湾项目定位报告

合集下载

重庆龙洲湾二期25、26地块规划构思和经济评价

“跨两江” 到“跨两山”的外迁即将提速——
2008年“三北一南”成交比重占整体的58%，同比去年下降了11个百分点，时至今日开发规模有限；由于新区建设的提速，九龙坡区、巴南区、沙坪坝区所占的市场份额同比纷纷上涨5个百分点；
北碚北部新区沙坪江北
渝北
南北轴向为重庆战略发展的重要轴线，继北部新区如火如荼地快速发展后，大南部发展也在提速——
第三个口径：区域级核心商圈横向比较
从横向来看，重庆的区域级商圈商业面积提议提供参考：杨家坪商圈目前商业营业面积50万平方米，远期规划75万平方米；南坪目前商业营业面积60万平方米。
本报告是严格保密的。
从竞争角度考虑——新区在商业销售中受到老区竞争，年正常销售速度在1万平方米内
卖租金
物业类型建安成本（元/㎡）容积率电梯洋房 1300 1.4 高层 1500 2.4
2010年价格预期（元/㎡）
年价格增长
本报告是严格保密的。
4500
5%
3800
5%
通过初步测算，我们发现不同产品的盈利能力和市场实现度如下——
住宅：较低利润的现金流
住宅每年走量压力大，初期利润水平在1000元/平方米以内，但体量大、市场接受度高。
——老商圈鱼洞卖预期对于龙洲湾新区来说，取代鱼洞成为巴南的商业中心不能一蹴而就，短期之内来自鱼洞的商业竞争仍然是龙洲湾商业面临的巨大威胁；本项目进行适量的商业开发是可行且对现金流有利的，但对商业的定量还是需要结合企业的现金流分析来进行—— ——巴南新兴商圈龙洲湾
•协信铜锣湾逾5万平方米； •典雅龙领国际商业面积4万平方米，其中集中商业2万平方米； •世纪金源世纪城未来将有大量商业； •参考龙领国际，本项目开发进程中按照市场正常接纳度每年可消化1万平方米内。 •华夏8街5.9万平方米； •大江广场7.4万平方米； •鱼洞整体商业面积初步估计在30万平方米左右，虽然整体经营状况不佳，但老商圈的人气仍然使得鱼洞具有一定优势。

三亚湾新城项目整体规划报告

总占地面积约XX平方公里，规划总建筑面积约XX万平方
米
项目定位
集住宅、商业、文化、旅游等多功能于一体的综合性新城
项目开发背景及意义
城市化进程加速
城市更新与升级
随着海南省及三亚市经济的快速发展，城市化进程不断加速，城市规模急需扩大。
三亚湾新城项目的开发有助于推动三亚市的城市更新和升级，提升城市整体形象和品质。
项目的影响。
社会参与机制构建
广泛征求社会意见
在项目规划和实施过程中，通过问卷调查、座谈会等方式广泛征求社会意见，提高项目决策的民主性和科学性。
建立社会参与平台
设立社会参与平台或渠道，鼓励社会各界积极参与项目建设和管理，提高项目的社会认可度和支持度。
加强社会监督
通过公开透明的方式加强社会监督，确保项目实施过程中不出现违法违规行为。
三亚湾新城项目整体规划报告
目录
• 项目背景与目标 • 土地利用规划 • 空间结构与景观风貌规划 • 道路交通系统规划 • 市政基础设施规划 • 生态环境保护与治理措施 • 实施保障措施与建议
01 项目背景与目标
三亚湾新城项目简介
01
项目名称
三亚湾新城
02
03
04
项目位置
海南省三亚市三亚湾沿岸
项目规模
加强机动车尾气治理
推广新能源汽车，加强在用机动车环保管理，减少尾气排放。
3
提高城市绿化覆盖率
增加城市绿地面积，减少裸露地面，降低扬尘污染。
噪声污染防治措施
优化城市声环境布局
合理规划城市声环境功能区，降低噪声对居民生活的影响。
加强噪声源管理
对建筑施工、交通噪声等实施严格监管，控制噪声源强度。

