定制化：必将成为高档别墅的重要开发模式

定制化：必将成为高档别墅的重要开发模式

别墅市场进入大盘时代随着珠江合生、首创置业等实力强劲的

大开发商进入别墅市场，大块拿地、大盘操作，市场供应呈现出大

盘化趋势。这有可能在很短时间内就改变别墅市场的竞争格局。中

国内地大规模的别墅开发项目最早源于珠江三角洲地区，其中尤以

广州凤凰城、锦绣湘江等项目为代表，均是数千亩甚至上万亩的大

型别墅社区。近年来这种开发模式逐渐向全国蔓延，特别是年内各

地纷纷亮相的一批别墅大盘项目更是充分体现出这种变化发展趋势。除了地段、环境资源配套等因素之外，别墅项目的规模效应也越来

越被看重。成片开发别墅的所谓“别墅区”和单个别墅受到的青睐程

度截然不同。成熟的别墅区，市场走势长期看好；而零零散散的别墅，特别是规模小的零星别墅，则不大容易受到市场认可。别墅市

场进入大盘时代，有利于开发建设中整合别墅配套资源并充分发挥

别墅的规模化效应，也是国内别墅市场进入鼎盛期的标志。

定制化必将成为高档别墅的重要开发模式

在别墅的开发模式上，国内通常是由开发商统一将别墅区建造完毕后向市场发售，购房者只能根据建成实物进行选择。而国外则不论项目大小，新建项目要么完全采用定制方式，即购房者在建造前有充分的机会在相对广的范围内对建筑形式、面积、立面风格等做出个性化的选择。要么是部分定制，而且往往定制的比例更大。独立别墅的定制通常先由业主确定住宅所处的地块位置及大小，然

后从开发商提供的设计图库中选择所需的别墅款式，并可以进行适当修改、调整，最后交由开发商施工建造。也可以自行委托其它设计师针对地块进行专门设计，在满足规划要求和别墅区宏观控制条件下，根据自身需要设计出心目中理想的别墅，至于其它诸如图纸报批、施工、验收等交由开发商完成。别墅的定制在别墅区开发模式中，有其相当的优势。既能满足业主个性化的需求，又可避免别墅区建筑风格的千篇一律，形成丰富多变的社区外部环境，在别墅大盘中尤其明显。但这种开发模式也有其局限，如果规划不当、宏观控制不足，则容易出现小区杂乱无章的现象。况且由于业主之间审美水平、文化品味等方面的差异，建成后的别墅难免出现良莠不齐。特别是由于国内别墅用地往往比较紧张，在每栋别墅占地不大的情况下，也容易在邻居之间产生矛盾。因此，定制别墅并不是没有原则、没有限制的完全自由发挥，同样要遵守一些共同的准则，比如规划间距、立面整体风格、外墙材料、颜色等等，并要本着外观从严、内部从宽的处理方式，尽量避免对左邻右舍的视觉和心理影响。

别墅市场格局更趋细分

市场定位细分，产品功能多样国内别墅开发市场的发展和进步，促使其使用功能定位进一步细分，这在北京、上海等大城市尤为明显。别墅市场由于区域的特点、项目的分布、买家的意愿、最终的

销售业绩等不同分成了几个功能性板块。主要有五个，即居住型别墅、度假型别墅、投资型别墅、商住型别墅、经营性别墅。

高端别墅将主打富人区概念牌

所谓富人区，即是少数人占有多数的景观资源和人文历史资源，是良好居住生活环境和财富、地位、身份的全面体现。国内别墅市场的大规模开发和顶级豪宅的出现，直接催生出新一代的中国富人区。然而，豪宅并不等于富人区，豪宅仅仅是提供了一个相对狭小的尊贵生活空间，富人区则是提供了一个相对宽广的外部空间环境，因此，仅仅拥有豪宅，对于国内处于金字塔顶端的少数人来说，还远远不够，他们更追求真正意义上的富人区。富人区是以价值而非价格来衡量，像欧美等国家的富人区，建筑都有上百年的历史，与此相比，连香港半山别墅区都算不上真正的富人区。按照如此严格的标准，也可以说国内的富人区远未形成。比如北京的温榆河别墅群、上海的佘山别墅群、广州的二沙岛等区域，都只是有一些价格高一些的豪宅罢了。但如果只针对国内别墅市场的话，这些区域倒也名至实归，况且只要中国经济保持目前的稳定发展态势，还有更多的区域都将加入到富人区这一高贵阵营中来。

