市房地产未来需求趋势分析

市房地产未来需求趋势

分析

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北京市房地产未来需求趋势分析

刘可云

CBD区域的商务服务设施需求将不断增大，主要集中于高档写字楼、商住、酒店式公寓和外销公寓

一、北京市目前所处的发展阶段与房地产需求

认识经济发展阶段，是确定未来的经济发展目标和发展重点，选择经济发展道路的基础和出发点。在一定发展阶段内，工业化过程就是经济发展过程，我们可以用工业化程度来描述、分析和判断经济发展所处的阶段。

关于工业化程度和阶段划分，不同学者和部门观点各异。综合各种观点，判断一个区域处于何种工业化阶段，主要从人均国民生产总值、产业结构、贸易结构、城市化水平等方面来考察，其中人均国民生产总值和产业结构中制造业占国民生产总值的份额如下。

根据国家计委的研究成果，按人均GDP的水平划分，工业化大体经历“起步、起飞、加速、成熟”四个阶段。各阶段的人均GDP为：起步阶段300美元左右，起飞阶段300～1500美元，加速阶段1500～10000美元，成熟阶段10000美元以上。

2001年北京市人均GDP为25300元，折合3060美元。按上述标准，北京市目前处于工业化加速阶段。由于起步、起飞、加速和成熟四个阶段基本上与工业化初期、中期、后期和后工业化相对应，因此，目前北京市呈现工业化后期的特征。

2.基本结构指标

在以人均GDP的水平考察工业化阶段的同时，还需要分析一些重要的经济变量，即判定工业化发展阶段的基本结构指标、农业劳动力占全社会劳动力的份额、制造业占GDP的比重、机械和运输设备制造业占工业增加值的比重以及贸易结构以及城市化水平等，以便更为准确地判断工业化的发展水平。

1999年，北京市农业劳动力占全社会劳动力的比重为11％；工业增加值占GDP的比重为％；机械和运输设备制造业占工业增加值的比重为15％；重工业品（主要是机电产品）占出口产品总额的比重为34％；城镇人口占总

人口的比重为68％。

综合考虑，可以得出结论，目前北京市的经济发展阶段基本上处于工业化中期向后期迈进的水平。这里需要阐明的一个问题是，北京市作为发展中国家的一个区域，目前的工业化具有多层次、多元化的特征，初期、中期和后期的不同特征并存，而以中期和后期的特征较为明显。

北京市经济发展的工业化后期特征主要表现在高新技术产业已具有一定规模，而且增长速度强劲。北京市的未来发展“龙头”是中关村科技园区，其已成为全国乃至于世界知名的“技

术园区”。中关村科技园区从1990年到1999年的技工贸总收入年平均增长率为％，工业总产值的年平均增长率达到％；国民经济信息化程度较高，世界上最新的信息传递方式在北京都有应用；第三产业层次较高，科技、教育等智力型第三产业以及金融保险等新兴的第三产业在北京市国民经济中占有重要地位。另一方面，同处于工业化后期的发达国家比，北京的综合经济实力不够强，国民经济总体素质不高；工业技术装备和工艺水平差距较大；基础工业还比较落后，高新技术产业尚处于起步阶段；比较落后的农业自身还面临着产业化和现代化的任务；第三产业担负结构高度化的重任。

考虑到北京目前的经济发展阶段，以及北京市所具有的集聚经济效益、规模经济效益和外部经济效益，外部的资金、技术、人才和企业必将继续向北京集聚，充分利用北京市的优势，从而达到降低交易成本的目的。在这种集聚过程中，对市区的房地产需求必将增大。由于外部的资金、技术、人才主要投向高新技术产业、科技、教育等智力型第三产业以及金融保险等新兴的第三产业，这必将刺激对高档写字楼、商住和酒店式公寓的需求，同时这些新兴产业都具有发展前景好、利润高的特点，从事该种行业的人收入较高，进而间接增加对高档住宅的需求，而且还会增加对郊区厂房的需求。还有一个值得注意的问题，目前许多外地企业总部进京趋势十分明显，这必将增加对写字楼和商住的需求。

由于目前北京市经济发展具有多层次性，那么人们收入水平的差异性将十分明显，收入水平的差异必将导致需求结构的不同。对高收入的人而言，由于市区过度密集造成的负效应和交通技术条件的改善，住宅需求将出现“逆城市化”的现象，即北京市许多高收入者开始到郊区居住，位于郊区的别墅等需求将增大；而低收入者则对经济适用房颇为“青睐”；中等收入者则对市区的中高档住宅的需求旺盛。因而，可以断定，在未来相当长一段时期内，北京市的房地产需求将呈现出多样性特点。

二、不同国家不同阶段的房地产需求演变规律与北京市未来房地产需求趋势分析

在世界经济发展的历史中，随着人民生活水平的提高和消费结构的升级，各国在经济发展的不同阶段，房地产需求呈现出不同的特点。

美国、日本和德国等发达国家的房地产需求在经济发展的不同阶段具有不同的特点。尽管这些国家经济发展的水平不同，社会环境及房地产发展政策不同，但是房地产发展的阶段性特点却基本相同。房地产发展的阶段性特点是沿着人民生活水平提高——恩格尔系数降低——住宅支出比重上升——住宅质量提高的主线运行。从数据分析可以发现，人们在食品方面减少的支出中，有相当部分将被用于住宅支出上。当这种转移积蓄到一定程度，将会使人们消费结构发生质的变化，进而带动房地产业跳跃式发展。

各国房地产业都是从为了解决居民住房困难而注重数量型发展的阶段起步。在此阶段政府住房政策的作用得到充分体现。该阶段的经济发展水平有限，人民生活水平还很低，住房短缺成为普遍的社会问题。因此，政府必须出面解决这一问题，包括政策扶持、出资公建或扶持社会建房。但是在此背景下建设的房屋，只解决无房可住的问题，因此房地产业提供的住房大多是质差、面积小的简易住宅。当人民生活水平和消费能力进一步提高，金融资产逐渐增加以后，居民的消费结构开始发生变化，开始追求居住舒适、质量较高的住房，看重的是住房质量。在这样阶情况下，房地产业的发展由单纯数量型向质量与数量并重型转化。在此阶段，私人将逐步成为房地产开发和购房的主体，住宅投资机制将逐步进行转换，政府用于住宅建设的各项资金相应减少，住宅需求机制将被逐渐理顺。随着收入水平的进一步提高，居民对居住质量要求越来越高。中高收入的家庭对城市地区差价、出行交通费用的重视