一方集团-丹东翡翠湾地块定位报告概要

成为集商贸、物流、重点地区，外来
文化娱乐等服务业发展商包括福建
为主的现代服务业永同昌、圣淘沙，
集聚区和高品位的投资改善型客户
生活居住区。
为主。
丹东市场当前出现的板块分化、供求结构严重不平衡问题，为处在新老城区之间的翡翠湾板块，创造出一个迅速崛起的机会。翡翠湾板块凭借和新老城区相接的优势和江景资源，投资开发将升华到平衡全市甚至整个鸭绿江的居住结构的战略高度。
市场维度分析代表项目分析距本案万达广场距本案5公里销售情况较好综合大盘拥有绝佳口碑保利锦江林语综合大盘拥有绝佳口碑沿江板块典型豪宅已售95滨江3号沿江板块典型豪宅已售95距本案最近只剩俪江国际距本案最近只剩1套260平11223344通过分析丹东市重点项目癿销售情况从而推断城市房地产发展癿机遇市场维度分析代表项目分析前期定位项目名称建筑类型总建面积开盘时间主力户型均价元去化速度销售情况俪江国际高层13万2008年5月1302805400元2000月仅剩一套260平大户型万达广场高层115万2012年6月901706980元21968月开盘至今已售23小高层高层46万三期11万2012年4月2444701105000元2444月三期去化40别墅产品去化70滨江3号高层35万2011年7月99243平江景10000元园景7500元12963月95代表项目销售均价整体在5000元以上主力面积段在70280平之间其中最具代表癿项目是万达广场保利锦江林语滨江3号
客户维度分析-客户维度的市场供求分析
在售情况：丹东在售产品以高层为主，主力户型两室和三室，主力面积区间80-100平和 120-144平，受本地人口有限，外来落户人少因素影响，刚需表现力不强，购房以改善型客户为主。
客户需求：首改、再改和婚房客户居多，对开发商品牌有一定认知，需求产品类型以步梯房为主，重视园区景观、物业管理，大部分客户认可丹东未来发展方向为新城。

西安史家湾项目战略规划及定位报告

房市金碟
巡玲百货超市
巟商超市建设银行延河超市
迎客隆超市
农业银行多多超市
福润超市
生活设斲齐全，满足居民医疗、教育需求
东郊职工医院东斱医院
区域内癿教育、卫生医疗设斲较为完善，其中包括中学3所，小学4 所基本满足周边居民子女上学问题。大型医院有7家，灞桥康复医院、
低调癿叱家湾在曲江、浐灞光芒下蓄积着力量
2015年这个浐河综合治理基本完成
浐灞生态区，觃划总面积129平斱公里，其中集中治理区89平斱公里。浐灞生态区被列入西安市重点収展癿“四区一基地”之一。目前癿浐灞生态治理工经迚入第二阶段，建设“两塬夹一川”癿南区（杜陵塬、白鹿塬夹浐河川道约10平斱公里）。打造9公里浐河水岸线，400亩滨河花园，2014年浐河将迚入全面蓄水阶段，启劢浐河碧水巟
房市金碟
项目地
地铁五号线
商圀于集，商业设斲完善
片区内商圀众多、金
融配套丰富，但大多集中圃咸宁路上，项目地周边只有个别小型超市。北侧癿暖山康城圃社区东侧沿街觃划有三层沿街商铺，其中包括精品服饰、日用百货、休闲餐饮、经融证券等，目前工经圃做定向招商，预计一期入住后投入使用。
纫丼目张：第一篇：版块漂秱
第二篇：市场分析
第三篇：客群分析第四篇：产品定位第五篇：规划建议
政策法觃
2011年新年伊始“新国八条”、西安“限贩令”等政策相继出台，将西安房地产市场推入前所未有癿寒冬期，2011年注定将成为西安房地产丌平凡癿一年
2010年9.29新政
2010.9.29中国出台措斲巩固房地产市场调控成果，暂停发放第三套及以上房贷，首套房首付比例丌低于30%；
东区普通住宅癿贩买者还是以本市为主

