遵义县420项目初步概念方案思考韩

黔北记忆城
• 纯旅游观光地 • 滇黔古建筑 • 重文化、轻商业 • 无主题
差异
420厂项目建成将成为遵义市休闲、 娱乐、餐饮、旅游消费的终极目的地
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遵义县420项目初步概念方案思考
420厂项目 发展目标
遵义县420厂项目最终融合4大核心，发展成为遵义市最具地方 特色和超前理念的休闲、娱乐、餐饮、购物、旅游街目的地
项目 地块 位臵
2014年, 2014年贵州省实现旅游收 入2895万元； 2014年,贵州省全年接待入境游客 85.5万人次,实现外汇收入2.17亿 美元,同比分别增长10.1%和7.6%； 接待省外游客1.42亿人次,同比增 长20.1%； 全年接待过夜游客1.03亿人次,同 比增长20.3%,国内游客人均花费 突破1500元。
从城市规划上看，项目周边集合多宗商业用地，是难 得的商业副中心，具备了商业地产开发的基础条件
项目地点
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土地性质
政府批复土地性质是住宅和商业用地，唯德判断存 在变性的难度
按照县住房城建局《规划设计条件通知书》（遵县住规 （2013）84）意见，上述宗地使用性质为居住和商业用地。 -------县人民政府关于收储龙坑镇原420厂的批复
生活居住/ 教育功能用地
商业用地
公共服务用地
商业业 功能用地
产业发展 功能用地
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区域规划
从区域规划色块上看，1、2、3、4、5为住宅用地， 第6号地块是商业用地，建议调整为商业用地
职业学校 规划用地
1
3
2 4 6
5
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城市规划
2013 年遵义县统计资料：遵义县户籍人口 78.08 万人， 城镇人口 38.73 万人, 城镇化水平为 49.60%。 预测 2015年至 2020 年，年均城镇化率增长 1.4 个百分 点，2020 年至 2030 年，年均城镇化率增长 1.2 个百分 点。 2020 年遵义县城镇化水平将达到 58.84%，2030 年遵 义县城镇化水平将达到 70.84%。
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项目案名建议
黔北生态商业旅游城
|人文旅游|特色商业街|文化体验馆|生态消费地|精品生活区|旅游服务业| 案名备选
黔北民族商业旅游城
|人文旅游|特色商业街|文化体验馆|生态消费地|精品生活区|旅游服务业| 第30页
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链接1
贵州黔文化——贵州是个少数名族众多的省份，历 史悠久，具有很多的地方民俗文化
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机会六： 复合地产
遵义县已经纳入大遵义市场的一极，但是缺少综合 性、生活性、生态型复合地产项目
归 生态自然 住 文化客栈 游 文化景点
Baidu Nhomakorabea
复合地产 项目
吃 中国美食 购 乐 休闲娱乐
特色购物
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城市发展 的需要
由于城区较为密集，人民更向往生态、自然、绿色、 度假概念的消费、社交场所
遵义县原420地块
项目发展方向思考
2015年5月
遵义县420项目初步概念方案思考
大 纲
项目基础条件分析
遵义市场机会分析
项目发展概念构想
项目功能板块构成
项目空间板块构成 类似案例参考分析
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01
项目基础分析
1.1 地块用地条件分析 1.2 区域规划用地分析 1.3 项目用地价值分析
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苗族
布衣族
侗族
彝族
水族
回族
………
仡佬族 壮族 瑶族 满族 白族 土家族
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链接2
贵州名人——王阳明，他在贵州的影响：1、创办龙冈书院， 讲学文明书院；2、精辟的八字教育主张；3、丰富的教学内容 和灵活的讲课形式；4、一代示范垂后世
王守仁（1472-1529），汉族，浙江余姚人。字 伯安，号阳明子，世称阳明先生，故又称王阳明。中国 明代最著名的思想家、哲学家、文学家和军事家。陆王 心学之集大成者，非但精通儒家、佛家、道家，而且能 够统军征战，是中国历史上罕见的全能大儒。封“先 儒”，奉祀孔庙东庑第58位。其学术思想在中国、日 本、朝鲜半岛以及东南亚国家乃至全球都有重要而深远 的影响
