物业管理典型案例分析

案例9：业主私自搭建房屋
案例介绍：
物业管理公司作为受托实施管理的公司，应当按照《物业管理 服务合同》约定，履行相应的管理义务。但是，物业管理公司是一 个民事主体而非行政管理机关，因此，物业管理公司是不能采取强 制措施的，它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改 进意见，而不能直接采取行政制裁手段。
因此，只要小区管理部向业主提出了整改意见，应当说就已 尽到了依管理合同而履行的义务，对于业主的违约行为物业管理 公司不承担责任。但是，如果物业管理公司根本没有履行监督管 理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时告知有 关部门或业主委员会，物业管理公司就违背了物业管理合同的义 务，此时应当承担相应的违约责任。
案例分析：
《物业管理条例》规定，在业主委员会依法成立后，业主委 员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束 力。如果业主委员会也未与物业公司签订书面的物业服务合同， 但业主事实上接受了物业服务，业主则应按照实际发生的服务的 价格向物业公司交纳相应的费用。
审判结果：中法认为，艾某作为业主，物业服务合同对其具 有约束力，其负有向物业公司交纳物业费的义务。判决艾某一次 性给付物业公司物业管理费3611元。
案例5：业主涂改自家外墙颜色被物业起诉
案例介绍： 王先生于2010年7月与江苏越商置业发展有限公司签订合同，
购买了该公司开发的201室商品房。但是签约后不久，因对房屋 构造不满，王先生将开发商告到了高淳县法院。诉讼期间，他干 了一件令全小区业主目瞪口呆的事：将屋前屋后的外墙涂成红色， 并将屋前小花园统一安装的起装饰作用的铁栅栏拆除。屡次交涉 无果物业告到了法院。
请问：物业管理公司这种做法合法吗?小王该怎么办?
案例分析：
1.业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。作为开 发商，按照合同约定收取业主的购房款，就应该履行向业主交付房屋 的义务，这与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是物业管理 公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝 给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主 的违约，也是对业主权益的侵害。
综上可知，本案中业主违章搭建的行为影响了小区这个整体 商品的整体外观，且没有履行对业主自身行为规范的约定，物业 公司是有必要对其进行监管和限制的;但物业管理公司拆除窗框 的做法，也超越了其管理权限，且不利于矛盾的解决。物业公司 应把握好尺度，使用较为委婉的方法，融管理于服务中，设法得 到业主的理解与支持。
物业管理案例解析
绵阳市物业管理中心主任 蒲兴禄
案例1：在小区内摔伤物业公司是否承担责任?
案例介绍： 徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天
厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走 上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。
徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。 徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担， 双方各执已见，因此起诉至法院。
案例分析：
本文认为，让业主完全承担举证责任，只能是导致业主败诉， 有失公平。鉴于此类物业案件举证的复杂性，应本着公平与诚信原 则合理分配举证责任。物业管理是一个过程，该过程很难再现和证 明，因此，不能把举证责任完全加在任何一方头上。原则上，业主 主张物业公司的服务不达标，应首先提供必要的证据，使举证责任 发生转换;物业公司也应提出证据证明自己履行了义务;法官综合运 用所有的证据材料进行分析判断，并形成自己的内心确信。就上面 的案例来说，业主应首先提供证据证明物业公司没有尽到24小时巡 逻值班的义务，并提供报案材料以及受案的公安机关做的勘验笔录 作为证据;物业公司也应提供保安24小时巡逻的签到簿、访客进出小 区登记簿、保安交接班记录等书证，由法院综合这些证据进行判断。
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如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为，小区管理部应 当及时制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关 部门依法处理。最后，装修完毕，小区管理部应当进行现场验收， 凡有违反装修协议的行为，应要求业主或装修公司恢复或赔偿。
2.小区管理部是否应对业主的违约(违章)行为承担管理不善的 责任?