华发-大连塔河湾项目整体定位研究

由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。

沟通大纲??背景研究—城市背景—房地产板块发展趋势??物业类型选择??项目发展战略??项目定位??经济测算21PDF 文件使用"pdfFactory Pro" 试用版本创建3></a>.fineprint2011-4-26以旅游、港口、软件产业为支撑的旅顺口区融入主城区，北部城区成为目前城市发展热点，制造业集体北拓，普湾新区成省市政府政绩工程3产业新城房地产开发将会呈现内销+投资的规律，旅顺规划产业人口聚集度不高，未来有机会承接核心区外溢人口，普湾无产业支撑开发风险较高金州新区+普湾+瓦房店+庄河规划以工业为主导，金州新区目前开发区保税区产业发展基本成型；普湾新区处于及起步阶段，3－5年内会以居住和旅游建设为主，无产业支撑开发有一定风险；瓦房店以长兴岛临港制造为龙头，产业建设初见雏形，可能会成为继开发区之后最先成熟的产业新城；庄河目前招商引资力度较大，受省市政府支持，仅次于长兴岛，因交通距离过远与大连主城区短期内联系不大长兴岛：重型制造普湾：居住+旅游庄河：轻工+旅游金州：船舶配套、旅游开发区保税区：工业、物流主城区：商务商业旅顺：软件+生态居住42PDF 文件使用"pdfFactory Pro" 试用版本创建.fineprint2011-4-26【外部交通】外部交通逐渐完善，城市辐射半径逐渐扩大，大连的城市影响力扩展至东北腹地规划名称规划内容哈大客运专线已于2007年8月23日正式开工建设，预计铁路2011年年底将会全线通车。

项目选址情况汇报

项目选址情况汇报
一、地理位置。

经过多方比对和综合考量，我们最终确定了项目选址位于XX市XX区。

该区
域地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，符合我们项目发展的需求。

二、土地情况。

经过详细的土地调查和评估，我们选定的土地面积为XXX亩，地势平坦，土
地质量良好，符合我们项目建设的要求。

同时，我们已经与相关部门进行了沟通，确保土地所有权清晰，可以顺利进行后续的规划和开发。

三、市场需求。

我们对该地区的市场需求进行了深入的调研，发现该地区对我们项目的需求量大，市场潜力巨大。

同时，我们也对竞争对手进行了分析，制定了相应的竞争策略，确保项目的顺利推进。

四、政策支持。

在选址过程中，我们也充分考虑了政策支持的因素。

经过与当地政府相关部门
的沟通，我们得知该地区对于我们项目的发展给予了积极的支持和政策优惠，这将为项目的后续发展提供有力保障。

五、风险评估。

在选址过程中，我们也充分考虑了各种潜在的风险因素，包括自然环境、经济
形势、政策变化等。

我们已经制定了相应的风险预案，确保在项目推进过程中能够及时有效地化解各种风险，保障项目的顺利进行。

六、未来规划。

在选址确定后，我们将继续深入开展市场调研和项目规划，确保项目能够顺利推进。

我们将充分利用地理位置优势和政策支持，加大市场推广力度，确保项目能够取得良好的发展成绩。

以上就是我所负责的项目选址情况汇报，希望能够得到各位领导和同事的认可和支持，我们将会全力以赴，确保项目的顺利推进和成功实施。

01模板-项目定位策划报告

818 1333 1992 1207 --
739 1247 1982 1182 --
90% 93.5% 99% 98% --
74 134 13 （2013为顺销期） 12 （2013为顺销期） 7月开盘认购800余套
XX区
本案
斋堂镇
TIPS: 文字描述地段区位、本案与主环线的距离、城市属性说明；此处用区域地图，标明主环线和主干道位北置关系。
Page 6
2.项目交通报告逻辑框架
项目交通特征分析
交通路线由阜石路、莲石路行至六环后向北行驶至京拉路出口，向西驶入G109国道，由G109 国道顺行至斋堂东口右转，进入斋堂镇； G109国道是斋堂镇与北京市内连接的唯一道路；公共交通：仅892路可连通市内苹果园地铁站；另外有m09线路为当地公交，行程8公里。
4.
5.
TIPS:
为了熟悉市场供需、市场的产品特征和走势、价格水平以及发展趋势。
市场预判
价值梳理
- 12 -
1.政策分析报告逻辑框架当前政策环境说明及预判
温家宝2月20日主持召开国务院常务会议，发布“新国五条”调控政策，3月1日，“新国五条”细则正式出台，对稳定房价、抑制投机投资性购房提出新规定：
北
中国邮政储蓄斋堂中学北京农商银银行斋堂支行行斋堂支行斋堂镇卫生中心斋堂镇政府门头沟区斋堂地税所办税服务厅斋堂中心小学斋堂农贸市场北京市公安局门头沟分局斋堂派出所门头沟区斋堂地税所斋堂文化公园

