威海市房地产市场调研报告共46页文档
威海市房地产行业整体市场分析报告
威海市房地产整体市场报告
Beｔterland
贝特兰房地产投资顾问有限公司
2005-9－７
第一部分宏观市场
一、威海市概况
威海市地处山东半岛最东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对,东及东南与朝鲜半岛和日本列岛相望,是中国著名的港口及旅游城市。
威海市是中国沿海开放城市之一,拥有威海市火炬高技术产业开发区、威海市经济技术开发区两个国家级开发区。
在企业方面,这里有5个中国名牌产品和3个全国驰名商标汇聚于此，其中有三星、华泰三角、成山等大型企业。
威海市是中国第一个“国家级卫生城市”，也是中国首批“国家环境保护模范城市”。
１9９6年被联合国确定为“改善人类居住环境全球最佳范例城市”之一。
威海市总面积54３6平方公里,总人口２47万，其中市区面积731平方公里，人口52万人。
威海市现辖三市一区,即荣成市、文登市、。
威海市房地产市场发展情况分析
“十一五”期间威海房地产市场发展情况分析1、房地产开发投资高速增长，占全市固定资产投资比重逐年提高随着我市经济的快速发展，城市建设进程的加快，房地产开发企业队伍不断壮大。
截止2010年末，全市的房地产开发企业达450家，比2005年净增158家，增长54.1%。
“十一五”以来，在国家加大投资、扩大内需的宏观政策作用下，全市固定资产投资规模大幅扩张，而作为固定资产投资重要组成部分的房地产投资，占比逐年提升，得到快速发展。
“十一五”期间，全市房地产开发投资共完成805.6亿元，以35.8%的年均速度高速增长，占全市固定资产投资的17.1%，比“十五”期间占比提高6.8个百分点。
2010年，全市房地产开发投资完成269.8亿元，同比增长28.8%，房地产开发投资占全市固定资产投资比重为23.1%，分别比2006年、2007年、2008年、2009年提高了11.6、10.3、6.9、5.1个百分点。
从房地产投资结构看，商品住宅投资占据了主要地位，“十一五”期间，住宅投资占全部房地产开发投资的88.0%，最高年份为2009年，占比达89.8%，至2010年，全市住宅投资共完成236.9亿元，年均增长36.6%，是2005年的4.8倍。
2、房地产开发建设规模不断扩大，住宅一直占主体地位伴随着房地产开发投资的快速增长，全市房地产开发建设规模不断扩大。
2010年全市商品房施工面积达到2043.0万平方米, 是2005年的2.6倍，“十一五”期间年均增长21.1%。
其中，2010年新开工面积1207.6万平方米，是2005年的2.2倍，“十一五”期间年均增长17.4%。
从开发规模结构看，住宅开发占据了主要地位。
“十一五”期间，住宅施工面积占全部商品房施工面积的87%以上，最高的年份为2006年，达到了90.5%。
2010年全市住宅施工面积1779.3万平方米，是2005年的2.5倍，年均增长20.3%；其中新开工住宅758.9万平方米，是2005年的2.1倍，年均增长16.1%。
2023年威海房地产行业市场需求分析
2023年威海房地产行业市场需求分析威海是一个拥有良好城市环境和自然景观的城市，吸引了大量的人口前来定居和工作。
这也促进了威海房地产行业的发展。
本文将从市场需求、政策、人们需求变化和竞争状况等方面对威海房地产行业的市场需求进行分析。
一、市场需求分析1. 需求结构威海房地产市场的需求结构比较多元化，主要包括自住需求、投资需求和商业需求等。
其中，自住需求一直是市场的主导，占据了市场的相当大份额。
而随着投资需求和商业需求的增长，整个市场的需求结构逐渐发生了变化。
2. 需求量根据数据显示，近五年来，威海市房地产市场需求量逐渐增加。
其中2019年市场需求量达到了历史最高点。
