同德围地区控制性详细规划优化的创新与特色

同德围地区控制性详细规划优化的创新与特色

摘要：同德围控制性详细规划优化中结合同德围地区的特点和相关政策要求，形成自身的创新与特色，具体包括政民互动模式、tod 模式、支持率100%的旧村改造。

关键词：政民互动；tod模式;改造

中图分类号：tu984文献标识码：a文章编号：

同德围位于广州市白云区西南部。1990年广州市人民政府规划为大型的住房解困区，1996年因兴建地铁和内环路数万老城区拆迁户被安置于此，1998年兴建教师新村，但交通、环境、治安、医疗、教育等问题均未能与市区接轨。规划人口为15万，现有常住人口已达21万以上。同德围控制性详细规划2011年4月报市政府审批通过，但未能彻底解决当地居民出行难、上学难、看病难，如厕难的问题。2012年2月，同德围控制性详细规划优化（以下简称“控规优化”）启动，同德围改造面临新的机遇，对原控规提出了优化调整的要求。

笔者参与了这一旧城改造项目的组织工作，以下谈一下该项目的创新与特色：

1.政民互动模式

改造项目的可实施性尤显重要。相对于上一阶段编制的控规，本次控规优化更强调规划能落地，能实施，能解决实际问题。规划政民互动模式，是根据市政府和市领导提出“问需于民，问计于民，问政于民，问效于民”的要求，在规划中落实居民的诉求，解决地

区实际困难，引领同德围“突围”，并自觉接受人民对规划的监督和检验。

1.1问需于民，问计于民，问政于民

项目组多次赴现场调研，与居民代表和咨监委员会（注1，以下简称咨监委）座谈。针对同德围现状存在问题和结合居民诉求，规划方案提出的“两增两减”的规划思路（注2），从人口组成、道路交通、公建配套设施等方面解决同德围的困境。

2012年6月，规划初步成果编制完成，主动征求咨监委意见，并对意见进行了具体回应，大部分意见得以落实，未能落实的意见也分别向咨监委作了详尽解释。

1.2互动式规划

规划在充分吸收民意的基础上，也重视做好解释与协调工作，使当地居民能真正支持规划，协助规划推进和落实。体现在对公共利益和城市空间的问题上：某部分“邻避设施”（注3）的落地和城市公共绿化、开敞空间的预留，都会对固有思维甚至小范围利益带来影响。项目组进行了耐心的解释协调工作，在保障公共利益的前提下，根据居民感受和村集体利益对“邻避设施”和公共绿化空间的位置进行了微调，实现了“双赢”。

1.3 问效于民

以居民的满意度作为规划成效的标准。控规优化将提交由咨监委、居民代表为主，政府相关部门和专家联合组成的评委会进行审议，审议通过规划才可实施。

2.tod模式

tod（transit-oriented development）是指“以公共交通为导向的城市发展模式。这个概念最早由美国建筑设计师哈里森.弗雷克（现任美国加州伯克利大学建筑学院院长）提出。

tod是一种结合土地利用的交通战略，指的是一种需求抑制性或需求诱导型的交通供给和土地开发策略。tod强调土地综合利用和集约化发展，倡导公共交通为主要交通方式，是将土地利用与公共交通系统紧急结合的城市发展方式，通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。

同德围的现状用地特征为（1）以居住用地为主，配套设施严重缺乏；（2）大量货运站和仓库集中在本区；（3）存在主要有鹅掌坦村、田心村、粤溪村、上步村、横滘村5个自然村。交通同时存在（1）交通出行需求强大；（2）区内西槎路是区内唯一南北向道路，是连接同德围和市区的唯一道路；西槎路拥堵情况严重；（3）缺乏东西向道路疏解区内交通；（4）与周边地区缺乏道路交通联系等问题。

结合同德围的用地特征和交通特征，在同德围改造中尝试引入tod理论，以公共交通引导开发，以解决同德围改造中的一系列问题。

2.1解决出行问题，提升土地价值

结合地铁八号线延长线鹅掌坦、同德围、上步、聚龙站四个站点，对地铁站点周边用地结构进行重新梳理，提高土地开发强度。创建

以站点为中心集办公、居住、商务、商业等多功能在内的土地混合开发模式。以地铁为西湾路交通减压，大大方便了同德围居民出行，并有效提升地铁站点周边的土地价值。

通过增加12处对外出入口（共18处，其中现状6处），与周边地区整体形成道路网络，加强了同德围地区与白云新城西延区等外部区域的联系。区域内部道路交通的完善，提高了同德围内有限土地资源的利用效率，有效解决了城市交通与内部交通的矛盾。

2.2 整体统筹，优化用地布局

针对区内配套设施不足、“上学难”等问题，控规优化增加了区内的配套设施尤其是教育设施。控规优化设置了7所中学（其中规划新增3所、现状保留或在现状基础上扩建4所），12所小学（其中规划新增5所、现状保留或在现状基础上扩建7所，另外现状用地规模不达标的同心小学规划改造为高标准的幼儿园），20所（其中规划新增3所、现状用地不达标小学改造为幼儿园1所、现状保留及扩建16所）、2所综合医院、2所老人院等。考虑到配套设施的服务半径，部分设施用地将占用村的经济用地。经与村沟通协商，控规优化将从地铁站周边用地的高强度开发规模中对村因提供用

地支持配套设施建设作出补偿，以保证村的经济利益，使控规优化具有可行性。

规划混合了多种类型的商业，包括地铁站周边高强度的商业办公综合体，结合原有绿地的商业步行街等，引导商业模式的多样化。tod模式的规划思路优化了同德围的用地布局，形成“疏密有致，

宜商宜业”的布局。同时进一步释放了高质量的公共绿化与公共空间，对改善同德围环境具有重要意义。

2.3 实现改造经济平衡

在控规优化中导入经济手段，通过市场运作促使tod模式成功实施。结合地铁站点和公共交通设施的布置，对地铁站周边用地依照tod理念重新进行安排；在提供了完备的公共交通设施以后，区域形态的改变和土地利用的变化通过市场的自主选择体现出来。建议政府以“统一收储，公开出让”的方式，将地铁站点周边的土地先进行统一收储再进行公开出让，将获得的土地收益用于平衡改造成本，为控规优化的实施提供有力支持。

3.支持率100%的旧村改造

作为同德围5个村落之一的田心村，是首个提出城中村改造的村落，田心村的改造对整个同德围的旧改具有非常重要的示范性的意义。目前田心村面临现状路窄车多，拥堵混乱等的发展困境。村民迫切需要改善本村混乱拥堵的交通状况，多次主动要求进行城中村改造，并屡次自发召开村民代表大会，讨论本村的改造事宜。2012年底改造支持率已达98%。根据广州市市长陈建华同志2012年12月29日在同德围综合整治工作会议上作出的指示，改造支持率力争100%。田心村的村民代表于次日迅速成立了“田心村改造咨询委员会”。经田心村改造咨询委员会咨询村民意见，田心村改造的支持率达到100%，成为广州第一条达到改造支持率100%的旧村。4.结语