地块临近斋堂镇中心区域，政府办公楼较为集中；当地主要生活配套集中在周边；周边教育、医疗、消费购物水平基本均为满足当地村民生活为标准；
3
报告逻辑框架

万科双月湾最详细定位

传播主题：浮在浅海的都是小鱼
传播渠道：、户外（深南路、高速大梅沙路口、白云出口）报纸（南都、
特报、经济观察报）、网络（房信、搜房）、杂志（航空、银行、高尔夫、游艇会）、外展场（万象城、机场）、三级市场门店
配套资源
双月湾的度假配套：1-2-3-5-8
1段海上游船旅程 2种历史人文体验
600余年的历史文化古城重现； “渔村生活”的独特生活体验；
3条水系生活 5大风情主题社区（4镇、1堡） 8大配套设施：
品牌资源
万科：全球第一大房住宅供应商
万科深圳东部战略
万科深圳东部战略发展圈、高端滨海物业形象、游艇会、大辣岬岛等，成为双月湾项目，海度假生活有力外延资源。
传播方式：正面释放企业战略
传播市场：在深圳争夺深圳客户
阶段任务：建立知名度，认知度，让更多人关注项目
传播方式：拦截竞品为对手重新定位
传播市场：在深圳争夺深圳客户在本地拦截度假客户
阶段任务：扩大知名度，引发客户兴趣，促进项目认筹
传播方式：拦截竞品为对手重新定位
传播市场：在深圳争夺深圳客户在本地拦截度假客户
创造性资源：公共观光栈道、无边际风情泳池、尊享大型会所、临海风情商业街、5星级酒店、私家登山道、半山海景餐厅、网球场、300泊位游艇码头。
合正东部湾推广
推广主题：全度假海湾推广目标：精致匿静的全度假海湾
合正东部湾：与前两个项目相比，他的规模相对较小，资源也不如他们丰富，但他在创造性资源上下了一些功夫进行弥补，力求打造——
“小而全”匿静的浅海度假方式
总结：
1、金海湾在湾区内以雄厚的实力占据了板块优秀的资源，综合滨海度假资源最好。 2、十里银滩占据了湾区内最为漂亮的沙滩，海岸度假资源最佳。 3、合正东部湾依托山、海湾，打造精致海岸度假

房地产项目定位报告文件

前言房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产项目一个明确的、科学的定位。

它包括项目的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。

房地产的项目定位也是一个系统工程。

它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境紧密联系。

《东和湾项目定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾项目所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的1 / 1要求，从项目持续销售和公司进展战略的角度拟定本报告。

东和湾项目定位报告一、东和湾项目定位考虑的因素1、项目所在地的经济进展状况，项目所在地的房地产进展水平。

2、项目所在地的消费者心理和特征3、当地房地产进展的市场研究，市场进展方向。

4、项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。

1 / 15、项目地块价值：地块价值才是最终决定价格的全然所在，只有充分发掘地块的价值，才能实现项目的价值最大化。

6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.二、东和湾项目定位背景分析对重庆东和湾项目予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。

1、重庆房地产进展状况（1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。

近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资接着保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方米，1 / 1同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方米，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。

（2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。

随着重庆房地产市场的不断演变和进展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。

因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方米，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方米，同比下降6.7%，然而仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方米，同比下降了15.6个百分点。

世联_三亚海棠湾项目定位物业发展建议及启动区策略_157PPT.ppt

户型面积
2006年70%左右的新增需求是建筑面积在100平米以下的产品.
11
1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
典型楼盘分析：特色一线海景住宅小区销售一空，产权式
酒店公寓越销越旺，大盘五星酒店复合社区主题经营性强
楼盘名
海航国际会议中心
套数 476
各企业发展规模大小
单位面积：平方公里
香港盈科地产（17.02万）上海家化集团（9.14万）香港保利集团（8.84万）
中粮集团（4.13万）
海南翰星实业投资有限公司（2.3万）
新加坡星狮集团（1.5万）
美国泰威集团（1.41万）
已启动项目：海南翰星公司=====南中国海影视文化生态园
总投资12亿元，分二期进行。以影视拍摄、温泉度假为主题的影视拍摄、影视制作、影视培训及相关活动接待、旅游观光、
7
1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
20071月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍，外商投资企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围。
土地转让使用权，建筑物，及土地价值增长等都被纳入土地增值税缴税范围。
项目二期： S2=389044.84平方米
建筑面积： 121399.37平方米
III 期
II 期
I 期
19
1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
20
本报告需要着重点
四角度体现变化后，如何重新定位本项目。由于新的土地增值税政策直接影响，如何设立本项目的开发目标，开发次序，盈利模式。面对周边资源的规划发展为本项目带来了机遇和竞争，如何在物业发展及启动策略上展现核心竞争力,区域价值最大化。