这主要是因为人们对于威海市的发展前景非常看好，未来几年，该市将进一步加强城市建设和环保措施，同时进一步完善基础设施和城市交通。
3. 需求的地域分布目前，威海房地产市场需求主要集中在市中心和沿海城区。
这些区域自然环境优美，社会经济发展水平相对较高。
同时，这些区域也相对容易获得投资，这进一步加剧了这些地区的房地产市场需求。
二、政策影响分析1. 宏观政策带来的影响自治区、省份和国家层面的宏观政策，对于威海房地产市场需求产生了重要影响。
例如，去年国家出台的房地产调控政策，使得威海市楼市价格降低并逐渐趋于稳定。
同时，自治区政府支持企业自主研发并深入开发智慧城市产业新模式，为房地产企业在数字技术领域开拓新市场提供了机会。
2. 地方政策传导带来的影响地方政府也对威海房地产市场产生了一定影响。
例如，威海市委、市政府颁布的《离婚公寓建设管理实施办法》，鼓励房企上市、发行债券等，并明确了离婚公寓的建设标准、设置标准和服务标准等。
同时，威海市也加强了对房地产市场的监管力度，加强土地、规划、环保等方面的管理。
三、人们需求变化分析1. 地产结构变化带来的影响威海房地产结构逐渐向优质化、高端化和品质化发展，为消费者提供了更多更好的住房选择。
同时，随着人们收入的增加和居住需求的变化，人们对房地产品质的要求也越来越高。
某房地产现状及区域市场分析
一、威海房地产市场概述
威海地处胶东半岛最东端，环境优美，气候宜人。先后两次 获得“国际改善居住环境最佳范例”，获得首届“中国人居环境 范例奖”，“威海——最适合人类居住的地方”和“住在威海” 的城市品牌得到越来越多人的认可。良好的居住环境和持续快速 的经济增长，为威海房地产市场和房地产金融业务的发展提供了 强有力的保障。近两年尤其是2001年以来，威海市的房地产市场 呈现出蓬勃发展的趋势。
4、房价快速上涨是2004年楼市的特点
威海房地产市场从2000年开始进入快速发展时期， 威海的住宅价格以每年超过20％的速度递增，以两个开 发区为例，普通住宅价格由1500元／平方米上涨到目前 的近2800元／平方米，商业网点房价格由4000元／平方 米上涨到7000元／平方米，尤其是2004年新建成的几个 标准较高的住宅小区，售价明显提高。
（二）存在的问题
威海市房地产市场在发展的同时还存在一些不容忽视的问题，主要 表现在：
1、 政府在指导房地产市场发展方面缺少合理定位 政府对威海房地产市场的宏观调控机制还没有建立起来，对房 地产业的发展还没有一个长远的科学规划，没有建立监控房地产泡沫 产生的预警机制，土地储备中心的土地储备调控作用还没有得到充分 发挥，对城市的总体规划应结合威海的具体特点进行科学合理的论证， 并且应以人大立法的形式确定下来，避免长官意志的随意性出现。
6、集资建房和集中采购项目大增，为房市增添了新的活力 受威海房价持续增长和职工要求改善居住环境等因素的影响，许 多单位采取措施解决职工住房问题。银行、税务、电讯、电业等单 位纷纷寻找合作伙伴，集资建房或集体采购工作。像侨乡城市广场、 阳光花园、五洲太阳城等楼盘就是此类型的典型代表项目。
7、可开发土地资源的稀缺和房市的升温，导致土地价格节节攀升 按威海城市总体规划要求，2010年城市人口要达到100万，较
威海市商业房产市场调研报告-
威海市商业房产市场调研报告目录第一部分、威海市宏观经济环境分析 (4 第二部分、威海市商业市场总体分析 (1 一、环翠区 (1(一大型商业物业 (1(二商业网点 (14(三专业市场 (16二、高区 (22(一大型商业物业 (22(二商业网点 (24(三专业市场 (28三、经区 (32(一大型商业物业 (33(二商业网点 (33(三专业市场 (35第三部分、威海市商业业态分析 (3 7一、家电业分析 (37二、家居业分析 (43三、服装业分析 (49四、娱乐业分析 (51五、餐饮业分析 (55第四部分、消费者分析 (64一、消费者结构分析 (64二、消费习惯分析 (67三、目标消费群体消费力分析 (7 3第五部分、可类比项目分析 (8 1一、威海可类比项目现状分析 (8 1二、可类比项目具体分析 (83三、小结 (88第六部分、结论建议 (9一、项目优劣势分析 (9二、项目定位建议 (9(一商业部分定位建议 (91(二住宅部分定位建议 (96第一部分威海市宏观经济环境分析一、威海市经济发展状况威海地处山东半岛东北部,东南北三面临黄海,西与烟台相邻,北与辽东半岛相对,东和朝鲜半岛及日本列岛相望。
市辖环翠区、高区、经区及乳山、文登、荣城三市,面积为5436平方公里。
威海市是首座国家级卫生城市,首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市,国家园林城市、国家文明城市,多次被联合国确定为“改善人居环境全球最佳范例”城市。
2003年威海被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”,捧回了国际人居奖。
随着成功地举办了04年的国际人居节会议,将城市的知名度提高到了前所未有的高度。
其以有丰富的自然景观与人文景观,成为闻名中外的旅游、避暑和疗养圣地,经过几年来的开发建设,已形成了一批独具风格的名胜游览区。
2004年威海常驻人口约60.92万人,流动人口为11万人。
全市国内生产总值8 36.02亿元,比上年增长7.9%。
其中,第一产业增加值92.49亿元,增长4.6%;第二产业增加值492.03亿元,增长23.7%;第三产业增加值是251.5亿元,增长13.2%。
威海市房地产市场分析
中图分类号： !"#$%$& 文章编号： ’(()*+$,, （ -(($ ） (.*((/0*(& 文献标识码： 1 摘要：分析威海市房地产市场和房地产金融 市场的现状、特点及存在的问题，建议地方政府 改变管理方式，加强政策引导，发挥政府宏观调 控作用，经营城市为房地产发展搭建广阔平台。 关键词：威海；房地产市场 威海地处胶东半岛最东端，环境优美，气候 宜人。先后两次获得 “ 国际改善居住环境最佳范
新建成的几个标准较高的住宅小区，售价明显提 高。近两年，威海的住宅和商业网点房一直处于 热销状态，新开发住宅取得预售许可证后绝大部 分一销而空，已经竣工验收而未销售的楼房大多 因为配套、建筑质量、物业管理等方面存在显著 问题，部分将形成积压。商业网点房出现脱销现 象，尤其是专营韩国商品的市场网点，尽管售价 高达 #++++ 元 / 平方米，仍然供不应求。 （ . ）消费群体结构发生变化，外地居民购房 比例提高 随着威海经营城市力度的加大和居住环境的 进一步改善，外来人员到威海创业居住的越来越 多 。 据 统 计 ， #++# 年 在 两 个 开 发 区 买 房 的 外 来 人员比例已超过 .+, ，在城市中心区买房的外来 人员比例上升到 #+, ，外地购房人员以来自东北 地区和西北地区为主。外地人员购房主要有两个 目的：一是作为第二住宅，所购住房不仅有保值 增值作用，而且可以利用工作空闲时间，到威海 休闲度假；二是钟情于威海优美的居住环境，作 为退休后养老休闲的住所。 （ - ）集资建房和集中采购项目大增，为房市 增添了新的活力 受威海房价持续增长和职工要求改善居住环
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2023年威海房地产行业市场分析现状
2023年威海房地产行业市场分析现状威海作为一个沿海城市，拥有较好的自然资源和发展优势。
房地产行业作为经济发展的重要支柱产业，在威海市也具有较大的市场潜力。
以下是威海房地产行业市场分析的现状：一、市场规模和发展趋势威海房地产市场规模庞大，涵盖了住宅、商业、办公等多个领域。
