广东省惠州市房地产项目可行性分析报告

《昊地喜悦城果花园》

可行性研究报告

刘美奇

一.项目概况

（一）项目名称、建设地址、开发单位

1.项目名称：昊地喜悦城果花园

2.建设地址：惠州市惠城区江北西4#小区

3.开发单位：

单位名称：惠州昊地置业有限公司

成立时间：2007年

注册资本：1500万元

注册地址：惠州市东湖西路168号和庆商务大厦12B

法定代表人：周先军

经营范围：房地产开发与销售

（二）项目建设规模及主要内容

占地总面积 64214.6㎡

建筑总面积 174500㎡

其中：住宅建筑面积 124072㎡

商业建筑面积 4822㎡

综合楼面积 800㎡

幼儿园面积 1842㎡

地下室及架空层面积 42964㎡

可售建筑面积:

其中：住宅建筑面积 124072㎡

商业建筑面积 4822㎡

地下室车位（机动车位） 989个

（三）项目投资规模及效益预测

项目总投资 50126.02万元

其中：项目土地成本 8348万元

前期费用 2094万元

建安成本 27920万元

工程基础设施 942.95万元

其他费用 502.35万元

管理费用 418万元

不可预见费 837.6万元

销售费用 2269.29万元

销售税费及附加 4273.83万元

财务费用 2520万元

项目总销售收入预测 75643万元（100%销售率）

项目税前利润 25516.98万元

项目税后利润 19137.73万元

项目税前利润率 33.73%

项目税后利润率 25.30%

（四）项目研究工作数据来源

1.惠州市国土资源局官方网站

2.惠州市房产局官方网站

3.惠州市统计局官方网站

4.搜房、惠房网站

5.房地产相关法律法规

二.项目投资环境和市场研究

惠州房地产业正在蓄势待发，新一轮的发展机遇即将来临。

惠州市现有城市人口250万人，是一座以电子工业（全国8强）、石化、化工、服装业、制鞋业的强劲发展为依托的新兴城市。拥有全国最大的中外合资企业中海壳牌石化，以及SONY、LG、联想等世界500强的大型企业。2008年，惠州荣获“国家文明城市”，并被评为“世界最适宜居住城市”。惠州正成为全社会极为关注的经济快速增长地区……

2013年，全市生产总值（GDP）1414.7亿元，比上年增长13.2％。其中，第一产业增加值90.3亿元，增长3.8％；第二产业增加值789亿元，增长13.3％；第三产业增加值535.4亿元，增长14.7％。三

次产业结构由上年的6.9：56.8：36.3调整为6.4：55.8：37.8。人均GDP达35819元，按市场平均汇率折算为5244美元。

来源于惠州的财政总收入391亿元，比上年增长20.6％；全市地方财政一般预算收入101.5亿元，增长30.1％；地方财政一般预算支出134.7亿元，增长26.7％。其中，教育支出25.8亿元，增长30.9％；社会保障和就业支出13.7亿元，增长30.4％；医疗卫生支出8.1亿元，增长15.0％；农林水事务支出13.2亿元，增长25.2％。税收总收入348.4亿元，增长20.0％。其中，国税266.4亿元，增长20.4％；地税81.9亿元，增长18.8％。

全年房地产开发投资175.3亿元，下降6.2％；商品房施工面积2248.3万平方米，增长11.6％；商品房竣工面积553.9万平方米，增长131.6％；商品房销售面积543.8万平方米，增长83.8％；商品房销售金额232.0亿元，增长90.3％。

2010年，中央出台了一系列调控房地产市场的政策，通过土地、金融、税收等手段加强市场调控，取得了较好的预期成效，投资性需求受到抑制，房价过快上涨势头得到很好的遏制。上半年，我国房地产市场整体运行状况良好，房地产开发投资平稳增长，商品房销售同比小幅增长，增幅有所回落，70大中城市房屋销售价格指数同比上涨，环比回落，房地产企业信心指数也出现不同程度的回落。在严厉的调控政策下，我市房地产市场也受到一定程度的影响，但影响程度远不如一线城市，我市上半年开发投资仍保持较快增长，但增速趋缓，

商品房新增上市供应充足，总体销售情况良好，商品房价格较为平稳，我市房地产市场朝着平稳健康理性的方向发展。

（一）地产开发投资规模增幅较大，增速放缓

上半年，全市共完成房地产开发投资119.28亿元，同比增长44.24%，涨幅有所回落，较1-5月减少15.81个百分点，其中住宅完成投资88.05亿元，同比增长36.95%，涨幅较1-5月减少9.29个百分点；商品房施工面积2343.43万m²，同比增长17.27%；商品房新开工面积663.35万m²，同比增长288.72%；商品房竣工面积284.73万m²，同比增长109.91%。

房地产投资规模同比增长，尤其是开发规模增长较快的主要原因有：一是09年年初受金融危机余波的影响，大部分开发企业仍处于观望状态，减慢了新开工项目的速度，减少了资金投入，09年第二季度虽有增加，但整体而言上半年基数仍然较小，导致2010年上半年同比涨幅较大；二是2010年年初房地产市场延续了09年下半年的良好势头，成交量大幅增长，开发企业信心增加，加大了资金投入，加快土地的开发利用，使得新开工面积和竣工面积同比增长较大。然而，随着今年中央对房地产市场调控力度的加大，第二季度商品房销售量明显下降，开发企业资金回笼速度减慢，对后市预期较不乐观，逐步放慢了开发投资的速度，导致上半年房地产开发投资增速放。（二）商品房上市供应较为充足，总体平稳

2014上半年，我市商品房批准预售面积328.55万m²，同比增长135.33%，其中住宅285.12万m²，同此增长121.78%。我市商品房上