项目用地选址情况汇报模板

项目用地选址情况汇报模板尊敬的领导：
根据公司安排，我对项目用地选址情况进行了调研和汇报，现将情况汇报如下：
一、项目概况。

本项目是公司重点规划的新建项目，旨在打造一座集商业、居住、休闲于一体的综合性开发项目。

项目总占地面积约1000亩，计划总投资额达到10亿元人民币。

项目选址将直接影响项目后期的开发和运营效果，因此选址工作显得尤为重要。

二、选址调研。

我们组织了多次选址调研工作，首先对项目周边的地理环境、交通情况、人口密集度等进行了综合分析。

同时，我们还邀请了专业的土地规划和环境评估公司进行了实地勘察和评估，以确保选址的科学性和可行性。

三、选址结果。

经过多方比对和综合评估，我们最终确定了项目的选址，具体情况如下：
1. 地理位置，项目选址位于XX市中心区域，地理位置优越，交通便利，周边人口密集，商业氛围浓厚。

2. 土地条件，选址地块为平整且无明显地质缺陷，土地利用率高，符合项目规划要求。

3. 环境评估，经过专业评估，选址地块周边环境良好，无污染源和环境风险隐患。

四、选址建议。

基于以上选址结果，我们建议公司正式确定选址，并尽快启动用地手续办理工作。

同时，我们还将继续跟进选址地块的土地出让程序，确保项目用地的顺利获取。

五、结语。

项目用地选址是项目启动的第一步，也是决定项目成败的关键环节。

我们将继续密切关注选址后续工作，确保项目的顺利推进和顺利开工。

以上就是我对项目用地选址情况的汇报，如有不足之处，还请领导批评指正。

感谢领导的关注和支持！
此致。

敬礼。

（签名）。

三亚海棠湾国际养生度假地项目策划报告及原方案

三亚海棠湾国际养生度假地项目策划报告及原方案目录1. 项目策划报告总览 (2)1.1 项目概述 (3)1.2 项目背景与定位 (4)2. 市场分析 (5)2.1 目标市场分析 (7)2.2 竞争对手分析 (8)3. 项目规划与设计 (9)3.1 总体规划布局 (10)3.2 产品规划与设计 (11)3.3 环境与可持续发展规划 (13)4. 建筑设计与建筑方案 (14)4.1 建筑风格与设计理念 (15)4.2 单体建筑设计 (17)4.3 配套设施设计 (19)5. 运营管理计划 (20)5.1 运营目标与策略 (21)5.2 营销推广计划 (23)5.3 客户服务与体验 (24)6. 财务分析 (25)6.1 投资估算 (27)6.2 融资计划 (28)6.3 财务预测与评估 (30)7. 风险评估与应对措施 (31)7.1 项目风险识别 (33)7.2 风险分析 (35)7.3 风险应对策略 (36)1. 项目策划报告总览本项目策划报告旨在全面阐述三亚海棠湾国际养生度假地的定位、发展目标、项目内容、市场分析、投资估算、融资计划、实施步骤和风险评估。

以下是报告的总览概述：三亚海棠湾国际养生度假地位于中国海南省三亚市的滨海旅游区域，拥有得天独厚的自然资源和区位优势。

随着人们对健康生活方式的需求日益增长，这一区域正具备成为国际一流养生度假目的地的潜质。

本项目的开发旨在打造一个集养生、休闲、娱乐、商务为一体的综合性国际度假地，满足不同层次的旅游需求，同时推动地方经济的可持续发展。

本项目的总体目标是建设成为高端国际养生休闲目的地，引领健康旅游趋势。

具体目标包括：市场分析方面，我们将调查国内外养生度假市场的需求趋势，分析潜在的目标客户群，评估竞争对手的优势与不足，制定有效的市场营销策略。

本项目估算总投资额为XX亿元人民币。

融资计划将结合项目投资结构和市场发展趋势，选择合适的融资渠道，包括但不限于银行贷款、私募融资、政府扶持资金等。

20130426深圳湾1号项目研究报告(第三稿)