根据统计数据，威海市2019年房地产开发投资达到1193亿元，同比增长8.3%。
目前，威海房地产市场发展呈现以下趋势：1. 住房需求稳定增长：随着人口的不断增加和经济水平的提高，居民对优质住房的需求不断增长，推动了住房市场的稳步增长。
2. 商业地产潜力大：威海市商业地产市场需求旺盛，尤其是购物中心、写字楼等商业地产项目，随着消费升级和商业需求的增加，商业地产市场有较大的发展潜力。
3. 旅游地产市场热度高：作为一个旅游城市，威海市旅游地产市场发展迅猛，各类度假村、酒店等项目层出不穷。
二、政策环境和刚性需求1. 政府扶持政策：为促进房地产市场健康稳定发展，威海市政府出台了一系列的扶持政策，例如税收优惠、金融支持等，为房地产行业提供良好的政策环境。
2. 刚性需求：威海市不断增加的人口和城市化进程，使得居民、企业等拥有刚性的住房和商业需求。
这种刚性需求保证了房地产市场的基本稳定性。
三、市场竞争和发展机遇1. 房企竞争激烈：威海市房地产市场存在较多的房地产开发企业，市场竞争激烈。
房企在项目品质、售楼部设计、销售策略等方面都在努力提升竞争力。
2. 新市场机遇：新兴市场如老年公寓、酒店式公寓等在威海市发展迅猛，为房地产行业带来新的发展机遇。
此外，集体土地入市等政策的逐步落地，也为房地产市场带来了新的机遇。
四、未来发展趋势1. 高品质项目受青睐：随着居民消费水平的提高，高品质住宅、高端商业地产等将更受市场青睐。
2. 产业地产发展：随着威海市产业结构的调整和转型，产业地产市场发展有望迎来快速增长。
3. 人居环境提升：威海市将加大对城市人居环境的改善力度，推动城市功能和品质的提升，将进一步推动房地产市场的发展。
威海市房地产整体市场调查研究报告(doc 23页)
威海市房地产整体市场调查研究报告(doc 23页)威海市房地产整体市场报告Betterland贝特兰房地产投资顾问有限公司2．固定资产投资规模迅速扩大●2004年，全年威海固定资产投资为530.49亿元，比上年增长43.2%，其中：城镇规模以上投资为387.47亿元。
【图】威海市固定资产投资与威海市地区生产总值威海地区生产总值和固定资产投资200400600800100012002000年2001年2002年2003年2004年地区生产总值(亿元)固定资产投资(亿元)数据来源：威海市统计局3．房地产投资占威海市生产总值保持与固定资产投资的比重均略有下降。
●2004年，全市完成房地产投资45.68亿【图】威海市2000年～2004年房地产开发投资占固定资产投资的比重元，同比增长4.5%， 04年虽然政府陆续出台了一系列宏观政策进行调控，但威海市房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。
●2004年房地产投资占威海市地区生产总值的比重为4.53%，而这一比率在全国仅为 6.75%，表明威海房地产业有很大提升空间。
●2004年房地产投资（45.68）占全社会固定资产投资（530.49）的比重为8.61%，与03年相比呈现下降趋势，主要是04年威海市基本建设投资（294.75）大副度上升的原因，导致房房地产开发投资占地区生产总值与固定资产投资的比重0%5%10%15%20%2000年2001年2002年2003年2004年房地产开发投资占地区生产总值的比重房地产开发投资占固定资产投资的比重数据来源：威海市统计局备注：从上面的图表可以看出，威海市房地产开发投资比重一直保持稳步上升的趋势，但由于该区域市场基础建设的不断投入，已达到未来城市发展的宏观战略需求标准，所以，房地产开发投资在固定资产投资中的比重有所下降。
然而，我们可以从另一个角度出发来看待这个问题，也就是说未来威海市的城市规划面积要扩张，目前的城市边缘地带以及城乡结合部将成为未来房地产业土地的供给来源，而随着城市化进度的加深，威海市未来的外来人口数量将成倍增长，以满足产业发展带来的劳动力需求，那么，各种房地产产品在该区域的需求量自然非常庞大。
