了大量投资者，成为亚洲最具活力的reits 市场之一。
我国REITS融资风险因素分析
我国REITS融资风险因素分析一、宏观经济周期风险宏观经济周期的波动对REITS的投资价值产生重大影响。
在宏观经济繁荣期，房地产市场蓬勃发展，REITS的资产规模和收益可能会迅速增长；而在宏观经济萧条期，房地产市场低迷，REITS的资产价值和收益可能会受到影响。
宏观经济周期的波动还可能导致资产负债表的项目风险增加，从而影响REITS的融资成本和融资渠道。
对策：1.多元化投资：REITS可以通过多元化的资产配置，包括跨地区、跨产业和跨物业类型等方式，降低宏观经济周期风险。
2.灵活融资结构：REITS可以采用多元化的融资结构，包括债券、股权和银行贷款等多种融资方式，以降低资金成本和融资风险。
二、政策法规风险我国的REITS市场仍处于起步阶段，相关政策法规尚未完善，政策风险成为REITS融资的重要因素。
政策法规的变化可能导致REITS的税收负担增加、运营成本提高，甚至可能会对REITS的发行和交易产生影响。
对策：1.密切关注政策变化：REITS管理机构和投资者需要密切关注政策法规的变化，及时调整投资策略和运营模式，降低政策风险。
2.积极参与政策制定：REITS相关机构和协会应积极参与政策法规的制定过程，争取利益最大化，降低政策风险。
三、市场风险REITS的市场风险主要包括市场流动性、市场价格波动风险和市场竞争风险。
市场流动性不足可能导致REITS资产难以变现，市场价格波动风险可能导致REITS资产价值波动较大，市场竞争风险可能导致REITS难以持续盈利。
对策：1.提高市场知名度：REITS管理机构和发行机构应加大市场宣传力度，提高市场认知度和知名度，增强REITS的流动性和市场竞争力。
2.积极拓展市场：REITS管理机构和发行机构应积极拓展市场，包括开发新的REITS 产品和服务，积极开发新的客户群体，增加REITS的市场份额。
四、信用风险REITS的信用风险主要来自于房地产开发商和租户，包括房地产开发商的债务违约风险和租户的付款违约风险。
国金中国铁建高速reit融资现状
国金中国铁建高速reit融资现状国金证券、中国铁建和中国高速集团联合发起的中国高速公路REITs（不动产投资信托计划），是一种基于中国高速公路资产的金融产品。
这种融资方式通过将高速公路资产转变为信托资产，然后发行相应的REITs证券，从而获得融资。
下面我们就来介绍一下国金中国铁建高速REIT融资的现状。
首先，我们来了解一下国金证券、中国铁建和中国高速集团的背景。
国金证券是中国领先的综合性证券公司，拥有强大的金融实力和专业的投资经验。
中国铁建是中国最大的建筑工程公司之一，具有丰富的高速公路建设经验。
中国高速集团是中国高速公路运营管理的龙头企业，拥有众多高速公路资产。
目前，国金中国铁建高速REIT融资已经取得了一定的成绩。
根据公开数据，截至目前，已有多个REITs项目成功发行。
其中最著名的是2019年国金中国铁建高速REITs项目，该项目总规模达到了100亿元人民币。
这是中国目前规模最大的高速公路REITs项目，也是第一个发行成功的高速公路REITs项目。
该项目获得了广泛的投资者认可，并获得了高评级的信用评级。
国金中国铁建高速REIT融资的成功，一方面得益于中国政府对高速公路建设和运营的支持。
中国政府一直重视基础设施建设，特别是高速公路建设，为推动经济发展提供了稳定的支撑。
另一方面，国金证券、中国铁建和中国高速集团作为资本市场与高速公路行业的龙头企业，具有丰富的经验和资源，为REITs项目的发行提供了可靠的保障。
此外，国金中国铁建高速REIT融资的成功还得益于市场的成熟与发展。
中国资本市场近年来取得了长足的进步，法规和政策也越来越完善。
REITs作为一种新兴的金融产品，受到了投资者的关注和认可。
投资者们看好高速公路资产背后的稳定现金流和潜在增值空间，对REITs项目表现出了强烈的兴趣。
尽管国金中国铁建高速REIT融资取得了一定的成绩，但仍然面临一些挑战和问题。
首先，由于国内高速公路的运营权归属于政府，REITs项目在挖掘、转让高速公路资产时需要面对政府合作伙伴的复杂关系。
中国reit政策
中国reit政策
支持盘活存量，扩大有效投资。
发行REITs可以提前收回投资，用于补充其他投资项目的资本金。
已上市REITs募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等基础设施补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元，助力盘活存量资产，促进有效投资。
