东莞城区主要商圈研究调研分析

东莞城区主要商圈研究

梁斌收藏资料2009年6月12日

报告目录

第一部分：商圈现状分析

1．商业物业现状分析

1.1. 物业分布

1.2. 商业形态

1.3. 建筑规模

1.4. 产品特色

1.5. 业态分布

1.6. 经营方式

1.7. 租售价位

1.8. 配套设施

1.9. 物业管理

1.10. 车位状况

2. 商业竞争格局分析

6.1. 商圈细分

6.2. 各商圈发展前景分析

6.3. 城区商业发展趋势分析

3. 典型项目调研

第二部分：客户市场调研

1. 消费者调查定量分析

2. 沿街商铺经营者调查定量分析

3. 商场内商铺经营者调查定量分析

第一部分：商圈现状分析

1．商业物业现状分析：

1.1. 物业分布：

东莞商业物业分布较为分散，城区已经发展成熟的商业集中地主要集中在西正路－市桥路、花园路及东城大道。随着新一轮的城市化建设，目前一批大型商业项目的启动，将改变目前东莞城区的商业布局。南城、东城、万江随着核心商业物业的建设，都将形成

新的商圈。

>>城区主力商家及在建大型商业物业分布：

区域核心商业地址备注

莞城区沃尔玛东纵大道已营业

莞城区地王广场东纵大道2004.10开业

莞城区天和百货西正路已营业

莞城区百佳西正路已营业

莞城区家乐福运河西路已营业

莞城区百佳东城西路已营业

莞城区国美电器东城西路已营业

东城区天和百货东纵大道已营业

东城区华润东城大道2004.5开业

东城区吉之岛花园路已开业

东城区东城风情步行街东城大道已营业

东城区世博广场东升大道在建

东城区星光影业商城东升大道明年开工

南城区第一国际鸿福路在建

东江区华南MALL 万江大道在建

从以上表格可以看出，目前城区商业主要分布在莞城区及东城区，而东城区则是目前在建商业物业最为集中的区域。市区已售、在售和正在运营的商业物业比较集中的区域主要在东城区，其主要原因在于城市用地限制及规划发展引导的影响，同时东城区集中了东城中心、金月湾、东城山庄、新世界花园、东糖住宅小区、金泽花园等档次较高的新兴居住小区，有着较强的消费力资源，同样需要较高档次的消费场所与之匹配。

物业分布较为集中的状况一方面表明在某一区域内同类商业物业的竞争态势，另一方面也表明物业分布较为集中的区域容易形成区域的规模效应，热点区域往往更容易吸引足够的市场关注，从而更大程度地共享客户资源。

2.2. 商业形态：

呈现多种业态齐头并进局面：

东莞商业形态已经进入一个新的发展阶段，大型超市、大型百货、便民店、品牌专卖店、专业市场、仓储商店、商业步行街等新商业形态发展势头强劲。

自1997年10月、1998年12月世界级零售业巨头沃尔玛、家乐福分别进驻东莞以来，在洋超市的巨大冲击下，东莞城区的东豪、大亚湾等超市相继关门，曾经号称东莞最大商场的运河商场，也易主清算。目前东莞市区已经拥有沃尔玛、家乐福、百佳、吉之岛等大型超市百货，其规模、购物环境和现代化管理程度都远远超过本地商场。

洋超市进军东莞后，东莞本地零售企业在与洋超市的竞争中不断成长壮大，以美宜佳、美佳等为代表的本地商家，以小而灵活的连锁经营战术在居民区和工业区内遍地开花与

洋超市形成了以小抗大的新格局。

大型住宅区越来越受到商家青睐：ν

商铺投资一直是东莞房地产市场的一大热点，纵观目前东莞商业，大型商业的发展无论在空间布局、营销理念，还是经营手段上，都较以往有很大的突破。目前，许多商家把注意力逐渐移出传统商业中心区，而转向大型住宅区。一方面，商业中心区如西正路、文化广场等地各类商业过于密集，竞争异常激烈，再加上租金居高不下，使得商家经营成本过高；另一方面，由于政府规划及房地产商的开发规模效应，逐渐形成了为数众多的大型住宅区，如东城中心、新世界花园、东湖花园等，传统商业中心区的居住“空心

化”趋势越来越明显。

大型商场进驻住宅社区，不仅使住宅区需要的便民商业配套设施得到了解决，商场也由于有庞大稳定的消费群体做支撑，利润得以保障。在房地产销售中，拥有品牌商家作配套，也成为了住宅销售的一大“卖点”。沃尔玛东湖店、吉之岛花园商贸店等，都是这样

的典型范例。

新兴商业形态出现：ν

2002年4月28日奠基的华南MALL据称共投资30亿元，地处东莞市万江中心区，在107国道与广深高速公路道滘口之间，毗邻东莞市物流中心；华南MALL商业面积近40万平方米。华南MALL定位在中国首个超大型的集购物、休闲、娱乐、旅游、餐饮为一体的主题式购物公园、一站式、复合型商业形态。

>>专业市场与大型百货、大型超市同步发展

>>城区主要商业形态（已营业）：

大型百货超市百佳超市西正路、东城西路

天和百货西正路、东纵大道

家乐福超市运河西路

沃尔玛超市东纵大道

吉之岛花园路

万佳百货东城大道

专业市场建材市场家居装饰城南城

五星居装饰广场南城

新兴装饰材料城东纵大道

华美乐建材超市南城

家电商场时尚电器城东纵大道

飞跃电器莞太路

美新电器百货南城新基路口

华康电器广场东城大道

丽声电器城运河东一路经贸中心

兴华电器家居万江都会广场对面

国美电器东城大道

家具市场光辉家具批发城东纵大道

美新家居中心东城中路

皇马家居博览中心东纵大道

联大家具城东纵大道

IT电脑市场方中电脑城东城西路

赛格电子市场东城中路

赛博数码广场东城西路

3C数码广场运河路

商业步行街南城商业步行街南城宏远路段东城风情步行街东城大道

愉景新时代广场东城大道

【主要商业业态发展趋势分析】：