建筑产品分析
夹胶超白玻
夹胶超白玱是一种高品质、多功能癿新型高档玻璃品种，用亍建筑幕墙，充分体现项目“豪宅”定位；透光率可达91.7%以上；具有晶莹剔透、高档典雅癿特性，
有玻璃家族 “水晶王子”之称。
高昂癿价格和优良癿品质，使超白玱璃成了建筑物身份癿象征，一般只在奢侈品商业建筑中如LV、
4. 优质户型：户型多样化满足消费群丌同需求，共有195/430/440/590/900/1700㎡等六种户型。项目大部分户型面积已超出了居住功能范畴，而是对亍生活的犒赏。
一、项目规划
项目总体规划
项目规划： ●深圳湾1号总占地面积4.6万，总建筑面积
35.8万，分为南北两个区，供包含8栋塔楼，
建筑轮廓大气、简洁，佑现项目国际化癿打造理念，并通过大面积玱璃幕墙癿运用，营
造超光感效果，建筑用杅高档考究。
建筑产品分析
外立面
外立面造型：
外立面造型来自于波浪纹，以此作为创意原点打造建筑外立面癿波浪形条纹。
外立面用材：
双银Low-E中空夹胶三层超白玻璃，吸热、反射、隔音、通透性更强；玻璃幕墙采用节能型喷涂铝合金玻璃幕墙系统石材幕墙采用开放式干挂石材系统，配置进口土耳其石灰岩。
深圳湾1号项目研究报告
集团营销中心 2013.4
目录一、项目概述
1. 项目经济技术挃标 2. 项目定位分析 3. 成交客户分析 4. 项目核心价值点提炼
二、项目研究
1. 项目规划
2. 建筑产品 3. 户型产品 4. 营销推广展示
三、总结
一、项目情况介绍
标志3 项目区位概况
深圳湾1号位于紧邻深圳湾釐融商务区，未来将成为很多大型企业癿总部基地，区位条件十分优越。

宜昌唐家湾某项目定位报告

宜昌恒大唐家湾项目定位报告一、项目所属城市概况（一）城市地位宜昌，古称夷陵，位于长江上中游节点处；是中部地区的重要交通枢纽城市，长江航线、3条铁路、5条高速贯穿辖区。

三峡大坝，葛洲坝等水电设施是辖区经济的有力支撑。

综合实力多年连续位居湖北第二位。

由于特殊的经济地理区位，也被称为湖北省域副中心城市；城市总人口415万人，国土面积2.1万平方公里，市区面积4249平方公里，截至目前市区户籍人口180万人.同时，2016年国务院发文，将大力支持将宜昌、芜湖、赣州、岳阳等建设成为区域性中心城市，加快产业转型升级，延伸产业和服务链，形成带动区域发展的增长节点，宜昌将借助水利水电城市，大力进行绿色旅游化城市的转型，并建设成中部的区域性中心城市，随着城市量级的提升，宜昌的城市吸附力也随之加强。

（二）城市经济发展1.宜昌市GDP生产总值情况2016年宜昌市GDP生产总值为3709.36亿元，在湖北省各县市排第2名，仅次于武汉市。

2、宜昌市人均GDP情况2016年宜昌市人均GDP为90142元，在湖北省各县市排名第2名。

从宜昌市人均GDP来看，近年来一直保持全省第二名，且每年均保持稳定的增长速度。

3、2015-2016宜昌市固定资产投资情况从2015-2016宜昌市固定资产投资情况来看，市场投资培育较好，且相对稳定。

4.宜昌市零售消费力情况从近两年的宜昌市零售消费情况来看，宜昌市消费力稳定增长，市民可支配收入相对稳定。

(三)城市产业结构1.宜昌市产业现状2016年宜昌市全年实现地区生产总值3709.36亿元，其中第一产业增加值398.89亿元；第二产业增加值2122.74亿元；第三产业增加值1187.73亿元。

第一、二、三产业比重10.8:57.2:32.0。

城市支柱产业及发展情况：工业四大千亿产业完成产值4452.1亿元，占全市规模以上工业总产值80.6%，其中精细化工产业完成产值1748.6亿元，增长12.0%；食品生物医药产业完成产值1825.8亿元，增长19.0%；先进装备制造产业（不含军工企业数据）完成产值784.6亿元，增长11.3%；新材料产业完成产值714.4亿元，增长19.8%。

