《采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析》
土地估价方法的市场比较法
⼟地估价⽅法的市场⽐较法⼟地估价⽅法的市场⽐较法 ⽐较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进⾏⽐较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的⽅法。
那么⼟地估价⽅法的市场⽐较法是怎么样的呢?⼀起来看看! 第⼀市场⽐较法概述 1、市场⽐较法的定义和基本原理 基本含义：根据替代原则，将待估⼟地与在较近时期内已经发⽣交易的类似⼟地交易实例进⾏对照⽐较，对有关因素进⾏修正，得出待估⼟地在评估时⽇地价的⽅法。
市场⽐较法以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服⼒。
还可以利⽤租赁实例，测算⼟地的租⾦，这就是租赁实例⽐较法。
市场⽐较法更适宜于市场⽐较发育地区的经常性交易的⼟地价格的评估。
2、市场⽐较法中的有关概念 13个概念：类似⼟地、⽐较宗地、标准宗地、估价期⽇、交易情况修正、容积率、区域因素、个别因素、地价指数、区域分析、同⼀供需圈、相邻区域、类似区域 3、市场⽐较法的基本公式 根据实际中⽐较基准的不同，可分为直接⽐较分析和间接⽐较分析。
(1)直接⽐较过程：以待估⼟地的状况为基准，⽤公式表⽰为， 公式1pd=pb×a×b×d×e (2)间接⽐较过程：以⼀个标准宗地或条件俱佳的⼟地为基准，⽤公式表⽰为， 公式2pd=pb×a×b×c×d×e (3)有关指数的基值：可设⽐较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或⽐较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。
(4)公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分⼦，⽐较案例宗地相应因素条件指数为分母(c除外)。
如a=待估宗地情况指数/⽐较案例宗地情况指数。
哪个为⽐较基础，哪个就取值为100，另⼀⽅的值通过⽐较进⾏加或减。
(5)对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因⼦影响时，可根据因⼦条件指数确定的'途径，分别采⽤积算(采⽤单因⼦与地价相关关系分析)或加和(在确定因素修正总幅度的基础上进⾏因⼦分解)的⽅式确定因素条件指数。
试析土地估价应用市场比较法存在的问题及解决方法
试析土地估价应用市场比较法存在的问题及解决方法作者：陈智醒来源：《科学与财富》2019年第21期摘要：市场比较法是土地估价的重要方法之一，但是在实际应用中，受因素修正过于主观、可比实例选取不当、估价计算方法不科学等方面的影响，降低了土地估价的准确性。
基于此点，本文从概述市场比较法入手，分析了土地估价应用市场比较法存在的问题，提出了相应的解决方法。
关键词：土地估价；市场比较法；网络层次分析法1市场比较法概述1.1定义市场比较法又被称为现行市价法，具体是指通过对被评估资产与最近成交的类似资产之间的异同进行比较分析，调整类似资产的市场价格，对被评估资产的价值进行确定。
在土地估价中，市场比较法是最为常用且十分重要的方法之一，也是目前技术较为成熟、与实际情况最为契合的估价方法。
在实操中，估价人员通常会选取三个或以上的类似交易类型作为参照物，以实地调查的方法获取估价对象的相关信息，比较并修正一般、个别及区域等因素，借助算术平均法，得出估价时点的价值。
1.2适用条件市场比较法是以比较的方式对估价对象的价值进行评估，遵循的是替代原则，只有保证选择的可比实例具有可比性，且交易数据真实、可靠，才能使评估结果具有足够的说服力。
该方法的适用条件如下：土地交易市场必须足够发达，因为发达的市场才会有更多可用于比较的实例，这样才能满足比较的需要；可比实例要与评估对象具有高度的相似性，因为只有相似才可以替代，相似度越高，评估结果的准确性就越高。
1.3操作步骤市场比较法的操作步骤如下：根据被评估对象的实际情况，对相关的交易实例进行收集，并从收集到实例中，选取出可比实例，要保证所选的可比实例与估价时点接近，并确保土地用途一致且估价目的相同；建立价格可比基础，对交易情况进行修正，主要包括一般、个别及区域因素三个方面；借助算术平均法，求出经过调整之后可比实例的价格平均数，将之作为最终的估价结果。
2土地估价应用市场比较法存在的问题2.1影响因素修正缺乏量化在土地估价中，运用市场比较法调整和修正地价影响因素时，过于依赖估价师的主观判断和估价经验，使得不同估价师可能会对同一影响因素产生不同的判断，选用不同的修正系数，影响着估价结果的准确性。
土地利用规划中的土地评估方法
土地利用规划中的土地评估方法土地利用规划在城市发展中扮演着重要的角色，它通过科学评估土地的特性、需求和潜力，为城市的可持续发展提供支持和指导。
而土地评估作为土地利用规划的基础，其准确性和科学性对于规划的成功实施至关重要。