威海市房地产市场调研报告
威海市房地产市场调研报告威海市房地产市场调研报告**机构研展部.10城市发展研究度假物业专题土地市场房地产市场1234一城市发展研究城市概况地处山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东与朝鲜半岛、日本相望，西与烟台接壤，中国著名港口和旅游城市。
辖三区三市：环翠区、火炬高技术产业开发区、经济技术开发区和荣成、乳山、文登三市。
总面积5698平方公里，其中市区面积769平方公里，海岸线985.9公里。
威海市总人口251万，市区人口63万。
年平均气温12度，年均降水量800毫米。
历史沿革属青州，东方夷之地，菜夷聚居先秦南北朝北齐时，初设文登县，经古未变明初防倭寇，明设威海卫，因而得名近代清末年，英国殖民地，强租卅年现代地级市，辖三市三区，终成现状城市性质海洋经济大市——拥有两大渔场，渔业为全市支柱产业。
沿海开放城市——对韩贸易桥头堡，与8个国际城市缔结友好关系，是东北、韩国迁入人口最多的沿海城市之一。
新兴工业城市——船舶及零部件、通信及专用设备制造业、电子信息、汽车及零部件、轻纺食品医药业。
有16个国家名牌产品、7个全国驰名商标。
优秀旅游城市——素有“东方夏威夷”之美称。
旅游业与加工制造、教育科研、农产品加工是威海四大支柱产业。
生态园林城市——首批国家环境模范城市、全球改进人居环境最佳范例城市、世界上最适合居住的范例城市之一。
城市经济GDP：GDP总量达到1580亿，年均增长率超过15%。
人均GDP 达到6.32万元，比上年增长14.8%。
人口：威海市市区人口导入量近年来呈快速上涨势头，年增长12%，预计进入全国百万人口城市行列。
三产：三产比例8：62：30；工业是支柱产业，发展迅速；旅游业带动第三产业高速发展，前景广阔。
城市经济旅游业借助丰富的历史自然资源，威海市形成“一线（1000公里海岸线）、六板块（中心城市、海滨生态、渔家民俗、温泉疗养、传统文化、田园风光）”的旅游发展格局。
，全市旅游业接待海内外游客1384.69万人次，旅游总收入130.69亿元，比上年分别增长20.4%和28.4%。
威海市场调研报告1
威海市场调研报告1威海市场调研报告基于我公司开发的商业楼盘和连云港项⽬的投资建设，针对其项⽬的特点和开发模式，基于实际情况，我部门对沿海地带——威海作了为期三天的市场调研，此次调研主要是从旅游地产、养⽼地产等⾓度多⽅⾯的了解商业酒店的运营模式，以及为连云港项⽬的开发做好⼀个良好的定位基础，先将调研情况作以下阐述：⼀、明⽉.那⾹海明⽉.那⾹海地处⼭东威海环海⼤道好旺⾓旅游度假区。
总占地⾯积约1000亩，总建筑⾯积约120万平⽅⽶，是⼀个以度假、养⽣为主，集休闲、娱乐、旅游和居住等功能于⼀体的旅游度假综合体。
1.户型那⾹海以35-96㎡精装公寓为主，总价23万起，户型整合化⼀，⼀房⼀卫，内部装饰简约，阳台直⾯朝海，海域风情⼀览⽆遗。
户型及样板房：改项⽬地处旅游度假区内，那⾹海⾃投建设了免费的海滨浴场，建设了约200亩的⾹海湾内海沙滩景观、游艇码头、⽔上会所，融合了餐饮、住宿、便利店、酒吧、茶餐厅等配套设施，满⾜了受众⼈群的⽣活所需。
3.消费⼈群那⾹海⼤⼒建设项⽬的海域风情，其受众⼈群⼤⾯积来着于上海、南京、苏州、杭州等地处内陆的城市⼈群，⾯临的均是企业⾼管、退休员⼯等，以总价低为出发点，吸引旅游、养⽼⼈群。
4.经营模式那⾹海为商业项⽬，其建设多为酒店公寓，⼀期建设1600余户，采⽤和途家合作的模式运营，包租分利50%，⼀期近30%客户于那⾹海签订包租协议。