提升运营管理效率，促进国有企业改革。
基础设施REITs可深度融合产业资本和金融资本，并通过资本市场的公司治理、信息披露及市场约束机制，促进企业从重资产持有者向专业运营管理者转型，提高基础设施项目的运营管理效率，提高发展质量。
REITs中等风险、中等收益的特征，可弥补资本市场金融产品的短板，通过发行REITs引入战略投资者和公众投资者，拓宽了国有企业混合所有制改革的新路径，可有效调动各方参与基础设施建设和国有企业改革的积极性。
reits救市措施
reits救市措施REITs救市措施随着全球金融市场的动荡，股市和房地产市场都受到了严重的冲击。
为了应对这一挑战，政府和金融机构需要采取一系列的措施来稳定市场并保护投资者的利益。
其中一种被广泛讨论和采用的措施就是REITs（房地产投资信托）。
REITs是一种通过将投资者的资金集中投资于不动产的信托基金。
它允许个人和机构投资房地产市场，同时享受到相对较高的收益率。
REITs的优势在于它提供了多元化的投资机会，降低了投资者的风险，并为投资者提供了流动性。
此外，REITs还可以为房地产市场注入资金，帮助推动经济增长。
为了救市，政府可以采取一系列措施来支持REITs的发展。
首先，政府可以提供税收优惠政策，降低REITs的税负，吸引更多的投资者参与。
其次，政府可以简化REITs的监管程序，加快审批和发行流程，提高市场活跃度。
此外，政府还可以设立专门的基金，用于购买和持有REITs，提供流动性支持，稳定市场。
除了政府的支持，金融机构也可以发挥重要作用。
银行和券商可以提供融资服务，为REITs提供资金支持。
同时，它们还可以开展市场推广活动，提高投资者对REITs的认知度和兴趣。
金融机构还可以提供专业的投资建议和风险管理服务，帮助投资者做出明智的投资决策。
REITs的救市措施不仅有利于投资者，也有利于经济的稳定和发展。
通过提供流动性和稳定的收益，REITs可以吸引更多的资金流入房地产市场，促进市场的复苏和发展。
此外，REITs还可以帮助改善房地产市场的供需关系，推动房价的稳定和合理化。
REITs作为一种救市措施，具有很大的潜力和优势。
政府和金融机构应该积极支持和推广REITs的发展，为投资者提供更多的投资机会和保护。
通过合理的政策和措施，REITs可以成为稳定金融市场的重要工具，促进经济的增长和繁荣。
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中国式REITs破冰离深交所定的最后打款期限还有36小时，新派公寓的创始人王戈宏内心开始焦灼――最终权益投资人仍未确定。
下载论文网新派公寓权益型房托资产支持专项计划（下称“新派公寓专项计划”）在10月11日取得深交所无异议函，拟发行金额为亿元，该项目的底层资产为北京的新派公寓CBD旗舰店，这标志着国内类REITs（房地产投资信托基金）市场除写字楼、购物中心、物流仓库等类型外，新增首单住房租赁类REITs产品。
11月1日，王戈宏来到杭州。
在过去短短的20天内，他见了三家意向权益投资人，其中有上市公司、大型开发商和金融机构。
“虽然他们普遍认可我们的物业，和我们的资产管理能力，但是他们尚未理解这种类REITs模式。
”王戈宏对《21CBR》记者无奈表示，因为投资通道、内部决策等原因，导致交易未能达成，“有些权益投资人已经把钱打到账上了，最后由于各种原因，撤销投资。
”“类REITs”对于此时的中国内地市场来说，还是个新鲜词。
吃螃蟹的人除了勇气，大概还需要对行业具有敏锐的洞察力。
在见第四位浙商投资人的时候，王戈宏已做好了最坏的打算。
在与投资人见面的半个小时里，他用十分钟迅速介绍了这个已经烂熟于心的项目。
他清楚，留给对方?Q策的时间仅剩半天不到。
“我给他谈这栋楼的价值和未来，以及REITs在中国的未来发展。
”王戈宏回忆。
所幸，对于行业的理解，两人一拍即合。
投资人表露出极大的兴趣，即刻召开了公司高层会议。
如果顺利的话，在第二天早上10点前投资方必须完成打款，深交所在下午5点准时召开发布会，宣布正式发行设立。
然而，为了理顺关系，整理法律文件，11月3日周五的早晨，离最终打款时间还有一个小时，双方仍在讨论细节。
“我甚至想过最糟糕的后果，如果这笔账没有打成，我们在中国证券史上开了个‘天窗’，这不是开玩笑吗？”王戈宏不敢想象。
上午9：39，他收到了对方成功打款的一张截图。
