房地产评估市场比较法模板
房地产估价市场比较法房地产估价市场分析法
竭诚为您提供优质的服务，优质的文档，谢谢阅读/双击去除房地产估价市场比较法 房地产估价市场分析法近年来,随着房地产业的发展和壮大,房地产业在国民经济中的重要作用得到充分的体现和发挥,并逐步成为国民经济的基础性和支柱性产业。
以下是小编为大家整理的关于房地产估价市场分析法，一起来看看吧!房地产估价市场分析法篇1随着我国房地产市场的不断完善和物业税的开征，市场比较法显得日趋重要。
本文将从市场比较法估价的整个过程——即交易案例的选择，特征因素的确定，影响因素的量化处理和最终比准价格的确定，对市场比较法进行全方位的归纳讨论分析，进而减少每个过程的误差，从而达到提高房地产估价价格的准确性的目的!市场法概述市场法(marketcomparativemethod)，又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。
市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易.因此在运用市场法的时候，需要房地产市场比较活跃.这样才能保证房地产交易的实例较多，容易搜集，同时在对比指标和技术参数上具有良好的替代性。
市场法估价的步骤：搜集交易实例;选取可比实例(3个或3个以上)对可比实例的成交价格做适当修正(包括交易情况、交易日期、房地产状况的修正);求取比准价格。
交易案例的收集市场法适合于有丰富交易实例的房地产估价因此寻找一定数量且合乎标准的参照物，是应用市场法的关键所在。
交易实例的信息资料的来源有两种，即直接来源和问接来源，两种渠道资料的获取都有其局限性。
第一，直接来源。
直接来源就是直接从交易双方获取交易实例的相关数据资料。
房地产市场是一个不完全的市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常的市场价格!例如，强迫出售或强迫购买的交易，利害关系人之间的关系，交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易!急于出售或急于购买的交易。
房地产评估报告模板
房地产评估报告模板房地产评估报告是指对一处房地产物业的价值进行评估，并将评估结果详细地呈现出来的一份报告。
这份报告通常用于房地产买卖、抵押贷款、税务评估、法律诉讼等方面，因此评估报告的准确性和完整性至关重要。
以下是一份房地产评估报告的模板，可供参考：1. 评估对象信息评估对象： [物业名称]评估地址： [物业地址]评估日期： [评估日期]2. 评估目的本次评估的目的是为 [买卖、抵押贷款、税务评估、法律诉讼等] 而进行的。
3. 评估方法本次评估采用了 [市场比较法、收益法、成本法] 等方法进行评估。
4. 物业信息物业类型： [住宅、商业、办公等]物业面积： [总面积、使用面积等]建筑年代： [建筑年代]土地权属： [国有土地、集体土地等]土地面积： [土地面积]土地用途： [住宅用地、商业用地等]规划用途： [住宅、商业、办公等]周边环境： [交通便利、商业繁华、生活便利等]5. 市场比较法评估结果基于市场比较法，我们对附近同类型物业进行了比较，得出了以下评估结果：物业名称物业面积建筑年代评估单价评估总价A 80平米 2010年 10000元/平米 800000元B 90平米 2012年 11000元/平米 990000元C 100平米 2015年 12000元/平米 1200000元根据市场比较法的评估结果，我们认为该物业的市场价值为 [市场价值] 元。
6. 收益法评估结果基于收益法，我们对该物业的未来收益进行了预测，得出了以下评估结果：贴现率预测净收益评估总价6% 80000元/年 1333333元7% 75000元/年 1071429元8% 70000元/年 875000元根据收益法的评估结果，我们认为该物业的市场价值为 [市场价值] 元。
7. 成本法评估结果基于成本法，我们对该物业的建筑成本、土地成本等进行了评估，得出了以下评估结果：建筑成本： [建筑成本] 元土地成本： [土地成本] 元其他成本： [其他成本] 元总成本： [总成本] 元根据成本法的评估结果，我们认为该物业的市场价值为 [市场价值] 元。
房地产评估-市场比较法案例分析
由以上得，待估房地产的评估价格为：
（ 8722.36+8912.02+8327.04)/3 =8653.81㎡/元
项目 单价(㎡ 元 单价 ㎡/元) 交易情况修正 系数 交易日期修正 区域因素 剩余使用年期 修正 个别因素 比准价格 待估宗地价格
可比实例1 可比实例
可比实例2 可比实例
可比实例3 可比实例
7835.05
100/100 112/100 100/97 99.57% 97.8/101 8722.36
7333.33
100/100 111/100 100/102 98.2% 97.8/86 8912.02
6517.86
100/100 117/100 100/98 99.57% 97.8/91 8327.04
交易实例： 交易实例：
项目 地址 交易情况 交易日期 建筑结构 建筑总层数 所占层数 装修状况 面积（㎡） 面积（㎡） 交易价格（万元） 交易价格（万元） 可比实例1 可比实例 海港区滨河里小 区 正常交易 2010-09-30 混合 6 4 精装修 97 76万 万 可比实例2 可比实例 海港区秦皇小区 正常交易 2010-10-20 混合 6 1 一般 105 77万 万 可比实例3 可比实例 海港区滨河里小 区 正常交易 2010-3-12 混合 6 3 一般 112 73万 万
