1物业设施设备管理基础(讲义)
物业设备设施管理基础知识
（七）工程资料管理 在管理过程中，必须使具有保存价值的工程资料
得到有效的管理，方便查找和使用，并使其内容具有 可追溯性，能及时、有效地对工作起到指导作用。
工程资料管理的方法分文件档案管理和电脑管理 两大类。所有文件、资料均需按分类目录建档存放， 同时在电脑或光盘上备份存储，以方便调阅。
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１-１ 物业设备设施管理的基本理论和内容
（二）物业设备运行管理 在物业设备运行管理中，必须取得两方面成果，
一是设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态，二 是从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以 最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管 理的各项费用最经济。因此，物业设备的运行管理包 括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理 两部分。
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１-１ 物业设备设施管理的基本理论和内容
（三）物业设备维护管理 设备维护保养的目的，是及时地处理设备在运行
中由于技术状态的发展变化而引起的大量、常见的问 题，随时改善设备的使用状况，保证设备正常运行， 延长其使用寿命。同样，设备检修的目的，是及时修 复由于正常或不正常的原因而引起的设备损坏。 物业设备维护管理主要包括维护保养和计划检修。
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项目１ 物业设备设施管理基础知识
１-１ １-２ １-３ １-４
物业设备设施管理的基本理论和内容 物业设备设施管理的机构和职责 物业设备设施管理制度 物业设备设施管理的发展
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１-１ 物业设备设施管理的基本理论和内容
物业设备设施管理是物业服务企业根据物业管理 总体目标，通过保养、维修等手段，保障物业设备设 施可靠、安全、经济地运行，延长设备的使用寿命， 以创造出最大的经济效益、社会效益和环境效益的技 术管理和经济管理活动。
物业设备设施管理培训教材
物业设备设施管理培训教材《物业设备设施管理》学习辅导一、结构第一讲物业设备设施管理基础第二讲设施设施中大修规定第三讲节能管理第四讲工程部经理的管理责任第一讲物业设备设施管理基础一、物业设备管理的意义和目标1、物业设备概述什么是物业设备设施,物业设备即包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、楼控、监控、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。
2、物业设备管理的意义管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义:(1)物业设备管理在人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。
(2)物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。
(3)物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。
(4)物业设备管理是卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。
(5)物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。
3、物业设备管理的目标用好、管好、维护好、检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。
衡量物业设备管理质量的两个指标:A-----设备有效利用率， %;B-----设备的完好率， %;4、物业设备是否完好的标准为:(1)零部件完整齐全(2)设备运转正常(3)设备技术资料及运转记录齐全(4)设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象(5)防冻、保温、防腐等措施完整有效二、物业设备管理的内容1(1)物业设备基础资料的管理(2)物业设备运行管理(3)物业设备维修管理(4)物业设备更新改造管理(5)备品配件管理(6)固定资产(设备)管理和工程资料的管理等1、物业设备基础资料的管理注:主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。
物业设施设备基础
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（4）承接查验程序
• 1）确定物业承接查验方案； • 2）建设单位提前20天移交有关图纸资
料；
• 3）查验共用部位、共用设施设备； • 4）解决查验发现的问题； • 5）确定现场查验结果； • 6）签订物业承接查验协议； • 7）办理物业交接手续。
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（5）质量和使用功能的检验