⼆、⽂涛阁⽂涛阁位于⽂登南海新区12公⾥⾦沙滩东部，总建筑⾯积约为5万平⽅⽶，项⽬由A、B两栋⾼层酒店式公寓及⼀栋三层全景酒店组成，其中A栋楼是2.9⽶层⾼的酒店式公寓，B栋是层⾼4.9⽶的复合式海景公寓，可分割为两层使⽤。
1.户型⽂涛阁户型⾯积均以40-60㎡为主，总价在30万左右，从项⽬现场情况来看，除总价和沿海域有部分优势，施⼯粗糙，精装修样板房都⽑糙。
2.配套项⽬除沿海岸线和后⾯的⿊森林外的地理区势，还有三栋酒店和接待中⼼，已经交付给当地政府所⽤，政府将投⼊建设沿海景观带。
威海房价调查报告
威海房地产调查报告日前,山东大明经济发展研究中心联合山东社科院省情研究中心发布《2012年山东公众十大关注问题调查报告》显示限购令与房价居第一位。
因此，我想探究一下威海楼价究竟何去何从。
近几年，威海的经济在外来企业资金的注入下迅速发展，市民的生活水平得到很大程度的提高，人们开始注重自己的生活环境,大部分年轻人选择定居在城市中。
于是楼价的高低成为影响全市人们幸福感的一个重要因素。
但是近几年威海楼价水涨船高，几乎能与一线城市接轨，曾上榜均价上涨一千元用时最短的城市。
调查数据显示，2003年普通居民住房每平方米1500~1800元，但是房价很快攀升，到2005年同一批房子就已经涨到2800元/平方米，两年的涨幅达到55%。
2006年山东省建设厅数据显示2006年1月至11月，全省新建住宅类商品房平均销售价格为2278.5/平方米，同比2005年上涨5.1%。
而威海市区商品住宅销售价格却已经普遍达到3000元/平方米，是全省平均售价的1.3倍。
从2008年全年的情况看，威海全市房屋销售累计平均单价为每平方米3766元，价格同比上涨8.3%。
自此房价上涨势头一发不可收拾，2009年房价虽出现短期下滑，但是总体还是上涨，11月威海平均售价为4071元/平方米，市区房价为4500元/平方米。
到了2011年2月威海市区房屋售价已经高达每平方米5456元。
但是，与此同时威海企业职工月平均工资为2000——3000元，也就是说如果买80平米的房子，每平米5000元，则需40万需要一个人12年不吃不喝的工资，房价之贵一度让人们望而却步。
威海房价高的原因是什么呢？首先总体上说不仅仅是威海全国房价均处于上涨趋势，所以所有城市都有共同的诟病。
一通货膨胀导致房价高涨。
2007年开始全球金融危机本来可以使我国严重泡沫的房地产沉淀下来，但是中央政府和地方政策联手推出的超大规模经济刺激计划，又“适时”地刺激了房地产。
导致市民在通货膨胀的预期压力之下，为了避免手中货币的贬值，纷纷买房避险保值。
威海市城市发展和住宅市场调研报告
威海市城市发展和住宅市场调研报告二〇一〇年四月目录第一部分城市总体规划 (1)一、城市概述 (1)（一）地理位置 (1)（二）历史沿革 (2)（三）行政区划 (3)（四）地理环境 (3)（五）自然资源 (4)（六）人口构成 (4)（七）综合实力 (4)（八）交通运输 (6)二、青烟威荣高速铁路对威海发展的影响 (10)（一）城际铁路北站及汽车北站规划选址情况 (11)（二）两站合设的规划说明 (11)（三）青烟威荣高速铁路对威海房地产市场的影响 (12)三、城市规划性质、职能与城市发展目标 (13)（一）城市性质 (13)（二）城市职能： (13)（三）城市发展目标 (13)四、规划城市规模 (13)（一）市域城镇化水平与人口规模 (13)（二）市区人口规模 (13)（三）中心城人口与用地规模 (13)五、产业发展与布局 (14)（一）产业发展重点 (14)（二）产业布局 (15)六、市域城镇体系 (16)（一）市域城镇发展总体战略 (16)（二）城镇等级规模结构 (18)（三）城镇职能结构 (18)（四）市域城镇空间结构 (19)第二部分城市国民经济和社会发展规划纲要 (20)一、发展目标 (20)二、主要指标 (20)第三部分房地产市场分析 (22)一、城市房地产市场总体特征 (22)（一）城市住宅市场的发展概况与回顾 (22)（二）威海市房地产市场近六年投资情况 (24)（三）威海市商品房市场分析 (25)二、土地一级市场总体供应及成交特征 (25)（一）近三年商品住宅类土地年出让量 (25)（二）土地成交价格分析 (31)三、威海市区商品住宅市场分析 (33)（一）威海市2004-2010年3月商品住宅供应和销售分析 (33)（二）商品住宅每年1-12月销售情况（成交量、成交均价）分析 (37)（三）威海市2007-2010年3月商品住宅年度成交面积段分析 (38)（四）威海市住宅存量分析 (41)（五）商品住宅面积需求分析 (42)四、城市住房建设与保障规划（2008-2012） (42)（一）住房发展目标 (42)（二）住房供应体系及建设目标 (42)（三）建设土地来源 (43)（四）供应布局 (44)（五）住房建设时序指引及年度计划 (45)第四部分区域房地产市场分析 (48)一、威海市各区域住宅市场分析 (48)（一）环翠区 (50)（二）高区 (51)（三）经区 (52)（四）工业新区 (53)二、各区域板块楼盘分析 (55)（一）环翠区 (55)（二）高区 (64)（三）经区 (75)第五部分深度调控背景下威海房地产市场浅析 (83)一、房地产政策及全国楼市综述 (83)（一）高首付高利率遏制房贷凶猛 (83)（二）土地供应空前大增 (83)（三）政策变数影响市场预期 (84)（四）开发商担心后市发展 (85)（五）拐点不可能立刻出现 (85)二、房地产新政背景下威海房地产市场预测 (86)第六部分威海房地产市场综合分析 (88)一、威海房地产特征 (88)（一）开发理念 (88)（二）存在机会 (88)二、威海市SWOT分析 (88)（一）优势 (88)（二）劣势 (88)（三）机会 (89)（四）威胁 (89)三、展望威海楼市 (89)第一部分城市总体规划一、城市概述（一）地理位置威海市位于山东半岛东端，地处北纬36°41′～37°35′、东经121°11′～122°42′，恰好处在中国南北平分线上。
威海房地产现状及区域市场分析
2003 年111月 429
72.8
86.1
12.4
34.1
47.2
2004 年111月 529
52.6
108.2 20亿
45.4
42
同比 增长
23.3 % 27.7 % 25.7 %
61.2 %
33.1 %
-11%
3、房地产开发商调整经营理念，新建住宅环境改善，功能齐全
房地产商调整思路变推销为营销，为适应百姓消费需求，新建 住宅采用小区模式管理，重视公建配套、建筑质量、房屋结构设计、 小区的规划布局、环境绿化和物业管理。新建住宅小区的房屋结构 出现越层式、错层式、楼顶城市花园、楼中别墅等新的户型；新建 小区的居住特点也特色鲜明，有以大海为主题的，有以休闲运动为 主题，还有的以绿色环保为主题。居民的消费心理也逐步成熟，能 根据自身的经济条件、生活习惯、对未来发展的预测等理性的选择
6、 土地价格一路飚升 威海市土地储备制度出台以后，住宅用地和商业用地的价格一路
走高，市区职专项目77.46亩（51639平方米）的土地成交价格为 108676000元，每亩平均地价近145万元。个别地段土地价格接近400万 元／亩。
（三）市场发展展望
1、竞争越来越激烈 威海是个发展中的城市，未来几年威海的经济将以超过12％的速 度增长，居民收入将有较大幅度提高，城市化水平将以较快速度发 展，房地产市场将在不断的规范和调整中发展。
威海城市总体规划为“以发展高新技术产业为主的生态化海滨 城市”。城区沿海一带全部建成公园等景观精品，建成区绿化覆盖 率达到39．1％，人均占有公共绿地16．5平方米，形成了“山在海 中，城在山中，楼在林中，人在绿中”的城市特点。
2、房地产开发投资和商品房销售面积持续增长，房地产市场呈现健康 发展态势