本文将探讨土地利用规划中常用的土地评估方法，并分析其优缺点。
首先，我们来介绍一种常用的土地评估方法——市场比较法。
市场比较法是根据市场上已完成交易的土地的价格来评估待评估土地的价值。
这种方法具有操作简单、实践经验丰富等优点，能够很快地得出一个较为准确的土地评估结果。
然而，市场比较法存在着一些缺点，比如市场上的交易数据可能不够完备和准确，评估结果容易受到市场波动和个体情况的影响。
除了市场比较法，土地规划中还使用了收益法进行土地评估。
收益法是通过评估土地的开发潜力和未来产生的经济收益来确定土地的价值。
这种方法适用于评估规划项目中的土地，能够综合考虑土地的多个因素，如交通便利性、市场需求、物业管理等。
然而，收益法的评估结果容易受到市场变动和政策调整的影响，同时对于一些非市场经济的地区，收益法可能无法有效应用。
另一种常见的土地评估方法是成本法。
成本法是通过估算土地开发所需的直接成本和间接成本来确定土地的价值。
这种方法适用于未开发的土地评估，能够有效避免市场因素对评估结果的影响。
但成本法也存在着一些问题，例如对于特殊用途土地或复杂的土地开发项目，成本法的应用可能会出现困难。
此外，新兴的技术手段也被引入到土地评估中，如遥感和地理信息系统（GIS）等。
遥感技术通过获取卫星图像和航空影像等数据，能够更全面地了解土地的特性和变化情况。
地理信息系统则通过处理和分析大数据，提供可视化和定量的土地评估结果。
这些技术手段的应用，使土地评估更加科学和准确。
总的来说，土地评估在土地利用规划中具有重要的作用。
选择合适的土地评估方法，能够为规划决策提供有效的依据。
市场比较法、收益法和成本法是目前常用的评估方法，它们各有优缺点，需要根据具体情况选择合适的方法。
市场比较法在工业用地估价中的应用
市场比较法在工业用地估价中的应用作者：鲁冰清来源：《科学与财富》2017年第10期摘要：近年来，工业用地在建设用地中所占的比例逐渐扩大，科学合理的评估出工业用地的价值对于经济发展具有重要意义。
而市场比较法是工业用地估价中常用的一种方法。
本文通过案例，介绍了市场比较法的应用方法，分析了实际估价工作中存在的一些问题，并提出了相关建议。
关键词：市场比较法；工业用地；土地估价随着我国土地使用制度由无偿划拨向有偿使用的转变，土地成为了一项特殊资产。
而一些企业为了扩大生产，需要获得工业用地的使用权。
因此，客观评估出工业用地的价值对于工业及经济发展具有重要意义。
市场比较法是在同一供需圈内，通过相同用途的三个以上类似宗地近期正常市场价格的比较和研究，评估某一宗地市场价格的方法。
在实际应用过程中，市场比较法存在一些问题，影响了估价结果的客观公正性。
本文拟通过案例评估分析，介绍市场比较法的基本用法，并对存在的普遍问题提出建议。
一、市场比较法的基本原理及公式（一）基本原理市场比较法的理论依据是替代原理。
根据替代原理，效用相同的土地在市场上的价格应趋于一致，否则开发商就会放弃购买价格较高的土地，而选择价格较低的土地，从而引起市场供求关系的阶段性变化和长期均衡。
（二）计算公式《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）关于市场比较法的计算公式为：P=PB×A×B×C×D×E式中：P—待估宗地价格；PB—比较实例价格；A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数；B—待估宗地评估日期地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数；E—待估宗地年期修正指数/比较实例宗地年期修正指数。
二、市场比较法的估价过程分析（一）案例中某宗工业用地基本情况介绍六安皖源米业有限公司由于经营需要，拟将一宗位于六安市裕安区的工业用地国有出让土地使用权向银行进行融资抵押。
土地评估方法——市场比较法和收益法比较分析
土地评估方法——市场比较法和收益法比较分析一、市场比较法市场比较法是土地评估中常用的一种方法，它通过比较类似土地在市场上的交易价格来确定目标土地的价值。
下面将详细介绍市场比较法的步骤和应用。
1. 数据收集首先，需要收集相关的土地交易数据。
这些数据可以来自房地产市场报告、土地交易平台、政府土地部门等渠道。
收集的数据应包括土地的面积、位置、用途、成交价格等信息。
2. 选择比较对象根据目标土地的特征，选择与之相似的土地进行比较。
相似性可以从土地的位置、用途、规模等方面考虑。
选择的比较对象应具有可比性，以确保比较结果的准确性。
3. 数据调整由于比较对象与目标土地可能存在差异，需要进行数据调整以消除这些差异。
常见的调整因素包括土地面积、用途差异、地形等。
通过对比较对象的数据进行调整，可以更准确地反映目标土地的价值。
4. 价格分析在完成数据调整后，需要对比较对象的交易价格进行分析。
可以计算平均价格、中位数价格等指标，以确定目标土地的市场价值。
此外，还可以考虑其他因素，如市场趋势、供需关系等。
二、收益法收益法是另一种常用的土地评估方法，它基于土地所能产生的收益来确定其价值。
下面将详细介绍收益法的步骤和应用。
1. 收益预测首先，需要对目标土地的收益进行预测。