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• 2）设施设备修理、改造档案
• 设备系统修理、改造档案主要是：设 备、设施、系统的专项修理、大修、 中修、改造计划、实施合同、实施报 告、验收报告等。
• 3）设施、设备报废档案
• 设施、设备报废档案主要是：设施、 设备的报废申请、评估、报废记录等。
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2、物业设施设备档案的管理
• （1）明确设备档案管理责任到人；
• （2）明确设备档案的归档路线，包括：资 料来源、归档时间、交接手续、资料登记 等；
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• 6）物业使用、维护和管理的相关技术 资料完整齐全；
• 7）法律、法规规定的其他条件。
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（2）实施物业承接查验依据的文件
• 1）物业买卖合同； • 2）临时管理规约； • 3）前期物业服务合同； • 4）物业规划设计方案； • 5）建设单位移交的图纸资料； • 6）建设工程质量法规、政策、标准和
量表具；
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• 3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、 环卫、社区服务等公共服务设施已按 规划设计要求建成；
• 4）道路、绿地和物业管理用房等公共 配套设施按规划设计要求建成并满足 使用功能要求；
物业设备管理培训讲义PPT课件(36页)
③ 35KV及以上高压供电的，以用户厂界外或用户变电 站外第一基电杆为分界点，第一基电杆属供电局；
④ 采用电缆供电的，本着便于维护管理的原则，由供 电局与用户协商确定；
Байду номын сангаас
供电设备管理范围的界定
1. 居住小区
① 使用架空线路供电的，高层楼以楼内配电箱 为界，多层楼以楼外墙为界。
② 使用地下埋设线路供电的，以电缆进线兀接 箱为界。
③ 上述界限以外供电线路及设备，由供电部门 建设单位协商落实维护管理职责。
2. 非居住小区
① 低压供电的，以供电接户线的最后（第一）支持物 位分界点，支持物属供电局；
供水管线及管线上设置的地下消防井、消 火栓等消防设施，由供水部门负责维护、 管理，公安消防部门负责监督检查；
高、底层消防供水系统，包括泵房、管道、 室内消防栓等，由物业管理企业负责维修 管理，并接受公安消防部门的监督检查。
排水系统管理范围的界定
室内排水系统有物业管理企业维护管理。
居住小区内道路和市政排水设施的管理职 责，以3.5米路宽为界，凡道路宽度在3.5 米（含3.5米）以上的，其道路和埋设在道 路下的市政排水设备，由市政工程管理部 门负责维护、管理；
视频
物业管理员3给排水管道与维修 10.01‘
3 供暖设备管理
识记：
1. 供暖用户管理的内容 2. 供暖收费的3种计算方法
领会：
1. 供暖管理职责划分 2. 供暖管理的特点 3. 锅炉运行前应具备的条件
供暖管理职责划分
1. 采用锅炉供热的，其供热设备、设施及供 热管线均由物业管理企业负责维护、管理， 或由其委托专业供暖公司维护、管理。
物业设备设施管理培训手册
物业设备设施管理培训手册物业设备设施管理培训手册一、结构第一讲物业设备设施管理基础第二讲设施设施中大修规定第三讲节能管理第四讲工程部经理的管理责任第一讲物业设备设施管理基础一、物业设备管理的意义和目标1、物业设备概述什么是物业设备设施？物业设备即包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、楼控、监控、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。
2、物业设备管理的意义管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：(1)物业设备管理在人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。
(2)物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。
(3)物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。
(4)物业设备管理是卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。
(5)物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。
3、物业设备管理的目标用好、管好、维护好、检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。
衡量物业设备管理质量的两个指标：A-----设备有效利用率， %；B-----设备的完好率， %；4、物业设备是否完好的标准为：（1）零部件完整齐全（2）设备运转正常（3）设备技术资料及运转记录齐全（4）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象（5）防冻、保温、防腐等措施完整有效二、物业设备管理的内容（1）物业设备基础资料的管理（2）物业设备运行管理（3）物业设备维修管理（4）物业设备更新改造管理（5）备品配件管理（6）固定资产（设备）管理和工程资料的管理等1、物业设备基础资料的管理注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。
