月明路地块预可行性研究报告

月明路地块预可行性研究报告

第一章项目概论.................................................... - 2 -

一、项目概况....................................................... - 2 -

二、可行性研究初步结论 ............................................. - 3 -第二章项目投资环境可行性分析...................................... - 5 -

一、经济发展背景 ................................................... - 5 -

二、钱江新城区域规划概况 .......................................... - 10 -

三、总结.......................................................... - 12 -第三章市场可行性分析.............................................. - 12 -

一、杭州市区房地产市场发展概况 .................................... - 12 -

二、项目周边区域市场概况 .......................................... - 23 -

三、竞争楼盘分析 .................................................. - 25 -第四章项目自身可行性分析......................................... - 31 -

一、项目概况...................................................... - 31 -

二、项目周边配套 .................................................. - 34 -

三、项目SWOT分析 ................................................. - 35 -

四、结论.......................................................... - 36 -第五章项目构想与建设规划......................................... - 38 -

一、项目构想...................................................... - 38 -

二、项目主要开发节点时间计划 ...................................... - 41 -

三、工程实施进度 .................................................. - 41 -第六章经济可行性分析............................................. - 43 -

一、销售价格估算 .................................................. - 43 -

二、投资估算...................................................... - 43 -

三、财务分析...................................................... - 45 -

四、敏感性分析.................................................... - 46 -

五、方案二测算.................................................... - 46 - 附件：

1、主要楼盘个案表

第一章 项目概论

一、项目概况 （一） 地理位置

本案基地位于杭州市滨江区内，项目北至二号支路，东北向距钱江三桥约1.5公里；南至月明路，与市级经济适用房新州花苑比邻；西至阡陌路，西北侧为滨江区政府周边核心住宅区；东至西兴路。

项目地理位置图

（二） 经济技术指标

用地面积 38100 平方米 容积率 2.4

总建筑面积 118452 平方米

地上建筑面积

91440

平方米

项目地块

项目地块

其中

住宅88590 平方米

会所2000 平方米

物业及其他640+210 平方米

地下建筑面积27012 平方米

建筑密度22%

绿化率30%

户均面积149 平方米

总户数600 户

车位配比1：1

车位个数600 个

车位面积45 平方米

注：①本项目代建幼儿园，建筑面积1936平方米；

②考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为2000平方米；

③不考虑70/90政策的限制。

户型面积段（平方米）户型结构所占比例

户均面积

（平方米）

户数（户）

90以下两室两厅10% 90

90-140 三室两厅30% 130

140-180 三/四室两厅55% 145、170

180-200 四室两厅5% 185

合计100%

二、可行性研究初步结论

（一）市场可行性结论

从整个房地产市场来看，虽然在经济危机的影响下，08年杭州的房产市场受到了比较严重的打击。但是09年截止目前，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注的热点。我们也要注意到目前市场恢复的特点：是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改善性由于受到市场供应量的影响并没有得到完全地释放。

从项目所处的区域来看，依托良好的区域前景规划，区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘的聚集地。且近几年项目周边住宅性质的土地供应比较少，09年截止目前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基本处