此时，他正站在路边，拍下了眼前艳红的花簇，发了一条多数人未能看懂的朋友圈：，9：39am，杭州，花！“后来此事被称为‘破冰’之举，这对于第一笔投资人、公司团队、券商、律师和整个行业来说，都是如此。
”王戈宏感到从未有过的释然。
类REITs曲线创新三年前的夏天，毗邻北京市东三环，离国贸只有800米的新派公寓CBD旗舰店盛大亮相。
当时SOHO中国联合创始人张欣、赛富投资基金首席合伙人阎焱现身助阵。
早在2012年创立之初，新派公寓已获得赛富基金投资。
随后王戈宏与赛富一同发起了赛富不动产基金，于2013年成功收购北京CBD核心地段物业――森德大厦，将其改头换面成为面向北京年轻白领的中高端公寓，成为新派公寓首店。
收购加上装修，大约花费了亿元。
“我买这栋楼的目的，就是为了探索中国REITs的未来。
”王戈宏曾经在美国创办商业房地产私募REITs基金，并在2008年回国担任首家在发改委备案的盛世神州房地产基金首任总裁及CEO，他一直试图推动REITs基金模式在国内的创新和实践。
按照类REITs模式，王戈宏给新派公寓做了轻重资产配合的系统架构：通过成立私募资产基金，引入机构及个人投资，以私募的形式购买物业，最终以租金分红的形式将收益返还给投资人。
其中，所有装修改造成本由基金承担，极大的减少了新派公寓自身部分的投入，新派则负责物业的出租经营与管理，从而实现真正的轻资产运营，通过品牌培育、管理输出，可以在长期持有经营中获取稳定收益。
重资产的基金将通过新派公寓每年的稳定租金分红以及资产预期增值来获益，形成双赢的格局。
构想很美好，现实依然很骨感。
类似的不动产基金在当时的市场上极为罕见，尚未有成熟的运营机构从事长租公寓运营管理，市场仍然以购房为主，散租为辅。
“我们每年给投资人固定的分红仅为%，而当时市场上的各类理财产品年化收益甚至达到15%以上。
”如何用%去说服投资人，成为王戈宏最大的难题。
从深圳开始，王戈宏展开了各地路演。
“以股权基金方式收购一栋楼，实际上让投资人变成了房东，在周边光拆迁的成本就达到每平米4万元价格时，我们仅用万元的单价就在北京CBD共同买了一栋楼。
”王戈宏试图用更浅显的逻辑来解释这件事情，“对于当时的房价来说，该物业价格几乎没有下行空间，而这是一只几乎没有风险的基金。
”他称，最不济的情况是，最终还可以把这栋楼分了，一人一所。
王戈宏遇见第一位LP（Limited Partner，有限合伙人，即投资者）崔文是在上海。
虽然对不动产基金未有过多的了解，但是在听完新派公寓的路演后，崔文产生了认同感，大胆将400多万元投到项目上，接着就举家去了德国。
“中国的REITs需要这样的基石投资人。
”王戈宏表示，在后来的三个月时间里，新派公寓项目筹集了32名投资人，投资金额多为数百万到上千万不等，“这32人作为当时新派公寓楼宇的共同持有人，我们实现了共有产权。
”机会往往眷恋有准备的人。
试图将新派公寓项目做成一单类REITs正式发行，王戈宏不断寻找更适合的产品逻辑。
“今年8月，监管部门对新派公寓项目更为重视，提出鼓励，希望在十九大期间能出成果。
”一位参与项目的知情人士向《21CBR》表示。
按照这个时间表，项目的落成迫在眉睫。
9月10日，渤海汇金证券正式入场，团队人员加班加点，与证监会和交易所在操作技术上不断沟通，9月29日将产品包装好提交到深交所。
十一黄金周后的第二个工作日，10月11日，项目最终获批。
前后历时仅1个月。
“做资产证券化，普通的REITs没有历时小半年是很难做出来的，而这个项目的时间压缩得特别厉害，也足以看出各方对于REITs产品的支持和鼓励。
”渤海汇金董事总经理李耀光告诉《21CBR》，为了满足长租公寓做类REITs，在技术方面做出了多个创新，“其中最大的创新，就是改变了资产证券化的产品逻辑。
” 李耀光表示，海外的类REITs 属于股权型产品，而目前国内的资产证券化，包括现存类REITs，更多偏向融资行为，“不少企业做REITs，希望将优先级做得越厚越好，达到65%或者70%，加以流动支持和合同担保。
”优先级作为财务杠杆，且在公寓项目租金收益有限的情况下，需要保证利息的稳定性，“在平衡优先级与次级的情况下，我们最终将产品设计为48%的优先级与52%的权益级。
”深交所2017年11月3日发布消息，新派公寓专项计划正式发行设立，并将在深交所综合协议交易平台挂牌转让。
该专项计划由渤海汇金证券资产管理有限公司担任计划管理人，以位于北京市国贸CBD区域的“新派公寓”作为标的物业资产，产品总规模亿元，期限为5年（前3年为运营期，后2年为处置期），其中优先级产品规模亿元，获得AAA 评级，发行利率为%。