这可以通过考虑土地的用途、市场需求、租金水平等因素来进行。
收益预测可以采用多种方法，如租金收益法、开发潜力法等。
2. 收益折现由于未来收益存在不确定性，需要将未来的收益折现到现值。
这可以通过确定适当的折现率来完成。
折现率可以根据市场利率、风险水平等因素确定。
3. 土地价值计算在完成收益折现后，可以计算目标土地的现值。
将折现后的未来收益与土地的使用寿命相乘，可以得到土地的市场价值。
三、比较分析市场比较法和收益法在土地评估中常常被同时应用，以获得更准确的结果。
比较分析可以通过对两种方法得出的土地价值进行比较来完成。
1. 价值对比将市场比较法和收益法得出的土地价值进行比较。
土地估价方法实践中应注意的几点意见
土地估价方法实践中应注意的几点意见土地估价方法实践中应注意的几点意见【摘要】土地估价在现代市场运行中扮演越来越重的作用，本文主要分析了在土地估价工作中常用的几种方法即：市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法应注意的几点意见和一些心得体会。
【关键词】土地估价方法实践意见一、运用市场比较法需注意的意见市场比较法是根据经济学的替代原理，以土地的市场交易价格为导向，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
运用此方法的关键是找到近期与估价对象在同区域类似地产的成交案例和对影响因素的进行准确全面的分析，否则，就不能很好的进行估价，比如在同一区域类似的两个商住开发地块，若在开发规划中限定的商住面积比例不同、容积率不同，两个类似地块的价格会相差蛮大。
市场比较法一般用于商业用地、住宅用地，因为这两者的土地市场比较成熟、发达，而且市场竞争比较公开公平化。
评估工业用地时，则视情况而定，如果工业用地位于开发园区、工业园区等成片的、工业类型相对统一的区域，也适宜选用此方法；比较单一零星的工业用地，则不适宜选用此方法。
而且工业用地的有偿获得常常由于当地政府的招商引资优惠政策，因此不同案例的土地使用价格也会因为使用对象的不同、土地获取时间不同而差异较大，这也是工业用地估价需要注意的问题。
二、运用收益还原法需注意的意见收益还原法是利用经济学的预期收益原理，在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的资本化率（还原利率）将评估对象在未来每年的纯收益统一折算为评估时日收益总和的方法。
此方法适用于评估有收益的土地使用权或具有潜在收益的土地使用权，运用此方法时有二个难点，一是难以确定纯收益，二是难以确定还原利率。
确定纯收益亦有二个难点，方法中提到的纯收益是未来几十年的预期收益，具有很大不确定性，这是确定纯收益的难点之一。
我们平实所要评估的土地大都是有地上或地下建筑物而共同产生的总收益，要从总纯收益中准确的分割出由土地产生的纯收益比较困难，这是确定纯收益的难点之二。
浅谈工业用地招拍挂出让存在的问题与对策——以钦州市为例
求从 ２０ ０７年 １月 ｌ臼起 所 有 的工 业 用 地 出 让 不得 低 用地 者 ，但 在 供地 前 进行 用 地预 审 和建设 用 地 审
于公 布 的最低 价 标准 ，这 对 解 决工 业用 地 压低 价 恶性 批 时 ，按 现 行 的制 度 要求 又 必须 按 既定 的项 目来
竞 争 的 问题 ， 高工业 用 地利 用 率 ， 提 促进 经 济 的可 持续 报批 。 发 展具 有 十分 重要 的意 义 。但工 业 用地 与一 般 经 营性
一
些 完善Ｔ业 用地 招拍 挂 出让 的对 策 与建议 。
一
很难 明确界 定 丁业 项 目的开竣 工 期 限 ，而 这 又是
出让合 同必 须 明确 约定 的事 项 。
、
钦 州市 工业 用地 出让现 状
３ 工 业用地 最低 价标 准 问题 。２ ０ ． ０ ７年 １ １Ｅ 月
钦 州 市地 处 广 西 南 部沿 海 ，土 地 总 面积 １ ８ ． ２万 ０
维普资讯
２０ ０６年 ８月 ３ １日国务 院下 发《 于加 强 土地 调控 制度 ， 关 均建立在用地主体既定的前提下 ， 国务院办
有关 问题 的通知》 明确要求 “ ， 工业用地必须 采用招标 《 于加 强 和规 范 新开 工 项 目管 理 的通 知》 关 则要 求 拍卖 挂 牌 方式 出让 ” 至此 ］业 用 地 招 标 拍 卖 挂牌 （ ， 二 以 单位 要 依据 项 目的审批 、 准 、 案 文件 向 国土 资 核 备
题亟 待解决 。笔 者结合 钦州 市实 际 。 析工业 用地 招拍 的立 项 、 划 、 分 规 环评 等 相关 批 准手 续 须在 让 成 交
因此 ， 丁 业 用 地 出让 成 交 Ｉ 在 挂 出计 问题产 生 的原 因及 其 背后 的制度 根 源 ，并 提 出 用地 者 之 后 方 能 办理 ，
市场比较法在土地估价中存在的问题及对策
市场比较法在土地估价中存在的问题及对策本文通过对市场比较法进行分析，讨论其在土地估价应用中的问题和解决对策，以供参考。
