浅析房地产市场调研

透析房地产市场调研房地产市场调研，确实是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，，制定公司营业打算，拟订经营策略提供参考与建议。

由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也烙有专门深的地域特征。

我们对房地产市场为决策者们了解房地产市场的变动趋势的切入，也适应依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯穿，才可真正把握。

一、点——单个楼盘对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不然而新进职员接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。

单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：第一项是分析楼盘的地理位置。

大的方面讲，确实是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、闻名餐馆等生活配套)和人文环境等等。

小的方面讲，确实是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。

和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。

第二项是分析产品。

这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类不与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。

分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。

产品因素中有一特不项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它确实是我们常讲的公司的组成，即明白楼盘的投资、设计、建设和物业治理等要紧事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……，从而评估楼盘的资信度。

第三项是剖析价格组合。

即产品的单价、总价和付款方式。

市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。

剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地点。

第四项是了解广告策略。

广告策略是指广告的要紧诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。

第五项是销售执行。

这是最关键的地点，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所同意?吸引客户最要紧的地点是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切差不多上市场调查所应该了解的。

其中的销售状况是个果，其他几个方面差不多上因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。

二、线和面——区域市场对单个楼盘的详尽了解之后，能够着手区域市场的调查与分析。

区域市场的调查与分析，要紧包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。

区域分析区域分析是指在特定区域中，对阻碍房地产市场的交通路线、区域特征和进展规划这三方面因素的综合分析。

区不于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。

如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的进展规划是分不开的。

区域产品区域产品要紧包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类不、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。

分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。

如某区域的楼盘，在大伙儿差不多上住宅，差不多上一样的价格，差不多上一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这确实是区域产品应该着力分析的地点。

需求特征需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素养和适应嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。

区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。

要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以那个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查认真。

最后，则以这一街道为基准，分不详细调查周边的各条街道的楼盘情况……，由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。

三、体——宏观环境对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体 (宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。

房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济进展、行政法规、国际状况等各方面的因素。

政治社会政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和都市化进程等方方面面的情况。

政治稳定是社会进展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。

经济因素经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。

它包括国家的经济进展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房情愿的作用确实是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。

行政法规行政法规要紧包含土地制度、住房制度、税收政策、都市进展战略、都市规划和专门政策等各项内容。

如取消实物分房制度，对商品房销售市场的阻碍确实是显而易见的。

还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。

限制过多，投资资金就不太情愿进来，经济进展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。

国际状况国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的阻碍不容忽视。

如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地阻碍我国房地产市场。

单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。

作为一个投资商人，他在作出决策之前，确信就会对人民币的以后稳定性和现时期的相对成本作一评估。

在势态尚未明朗的时候，他必定裹足不前。

总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查差不多框架，它的融会贯穿则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。

（曹春尧）2002年冬季房地产市场调研表明购房者日趋年轻 2003年01月22日17:52 新浪房产北京大视野社会经济调查有限公司.房地产行业研究咨询部三.购房者置业特点与趋势 1.绝大多数购房者为自住型购房者从购房者买房的动机来看，无非是自己居住或投资，或者二者兼有。

以满足自己与家人居住为目的的购房为自住型购房，一般属于第一次置业，而二次或多次置业的人买房更多是用来出租或增值，以获得丰厚的回报，通常称之为投资型购房。

从本次的调查结果看，自住型购房者仍占据绝对优势，达到了购房者总数90.2%，剩余的9.8%购房者则是将投资作为自己置业的要紧目的。

调查表明，自住型购房者购房的要紧目的是改善生活空间、方便工作生活和满足差不多的住房需求，回答包含以上目的的购房者所占自住型购房者的比例依次为53.5%、30.8%和25.4%，作出其他购房目的的回答比例不是专门大，均在自住型购房者总数的10%以下。

在置业目的为改善生活空间的购房群体中，90%以上的购房者目前只有一处居所，同时居所格局要紧是一居室、二居室和平房。

居所格局为一居室的购房者中，93%以上的意向居所为两居室或三居室；居所格局为二居室的购房者中，约45%的意向居所为两居室，同时约53%的意向局所为三居室；居所为平房的购房者中，约95%的意向居所为二居室或三居室。

以上是从居所的居室数量的增加来讲明购房者的改善生活空间的置业目的，下面从居所的建筑面积的加大方面进一步讲明。

调查数据表明，与目前居所的建筑面积相比，绝大多数购房者的意向居所的建筑面积都有所增大，具体变化情况见下表：置业目的为方便工作生活的购房者大部分为目前的居住地点距离工作单位比较远，乘公共汽车的车程多为40分钟，平均车程约为44分钟，而意向购买的居所地点则更加靠近工作地点，乘公共汽车的车程的要求多为30分钟，而平均车程约为40分钟。

而置业目的为满足差不多住房需求的购房者，其房屋来源60%以上为单位租用房或租用外人房，他们希望有属于自己的居所，而还有一部分为拆迁户，他们不得不为自己和家人购买居所。

然而同时他们的购买力水平不高，家庭月总收入较低，绝大部分集中在5000元以下。

因此在有限的经济条件下，他们为了满足差不多的住房需求，其意向居所建筑面积不可能太大，大都集中在66—95平米之间。

2.交通配套是购房者最为关注的基础配套设施工作是人们最重要的生活内容，调查表明，他们不希望被居住地点至工作地点的不便的交通所困扰，因此，绝大多数购房者在对今后生活区域的配套设施的重视程度上，将交通配套放在了首要重要的位置，这一比例达到了68.5%，同时也有相当比例的购房者认为交通配套是居住区域比较重要的配套设施，这一比例为18.2%。

事实上，交通状况是衡量地理位置好坏的重要指标，那么购房者对交通配套的极大关注也就讲明了地理位置对一个楼盘项目的重要作用，楼盘的地段在专门大程度上阻碍着购房者的选择。

因此于开发商而言，在开发楼盘项目时，仍要精心选择地理位置。

除此之外，对医务配套、教育文化配套和商业配套的关注程度也较高，认为以上三项设施是居住区域重要配套设施的购房者所占的比例分不为51.7%、45.3%和36.9%。

以上三项配套设施与人们的生活息息相关，购房者对此关注程度较高，能够看出，人们对生活的方便性要求差不多提上了日程。

然而，对其他配套如自然景观、园林景观、娱乐配套、商务配套等的关注程度并不专门高，选择以上设施是居住区域重要配套设施的购房者所占的比例均在25%以下。

然而，40%以上的购房者在购房时作出的权衡为在多付出成本的同时拥有优美的园林设计与优美的自然环境。

这表明依旧有相当一部分人有选择优美的园林设计与优美的自然环境的倾向，然而在众多的配套设施中，在有限的经济支出条件下，他只能将自己的为配套设施付出的成本，按照其重要性进行相应的投入，也确实是讲，购房者会对自己最重要的配套设施进行最多的投入，而会对自己最不重要的配套设施进行最少的投入或者不投入。

3.购房者对居住环境与房价之间的关系的权衡调查表明，受多方面因素的阻碍，购房者会在考虑居住环境及价格的基础上作出一定的选择，能够从以下几个方面来考察：购房者在居所地理位置、自然环境、住房面积和房价等方面的权衡有45.1%的购房者倾向牺牲一定的房价、住房面积和自然环境来购置距市中心较近的居所，有37.2%的购房者倾向在保持房价、住房面积和自然环境的优势下，选择距离市城区专门远的居所。