物业设备管理基础知识
第二章
物业设备运行管
1.制定能源耗用量计划和做好计量工作 设备运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、煤 气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预 先按月编制各类能源的消耗量及能源费用的计划， 作出1~12个月每个月的各类能源的耗用计划及能源 费用的支出计划。 在实际工作中，应坚持做到每天定时抄表记录， 并计算出日耗量，每旬检查统计一次实际耗用量， 每月统计一次实际耗用量及能源费用，并将每月的 实际耗用量及能源费用同年度计划进行比较。如能 源耗用量出现异常情况，应立即查清原因并报告负 责人。
第二章 物业设备的基础资料管理
一、物业设备原始档案的管理 1.设备在接管后均应建立原始资料档案 主要有：设备验收文件（包括验收记录、测试记 录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同 等）、设备安全图及设备使用维修说明书等。 2.建立设备卡（对所有设备应建立设备卡片） 卡片应记录有关设备的各项明细资料，如房屋设 备类别、编号、名称、规格、技术特性、附属物所 在地、建造年份、开始使用日期、中间停用日期、 原值及预计使用年限、预提大修更新基金、进行大 修理次数和日期、报废清理情况等。
第二章
物业设备运行管理
3.加强维护保养工作 设备操作人员在使用操作设备的同时应做 好维护保养工作，做到“正确使用，精心维护”， 确保设备保持完好能用状态。 4.对事故的处理要严格执行“三不放过”原则 设备发生事故后，不能就事论事简单处理， 要严格执行“三不放过”原则，即事故原因不查 清不放过、对事故责任者不处理不放过、事故后 没有采取改善措施不放过。事故发生后应该对事 故的替在原因及故障规律进行分析，并提出有效 的改善措施，确保类似事故不再发生。
二、设备管理的内容
物业设备经济运行管理也是物业设备运行 管理的重要方面。其主要任务是设备安全、 正常运行的前提下，节约能耗费用、操作费 用、维护保养费用以及检查修理费用。其内 容包括在物业设备运行管理过程中采用切实 有效的节能技术措施和加强设备能耗的管理 工作。 3.物业设备维修管理 设备的维修管理包括维护保养和计划检修。 实践证明，设备的完好与否和寿命长短很大 程度上取决于维修管理的优劣。
物业设备设施管理第一讲
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物业设备设施管理第一讲
三、责任方面的制度
1. 各专业、技术工种及管理岗位责任制度 2. 值班制度 3. 交接班制度 4. 报告记录制度
从而实行专业化、制度化的物业设 备管理。
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进行预防性修理，这就是计划检修
• 实行计划检修，可以在设备发生故障之 前就对它进行修理，使设备一直处于完 好能用状态。计划检修工作一般分为小 修、中修、大修和系统大修4种。
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物业设备设施管理第一讲
(5) 计划检修和维护保养的关系
• 设备管理应建立“维护保养为主，计划检修 为辅”的原则。
•③ 加强维护保养工作。
•④ 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件 必须定期校验，确保灵敏可靠。
•⑤ 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理， 而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上
，做深入、透彻、准确的分析。
•⑥ 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故
原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后
第一讲
物业设备管理基础
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物业设备设施管理第一讲
一、物业设备管理的意义和目标
1．物业设备概述 *什么是物业设备设施呢？
物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室 外设备与设施系统，具体主要有给排水、 供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、 燃气供应以及通信网络等设备，这些设备 构成了物业设备的主体，是物业全方位管 理与服务的有机组成部分。
4、物业设备更新改造管理 在使用设备时特别要注意的是，只要通过技
术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备 更新的方式。
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物业设备设施管理第一讲
物业管理专业课程第一讲物业设备管理基础
④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明 卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的 作用。
⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业物业管的理专基业课础程第一建讲物设业设。备管 理基础
3、物业设备管理的目标
n 对在用设备，根据运行规律及计划点检的 结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔 期为基础，编制检修计划，对设备进行预
防性修理，这就是计划检修
n 实行计划检修，可以在设备发生故障之前 就对它进行修理，使设备一直处于完好能 用状态。计划检修工作一般分为小修、中 修、大修和系统大修4种。
物业管理专业课程第一讲物业设备管 理基础
物业管理专业课程第一讲物业设备管 理基础
⑤ 产品技术资料
⑥ 安装施工、水压试验、调试、验收报 告。
（2）设备技术资料
设备技术资料包括：
① 设备卡片 ② 设备台账 ③ 设备技术登录簿 ④ 竣工图 ⑤ 系统资料
物业管理专业课程第一讲物业设备管 理基础
（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、 条例、规程、标准等强制性文件
注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业
设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。
*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：
① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活 环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力 保障。
② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进 物业与设备现代化、规范化的强有力手段。
注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的 物质和技术基础。
* 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备
小区物业设施设备基础知识讲解 PPT
3
楼上业主过失导致跑水涉及业主之间 基于侵权行为而产生的侵权法律关系， 楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭 受损失，该行为已经构成对楼下业主 财产权利的侵犯，构成侵权应当承担 侵权赔偿责任。
4
物业管理公司在本案中只涉及对受损 业主家内部的维护和修缮。由于受损 部分不属于公共设施、公共区域，该 部分的物业服务不属于物业管理费所 涵盖的服务范围，而属于特殊的物业 管理服务，对该部分维修应当另行支 付费用，业主没有理由拒缴物业管理 费。
包括：道路、绿地、人造 景观、围墙、大门、信报 箱、宣传栏、路灯、排水 沟、渠、池、污水井、化 粪池、休闲娱乐设施、污 水处理设施、安防监控设 施、人防设施、垃圾转运 设施、停车设施及物业服 务用房等。
设施和设备的区别
1、设备和设施的区别是： 是一套装置与一个系统的不 同。
2、设施是为某种需要而建 立的一个系统，如：工程设 施，军事设施等等。
案例分析
1
楼上跑水可能由两种原因引起：房屋 质量不好导致水渗漏或者楼上业主过 失导致跑水但无论哪种原因引起都与 物业管理公司无关，不涉及物业管理 公司与业主的法律关系。
2
房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与 开发商之间基于房屋买卖合同而产生 的合同法律关系，开发商交付的房屋 存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受 损失，开发商应当承担违约赔偿责任。
小区物业设施设备基础知识讲解
01 02 03
房屋设备的养护、维修管理是物业管理的重要内容。房屋 设备管理的好坏直接影响房屋的住用水平，保值增值，并 反映物业管理工作的品质。
ONE
概念讲解
什么是小区房屋共用部位、共用设施设备
共用部分（部位）
共用设施
包括：建筑物基础、承 重墙体、柱、粱、楼板、 屋顶、外墙、门厅、楼 梯间、走廊、楼道、扶 手、栏杆、电梯井道、 架空层、设备间等。
物业设施设备管理基础培训
物业设施设备管理基础培训第1章物业设施设备治理1.1 物业设施设备治理概述1.1.1 物业设施设备1、物业：物业是指建成并交付使用的建筑物及配套的设施、设备、以及相关的场地。
2、物业治理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合用约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、治理、爱护的物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
3、物业设施设备：是指附属于房屋建筑的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。
4、物业设施设备分类，要紧分为：(1)强电系统;(2)电梯升降系统;(3)空调系统;(4)给排水系统;(5)消防系统;(6)弱电系统;(7)房屋与设施。
1.1.2 物业设施设备治理物业设施设备治理。
是物业服务企业，依照物业服务合同的约定，运用先进的技术手段和科学的治理方法对房屋及各种设施、设备的使用、爱护、保养、修理实施治理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，并制造良好的经济效益和社会效益。