标签：市场比较法；土地估价；存在问题；解决对策土地既是一种非常珍贵的自然资源，也是宝贵的物质财富，为了发展土地价值与作用，就必须充分利用人类的智慧对土地做科学合理的评估，才能促进人们生活水平的提高以及我国经济的发展。
在评估方法中，市场比较法是一种常用的操作方法，本文对此进行探讨，分析其存在的问题与解决对策。
1、市场比较法1.1基本含义这是一种通过整合估价对象以及交易行为而对土地展开的比较方式，这个过程中要对成交的价格进行调整与修正，最终得出客观合理的价值。
通常情况下，需要最少3个以上的交易案例来与实例相比，形成不同的参照物，同时展开实地调查，综合一般因素、个别因素以及区域因素之间的考虑，采用科学的算术平均计算方法进行价值评估[1]。
1.2适用条件这种方法采用的是替代的原则，对参照物与实例展开比较和评估，因此必须保证参照物以及相关数据的真实性与可比性，才能确保结果的公信力与说服力。
总结市场法的使用条件，主要包括以下两点，首先是发达的交易市场，只有在这样的环境下才有丰富而可靠的实例，才能存在比较的客观条件；其次是保证评估对象与实例之间有一定的相似性，因为市场比较法坚持的是替代原则，所以相似性非常重要，保证了相似性的高要求，才能确保结果的准确性。
1.3具体的操作步骤首先是展开对交易案例的收集工作，保证交易案例选取的全面性，这需要以充分了解评估对象为前提，确保能够全面彻底掌握土地估价的市场行情与规律，才能使得估价的结果更精确，不至于出现较大的误差。
其次是保证所选取的实例具有可比性，尽量选取可比性较高的案例，同时确保两者的用途是相同的，比如住宅、商业与工业，此外估价实例的过程中也要与对象相同，对抵押或租赁等各种用途进行确定。
再者要修正各个影响因素，因素的修正可以分为区域因素、个别因素以及一般因素，通常情况下估价对象的分值为100分，通过对案例进行比较后进行打分，得出的最终结果还需要进行比例的调整才能确定价格。
土地估价应用市场比较法存在的问题及对策
12李燕玲 乌鲁木齐市国土资源交易中心摘要：本文通过对市场比较法的概念、条件和应用流程进行分析，探讨当前市场比较法在土地估价中应用问题，提出有效措施加以解决，以供参考。
关键词：土地估价应用；市场比较法；存在问题；解决对策中图分类号：F301.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)004-0012-01土地是人类赖以生存的基础性资源，也是一种物质财富，对有限的土地实现最大价值的应用，才能不断提高人们的生活水平并推动经济发展。
当前在土地估价应用中，市场比较法是一种操作便捷、程序固定的形式，本文结合笔者多年的工作经验浅谈市场比较法在土地估价应用中存在的问题，探讨解决措施。
一、市场比较法简述１．市场比较法的概念市场比较法是对对象进行估价的同时将其与在近期交易过的较为接近的对象进行比较，比较近似土地成交价格，并对做出适当的调整与修改，最终得出客观且科学的价值。
在具体的操作时，通常需要选用3个以上的相似对象作为参照物，经过实际的调查，逐个分析一般因素、个别因素和区域因素，通过科学的算术平均法计算估价时点值[1]。
２．适用的条件市场比较法通过应用替代原则，在进行几个对象的科学评估后，确保调查数据的真实可靠性，才能保证结果的说服力。
对其适用条件的需求通常有两种，其一为有发达的土地交易市场，这是价值同比对象存在的先决条件，也只有确保市场的发达性，才能进行市场比较法的评估对比。
其二为可比对象较高的相似性，因其应用替代性原则，只有相似才能进行替代，而相似度越高，最终的估价结果也就越准确[2]。
３．应用流程首先，要收集具体交易的案例，这要建立在充分了解估价对象且掌握市场行情的基础上，才能使得最终的估价结果不至于出现较大的误差。
其次，选取的对象还要具有可比性，这要求工作人员在对对象进行选择时必须谨慎，尽可能选择和估价时点最为接近的对象进行对比，并保证对比对象与估价的土地在商业用途、住宅用途或是工业用途上的价值等同。
如何运用市场比较法评估工业用地地价
如何运用市场比较法评估工业用地地价土地价格取决于市场供需关系，评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。
工业用地全部实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，应尽量采用市场比较法评估工业地价。
本文主要介绍运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。
市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地价格。
运用市场比较法评估工业地价的基本公式为：待估工业用地价格(比准价格)＝比较实例价格×(待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数)×(待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数)×(待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数)×(待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数)×年期修正系数收集和选择比较交易实例评估的第一步就是通过资料收集，选择比较交易实例。
