[精选]众厦-惠州市海东龙域地产项目营销策划提案报告-88PPT

客户分析
类别
一类
均价
分布区域
代表性楼盘
产品表现形式 主要客户群体
4000 -7800
江北、东平、 金山湖
合生·帝景湾、荷兰 水乡、东方威尼斯、 蓝波湾、金山龙庭 （别墅）
别墅、 TOWNHOUSE
小高层及多层 大面积三房、四 房
私营业主 政府公务员 企业高层管理者 外来的高收入群体
满足的需求
供应 比例
• 塑造发展商品 牌
• 专业优势 • 执行力优势 • 增值服务优势
项目定位
物业发展建议
营销推广策略
品牌价值
专业服务
第一章 项目认知
项目认知
项目特征 政策分析 市场分析 客户分析
经济指标
项目环境 区域规划
经济发展 新政影响 楼市概况 在售楼盘客户 高端物业客户 深圳异地置业
项目定位
整体定位 形象定位 客户定位 户型定位
• 江北，东平片区新盘较为集中，各个片区产品大社区，高品质，配套齐全和园林规划 佳倍受亲睐；
• 从销售的楼盘产品来看，各楼盘畅销的多为三房、四房大户型产品，高档销售对象主 要是政府官员、企事业单位中高层管理者，以及外来的置业群体普通住宅以企事业单 位职员、公务员、中低层管理者为主，外来投资者占据一定比例。
项目特征
• 项目经济指标 – 总建筑面积：15万㎡ – 一期 • 用地面积：14307㎡ • 总建面积：47025.16㎡ • 车位比：1：0.78 • 容积率：40% • 绿化率：40% • 覆盖率：18％
• 交通：地处城市快速干道，交通便捷 • 自然环境：地处山体公园半山，自然
环境优美 • 配套：周边商业配套不成熟。
四类
1500—2000
江北源自文库麦地演 达、鹅岭南
润宇·旺江楼、都市 新岸、怡和人家
多层、小高层中 小面积
三房、四房、二 房、一房
政府公务员 个体工商户 企事业单位职工 农村进城户
位置、户型、价 格、小区环境、 15% 配套
五类
1500 以下
麦地演达、金 山湖
经济适用房楼盘：南 山花园、惠泽南苑
多层、小高层小 面积
• 惠州楼盘真正意义上的豪宅（超过4000 元/平米）较少，供应大约占9%，高档 （3000-4000元/平米均价），供应量占25%，普通住宅（2000-3000元/平米）占主流， 为45%；低档住宅（2000元/平米以下的）占21%。
• 一类高档产品供应比例少，二三类中档产品供应较多,前三类产品销售率较高,但本地 消化率偏弱，特别是一二类需要依靠以外带内，才能促进销售.三、四五类产品销售 率较高，主要以本地消化为主。
三房、二房、一 房
投资户 农村进城户 城市低收入群体
价格、位置、配 套、面积
6%
价值提炼
• 产品价值挖掘 – 户型 – 景观 – 社区 – 风水 – 人文 – 未来增值潜力
产品价值挖掘——户型
• 建筑布局 – 利用原有自然地形、地貌，依山就势保护山 脊线和自然形态，顺应山势进行建筑布局， 设计规划成自然落差的半山坡地经典建筑； 依山就势最大程度保持原地形地貌，整体布 局是依上而下，适度错开，丰富了建筑组群 层次。
海东·龙域
营销报告书
目录
项目认知
产品塑造
价值实现
品牌战略
众厦优势
• 项目特征 • 政策分析 • 市场分析 • 客户分析 • 价值提炼
• 外立面及泛灯 • 公共空间 • 户型 • 园林 会所 • 智能化 •周边环境塑造 • 物业管理
• 价值目标 • 营销思路 • 价格策略 • 成本控制
• 打造项目品牌
内外环境、地段、 开发商品牌、物 9% 业管理
二类
3000 —4000
江北、东平、 河南岸、金山 湖
金裕碧水湾、丽日百 合、城市 1 号公寓、 金山龙庭（小高层）
高层、小高层及 多层
大面积三房、四 房、二房
政府公务员 企事业单位管理者 小型私营业主 外来进城居民
内外环境、地段、
开发商品牌、物 业管理、配套、
• 户型 – 一梯两户、两梯三户。 – 户型大尺度、大开间。 – 超宽楼间距。 – 7.3米大阳台设计。 – 6＃楼双主卫设计，充分满足人性化需求。 – 遵循动静分区，干湿分离。 – 实用率较高。
产品价值挖掘——景观与社区
• 景观 自然景观资 – 项目三面环山，拥有得天独厚的惠州一线自然山景资源，如同世外桃源、 风水之地。 – 独家享有惠州最自然山体公园 – 山体标高为109米，可登高俯瞰惠州城市全景观。 人造景观资源 – 活水水系：引用天然泉眼分别构成3条水系，利用自然山体落差构建活水 园林。 – 晨跑山道：在2期中沿山脊增设晨跑山道 – 龙凤主题园林：以西山头为凤嘴，东山头为龙首构建中国龙凤文化园林。 – 蕴含苏州园林特色：露而不透中国含蓄美的充分体现。
• 社区： – 社区总规模大：总规模为15万平方米，1期规模为4.7万平方米 – 社区与外部环境：与周边自然环境相生相息，形成溶洽的人文生态居住 圈，提升周边物业档次， – 社区内部环境：规划为高品质的休闲、生态、健康社区。休闲指生活氛 围的惬意与舒适，邻里关系的和谐。生态指活水系园林规划、与公共公 园溶为一体的建筑与园林规划、生态材料使用。健康指项目拥有天然绿 肺的自然山体公园，社区中特设晨跑山道等康体设施。
• 结论： – 项目所处地理位置及周边优越的自然环境，具备打造成为豪宅的基础条件。
政策分析
• 深圳房地产受之前冲击，购买力正在溢出。 • 惠州不属于房地产调控的重点城市，土地资源稀缺性不严重。 • 深惠经济与产业正步入一体化，惠州正全面承接深圳产业与置业转
移。
罗浮山旅游 白云山旅游 鼎湖山旅游
机电建材
25%
户型设计
三类
2000—3000
江北、东平、 河南岸、演达、 鹅岭南
金城广场·君华府、 金典水岸、阳光假日 花园、山水世家、雍 逸园2期
多层、小高层、 高层中等面积
三房、四房、二 房、一房
政府公务员 企事业一般管理者 经商人士 自由职业者 企事业单位职工
配套、地段、户 型设计、小区环 45% 境
家电五金纺织 上下川旅游
珠江口旅游
电子电器
大棚稔平旅 游
万山旅游
——珠三角城镇群协调发展规划（2004-2020）
市场分析
• 目前惠州本地市场需求增长幅度加大，居民购房潜力增长趋势明显，惠州多个楼盘外 销群体比例较高是一大特色，多数高品质楼盘价格上升趋势明显。
• 惠州开发楼盘品质逐步提升，房价从2500-6000甚至更高的均价，大体可以分为五类， 产品差异较大，吸引的目标群体也差异很大。