1、物业设施设备治理的意义物业设设备治理的意义在于以下几个方面：(1)良好的物业设施设备治理能够为业主使用人制造优美舒服的环境和工作、生活条件。
(2)良好的物业设施设备，是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业保值增值的有效手段。
(3) 良好的物业设施设备治理是都市经济和社会治理及文明建设和进展的需要。
(4) 良好的物业设施设备治理能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时促进物业治理行业健康进展。
2、物业设施设备治理的目标物业设施设备治理在整个物业治理内上于专门重要的地位，它是物业动作的物质和技术基础。
(1)用好管好爱护检修好，改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备治理的全然目标。
物业设备管理基础讲义
物业管理的目的是什么？良好的生活环境，物业的保值增值。
桃源村。
物业设备管理基础一、物业设备管理的意义和目标1、物业设备的组成：物业设备由室内设备和物业红线内的室外设备与设施系统组成，主要由供配电、给排水、消防、安防、通风与空气调节、电梯、燃气和热水供应、通信网络和有线电视等系统中的设备组成。
物业设备管理的内容：包括管理和服务两个方面，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。
2、管理好物业设备的意义①在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。
②实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。
③提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。
④城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航作用。
⑤能强化物业管理企业的基础建设。
3、物业设备管理的目标：是科学、合理地对设备从使用、维护保养、检查维修及更新改造等过程进行技术管理和经济管理，使物业设备始终可靠、安全、经济地运行，确保物业使用的整体功能，体现物业的使用价值和经济效益，达到物业保值增值的目的。
用好、管好、维护检修好及改造好现有设备，提高设备的利用率与完好率，是物业设备管理的根本目标。
花钱进行设备改造。
改造完成了业主委员会不与其续签合同，改造费无法回收。
新东升管理的儿童医院。
衡量物业设备管理质量的指标一般有设备的有效利用率和设备的完好率。
设备的有效利用率：A=T/（T+T，）×100% （A¡ª设备有效利用率，%；T¡ª设备有效工作时间，h；T，¡ª设备停机或无效工作时间，h）设备的完好率：B=Sn/S×100% （B¡ª设备的完好率，%；Sn¡ª设备完好的台数，台；S¡ª设备总台数，台）设备的完好与否是通过检查来评定的。
物业设备管理基础课件
② 物業設備管理是實現物業高效率發揮使用功能，促進物業與設備 現代化、規範化的強有力手段。
③ 物業設備管理是提高現有設使用壽命，節約資金投入，保障設備 安全運行的保證。備、設施性能與完好率，延長設備
④ 物業設備管理是城市文明建設和發展的需要，對文明衛生、環境 建設與物質文明建設起到保駕護航的作用。
（2）運行成本管理 ① 能源消耗的經濟核算。
② 操作人員的配置
③ 維修費用的管理
3、物業設備維修管理
設備在使用過程中會發生污染、鬆動、洩漏、堵塞 、磨損、震動、發熱、壓力異常等各種故 障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設 備事故。
（1）維護保養方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、 調整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對 長時期運行的設備要巡視檢查，定期切換 ，輪流使用，進行強制保養。
• 不屬於生產經營主要設備的物品，單位價值在 2000元以上，並且使用期限超過兩年的，也應當 作為固定資產管理。
固定資產管理應考慮的幾個問題：
• 固定資產（設備）的利用程度：利用率和生產率 兩個指標 。
• 設備折舊：參考同類，根據設備情況以及技術進 步程度。
• 設備的報廢 • 固定資產的管理要求： 1、保證其完整無缺。 2、提高其完程度和利用效果。 3、正確核定其需用量 4、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。 5、進行其投資預測。
修、大修和系統大修4種。
(5) 計畫檢修和維護保養的關係
• 設備管理應建立“維護保養為主，計畫檢修為輔 ”的原則。
4、物業設備更新改造管理
在使用設備時特別要注意的是，只要通過技術改 造能達到同樣目的的，一般就不採用設備更新的 方式。
物业设备设施管理基础知识
１-２ 物业设备设施管理的机构和职责
一、物业设备设施管理机构 物业设备设施管理机构一般是在总工程师的领导
下设置工程部，工程部经理负责本部门职责范围内相 关设备运行、保养、维护等管理工作。物业设备设施 管理机构一般有以下设置方案。
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１-２ 物业设备设施管理的机构和职责
（１）按专业分工的组织构架