资料收集的内容包括地块位置、面积、成交时间；地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关信息；比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则：首选与评估对象处于同一地区的案例，如果近期没有发生交易案例，可选择处于临近地区或类似地区的实例；所选比较实例用途与评估对象相同；价格类型相同或可比；成交日期与估价日期接近，一般应在2年以内；最长不得超过3年；尽量选择正常的交易案例；应至少选择3个比较实例。
建立价格可比基础选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式，主要包括：统一付款方式，在成交日期时一次付清；统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；统一货币种类和货币单位。
不同货币种类之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。
交易情况修正交易情况修正，是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。
市场比较法在实际评估中难点与问题剖析
表2 评估项目百分率表
项目代号
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 合计
评估对象房地产 理想百分率（%） 百分率（%）
1513.510来自6108
10
8
15
10.5
10
6
10
10
比较交易实例房地产所占比率（%）
四、交易日期修正问题
再要注意的是公式中的交易日期修正问题。公式中 一般以比较实例交易当时的价格指数为100进行修 正，如果某城市或某区域的价格指数基期与交易期 日不一致时，仍以交易当时为100，进行期日修正， 则需要分别换算交易当时和估价时点地价指数的变 化情况，分别求出交易当时和估价期日的价格指数， 直接比较计算出期日修正系数，即期日修正系数由 （ ）/100→Pt/Pi, Pt为估价时点的价格指数，Pi为 交易当时的价格指数。 。
×
×
×
100 100 100
100 100 100 100
（3）估价对象价格=比较实例价格× × × ×
100 100
（4）估价对象价格=比较实例价格×
×100 ×
×100
交易情 交易日 标准化 区域因 个别因
况修正 期修正 修正 素修正 素修正
100 100 100
k 11/(1 r)m 11/(1 r)n
式中：
r 还原利率 m 估价对象宗地的使用年期 n 比较实例宗地的使用年期
例如：若选择的比较实例宗地的成交价格为500元/平方米，对 应土地使用年限为30年，而估价对象宗地的出让年期为20年， 土地还原利率取9％，则经年期修正后的地价为：
工业用地土地使用权出让问题与思考
工业用地土地使用权出让问题与思考【摘要】土地是工业生产活动最基本的生产要素之一，是工业发展最基本的依托。
在我国工业化、城市化快速发展，城市建设用地快速扩张的过程中，工业用地土地使用权招标拍卖挂牌出让制度发挥了积极作用。
但是，在实际工作中，工业用地土地使用权低价出让、土地利用率低、出让操作行为不规范等问题，一直困绕着土地市场的健康发展，需要改进和完善。
本文针对目前工业用地土地使用权招标拍卖挂牌出让管理中存在的主要问题，提出了建议。
【关键词】工业用地：土地使用权；出让；建议1．引言与商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地相比，工业用地涉及的行业门类多，对产业政策、产业布局结构、环保标准等要求较高。
工业用地总量较大，增速较快。
加强工业用地土地使用权出让管理迫在眉睫。
2．存在的问题2.1 工业园区土地浪费问题建设工业园区，是工业发展和集约利用土地的必然要求。
其初衷是为了形成产业集群，发挥产业的积聚效应，但是我国许多地方在发展工业园区时，存在跑马圈地的行为，出现了土地利用水平不高、大量闲置的现象，土地浪费严重，为当地经济发展埋下隐患。
重庆市为提高土地利用水平，对主城、渝东北、渝东南贫困地区的工业园区的投资强度和产出都分别做出了具体规定。
但是重庆市原有的43个市级以上工业园区中，约有一半未能达到规定的投资产出要求。
经济发展水平低的工业园区，投资强度仅有8亿～10亿元／平方公里，远低于市里规定的标准。
甘肃、宁夏、新疆等西部省区为了获取更多的资金支持，纷纷建设工业园区，一些贫困地区对当地的资源、环境和人才等因素缺乏科学论证，不管有没有条件均急于发展工业，高污染、高耗能企业随处可见。
以呼图壁县为例，该县占地67平方公里的四大工业园区，企业不过百家，年产值不过10亿。
长此以往，土地浪费可谓触目惊心。
2.2 工业用地土地使用权低价出让问题现有的政绩考核制度决定了招商引资成为地方政府的主要目标。