该产品不依赖于主体信用，凭借公寓资产的租金回报和良好的物业增值预期获得了优先级和权益级投资者的认可。
国浩（上海）律师事务所律师邹菁评价，新派公寓类REITs产品实现了三个突破：第一在国内类REITs产品中新添“公寓”这一资产类型；第二是增信方式创新，此前在两个交易所发行的类REITs产品，大部分都有主体增信，要求发起人对整个产品存续期提供最低收入承诺、差额支付或证券回购安排等，而新派公寓在无某个主体来提供强有力的增信情况下获批；第三是评级创新，在没有主体增信的前提下，给予了该产品的优先级AAA评级，相当不易，最终优先级产品按%的利率发行，给权益型投资人预留了空间。
作为第一笔投资人的退出，目前已经达到了高于多数基金的回报率。
崔文坦言，这是当时投资所预想不到的。
离真正REITs有多远REITs于1960年发源于美国，1971年出现在澳大利亚，2001年左右出现在亚洲市场。
在海外发达市场，REITs已经发展成一种较为成熟的资产类别，在资本市场中都占有重要地位。
根据投资对象的不同，REITs可分为权益型、抵押型和混合型三种类型。
产品主要集中在住宅、写字楼、商场、工业厂房、酒店、仓储、基础设施、医疗等行业。
“在美国，每个行业都有REITs，而个人在美国买股票，会拿出1/4到1/3左右去买REITs。
”王戈宏表示，作?槲榷ㄐ筒?品，美国一些大基金会将REITs配置推到25%的比例。
在2008年金融危机期间，美国一些公寓类REITs的收益率仍然保持在40%以上，《福布斯》曾刊文称“REITs绕过了金融危机”。
2002年，国内开始加入研究REITs的行列。
受限于制度瓶颈，发展较为缓慢。
目前国内试水REITs产品，几乎均以私募形式发行，对投资者人数、资金起点有较高的门槛。
“实际上，REITs应该是普惠金融，是能够让老百姓享受到优质物业的收益，而门槛不高的产品。
”李耀光表示。
2015年6月，国内首只投资REITs项目的公募基金――鹏华前海万科REITs获批。
其做法是将房地产项目装入封闭式基金并通过证券交易所上市交易。
鹏华前海万科REITs侧重债权性质，发行规模上限为30亿元，投资位于深圳前海的万科企业公馆，以项目未来8年的租金收益权作为产品收益。
美国REITs的数量与市值规模变化（1991-2016）作为创新型产品，前海万科REITs的投资门槛要高于普通的股票或债券基金，其首次认购金额最低为10万元，二级市场最小买入单位为1万份。
“鹏华前海万科REITs的诞生，将公募基金投资标的范围突破至资产证券化，是对于目前公募基金投资另类资产的一次大胆尝试，具有重要的创新意义。
”鹏华基金国际业务部总经理、鹏华前海万科REITs基金经理尤柏年表示。
截至2017 年6月30日，鹏华前海万科REITs基金年化收益率%，2015年成立以来收益率达%。
基金成立至今累计分红约亿元，2015及2016年度分红率分别达%和%。
另一只备受瞩目的产品是今年10月23日获批的首单央企租赁住房REITs――中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）。
产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9：1，优先级证券评级AAA。
产品以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，包括瑜?Z阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大租赁物业品牌。
分别属于保利地产旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”运营管理。
有市场人士表示，保利租赁住房REITs运营模式虽未实际脱离大股东附属品的意义，但是作为首单储架REITs，最大的创新在于间接实现了公募REITs的扩募功能。
也就是说，其适用于一次核准、多次发行的再融资制度。
近年来，国务院及相关部委多次印发意见，提到推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”，为住房租赁市场提供金融支持。
实际上，中国内地的类REITs距离真正的REITs有多远？“如果说我们的目标是想达到类似于中国企业到香港地区、新加坡发的公募REITs，以实现部分项目单体上市的目的，我认为差距不是很大。