房地产开发项目的区位条件分析

2．对位置的两种理解 狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城 市中的地理位置。 对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还 包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。 对位置的广义理解，还应包括在该位置进行房地 产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关 系。 3．对位置的把握应有动态的发展的眼光
4．2．2不同类型的房地产项目对区位的要求 1．居住项目 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 1）市政公用和公建配套设施完备的程度。 2）公共交通便捷程度。 3）环境因素。 4）居民人口与收入。
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4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
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6）环境条件 7）公共配套服务设施完备情况 8）当前土地使用者的态度 9）土地价格 10）供求关系
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4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
2．写字楼项目 影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括： 1）与其他商业设施的接近程度。 2）周围土地利用情况和环境。 3）易接近性。
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4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
3．零售商业项目 商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利 润。所以它的选择原则有以下几条： 1）最短时间原则 2）区位易达性原则 3）接近购买力原则 4）满足消费心理原则 5）接近CBD原则
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4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
5．具体的影响因素 1）城市规划方面的因素 2）自然特性 3）市政基础设施条件 4）交通通达程度 5）停车条件
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4.1区位与房地产价值 4.1区位与房地产价值
4．1．3区位与房地产投资价值的关系 房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。 区位利润越高，房地产投资价值越大。 要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择 时区位时应该重视以下问题： 1．注意区位升值潜力的分析。 2．选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网 点等公共设施的深层次分析。
4．1．1区位的含义 1．区位的重要性 区位是指特定地块所处的空间位置及其相 邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来 说，指项目所在区域；从小的方面来说，指 的是项目开发场地。
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4.1区位与房地产价值 4.1区位与房地产价值
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4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
4．2．1影响房地产开发项目区位选择的因素 分析 1．地域因素的分析与选择 地域因素的分析与选择是战略性选择，是 对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考 虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化 教育、自然条件等因素。
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4.1区位与房地产价值 4.1区位与房地产价值
4．1．2区位与城市功能分区 现代城市土地利用在过去自发利用的基础上，通 过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显 的功能分区，一般分为商业区、居住区、工业区等 若干功能区。 1．商业区 商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城 区商业区和街区商业区。
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4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
2．具体地点的分析与选择 它是对房地产项目坐落地点和周围环境、 基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目 所在地点的临街状况、建设用地的大小、利 用现状、交通、城市规划、土地取得代价、 拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、 水文、噪声、空气污染等因素。
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4.3区位选择要注意的问题 4.3区位选择要注意的问题
图4-1应该是对上述分析的一个总结。它说明了区 位价值的转移过程：
区 位
区位上的物业
适合市场
投资价值
图4-1 区位价值的转移过程
因此，不是区位本身，而是区位上的物业适合了 市场的话，才能带来价值。
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4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
4．工业项目 工业项目场地的选择须考虑的特殊因素包 括：当地提供主要原材料的可能性，交通运 输是否足够方便以有效地连接原材料供应基 地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给 的可能性，水、电等资源供给的充足程度， 控制环境污染的政策等。
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4.2房地产开发项目的区位分析 4.2房地产开发项目的区位分析
3．开发潜力分析 房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技 术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效 利用。 4．土地使用权获取方式分析 从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看， 有通过政府土地出让和从当前土地使用者手中转让 等两种途径。
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4.1区位与房地产价值 4.1区位与房地产价值
2．工业区 根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积 等），可以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和 远郊工业区。 3．居住区 居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央 商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工 业区之间。
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房地产开发项目的区位条件分析
区位与房地产价值 房地产开发项目的区位分析 区位选择要注意的问题
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4.1区位与房地产价值 4.1区位与房地产价值
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4.3区位选择要注意的问题 4.3区位选择要注意的问题
1．过分强调区位或地段的作用会产生对开发投 资者的误导 2．来自规划、法律方面的约束可能在增加 3．邻区影响可能会面临改变 4．对于项目的选择要和区位的性质相配套