房地产价格基本构成要素及其影响因素

浅议房地产价格的基本构成要素及其影响因素房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性，这些特性包括：位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。住房问题从来就不是一个纯粹的经济和市场问题，它是一个事关社会和谐以及城市建设是不是要以人为本的社会和政治问题。不管是售楼人、二手房中介、炒房者，还是平民百姓，面对房价上涨，无不露出为房而动的焦躁。

自1990年我国土地使用制度市场化以来，特别是近几年，我国房地产价格持续攀升特别是以上海为中心的长江中下游地区房地

产价格上涨幅度为甚。房地产价格的大幅度上涨已经引起了各方关注，并引发了是否产生房地产价格泡沫的大讨论。如何看待我国房地产价格变动及合理控制房地产价格的过度波动，从而使宏观经济保持稳定是一个需要研讨的课题。

一、房地产价格的基本构成要素及其影响因素

居民所关心的房地产价格变动主要是商品房住宅价格的变动。商品房是指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到70年。商品房的价格由市场供求关系决定。

（一）房地产价格基本构成要素

房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量

的货币表现。房地产价格的基本构成要素如下：

1、土地价格或使用费

土地所有权转让或使用权出让的价格在房地产中占很大的比重。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位的不同而存在明显差异。

2、前期开发工程费

前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，还有“三通一平”基础设施建设费等。

3、建筑安装工程费

建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产价格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。

4、开发管理费

开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。

5、房地产开发企业的利润和税金

由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5%以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。

（二）影响房地产价格的因素

房地产市场价格水平，既受到上述成本与费用构成的影响，同时也是其他众多因素相互作用的结果。这些因素包括：

1、社会因素

社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方与家庭结构趋于小型化等都会引起住房需求的增加，从而抬高住房的价格。当人们消费心理倾向于经济实用型或者是舒适方便时，房地产的设计和开发也会因此降低或者提高开发成本，从而影响房屋售价。

2、政治因素

政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规，包括房地产价格政策、税收政策、城市发展规划等。例如，目前国家正通过制定政策法规致力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费，从而降低住房价格。

3、经济因素

经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。例如，当经济处于增长期时，社会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。物价水平和居民收入水平也与房地产价格呈同向变动。

4、自然因素

自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。例如，地质和地形条件决定了房地产基础施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就越高。气候温和适宜、空气质量优良的

地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高。

5、区域因素

区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高；繁荣商业区的房地产价格高昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。

6、其他因素

其他因素是指影响某个房地产项目的具体因素，包括建筑物造型、风格、色调、朝向、结构、材料、功能设计、施工质量、物业管理水平等。

7、国外形势影响

为了解决次级债带来的流动性匮乏问题，稳定金融市场，美联储、欧央行和日本银行等向市场注入了大量的流动性资金，美国还降低了联邦基准利率，致使美元走软，国际石油和粮食等初级产品价格上涨。国际市场上石油、金属等产品价格高位运行也导致我国能源、原材料购进价格居高不下。

综上所述，影响房地产价格的因素复杂多样，我国房地产市场发展还不平衡，房地产投资和价格增长较快，房地产市场服务体系尚不健全，房地产开发和交易行为不够规范等因素依然存在。为此国家在房地产投资调控、房地产价格调控和政策性住房保障等多方面都加大了对房地产市场宏观调控力度，产房地产业对拉动经济增长和改善人民生活水平发挥着越来越重要的作用。