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社会发展 的需要
现代社会竞争激烈，生活、工作压力极大需要一个 路途短，又能放松、回归自然、释放压力的场所；
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小结
遵义县紧邻遵义市中心城区及黔中经济区核心区，位于渝黔 经济走廊中心，是遵义市接受黔中经济圈辐射和中心城区向 外扩张的首选地区； 所以遵义县随着宏观政策背景的变化和城镇化进程的不断加 快，它将迎来新的发展机遇，撤县设区、融入遵义市中心城 区实现一体化发展已是大势所趋。
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项目5大机会
贵州大旅 游高速发 展 遵义县特 色商业街 的发展 420厂地块 遵义市的 旅游消费 溢出
黔文化 （非遗） 旅游地产 复兴
遵义县文 化旅游集 散中心的 缺失
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机会一： 贵州旅游
贵州省2014年旅游产值2895万，过夜接待游客 1.03亿次，本项目处于旅游重要轴线上
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03
项目发展初步构想
3.1 项目定位思考 3.2 项目核心定位 3.3 项目功能定位
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3.1 项目定位思考
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遵义县420项目初步概念方案思考
定位思考 一
整合资源，提升项目价值，提升城市形象
一方面利用城投平台，整合政府政策资源，将本项目打造成为“人 文旅游景区，特色商品展销贸易区、文化产业示范基地、创意产业 基地、现代服务业集聚区、精品文化生活区”等； 另一方面整合相关旅游职能部门，将本项目打造成共青湖旅游集散 中心重要组成部分，集旅游行政职能与旅游服务于一体的商贸中心； 第三，整合国内外旗舰性现代服务业资源，以其促进本项目高起点 大手笔的建设及运营。 特色商业街 生态度假区 文化风情客栈 文化体验国学馆 精品文化生活区
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链接3
贵州非物质文化遗产资源丰富
目前，有人类非物质文化遗产代表作名录１项，国家级名录７４项（１２５处），省级名录４４０项 （５６８处），市（州）级名录１０００多项，县（市、区）级名录３０００多项；有国家级传承人５ ７名、省级传承人３０１名，国家级文化生态保护实验区１个、省级文化生态保护区２个，国家级生产 性保护示范基地３个、省级生产性保护示范基地２８个。
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遵义县420项目初步概念方案思考
机会二：
遵义市旅游
2014年旅游人数4800万，全省第二名，实际住宿 340万人次，大量的客户向遵义县溢出
在“十二五”期间，遵义将加快川 黔渝旅游“金三角”、黔北渝南和 武陵山区等旅游景区开发，突出提
升遵义会议、四渡赤水、国酒茅台、
丹霞遗产、中国茶海“五大品牌”； 加快发展民族文化旅游，打造“一 区一圈两线”四大精品，游客人数、
旅游综合收入分别实现5000万人
次和500亿元以上，年均分别增长 25%、30%以上。 2014年遵义市接待游客4800万人 次，实现旅游综合收入362亿元， 实际住宿347万人次。
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遵义县420项目初步概念方案思考
遵义县旅游
（一）一轴：
机会三：
2015年遵义县预计旅游人数200万，综合收益16亿 元，项目将承接共青湖旅游集散中心的大量客群
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遵义县420项目初步概念方案思考
项目核心
做强“吃喝玩住购”做雅“观演导商展”
吃：风情餐饮街、会馆大型餐饮 喝：美酒街、酒吧巷、茶艺馆 玩：婚纱街、KTV、浴足、洗浴、运动城、儿童国学馆
住：遵义最大的风情客栈群落、高星级主题酒店、精品住宅
购：特色旅游商品街、黔北文化街 观：红色影城、苗族歌舞、酒文化浮雕、明阳书院、博物馆 演：印象遵义演艺中心、文化创意广场 导：导游中心、旅游俱乐部、摄友会 商：文化创意地基、文化商务区 展：遵义世界遗产文化交流中心、特色商品展销
房地产业（商业地产、旅游地产和住宅地产等）
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遵义县420项目初步概念方案思考
定位思考 三
项目定位应该具有以下5大特点
吸引两
区别城
类群体
文化特 色并重
市商业