在招商引资发展工业的过程中，为追求gdp,有些地方政府通过从土地方面提供优惠政策来提高竞争优势吸引企业。
工业用地出让过程中存在的问题及对策
工业用地出让过程中存在的问题及对策作者：李楠来源：《法制与社会》2011年第26期摘要：随着社会主义市场经济体系的建立和发展，加入WTO以后工业用地发生多元化的变化。
工业用地是基本土地市场工作中十分重要的组成部分对其市场利于产生最直接的影响。
工业用地在我国长期存在着低价协议出让、土地利用强度持续降低的现象，严重困扰着土地资产的发展。
工业用地招拍挂出让情况复杂，且没有经验可言。
只有促进土地市场的健康有序发展，提高工业用地工作人员素质，加强工业用地招挂拍管理制度，才能进一步提高的工业用地招拍挂出让合理与完善，从而维护社会效益和经济效益，提高工业用地利用效率。
本文对目前工业用地招拍挂出让管理存在的问题和难点，并提出了相应的对策和探讨。
关键词：工业用地招拍挂出让管理制度作者简介：李楠，济南市土地储备交易中心。
中图分类号：D922.3 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)09-107-02一、工业用地招拍挂的实施与意义随着城市化进程的推进，我国工业用地招拍挂出让进行了多次改革，严格加强工业用地招拍挂出让供应、宏观、规范管理、必须有效和合理的控制土地资源。
2004年12月24日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）要求，除按现行规定出让的用地外，工业用地要以创造条件实行招标、拍卖、挂牌出让。
2006年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发［2006］31号）明确提出，要建立工业用地出让，同时规定工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让制度。
豍严格实行土地管理的政策措施，顺应科学发展、集约利用的要求，工业用地招拍挂出让从提出到实施，使工业用地的真实地达到了经济可持续发展。
有效地发挥市场配置资源的基础性作用，以“市场导向、兼顾社会、产业聚集“为原则，促进了土地市场的健康有序发展，保障社会经济的可持续发展。
进一步提高工业用地招拍挂出让的土地使用效率，有利于充分发挥市场配置资源的基础性作用，正确引导土地资源合理利用和布局，解决建设用地供需矛盾和困难，充分体现了科学发展观的要求，保障社会经济的持续发展，具有重大而深远的意义。
市场比较法在土地估价应用中存在的问题及对策建议
２０１５年第１０期·总第２５６期【经贸管理】市场比较法在土地估价应用中存在的问题及对策建议李秉坤 孙 秀（哈尔滨商业大学，黑龙江哈尔滨１５００２８）［摘 要］通过分析市场比较法的含义、适用条件和具体操作步骤，发现市场比较法在土地估价应用中还存在可比实例选取难度较大、准确性差，影响因素修正过于主观，估价结果确定方式不科学等问题。
提出建立完善的土地估价可比实例数据库、科学确定影响因素和修正权重以及完善估价结果的确定方法等对策建议。
［关键词］土地估价；市场比较法；影响因素［中图分类号］Ｆ２７ ［文献标识码］Ａ ［文章编号］２０９５－３２８３（２０１５）１０－０１２０－０２ ［作者简介］李秉坤（１９６５－），男，黑龙江集贤人，教授，研究方向：资产评估理论与方法；孙秀（１９９１－），女，黑龙江桦南人，硕士研究生，研究方向：土地价格评估。
土地作为重要的自然资源，是宝贵的物质财富，是人类生存发展的基础。
为了使有限的土地资源满足人类无限的需求，应对土地进行科学的评估，从而合理利用，这不仅关系到人民的生活水平，更关系到我国经济社会的可持续发展。
市场比较法是一种程序固定、操作方便的土地估价方法，因此在土地估价实际操作中的应用日趋广泛。
本文对市场比较法的基本原理进行研究，总结其在土地估价应用中存在的问题，并提出改进市场比较法的对策建议，为规范评估方式、避免不良竞争提供依据。
一、概述（一）市场比较法的含义市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的成交价格做适当的修正和调整，得出估价对象的客观合理价值的方法。
实际操作中，估价人员一般选择３个或３个以上交易类型相似的可比实例作为参照物，经过对估价对象的实地调查，对一般因素、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，并运用算术平均法计算得出估价对象在估价时点的价值。
（二）市场比较法的适用条件市场比较法采用替代原则，通过比较进行评估，因此，只有选择具有可比性且交易数据和真实可靠的可比实例，评估结果才具有说服力。
土地估价中市场比较方法的改进对策
土地估价中市场比较方法的改进对策本文中通过详细分析了现阶段土地估价中应用市场比较方法存在比较实例选择困难、估价修正主观性较强、结果确定缺乏科学性等存在问题，并就此问题提出了建设实例资料库、规范因素修正机制、提升结果确定科学性等改进对策。
旨茌以此提升土地估价的准确性、科学性、说服力，并由此为促进土地估价行业良好发展提供一定的理论技术助力。