市场比较法案例
市场比较法案例市场比较法是一种常用的评估方法，用于确定资产的公允市场价值。
该方法通过比较类似资产在市场上的交易价格，来确定目标资产的价值。
下面将通过一个案例来说明市场比较法的具体应用。
假设某地区有一处房产，需要进行评估以确定其公允市场价值。
评估师首先收集了该地区近期类似房产的交易数据，包括售价、面积、房龄、装修情况等。
然后，评估师对这些数据进行分析，找出与目标房产最相似的几处房产，作为市场比较的对象。
首先，评估师发现一处与目标房产相邻的房屋，在同一小区内，面积和房龄与目标房产相近，售价为100万元。
其次，评估师找到了一处距离目标房产较远但面积更大的房产，售价为120万元。
最后，评估师还发现了一处与目标房产同样面积和房龄的房产，但装修情况更好，售价为130万元。
通过对这些数据的比较，评估师可以初步确定目标房产的公允市场价值。
首先，可以看到与目标房产相邻的房屋售价为100万元，但由于地理位置更优越，因此可以认为目标房产的价值应该略高于这一价格。
其次，虽然面积更大的房产售价为120万元，但由于距离较远，因此并不适合作为市场比较的对象。
最后，装修更好的房产售价为130万元，可以作为目标房产价值的上限参考。
综合以上分析，评估师可以初步确定目标房产的公允市场价值应该在100万元至130万元之间。
当然，这只是初步估算，评估师还需要考虑其他因素，如房产的具体位置、周边配套设施等，来进一步确定其公允市场价值。
通过以上案例可以看出，市场比较法是一种简单而有效的评估方法，通过与类似资产的市场交易数据进行比较，可以快速且准确地确定资产的公允市场价值。
当然，在实际应用中，评估师还需要综合考虑其他因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
总之，市场比较法在资产评估中具有重要的应用价值，对于确定资产的公允市场价值具有重要意义。
希望以上案例能够帮助大家更好地理解市场比较法的具体应用，为资产评估提供参考。
房地产估价报告模板
房地产估价报告模板本次估价报告是对房地产进行综合评估，旨在确定物业的市场价值。
报告包含物业的基本信息、市场分析、估值方法和估值结论等内容。
通过本次评估，我们能够准确的了解物业的市场价值，并提供专业的建议和意见。
一、物业基本信息物业地址：物业类型：建筑面积：土地面积：建筑结构：所在楼层数：产权性质：配套设施：使用状况：二、市场分析1.区域概况：本物业位于哪个区域，该区域的发展概况如何。
有哪些基础设施和公共设施。
该区域有什么特点和优势，有没有未来发展的潜力。
2.房地产市场：该区域的房地产市场情况如何，近期是否有类似物业的交易信息。
同类型的物业的价格水平如何，销售情况如何。
该区域是否存在其他竞争物业。
三、估值方法1.市场比较法：通过比较物业与类似物业的市场价值，利用市场调查和销售数据，选择合适的比较物业，并分析比较物业与目标物业的差异，按照差异进行加减来计算目标物业的市场价值。
2.收益法：根据物业的租金收入和资本化率，计算出物业的净现值。
通过预测物业的租金收入及增长率，以及预估的资本化率，计算出物业的市场价值。
3.成本法：根据物业的建筑成本和折旧率，计算出物业的重建成本。
根据物业使用年限和剩余年限，计算出物业的折旧价值。
将重建成本和折旧价值相加，得出物业的市场价值。
四、估值结论依据以上三种估值方法的结果进行综合分析，得出物业的市场价值区间。
根据市场分析和专业经验，给出对物业的评价和未来发展的建议。
以上为房地产估价报告模板，根据实际情况可适当调整和补充内容。
希望能对您提供有帮助的信息。
房地产评估-市场比较法和收益法(EXCEL模板)
假定实现抵押权时应支付交纳的相关税费 税费扣减项目 (1)手续费 (2)营业税及附加 (3)土地增值税 (4)印花税 (5)个人所得税 合计 计算基数 6,992.42 41,530,000 41,530,000 41,530,000 41,530,000 取334.337726万元 房地产抵押价值 项目 住宅 合计 面积(M2) 6,992.42 6,992.42 市场价值 (万元) 4,153 4,153 市场单价 (元/M2) 5,940 / 扣减税费 (万元) 334.34 334.34 抵押价值 (万元) 3,818.66 3,818.66 抵押单价 (元/M2) 5,461 / 备注 税费比率 3 5.450% 1.00% 0.05% 1.50% 小计 税费金额 20,977 2,263,385 415,300 20,765 622,950 3,343,377
房地产评估价值(大写金额) 市场单价(大写金额)பைடு நூலகம்相关税费(大写金额) 房地产抵押价值(大写金额) 抵押单价(大写金额)
肆仟壹佰伍拾叁万元整 伍仟玖佰肆拾万元整 叁佰叁拾肆万叁仟叁佰柒拾柒元贰角陆分(￥334.337726万) 叁仟捌佰壹拾捌万陆仟陆佰贰拾贰元柒角肆分(￥3818.662274万) 伍仟肆佰陆拾壹万壹仟肆佰伍拾肆元陆角整
评估结果汇总表