大连塔河湾别墅项目产品定位报告105p

房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系
小于4% 4%—5% 5%—8%
萎缩
停滞
稳定发展
人均GDP与房地产发展关系
大于8% 高速发展
0-800US$800-4000US$4000-8000US8$000-20000US$
启动器快速发展期稳定发展期减缓发展期
中国北京协成地产机构（中国）有限公司
中国北京协成地产机构（中国）有限公司
>> 题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 >
宏观市场分析
政策分析
INVESTMENT GUIDE
房地产市场历史上最严厉的政策来袭
供不应求的局面会在短期内发生明显的改变；价格将会逐渐有所调整，只要市场大环境不发生明显改9.75%
-22.74%
-12.50%
-67.10% -63.23% -50.94% 10.27% -52.64%
9.60% -51.55% -63.72%
13132
9046
5379
20903 20456
6261 9273
11100 9538
17.50%
32.31%
32.61%
71.17% 60.08%
中国北京协成地产机构（中国）有限公司
>> 政题策目：细塔则河湾别墅项目产品定位报告 > INVESTMENT GUIDE
➢ 四、加快保障性安居工程建设 ➢ （七）确保完成2019年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改
革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2019-2019年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2019年7月底前向全社会公布。 ➢ 五、加强市场监管 ➢ （八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 ➢ （九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁的管理办法，规范发展租赁市场。 ➢ 各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2019年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。 ➢ （十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

洞山·天鹅湾项目定位报告

中至信壹号庄园
高层
3
华联、新百、新天地、家乐福、商之都、会所
龙湖中学、前锋田五幼、小区自建双语幼儿园
89、111
80-130
5500元/㎡
6000元/㎡
10
小于20
从竞品比对来看，在保障项目销量的情况下，本案首开的市场化合理定价应介于5700—5800元/㎡之间。
威胁
淮南政务核心转移山南区，影响老城区房地产销量。
价值点梳理
本案作用主城中心核心地段，享优质学区、繁华商业、便捷交通配套，升值潜力巨大；
08
升值潜力
多组团园林景观，以不同形态的花园为分中心，通过中央绿化带联系，形成小区景观主线；
07
大美园林
01
重点学区
本案紧邻淮南重点初中实验中学，周边亦有矿直小学、淮矿二中等学校，同时小区内部规划配备幼儿园等，优质教育资源充足；
项目位置项目性质
开发商项目规模
容积率绿化率面积
楼盘特色
附近学校
项目配套
洞山中路与两淮路交叉口住宅+商业
粤泰控股集团有限公司总建：45万方 4.0
40.40% 89㎡-265㎡户型大型房地产城市主干道老城区周边无竞品开发商配套成熟矿直小学、淮矿二中、实验中学、幼儿园
矿直小学、淮矿二中、实验中学、幼儿园、社区健身广场、卫生服务站、商业配套等
衣高档美容会所
名牌服装店
高端住宅区
住政府大院
老小区
高档食府
食红酒庄、雪茄吧
高档娱乐会所
高档车行客户
行豪宅区周边洗车店
银行VIP客户
3
本案项目定位研究
洞山天鹅湾

常州莱蒙太湖湾项目定位报告12.12

亿元。正在建设的旅游景区有江苏数字文化基地、中华孝道园等；五星级酒店以及高尔夫球场均在规划中。未
来常州环太湖区域将形成多点发力，共同推进的局面。度假类公寓和低密度住宅为区域内主要房地产物业类型。
太湖湾旅游度假区----六大功能分区，高层次商务休闲为特色湖滨度假胜地
①永丰水街区游艇俱乐部、帆船训练学校、餐厅、商业街、酒店、银行、邮局等。 ②龙湾度假区一个面向商务和会展市场的高档商务休闲区，主要包括山顶酒店、高尔夫乡村俱乐部、国际会议中心和渔人码头四部分。 ③盘古中心区（暂停）一个集生态、园艺、科研、教育、娱乐于一体的主题园区，主要设施有：生物圈、植物研究所、湖生态中心、湿地和游客接待中心等。 ④乡村家园区以茶文化为主题的茶餐馆、茶商店；有垂钓、攀岩、骑马、自行车、风筝、太极等运动健身项目；还有家庭旅店、乡村假日中心、露营、烧烤等服务设施。 ⑤数字文化区 ⑥城镇发展控制区
中华孝道园----全国唯一的孝道文化园、常州十大重点旅游项目之一
中华孝道园位于常州太湖湾旅游度假区东南侧，地块南至环湖大道路，东至格鲁山脊线，西至梅园岭西段山脊线，规划总用地面积为57公顷。整个项目拟以蓼莪禅寺修复、复建为契机，在基地范围内复建蓼莪禅寺，修建正法明大殿、观音石窟、妙音胜境、蓼莪禅寺、王裒祠堂、先祖堂、中华孝道博物馆、孝经院、孝道（游客之路）、蓼莪居等景点和服务设施。
的，而且那边可以玩的东西也很少，吃饭也不太方便。我们宁愿去恐龙园、天目湖或者滆湖（西太湖）玩。
客户D：那边交通不太方便，如果买房在那里，要到市区
上班太麻烦了，我宁愿买在靠近市中心一点的房子。那边没什么人气，很冷清；配套也很差，居住很不方便。
客户B：我在西太湖已经买了一套房了，但是看不到湖，如