标签：土地估价；市场比较；问题；改进随着近年来土地资源逐渐紧缺，用地压力在不断增加，土地价格也在随之不断攀升。
在此环境影响下，土地估价工作的重要性也逐渐开始受社会各界人士的广泛关注。
因而，如何保障土地估价质量，提升估价科学性，增强估价说服力也成为了相关行业工作人员亟待深入探究的研究课题。
市场比较方法是在土地估价中较为常用的估价平法，但其现阶段中应用质量可见仍会受各类因素所影响，这就要求土地估价行业的相关工作人员应重视全面了解市场比较法应用中存在的问题，并积极探究相关的改进对策。
1、土地估价中市场比较方法的存在问题1.1比较实例选择较困难在土地估价工作开展中应用市场比较方法时，首先需要收集与估价对象类似的近期交易土地资料，并根据其了解相关土地在当下市场中的正常行情，这就要求相关工作人员应掌握与估价对象土地用途、目的等相似的可比实例[2]。
但由于现阶段我国土地评估市场仍未发展至一定规模，估价人员通常只能通过互联网查找相似案例或是参考自己经受案例来选择可比实例、而由于估价人员工作经验、互联网信息繁杂等因素影响，其比较实例选择方法可见明显缺乏全面性。
再加上在可比实例选择过于困难当中，一些估价人员会钻土地估价缺乏切实可比案例的空子，为招揽业务而提供与实际市场行情相差甚大的估价结果。
从而导致了土地估价缺乏规范性、准确性与合理性，这对行业的长期发展可见也形成了较为不利的负面影响。
1.2估价修正主观性较强由于市场比较法在土地估价中应用时并无确切的量化判断标准存在，其评估过程多通过估价人员综合估价理论基础、自身估价经验等因素来实行。
土地评估中市场比较法的改进与应用探讨42
土地评估中市场比较法的改进与应用探讨摘要：随着社会主义市场经济的快速发展,土地估价行业得到了迅速的发展,土地估价需求日益频繁。
土地估价已经成为了土地市场的“一杆秤”。
目前我国的土地估价方法有市场比较法、收益法、成本法、剩余法、基准地价系数修正法、路线价法。
因为市场比较法具有评估原理简单易懂、评估过程直接反映土地市场状况等优点,所以在土地评估工作中市场比较法已经成为了估价人员应用最为常用的方法。
因此,土地估价市场比较法的准确性会直接影响到土地市场的客观性、合理性与公平性。
本文主要针对土地评估中市场比较法的改进与具体应用进行研究，提高改进后市场比较法的可行性及准确性,使市场比较法在土地估价中发挥更大的作用,更好的服务于土地估价行业。
关键词：土地评估；市场比较法；改进；应用土地资源关乎国民经济的发展，很多经济活动都与土地有重要的关联，土地估价与企业上市、企业改组、土地转让、租赁、破产清算等活动有关，土地估价的基木方法多种多样，但都有一定的局限性，这需要土地估价人员根据实际情况和适用范围，选择更加精确的方法进行土地估价。
本文进行我国土地评估现状分析，阐述影响土地价格的具体因素，分析市场比较法的原理以及优缺点，提出改进土地估价中市场比较法的措施。
1 我国土地评估现状分析长期以来，我国土地产业都处于政府主导的状态，行政主义色彩较为浓厚。
而受起步时间晚、长期行政主导、发展速度缓慢、应用范围狭窄等因素的影响制约，当前我国土地评估产业在评估理论和方法研究上较发达国家处于相对滞后的状态，发展大环境不具备，各方面体制也相对不完善。
与相对发展落后的土地评估产业相比，随着我国经济的快速发展，土地的开发、经营与交易活动口益频繁，土地行业的发展也得到了快速的推动，随之而来的是土地评估产业得到了广泛的应用，土地评估产业的服务对象和服务形式也日趋多样化，这就使得土地评估产业成为了房地产开发经营、企业的个人融资等等经济活动中不可或缺的基础性工作。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析—扈守艳
（深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司，杭州)工业用地评估是指对地类用途为工业的宗地进行评估。
由于工业用地在市场上的流通量较少，并且个案差异大，同时，由于工业用地宗地面积大、收益小距离市区较远等特殊性，在实践中，采用市场比较法评估过程中，与其它用途宗地采用市场比较法相比，需要注意较多的技术问题，本文主要探讨运用市场比较法进行工业用地评估时需要注意的一些技术问题。
一、工业用地特点及影响因素
工业用地包括工业、工业仓储、交通、电讯（移动）基站、供水、供电、供气等类用地。
（一）工业用地价格的特点：
1、工业用地价格一般与地区的经济因素相关性较强。
2、工业用地受非市场化因素的影响较多。
政府在出让工业用地往往会考虑引入企业形成工业功能区的集聚效应、企业对当地经济的贡献、企业的品牌声誉等，从而在出让条件上利用优惠政策及限制政策进行定向出让，这些政策因素对地价有较大影响，从而造成工业地价在各地区大多呈现价格普遍较低的情况。
（二）工业用地价格的影响因素：
对工业用地价格造成影响的因素众多，一般随时间和地域不同其产生的作用也不同。
大致可对这些因素分为三类：
1、一般因素：
一般因素是指对某地区工业用地价格总体水平的变动具有共性影响的因素，能够决定地价高低的水平。