房地产评估价值的确定 市场法单价 评估单价 评估结果 5,872 5,945 41,534,975 权重 计算式 计算式 50% 收益法单价 6,017 权重 取整(拾元) 取整(万元) 50% 5,940 41,530,000 5,872× 50%＋6,017× 50%=5,945 5,940元/平方米× 6992.42平方米=41,534,975
市场比较法(房地产案例)
确定区域因素修正系数。
实例B、C、D都为估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如下表所示。
实例A与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；
区域因素
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
可比实例D
繁华程度 道路通达度 公交便捷度 对外交通 环境质量 景观 城市基础设施 社会公共设施 规划限制 治安状况
1%
0
-2%
形状
0
3%
0
5%
-4%
其他
0
-3%
-3%
0
-2%
对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条块优于成交地块，数字大小表示优劣的幅度。又知该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨一个百分比。容积率修正率修正系数如表下表
202X
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房地产估价方法之一
市场比较法
汇报日期
2
1
——其类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产
——房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法
——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产
——其前提：交易市场已经形成——比准价格
请按以上条件，估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。
容积率
1
2
3
4
5
修正系数
1
1.8
2.4
3.0
3.5
请按以上条件，估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。
地价 指数
100
101
103
109
111
112
119
121
房地产评估__市场比较法
交易 实例
面积
成交 价格
付款方式
甲 建筑面积 80万 三期付款，首期16万人民
200平方米 人民币 币，第二期于半年后付32 万元人民币，余款32万元
第四章 市场比较法
第一节 市场比较法的基本原理 第二节 市场比较法的步骤 第三节案例分析
第一节 市场比较法的基本原理
一、市场比较法的概念 别称：市场法,交易实例比较法,比较法 是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地
产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修 正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 求出的评估价格称为比准价格。
仓库：单位体积 码头： 泊位
停车场：车位
旅馆： 房间或床位
电影院：座位
医院： 床位
保龄球馆：球道 网球馆：网面
注意：有些可比实例适宜先进行某些修正后，再
转化为单价进行其他修正，因为这样处理时，价 格修正更容易、更准确。
3、统一币种和货币单位
在统一币种方面，不同币种的价格之间的 换算，应采用该价格成交日期时的市场汇 价。
8．可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。
三、建立价格可比基础(五统一)
建立价格可比基础包括5个方面： 1、统一付款方式； 2、统一采用单价； 3、统一币种和货币单位； 4、统一面积内涵； 5、统一面积单位。
1、统一付款方式 由于房地产的价值量大，成交价格往往
(6)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以 约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案 例资料。
市场比较法(房地产案例
市场比较法(房地产案例市场比较法（房地产案例）1. 引言市场比较法（Market Comparison Approach，简称MCA）是房地产估值中常用的一种方法，通过对市场上相似的物业进行比较，确定所要估值物业的市场价值。
本文将以一个房地产案例为例，介绍市场比较法的应用和步骤。
2. 案例描述假设我们要估算一套位于城市中心的公寓的市场价值。
这套公寓位于高楼层，拥有三个卧室和两个浴室，总面积为100平方米。
我们将使用市场比较法来确定这套公寓的市场价值。
3. 步骤市场比较法的步骤主要包括：选择样本、确定调整项、计算调整值、确定物业价值。
下面将详细介绍每一步骤。
3.1 选择样本选择样本时，我们需要选择与要估价物业相似的、在同一地区的物业作为比较样本。
在我们的案例中，我们可以选择几个与目标公寓类型相似的公寓作为样本。