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１-１ 物业设备设施管理的基本理论和内容
（五）备品配件管理 备品配件管理就是在检修之前就把新的零部件准
备好。 备品配件的管理应由专业技术人员负责，其职责
主要是确定备件的范围，备件图纸的收集、测绘整理， 备件来源的途径和方法，合理的储备定额和储备形式， 编制备件卡和备件的台账，为备件的制造、采购和库 存提供科学的依据。
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项目１ 物业设备设施管理基础知识
能力目标
通过本项目的学习，熟悉物业设备的组成及分类； 了解物业设备设施管理的内容和意义，熟悉物业设备 设施管理机构的组成及管理人员岗位职责；熟悉物业 设备设施管理制度，了解物业设备设施管理的发展历 程及趋势。
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项目１ 物业设备设施管理基础知识
知识要点
１． 物业设备的组成； ２． 物业设备设施管理的内容； ３． 物业设备设施管理的机构及职责； ４． 物业设备设施管理的相关制度； ５． 物业设备设施管理的发展历程与趋势。
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１-１ 物业设备设施管理的基本理论和内容
（二）物业设备运行管理 在物业设备运行管理中，必须取得两方面成果，
一是设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态，二 是从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以 最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管 理的各项费用最经济。因此，物业设备的运行管理包 括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理 两部分。
物业设施设备管理基础
精选课件
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正态分布规律适用于磨损型部件发生的故障，如灯
泡、变压器等。威布尔分布规律适用于轴承、继电
器、空气开关、电动机、液压泵和齿轮等。
（四）故障率曲线
俗称“浴槽曲线（Bath-tub Curve）”。设备故 障率
随时间的变化可以分为初期故障期、偶发故障期和磨
耗故障期。
初期故障期又叫磨合期，在此期间，开始的故障
2. 修理改造费：包括技术资料费、维修人员工资 及培训费、维修材料、工具、备件、备品费、委托维 修费和能源消耗费等。
3. 后勤保障费：包括材料保管费、管理人员工资 及培训费、办公费、技术资料费、实验设备费和检测 费等。
4. 报废处理费：包括拆除费和运输费等。
精选课件
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三、设施设备的可靠性理论
物业设施设备的可靠性是指其无故障连续运转 工作的性能，分为固有可靠性和使用可靠性。固有 可靠性是由设计、生产工艺和制造决定的，使用可 靠性则是与使用、环境以及可维修性有关。
全面考虑设备、项目或系统的规划、设计、制造、购
置、安装、运行、维修、改造、更新，直至报废的全过
程，使LCC最小的一种管理精选理课件念和方法。
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（二）设施设备的寿命 设备的寿命包括自然、技术和经济寿命。 1.自然寿命 也称做物理寿命，是指设备在规定的使用条件 下，从开始使用到无法修复而报废所经历的时间。 2.技术寿命 一般是指设备在技术上有存在价值的时间，即 设备从开始使用到因技术落后而被淘汰的时间。设 备技术寿命的长短取决于设备磨损、老化的程度以 及新技术发展的速度。
高职高专房地产类专业规划教材
物业管理专业
物业设施设备管理
聂英选 段忠清 主编
武一章 物业设施设备管理基础
物业管理专业课程第一讲物业设备管理基础[1]
![物业管理专业课程第一讲物业设备管理基础[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/6127b17ca76e58fafbb00344.png)
•② 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上 岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。
•③ 加强维护保养工作。
•④ 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期 校验，确保灵敏可靠。
•⑤ 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运 行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、 准确的分析。
•⑥ 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查 清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施 不放过。
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物业管理专业课程第一讲物业设备管 理基础[1]
