体育公园建设项目可行性研究报告

攀枝花市体育公园项目

可行性研究报告

某建筑设计有限公司

编制攀枝花分公司

二○一○年十一月

攀枝花市体育公园项目

可行性研究报告

项目名称：攀枝花市体育公园项目

项目性质：新建

项目建设地点：攀枝花市炳三区

项目可行性研究承担单位：

资质证书编号：

项目可行性研究总负责人：

参加编写人员：

目录

1 总论

本可行性研究报告是在攀枝花市体育公园项目可行性研究报告基础上和调整控规后，将调整控规后的接待中心地块炳M11-C/2009调整为住宅用地。

项目概况

项目名称

攀枝花市体育公园项目

建设性质

新建

拟建地点

攀枝花市炳三区

建设内容及规模

（1）建设内容

本项目规划了该区域内炳M11-C/2009、炳M14-C/2009和炳M16-C/2009三个地块。其中，炳M11-C/2009地块面积公顷，主要用作住宅开发；炳M14-C/2009地块面积公顷，建设内容主要包括羽毛球馆、网球馆、多功能场馆、地下及半地下车库、室外篮球场、室外

网球场、室外儿童戏水池、儿童运动场、沿街商业、阳光房、多功能活动场地、其他运动项目场地、人行天桥以及附属设施等；炳M16-C/2009地块面积公顷，主要用作住宅开发。

（2）建设规模

攀枝花市体育公园项目总用地面积约公顷，总建筑面积189088 M2。其中：炳M11-C/2009地块面积公顷，规划建筑面积110400 M2。炳M14-C/2009地块面积公顷，规划建筑面积59490 M2，包括一个室内羽毛球馆，占地面积4600M2，建筑面积9200 M2；一个室内网球馆，占地面积5000 M2，建筑面积10000 M2，一个多功能体育场馆，占地面积3000 M2，建筑面积6000 M2；商业建筑占地面积9125M2，建筑面积34290 M2。另外还有包括3个室外网球场、3个室外篮球场、1个室外儿童戏水池，占地面积5510 M2。炳M16-C/2009地块面积公顷，规划建筑面积M2，规划建筑占地面积M2。

投资规模

本项目投资规模为万元，暂未考虑投资者的融资成本。

建设期

项目建设期3年。项目建设进度：

2010年12月完成前期相关工作；

2011年5月完成施工图设计工作；

2011年8月完成施工准备工作；

2011年9月至2013年10月完成施工工作；

2013年11月完成竣工验收工作。

资金方式与筹措渠道

本项目拟通过招商引资方式筹集资金。

可行性研究报告编制的依据

（1）关于编制项目可行性研究报告的委托书

（2）攀枝花市土地利用总体规划

（3）攀枝花市城市总体规划

（4）攀枝花市政府“研究加快推进攀枝花体育公园项目建设有关问题的会议纪要”

（5）攀枝花市城市总体规划

（6）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》

（7）国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》

（8）《体育法》

（9）《全民健身计划纲要》

（10）《全民健身条例》

（11）《四川省全民健身条例》

（12）项目单位提供的与本项目有关的资料、数据

（13）现场勘查所得的资料和数据

（14）国家其他有关规范、标准等

研究范围与工作概况

研究范围

本项目可行性研究范围包括：项目建设的背景及必要性、项目市场分析、项目选址及建设条件、建设规模及方案、节能、环保、消防与安全、项目管理、投资估算、资金筹措、项目的财务评价等。

工作概况

受东区政府委托，我公司依据国家和地方有关体育公园项目的法规和政策对项目实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。项目开发主要技术经济指标

表1-1 炳M11-C/2009地块综合经济技术指标表

表1-2 炳M14-C/2009地块分项经济技术指标表

表1-3 炳M16-C/2009地块综合经济技术指标表

结论与建议

结论

通过对该项目经营收入支出测算可以看出：

（1）项目总投资约5亿元，按照本方案一般估计，业主实质需要的投资约1亿元（不含土地出让金）。住宅部分销售后的纯利润为亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为亿元，合计亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余亿元（未考虑土地出让金和融资成本）。

（2）本方案的优势在于住宅、商业部分盈利优势明显。但面临

着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。

（3）本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为287万元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出发，公益设施功能极可能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定运行，运动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过17000M2为宜，以保证公益设施的可持续运行。若按此思路，则全部设施建完后，假定租金为30元/月.M2，有17290 M2的商铺可用于出租，年正常商铺租金收益大致为620万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为330万，在此情况下，按一般投资者能够接受的回收期（7年左右）计算，土地出让金大约为136万元/亩。

建议

（1）本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约17000M2的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严重的市场需求不足的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以得到有效保证。

（2）从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案一（M11-C/2009为接待中心）在M11-C/2009地块设置了游泳池，对外开放场所较大，而本方案调整为住宅后，整个M11-C/2009地块封闭，市民休闲娱乐