甲级写字楼租赁管理分享

大幅攀升；优质 物业出现更高的
溢价
4
供应量上升乃写字楼市场发展的必经阶段
以一线城市为参考
5
单一物权甲级写字楼将是市场发展的趋势
小业主持有单位基本都在500平方米以下，而2000平方米以上基本为大业主持 有
6
过往的发展是由乙级搬迁写至甲字级楼，市随着场市的场变成熟化，日后大部分的目标租
户本身就在甲级写字楼办公
8
甲级写字楼 分展望 类
何为甲1（A1）写字楼？
当写字楼市场进入成熟期时，甲1（A1）写字楼为从大量甲级写字楼中脱颖而出的少数最 优质写字楼。 甲1 （A1）写字楼在市场高峰的时候，特别是空置率低的，体现比普通甲级写字楼大幅 度的溢价；而在市场低谷的时候，甲1 （A1）写字楼的抗风险能力更强。 甲1 （A1）写字楼在总体经营期内，有最优质的租户组合、稳定的租金收入、持续的增 值空间。
高端品牌形象
借助项目经营团队的 国际品牌影响力，打 造口碑
树立项目高端精品形 象，为市场提供信心 保证
G1 G3
G5
高C建on筑nec品tio质ns
满足租户要求，为目 标客户 群体度身订做产 公新品概，念打造办 处处体现品味和高端形象， 人性化、智能化设计
G2
成功招商经营
制定实际有效的市场 推广计划，实现高租 金及高预租率
1、爆炸型供应 期
2、供应拉动需 求来自百度文库
进一步走向成 熟
单一业权成为 主流
2018之后
发展成熟 供应快速减少
需求 空置率
政府机构/国有 企业
扩租和升级办公室 需求持续上升， 需求持续上升
需求迅速增长
内资企业主导
/
下降
大幅度下降
大幅度上升
需求持续增长 逐渐下降
租金
/
上升
上升迅速
压力来自于竞 争，租金体现 三极化趋势
- 完整物业选择可用性 - 市场调查 - 物业考察资料 -筛选short list -RFP - 搬迁 -RFP – 续租
第3阶段：分析备选方案 及制定建议
✓ 取得业主RFP回复并进行回复分析、比较 ✓ 进行财务分析及比较 ✓ 发送回价协议 ✓ 确定最终物业选项，进行商务条款洽谈 ✓ 讨论最终选址，进行适当建议
✓ 协助完成法律文件。 ✓ 协助执行租约文件。 ✓ 想区域项目管理层进行反馈机会抱（如适用）。 ✓ 与[客户]的租赁管理团队协调准备租约摘要。 ✓ 提交客户满意度调查
• 租赁摘要 • 项目结束表单 • 客户满意度调查
结束项目
设立项目时间表
通过设立时间表，抓住重要时间节点
20
深圳写字楼供应筛选
等级
✓
了解目前的租赁情
况
✓
审查现有租约。
✓
确定当前和长期目
标和要求。
✓
组建项目团队
✓
考察现有办公室
✓
进行会议上谈
✓ 准备及审视可行选项 ✓ 进行项目考察 ✓ 协助进行物业选择。 ✓ 准备和发送邀约书（RFP） ✓ 解决业主的问题，并提供优先租赁条款及其 他问题提供指导。
- 需求调查表 - 项目启动表格（PIF） - 建立项目流程 - 市场概况 - 项目时间表 - 团队成员及指责
- 方案比较及分析表 - 财务分析（税前，现金流） - 定量分析
- 相应建议
项目流程及架构
任务
第4阶段：洽谈及内部审批
✓ 协助获得最终物业选址的内部批准 ✓ 准备详细的商务条款洽谈，并出具意向书
✓ 帮助谈判，并完成相应租赁文件。 ✓ 准备最后的租约问题总结。 ✓ 进行项目总结
客户交付
• 意向书
第5阶段：完成 交易
乙级-甲级
甲级-甲级？
7
红海与蓝海的区别
红海市场
• 靠大量覆盖客户，降价竞争来 生存 • 利用现有需求 过度依赖产品及 市场优势 在现有市场空间中竞争 致力于解决竞争 只能满足客户现 在的需要
蓝海市场
• 追求差异化，创造出“无人竞争” 的市场 • 开创和发掘新的需求 强调价值的塑 造和包装，制作饥渴效应 • 不与竞争者竞争 把竞争变得毫无意 义 不断探索客户的需要
制定物业 筛选标准 选址调查 尽职调查
15
预租赁的相关问题及解决方案梳理
总部审核
租金预期
项目质量
市场趋势 交付时间
？
物管质量 需求面积
项目流程及架构
项目流程
第1阶段： 需求调查 阶段2：发现不同机会 取得内部一致 第3阶段：分析备选方案 制定建议 第4阶段：洽谈及内部审批
第5阶段：完成交易
仲量联行中国 深圳分公司
交易 管理服务
租户 深圳分公司
交易 管理
仲量联行国际交易管理 团队
与仲量联行深圳团队保持沟 通 管理交易流程 报告 分析及解决问题
租户国际总部
协调深圳分公 司 达成内部共 识 监督项目进 展 协助仲量联行工 作
项目流程及架构
第1阶段：需求调查
阶段2：发现不同机会， 取得内部一致
任务
文件资料
找到实现高预租率、 高租金及租赁速度的 完美平衡点
国际化物业管 理团队
G4
保持忠诚长期的优质 租户
提供与国际接轨的管 理服务
确保物业管理及服务 与时俱进
12
甲级写字楼分类
资产管理将是甲级写字楼长期稳定发展的关键
A1
第一梯队
A2
第二梯队
A3
第三梯队
A1也只是阶段性的，会受A2、A3的影响和冲击，可能的因素包括：租金、地段、企业合作行为、企业关联公司等… …
13
租户所 关注 的
1 4
企业的不动产生命周期
制定策略
评估面积 扩租计划 续租计划
审视业务 市场调查 发展方向 行业标准
评估解决 方法方案
制定计划
逐步改善
资产管理 租赁管理
日常运营 运作预算
设施设备管理
项目装修
施工管理 搬迁 计划
工程招标 规划及设计
总体规划及 时间表 执行交易
商务谈判 签订协议
香港的6座甲1（A1)写字楼:
国际金融广场一期
友邦金融中心
约克大厦
国际金融广场二期
遮打大厦
长江中心
甲级写字楼之间的租金走势
A1物业的租金走势明显高过A2、A3，且空置率也较低
11
A1写字楼的五个成长因素
顶级租户组合
聚集世界500强客户 和国内龙头企业，形 成优质的租户强强组 合
企业总部所在地，特 别为金融、专业服务 业、高端IT 业
大厦
区域 是否有空置 6000平方米
甲级写字楼租赁管理分 享
仲量联行
2014年 12月
租赁管理分享
甲级写字楼 市展场望的变 化
3
萌芽期
写字楼发展周期
建设期
成长期 成长期
Ⅰ
Ⅱ
成熟期
时期
基础建设 供应状况
90’s
拆迁、建设 规划中
2005-2011
2012-2014
2015-2017
区域中心确认后
快速发展
1、销售型写供应期 2、持有型日渐增多 3、需求与供应持平