•二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少 的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用 最经济。
•设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行： •（1）初期投资费用管理 •在购置设备时，应综合考虑以下因素： •① 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发 展的需要。
•② 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。 •③ 设备的价格及运行时能源的耗用情况。 •④ 设备的寿命。 •⑤ 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。 •⑥ 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，
5、备品配件的管理
n 运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技 术性能。
n 需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前 就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原 则。
n 备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备， 及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最 低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。
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物业管理专业课程第一讲物业设备管 理基础[1]
物业设备设施管理基础理论PPT学习教案
设备设施的建设费和管理费也应分摊在各
项设备上。
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物管企业一般是 接管已建设好的 设备设施，其LCC 费用多是设备设 施的维修费，其 费用组成可参考 表1.1：
使用 维护 费
修理 改造 费
后勒 保障 费
技术资料费，操作人员工资及 培训费，日常维护材料费，维 护工具仪表费、委拖维护费、 能源消耗水费
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在4故）障管故理障工数作据过的程收中集，和应对统每计一项的
设备进分析，查明发生的原因和机理，并 采取预防对策，防止重复出现。通过资料 积累，琢步认清本系统、企业全部设备的 故障基相状况、主要问题的发展趋势。因 此，对故障统计分析是提高物业设备设施 管理水平不可少的内容，是制定管理目标 的主要依据。
2)物业设备设施寿命周期费用的构成 和和计算
寿命周期费用的构成 物管企业对物业设备设施的 管理目标是在满足规定功能服务上，追求设备设 施在接受委托管理期间费用总和最小。全寿命周
期费用的构成，有前期费用、购买费用、使用费 用、维修费用和回收报废成本。其分布大致为前
期费用占5%～25%，使用与维修费用占50%～65%， 报废成本所占比例一般小于5%。 由此可知，在全寿命周期费用中据很大的是使用 和维修费用。物业公司所涉及的前期费用，主要 是对（建设／更新）采购对象的功能定位、分析 比较、设备配置决策等的调研费用及方案确定后 的招投标费用、设计费等。
2） 故障率
设在t时刻未发生故障的设备数是 Ns（t），在 t时刻之后的△t时间段内发生故 障的设备数是△Nf（t），则在 单位时间内，发生故障数与在t 时刻发生故障的设备数之比，称 为故障率。
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3)故障密度
设在t时刻之后的△t时间段内发 生了故障的设备数是△Nf（t）， 则在单位时间内，发生故障数之 比称为设备的故障密度，以f（t） 表示。即
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第三节 物业设备管理的内容
3.1 物业设备基础资料管理 3.2 物业设备运行管理 3.3 物业设备维修管理 3.4 物业设备更新改造管理 3.5 备品配件管理 3.6 固定资产管理
3.1 物业设备基础资料的管理
3.11 设备原始档案 3.12 设备技术资料 3.13 政府职能部门颁发的有关政策、法
3.22 物业设备经济运行管理
运行成本管理 ① 能源消耗的经济核算 ② 操作人员的配置 ③ 维修费用的管理
3.3 物业设备维修管理
3.31 物业设备的维修保养方式 3.32 维修保养工作的实施 3.33 设备的点检 3.34 设备的计划检修 3.35 设备维修管理的原则
3.31 物业设备的维修保养方式
清洁 紧固 润滑 调整 防腐 防冻 外观表面检查 对长时期运行的设备要巡视检查，定期
切换，轮流使用，进行强制保养。
3.32 维修保养工作的实施
预防维修 计划性预防维修 状态监测性预防维修 故障性维修 事后维修 紧急抢修 维护保养实施方案
3.32 维修保养工作的实施
日常维护保养 要求设备操作人员在班前对设备进行外 观检查，在班中按操作规程操作设备， 定时巡视记录各运行参数，随时注意运 行中有无异声、震动、异味、超载等现 象，在班后对设备做好清洁工作。