3.2 确定调整项在选择样本后，我们需要确定每个样本与目标物业在物理特征、位置等方面的差异。
这些差异被称为调整项。
例如，如果某个样本比目标公寓多了一个卧室，我们需要对该样本的价格进行调整。
3.3 计算调整值确定了调整项后，我们需要计算每个调整项对价格的影响程度。
这些影响程度被称为调整值。
调整值可以通过市场调查或专家判断等方式获得。
以我们的案例为例，我们可以通过查看市场数据或咨询专业人士来确定卧室数量对价格的影响。
3.4 确定物业价值在计算了每个样本的调整值后，我们可以将这些值应用到样本的价格上，得出每个样本的调整后价格。
然后，我们可以根据这些调整后的价格来确定目标物业的市场价值。
最常用的方法是计算样本的平均价格，并将其作为目标物业的市场价值。
4. 总结市场比较法是一种常用且相对简单的房地产估值方法。
通过选择样本、确定调整项、计算调整值和确定物业价值，我们可以得出目标物业的市场价值。
然而，需要注意的是，市场比较法的准确性取决于选择的样本质量和正确确定的调整值。
因此，在实际应用中，我们需要仔细地选择样本并考虑各种调整项，以获得更准确的估值结果。
房地产市场比较法评估测算表
98/100
100/100
区 域 因 素
临街状况、地势 建筑物新旧程度 面积 装修情况 个 别 因 素 设施设备 平面布置 工程质量 建筑结构 楼层 朝向
页次:
房地产市场比较法评估测算表（续表一） 房地产市场比较法评估测算表（续表一）
2、比较因素条件指数表 案例1 案例2 待估房地产 案例1 案例2
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 98 100 101 100 100 100 100 100 100 100
临街状况、地势 建筑物新旧程度 面积 装修情况 个 别 因 素 设施设备 平面布置 工程质量 建筑结构 楼层 朝向
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
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房地产市场比较法评估测算表（续表二） 房地产市场比较法评估测算表（续表二）
3、比较因素修正系数表 案例1 案例2 待估房地产 案例1 案例2 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 临街状况、地势 建筑物新旧程度 面积 装修情况 个 别 因 素 设施设备 平面布置 工程质量 建筑结构 楼层 朝向 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 100/（100） 比准价格 评估单价的确定: 100/（100）
比较因素 修正后交易价格 土地级别 产业聚集规模、商业 繁华程度 基础设施、公共设施 完善程度 区 域 因 素 交通便捷程度 市场配合 自然案例3
市场比较法
市场比较法市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
基本公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数1、可比实例选择实例A：市区路号房地产，来源为房地产三级市场正常成交实例，售价为14180 元/㎡，成交时间为2009 年3 月。
房地产所在小区有条公交线路经过，并设有公交站点，区域周围有成熟农贸市场、超市、医院、学校，为住户生活提供基本保障。
生活服务设施齐全，房屋为小高层，毛坯房，套型为三房两厅一卫平面布局，建筑朝向向西，通风好，建筑年代为2008 年5 月。
有物业管理公司实施管理。
实例B：市区路号房地产，来源为房地产三级市场正常成交实例，售价为14120 元/㎡，成交时间为2009 年3 月。
房地产所在小区周边有条公交线路,并设有公交站点。
此项目为4.5 万平方米大型生活法式社区，名家精心雕琢的法式建筑构建舒适生活之城，此项目为小高层，毛坯房，套型为三房两厅一卫平面布局，建筑朝向向西南，通风好，建筑年代为2008 年9 月。
有物业管理公司实施管理。
实例C：市区路号房地产，来源为房地产三级市场正常成交实例，销售均价为14060 元/㎡，成交时间为2009 年3 月。
附近有条公交线路经过，并设有公交站点，和周边楼盘共用的幼儿园、小学、商业中心等配套设施，毛坯房，套型为三房两厅一卫平面布局，建筑朝向向西南，通风好，建筑年代为2007 年10 月。
有物业管理公司实施管理。
实例A外观照片实例B外观照片实例C外观照片2、比较因素的选择。
A、住宅通过对房地产市场的分析，根据影响住宅房地产价格的主要因素确定比较因素。
结合估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况和权益状况等差别本次评估选择以下因素作为比较因素：（1）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。
房地产估价第六章 市场比较法
第六章 市场比较法
房地产估价
（二）造成成交价格偏差的因素
6、交易税费非正常负担的交易 7、相邻房地产的合并交易
例：
A B 30万元 30万元
C 90万元
合理价格：45万元 成交区间：30~60万元
