浅析房地产市场调研

透析房地产市场调研

房地产市场调研，确实是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，，制定公司营业打算，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也烙有专门深的地域特征。我们对房地产市场为决策者们了解房地产市场的变动趋势

的切入，也适应依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯穿，才可真正把握。

一、点——单个楼盘对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不然而新进职员接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。

单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：

第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，确实是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、闻名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，确实是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类不与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特不项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它确实是我们常讲的公司的组成，即明白楼盘的投资、设计、建设和物业治理等要紧事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……，从而评估楼盘的资信度。

第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价

格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地点。

第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的要紧诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。

第五项是销售执行。这是最关键的地点，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所同意?吸引客户最要紧的地点是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切差不多上市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面差不多上因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。

二、线和面——区域市场对单个楼盘的详尽了解之后，能够着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，要紧包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。区域分析区域分析是指在特定区域中，对阻碍房地产市场的交通路线、区域特征和进展规划这三方面因素的综合分析。区不于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的进展规划是分不开的。区域产品区域产品要紧包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、

类不、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大伙儿差不多上住宅，差不多上一样的价格，差不多上一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这确实是区域产品应该着力分析的地点。需求特征需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素养和适应嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以那个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查认真。最后，则以这一街道为基准，分不详细调查周边的各条街道的楼盘情况……，由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。三、体——宏观环境对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体 (宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济进展、行政法规、国际状况等各方面的因素。政治社会政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房

地产投资和都市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会进展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。经济因素经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济进展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房情愿的作用确实是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。行政法规行政法规要紧包含土地制度、住房制度、税收政策、都市进展战略、都市规划和专门政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的阻碍确实是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太情愿进来，经济进展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。国际状况国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的阻碍不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地阻碍我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，确信就会对人民币的以后稳定性和现时期的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必定裹足不前。总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查差不多框架，它的融会贯穿则