对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的 某些需持证上岗的工种，必须严格要求。
加强维护保养工作。
设备中的仪表（如压力表、安全阀等）安全附件 必须定期校验，确保灵敏可靠。
对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管 理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术 诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。
《物业设施设备管理》
讲课人：叶世春
前言
本课程内容主要是根据物协的初定 教案制定，主要针对建筑居住小区物业 管理中极其重要的设备设施管理岗位群 应具备的知识结构设置，结合物业设施 设备基础知识、简略介绍设施设备的维 护管理，希望对实际工作有一定的指导 作用。
前言
讲解内容共分六章: 第一章： 物业设备管理基础 第二章： 建筑室内给水 第三章： 安全用电与建筑防雷 第四章： 建筑供配电系统 第五章： 电梯 第六章： 建筑弱电系统
对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即 事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不 放过、事故后没有采取改善措施不放过。
3.22 物业设备经济运行管理
初期投资费用管理 ① 设备的技术性能参数必须满足使 用要求，并注意考虑到发展的需要。 ② 设备的安全可靠程度、操作难易 程度及对工作环境的要求。 ③ 设备的价格使用寿命及运行时能 源的耗用情况。 ④ 注意采用新技术、新工艺、新材 料及新型设备
第一章 物业设备管理基础
第一节 物业设备概述 第二节 物业设备管理目的及意义 第三节 物业设备管理的内容 第四节 物业设备管理的机构和职责 第五节 物业设备管理制度
第一节 物业设备概述
1.1 物业设备定义 1.2 设备管理的质量指标 1.3 设备完好的标准 1. 4 设备管理的基本内容及要求 1. 5 设备管理现代化
1.4 设备管理的基本内容及要求
管理要求 ① 建立企业负责人管理职责； ② 配备设备管理部门及其人员； ③ 健全必要的管理制度； ④ 技术经济指标应达到同行业或上 级主管部门规定的要求。
1.5 设备管理现代化
采用计算机辅助管理。 采用设备状况监测和故障诊断技术实行
预防性维修方式。 设备制维修和改造中采用新材料，新工
1.1 物业设备定义
物业设备既包括室内设备，也包括物业红线
内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、 供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供 应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设 备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成 部分。
1.2 设备管理的质量指标
设备有效利用率、设备的完好率是衡量 物业设备管理质量的两个指标；用好、管好、 维护检修好、改造好现有设备，提高设备的 利用率及完好率，是物业设备管理的基向努力。
第二节 物业设备管理目的及意义
2.1 客户对建筑、设备的需求 2.2 物业设备管理目的及意义
2.1 客户对建筑、设备的需求
使用安全的需求 舒适享受的需求 方便服务的需求 物业保值的需求
2.2 物业设备管理目的及意义
提供安全运行 保证物业完好 延长使用寿命 节约资金投入 满足客户需求
3.21 物业设备技术运行管理
针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行 的操作规程
① 设备管理标准 （交接、运行、养护、维修、更新、报废等） ② 维护作业规程 （变配电、给排水、安保、消防等） ③ 危机管理 （停电、停水、电梯、消防等应急方案） ④ 能耗管理 （节水、电、气等节能方案）
3.21 物业设备技术运行管理
3.32 维修保养工作的实施
定期维护保养 ①内外清扫、擦洗、疏通； ②检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调
整配合间隙； ③检查安全装置； ④检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； ⑤清洗油箱，检查油位指示器，换油； ⑥检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否
正常。
3.33 设备的点检
设备日常点检的内容
1.3 设备完好的标准
零部件完整齐全 设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效
1.4 设备管理的基本内容及要求
设备管理基本内容 ① 设备前期管理 ② 固定资产管理 ③ 设备技术管理 ④ 设备经济管理 ⑤ 设备使用与维护管理 ⑥ 设备检修管理 ⑦ 动力房管理 ⑧ 特种设备管理
规、条例、规程、标准等文件
3.11 设备原始档案
包括：
① 设备清单或装箱单； ② 设备发票； ③ 产品质量合格证明书； ④ 开箱验收报告等。
3.12 设备技术资料
包括： ① 设备卡片 ② 设备台账 ③ 设备技术登录簿 ④ 竣工图 ⑤ 系统资料
3.2 物业设备运行管理
3.21 物业设备技术运行管理 3.22 物业设备经济运行管理