不是旅 游景点
复合商 业业态
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遵义县420项目初步概念方案思考
差异化定 位
与黔北记忆城对比 差异化定位
420厂项目
• 生态休闲度假区 • 现代建筑+黔文化建筑元素 • 黔北第一夜市（重商业） • 最具文化的旅游商业街 • 黔北文化主题高星级酒店
项目 地块 位置
本案位于“一轴”和“都市近郊综合 旅游区”发展核心地带，对于项目有很大 的价值提升空间。
枫香温泉森林康 体度假旅游区
都市近 郊综合 旅游区
乌江休闲旅游区
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遵义县420项目初步概念方案思考
机遇四： 城市发展
2013年遵义县城市化49%，预计2020年达到58%， 遵义县城市发展中长期依然看好
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住宅开发 现状
住宅房价普遍在3100左右，根据现有开发成本，住 宅开发利润极低、风险很大，竞争相当激烈；
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02
遵义县市场机会分析
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 贵州省旅游大发展机遇 遵义市旅游发展机会 遵义县旅游发展机会 遵义县城市化发展分析 遵义县复合地产发展机遇
地块现状
从现状看，有部分待拆迁住房，地形局部有高差， 周边人气较为成熟，是遵义县市的结合部；
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遵义县420项目初步概念方案思考
地块周边 现状
地块周边有大量的生活居住功能用地板块，未来将形成大规模 的居住地带，这将成为发展商业提供大量消费客群，提升项目 的商业价值，对项目的发展有很大的机会 生活居住 功能用地 生活居住 功能用地
黔北第一夜市
黔北地区最具文化 的休闲风情商业街
黔北文化主题特色 客栈
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3.2 项目核心定位
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遵义县420项目初步概念方案思考
整体策略
以 区 域 规 划 为 纲
以 商 业 旅 游 为 本
以 文 化 传 承 为 魂
以 历 史 记 忆 为 韵
与 产 品 设 计 为 根
与 持 续 经 营 为 脉
休闲度假目的地
……
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定位思考 二
景点旅游化，旅游商业化，商业景点化
文化 产业 商业 旅游 产业 房地产 产业
景区
城区
商业区
商业旅游产业（酒店业、百货零售业、旅游业、主题公园、休闲餐饮、旅游
商业等）
文化产业（博览业、娱乐业、演艺业、婚庆基业、创意设计等）
县城-乌江镇贵遵高等级公路旅游开发轴 规划沿 210 国道分布龙坑商务休闲小镇、共青湖旅游综合体、红色乌江旅游 景区、乌江风情小镇等景点。衔接遵义市旅游线路避暑休闲中线，与遵义市区衔 接，共同组成市域旅游线路避暑休闲中线，是遵义旅游集散的大动脉。 （二）三区 乌江休闲旅游区： 规划包括乌江画廊景区、乌江水电厂、偏岩河景区、尚嵇陈公祠、楠木渡景 区及茶馆山红军渡口等景区，主要发展生态文化观光、休闲度假游。 枫香温泉森林康体度假旅游区： 规划包括枫香温泉、苟坝遗址、洪关大林、九龙洞及中国仡佬族文化博览园 等民俗文化景区，主要发展康体养生、红色及民族文化体验、避暑休闲度假游。 都市近郊综合旅游区： 城区内规划包括龙坑牌坊、共青湖、象山公园等景区，城郊规划包括龙坪、 鸭溪南（原石板）田园乡村体验游、仙人山风光、龙坪瓦厂寺及文化旅游村寨等， 主要发展假日休闲、乡村风情体验游。
贵州是一个多民族的省份，除汉族外，世居地少数民族有苗、布依、 侗、彝、水、回、仡佬、壮、瑶、满、白、蒙古、羌和土家等17个。 人口最多的少数民族是苗族(368.69万人)，其次是布依族(247.81万人)、 侗族(140.03万人)和土家族(102.82万人)。居住在贵州的布依族、水族和仡 佬族，人口均占国内本民族人口总数的95%以上。
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机遇五： 城市规划
一体两翼
一体：遵义县主城区及 拓展区与遵义市主城区 形成一体化格局 两翼：东西两片城镇发 展区域
遵义县整个城市呈“一体两翼，一横三纵”的空间布局发展， 项目处在城市轴线遵南大道上
项目 地块 位臵
一横三纵
一横：326国道、210 省道沿线发展轴 三纵： 1、沿黔渝高速、210 国道沿线城镇布局发展 轴 2、以208省道为依托 形成县域西部次级城镇 发展轴 3、以206省道为依托 形成县域东部次级城镇 发展轴