1.试析本案所涉及的法律问题。
2.对此类纠纷应如何解决。
案例分析：
1.本案涉及的是物业管理法律关系问题;
2.物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业 管理过程中，物业服务企业的管理权来自于产权人的委托授权。在 商品房未出售前，前期物业服务企业由开发商通过公开招标选聘;在 业主大会设立后，开发商委托的物业服务企业完成了过渡期的管理， 业主大会可以根据对原开发商聘用的物业服务企业的考察来决定是 续聘还是改聘别的更好的物业服务企业。
案例7:失窃导致的责任纠纷
案例介绍：
2009年，昆明市某业主收房时与物业公司签订了《前期物业管理服 务协议》，约定物业公司应承担保安义务，包括对小区进行封闭式管理、 24小时保安巡逻值班，确保小区内无重大刑事案件发生等内容。2009年 11月17日，该业主家中失窃，该业主认为这是物业公司未履行保安义务， 提供物业管理服务有瑕疵造成的，故向物业公司提出索赔。物业公司认 为其已经尽其所能提供了物业管理服务，不应承担赔偿责任，且业主家 中究竟是否失窃、损失多少无法确定，故拒绝了业主的索赔要求。因双 方各执一词，协商未果，业主遂向人民法院起诉，要求物业公司赔偿其 因失窃遭受的损失两万元。法院在审理此案过程中倍感困惑，一个看似 简单的案件，如何分配举证责任以及如何认定举证责任是否完成却相当 棘手。究竟是要求物业公司证明其“已经依约履行了义务”，还是要求 业主证明物业公司“履行义务存在瑕疵”?法院最后只好采取了折中的 妥协做法，按照所谓“公平分担”的原则，让物业公司承担了赔偿部分 损失的责任。
3.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵 权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已 经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。
4.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。 由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于 物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部 分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。
案例8:没签订物业合同被判缴纳物业费案。
案例介绍：
艾某经营的网吧位于某小区内。2003年7月1日，小区业主委 员会与政兴物业公司签订《物业管理委托合同》。合同签订后， 政兴物业按约定进行了物业服务。但艾某未向物业公司交纳物业 管理费。政兴物业公司于2003年11月7日诉至法院，要求艾某付 拖欠的2003年第三至第四季度的物业管理费3611元。艾某以其与 物业公司之间没有签订物业合同、物业公司给其经营的商业网点 提供的服务不多为由，拒交物业费。
案例2：物业合同争执
案例介绍：
某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对 该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定 解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业 主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的管理公 司管理”，因此，业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量 不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物 业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的 违约责任。为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。
案例分析：
1.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者 楼上业主过失导致跑水但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关， 不涉及物业管理公司与业主的法律关系。
2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖 合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑 水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。
3.本案中，物业服务企业拒绝交出管理权的理由不能成立，业 主委员会在与物业服务企业自行协商不成的情况下，可请求政府主 管部门行政调处或提起司法诉讼。
案例3：楼上跑水，楼下要求物业索赔
案例介绍：
刘先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户 跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主， 答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经 物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不 痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业 管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费? 刘先生应该向谁要求索赔?
注：1.经有关部门认定，业主安装的窗为违章搭建的构筑物;
2.小区物业管理部之前已向业主发出《违约行为整改通知书》， 但业主表示拒不整改。
案例分析：
1.小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制 的责任?
作为《物业管理服务合同》内约定的一项义务，物业管理公司 有责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。
案例分析：
根据物业管理条例的：第四十六条对物业管理区域内违反 有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定 的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门 报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依 法对违法行为予以制止或者依法处理。而且，根据第五十条， 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改 变用途。而居民楼是公用建筑。业主依法确需改变公共建筑和 共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企 业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提 请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
案例6：物业闯入私人住宅强行整改住房
案例介绍：
2005年，某小区业主来访反映，小区管理部在未经业主同意的 前提下，派员进入其尚在装修的房屋内，将业主自行安装的窗框拆 除并拿走，安装部位的外墙在拆除的同时也遭到破坏。业主认为： 小区管理部虽出具了书面整改通知书，但无权擅自闯入私人住宅强 行拆除，这种行为严重侵害了业主的利益，管理部人员缺乏最基本 的法律常识，同时要求小区管理部对在该事件中给业主造成的损失 进行赔偿。
案例分析：
原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应 看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的 行为负主要责任。但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共 配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后， 理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后 未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的 责任。
2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国 家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的现实格格不入。物业管 理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合 同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主当然有权拒绝。
3.如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可 以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院起诉开发商违约，并要 求其承担违约导致的损失赔偿。
案例4：业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合 法吗?
案例介绍：
小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时，物 业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公约;第二，签三年的 物业管理协议。小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不 一样，同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的，所以他拒 绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给 他房屋钥匙。
首先，小区管理部应当审查业主的装修方案，将住宅装修工程 的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业 主委托的装修公司，并与业主签订《住宅装修管理服务协议》。值 得注意的是：在签订协议时，小区管理部应当告知业主在装修时的 禁止行为。例如：不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，改变房 屋外部颜色;应考虑楼层楼板承载力;不影响毗邻房屋的安全使用;不 影响其他业主的正常使用等等。其次，小区管理部应当按照协议， 加强对日常装修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履行装修 协议条款内容。