经济别墅与豪宅两极分化日益悬殊

国内别墅市场的蓬勃发展，既有量的增加，也有质的提升。其中量的增加主要依靠经济型别墅，而质的提升更加集中地体现在顶级豪宅上。北京的经济型别墅一般位于交通便捷的城市边缘地带，距离市中心10至20公里，距离市中心的车程在30分钟左右。如亦庄、大兴、京昌高速沿线、通县等规划的卫星城镇及开发区。从面积上看，它们大都控制在200平方米以内，房型设计紧凑合理。上海别墅市场的消化结构中，100万以下的经济型别墅是市场的宠儿，占97.66%。而300万元以上的豪华别墅和100万至300万的别墅只占消化总量的0.04%和2.3%。莘闵地区作为依托地铁而发展起来的新兴地区，经济类别墅是该地区物业中不可或缺的一部分，其产品直接全方位迎合目前沪上相当部分人士的购买力和购买意愿。深圳近年来，TOWNHOUSE(联排别墅)颇为流行，如万科四季花城、怡翠山庄的TOWNHOUSE都很受欢迎；波托菲诺的二期纯水岸TOWNHOUSE也卖得相当好。万科的大梅沙项目还将发展TOWNHOUSE。而广州的很多别墅大盘都有大量的经济型别墅，典型的如广州凤凰城。而做为重庆在最近来，也是TOWNHOUSE(联排别墅)颇为流行，如龙湖香樟林、锦绣山庄等目前正在开发的保利高尔夫别墅、龙湖蓝湖郡等在市场很是热销。实际上对于国内绝大多数别墅项目来说，倾力夺取全国或地区性的楼王桂冠，更多的是为了树立整个楼盘的高贵形象，并不在意其本身的得失。与写字楼争做国内、甚至亚洲、世界第一高楼一样，对楼王的桂冠将在相当长一段时间内展开激烈的争夺之战。北京、上海顶级别墅争做全

国第一，而其它大城市则争做全省或地区性的第一。上海紫园1号

别墅曾以1.3亿元人民币的单栋售价创下大陆最贵别墅的称号，从而引领佘山别墅板块成为上海新兴的富人区，甚至使得相邻的两个旧盘天邻别墅和皇家花园推倒重来，以搞高身价适应于富人区的定位。然而今年，北京玫瑰园某别墅又以1.6亿元人民币的售价挑战上海紫园的全国纪录。且不论玫瑰园是否具备上海紫园那样得天独厚的自然景观与人文资源，仅论作为市场形象一度不佳的玫瑰园能够起死回生，就与其在价格上争做的炒作多少有关楼王，至少因此而赚了业内外人们的眼球。聚合城市和别墅特质，城市别墅锋芒毕现在人们通常的印象中，城区住宅为高密度的公寓住宅，而别墅一般位于风光秀美的郊区。稀缺必然昂贵，而富人们对昂贵物业的不懈追求，必定成就作为稀缺昂贵物业的城市别墅的市场空间，剩下的只是城市别墅出现的时机问题了。年内北京市场上推出的几个打城市概念的城市别墅楼盘，均在市场上引起相当的轰动效应。城市别墅并不是一种特定的别墅产品形式，而是指其地段位于城区或城区边缘，可以是独立别墅、也可以是联排别墅、叠拼别墅等。其本身在产品形式上与郊区别墅相比没有任何超越，甚至稍逊于后者。但由于这类别墅项目通常有完善的交通、市政、教育、文化、娱乐等配套设施，也具有一定的景观环境资源，而在人文历史资源方面，往往比较突出。因此，城市别墅是聚合城市和别墅空间的舒适，并以其高昂的价格以及高昂的地价成本，成为追求新的生活方式的富人们的专属。城市别墅还有一个相当明显的优势，即只要城