（1）当地经济发展的水平。
经济发展水平一般应与工业用地价格成正比例关系。
（2）城市规划。
城市用地规划及城市性质规划都会影响到供地规模、用地结构及土地使用强度等等。
这些将关系到一个城市的基础设施变化和公共设施变化，都将对地价产生影响。
（3）城市的土地制度。
一个城市工业用地的供应制度及使用计划等会限制土地市场的供地形态、利用方式，这些都会影响到工业用地价格。
（4）城市区位。
城市区位好，那么资金流、物资流、人流、信息流等汇集程度就好，工业用地的需求和工业产出就相对较高，因而地价也会较高。
2、区域因素：
对工业用地影响较大的区域因素一般有以下几个：
（1）片区发展前景；
（2）产业集聚程度；
（3）周围土地利用状况；
（4）能源、原材料保障度。
3、个别因素：
影响工业地价的个别因素主要有：宗地形状、宗地内土地开发程度、临路状况、容积率、宗地面积、工程地质条件、土地剩余使用年限、规划限制条件等。
二、工业用地评估中市场比较法技术处理
市场比较法是指根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的土地交易实例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该地块的交易情况、交易期日、影响因素等进行修正，求取待估宗地在评估基准日地价的方法。
（一）案例获取。
运用市场比较法进行工业用地的评估，首先要获取可比案例。
一般来说，工业用地成交案例有以下三个来源：
其一，政府部门在一级土地市场上通过招、拍、挂等形式进行出让，这样的案例可通过国土资源局的网站公布的信息来收集；
其二，占地企业在地产交易网站或中介公司对外转让。
可以通过中介公司信息平台或一些报纸等媒体来收集；
其三，法院进行的企业破产拍卖。
可在各拍卖公司网站发布的信息或法院发布的信息处进行收集，也可以直接参加各拍卖公司的拍卖会来获取信息。
在收集和占有大量成交案例信息后，下一步就是对案例可比性进行分析。
一是一级市场上获取信息适用性分析。
一些地方政府为了能够招商引资，有时在一级土地市场上不惜采用压低出让价格的手段。
随着《全国工业土地最低出让标准》实行后，工业用地的出让价格有了一定程度的增幅，但是各地的出让地价还会随着工业功能区的规划制定一些相关的地方政策例如投资强度、投资规模等方面来实际上减少用地企业的先期投入，吸引用地企业的进驻，例如杭州余杭经济开发区工业用地出让一级市场上20-30万元/亩，但市场上可以达到50-70万元/亩。
因此一级市场上有些出让信息偏离市场行情，在选取可比案例时要予以剔除，要尽量选取一级市场上不设定条件的公开拍卖的案例作为可比案例。
二是中介公司提供的工业用地转让信息的适用性分析。
现在一些土地出让者自己或通过中介公司在报纸、网站上进行售地，为了避免同行竞争及运用一些营销策略或受其他因素影响，往往对土地特征描述较为粗略。
如果运用此类案例要对地块的相关情况和转让条件等进行详细的了解，对搜集的案例资料进行整理，分析判断其可比性如何。
（二）考虑相关因素对案例的影响。
有些因素对工业用地价格的影响比较大，一般来说，以下几个因素影响较大：
一是时间因素。
根据土地估价理论与方法，土地估价过程中对可比实例案例的选取一般要选取交易时间在两年以内的案例，在土地交易市场比较平稳的状态下可以延长至3年。
二是区域因素。
例如企业所在地的产业聚集度、交通便捷性、基础设施、公共配套设施、工业园区规模等因素都应归类到区域因素中。
在选取可比案例时可以在同一供需范围内相邻的区域、类似的区域中对这些因素进行适当的修正。
三是容积率因素。
一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但随着建筑容量的增大，地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，但是容积率对地价的影响程度依土地用途的不同而不同。
工业用地一般受容积率的影响不大，而且根据《国务院关于保进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。
四是土地开发程度对地价的影响。
无论是政府出让地块还是中介公司推出的地块，也无论是一级市场还是二级市场，各宗地现状不可能整齐划一。
有生地出让、毛地出让、熟地出让，也说是说土地出让价格的内涵是不会一样的。
因此在选取可比案例时要考虑到运用适当的修正来统一土地价格内涵。
（三）运用市场比较法编制指数进行影响因素修正
运用市场比较法进行评估时，对估价对象与可比实例进行比较时要进行比较因素的修正，一般可分为：
1、交易情况修正：按估价对象与可比实例是否为正常交易来确定是否要进行此项修正；
2、交易期日修正：把可比实例在其成交日期的价格修正为在估价期日的价格；
3、土地使用年期修正：运用土地使用年期修正系数K=1-（1+r）m/1-(1+r)n
其中：K----土地使用年期修正系数
r-----土地还原率
m----可比实例宗地土地使用年期
n----待估宗地土地使用年期
4、区域及个别因素修正。
在编制比较因素条件指数表时，能量化的一定要具体量化指标。