世联-龙华滢水湾项目产品定位报告

2005.11
2005.5 4500 5700 2004年底 4000
热点集中在关口片区和二线拓展区，坂雪岗片区继续成为万科区域地产布局的重点，成为龙坂的亮点
包括本项目在内的关口供应量约为145万
锦绣江南日出印象
万科城
坂雪岗
万科四季花城
二线拓展区已批将建、在建的近160万供应量在今后2-3年内将陆续释放
本报告是严格保密的。
市场主力户型为2、3房，面积区间分别为：70-80平米、90-110平米
历年户型比例及面积分布统计
60% 50%
2房、3房历年比例均在 25%以上
40% 30% 20% 10% 0%
1房 2000年
2房 2001年
3房 2002年
4房及以上 2003年
复式
2004年上
主力面积区间 1房
低
小
中
大
户型定位
这种两极分化产生的需求特征：万科将继续保持其在高档系列上的绝对优势，龙华大部分项目在中端位置徘徊，二者中间空缺没有得到满足
客户财富层面
被万科有意或者无意忽略了的高档系列下沿、中低档系列上沿链条上的需求也被龙华忽略了

目前区域内已出让地块规模较大,使用者为龙华当地企业或关内非品牌开发商
二线扩展区内共规划城市建设用地1144.4 万m²,其中居住用地和综合功能用地共 430.39万m², 目前已经明确权属的土地有 353.2万m²。
2 3+5+8
4.5万 27.1万 2.5万 10万 10万 28.4万 125.2 万 7.7万 27.6万
4500 7500 5600 4800 4700
主力户型

双月湾旅游项目策划

主题营造
将建筑与人文艺术嫁接于美妙的滨海风景，形成有机融合，成为现代国际滨海旅游度
聚向营销
针对家庭客群的聚向营销，综合开发多种娱乐休闲方式，以此吸引不同年龄阶段、收入阶层的家庭游客，满足不同层次人群的需求
展的产业转换提供了
最根本的市场基础
假区的另一大特色，
提升旅游度假能级
双月湾的定位原则
口每年要为1400万的旅游人口服务）。
国际案例分析：产业转换
可持续发展的奢华极限
据科学家预测，迪拜的石油在 2020 年就会告
罄，为了保持迪拜的可持续发展，迪拜王储穆罕默德· 本拉希德· 马克吐姆为迪拜的发展规划了一幅雄伟蓝图 —— “大力发展旅游业，将迪拜建设成中东地区的自由贸易中心、金融中心和科技中心”。王储近年来投入巨资，使迪拜变成了“财富与梦想结合的地方”：造价 10 亿美元的“阿拉伯之塔 ”酒店、大型填海工程“棕榈岛 ”和 “世界岛”、 07年落成的水下豪华酒店… 迪拜这个因石油而富的城市最终因为超豪华酒店而被全球瞩目。此类一次次冲击人类奢华极限的建筑也把迪拜的房地产投资热推向了极致。
其制胜之道在于针对家庭的聚向营销和服务，综合
开发多种娱乐休闲方式以满足不同年龄阶段、收入阶层的家庭游客的经营理念。营造节庆活动，吸引家庭客群：每个月平均有 12 项
主题活动，满足各年龄阶段与收入阶层游客的需要，
非常适合家庭性质的假期休闲。通过强大的营销手段，使得小镇因其旅游产业的蓬勃而形成了自身的可持续发展（小镇内2万人的固定人
国际案例分析：情境融合
人居与旅游的二重天堂
Grimaud地区位于法国东南部，普罗旺斯传统风格的
建筑结合威尼斯式的水道交通，形成独特的滨海小镇