8、受债权债务关系影响的交易
第六章 市场比较法
房地产估价
（三）交易情况修正的基本公式
正常价格 =可比实例价格×交易情况修正系数
（二）具体条件
1、充分的交易实例资料 2、资料具有相关性 3、市场供求关系基本一致 4、明确显示具备的条件 5、资料必须详实可靠
第六章 市场比较法
房地产估价
四、对象
不适用对象： 1、非交易性房地产 2、少有交易的房地产
适用对象：交易性房地 产
第六章 市场比较法
房地产估价
五、市场比较法估价步骤
求出比准价格 进行各项修正 建立价格可比基础 选取可比实例 搜集交易实例
房地产估价第六章 市场比较法
房地产估价
§6-1 市场比较法概述
一、基本概念
（一）其他名称
比较法
市价比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法
市场法
交易实例比较法 市场资料比较法 直接交易案例比较法
第六章 市场比较法
房地产估价
一、基本概念
（二）市场比较法概念
将待估对象房地产与在较近时期内已经发生 了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生 了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情 况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因 素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合 理价格。
15 1 1 0 . 5 % 0 8 1 0 0 . 5 % 2 16 元 / 平 63
房地产估价报告比较法版本
房地产抵押估价报告估价项目名称：xxxx拥有的位于淮安市xxx路xx区x幢x室房地产估价委托方：xxxx估价方：xxxxx房地产评估有限公司估价人员：中国注册房地产估价师xxx1中国注册房地产估价师xxx2估价作业日期：2008年12月2日目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、房地产估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件1.委托书复印件2.房屋所有权证复印件3.相关图片资料4.房地产估价机构资质证书复印件5.估价人员资格证书复印件致委托方函xxxx：本公司接受委托，对你们所拥有的位于淮安市xxx路xx区x幢x室房地产（房屋产权面积为70.69平方米，房屋所有权证复印件见附件）进行价值评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则和估价程序，依据国家的有关法律、法规、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）、建住房[2006]8号《房地产抵押估价指导意见》以及其它有关资料，客观地选择估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过计算，并结合估价人员的经验，发表公允的评估意见为：估价对象在估价时点（2008年12月2日）的抵押价值为大写人民币壹拾柒万肆仟柒佰元整（¥174700.00元）；单价为¥2471.35元/㎡。
特此函告xxxxx房地产评估有限公司2008年12月2日报告使用提示1.估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对抵押价值可能产生的影响：估价对象在抵押期内除发生地震、火灾等不可抗力外，其实物状况一般不会发生改变。
在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有较大波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。
2.在抵押期间可能产生信贷风险关注点：贷款方应经常关注该抵押人在还款期内经济状况及还款能力。
房地产评估之比较法【范本模板】
比较法及其运用要求1.熟悉比较法的含义；2。
了解比较法的理论依据；3。
掌握比较法适用的估价对象和条件；4。
熟悉比较法估价的操作步骤；5。
了解搜集大量交易实例的必要性；6。
熟悉搜集交易实例的途径；7。
掌握搜集交易实例的要求;8.了解建立交易实例库；9.了解选取可比实例的必要性；10。
掌握选取可比实例的要求；11。
熟悉建立比较基准;12.熟悉交易情况修正的含义；13。
熟悉造成成交价格偏离正常比较价格的因素;14。
掌握交易情况修正的方法；15.熟悉市场状况调整的含义;16.掌握市场状况调整的方法；17.熟悉房地产状况调整的含义;18.掌握房地产状况调整的内容；19.掌握房地产状况调整的思路；20。
掌握房地产状况调整的方法；21。
熟悉求取单个可比实例比准价格的方法;22.了解求取最终比准价格的方法。
内容讲解第一节比较法概述一、比较法的含义简要地说，比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。
具体的说，它是选取数宗真实成交且符合一定条件的类似房地产，将它们与估价对象进行比较,根据之间的差异对成交价格进行适当处理后得到估价对象价值或价格的方法。
与估价对象相似的房地产，也称为估价对象的类似房地产,简称类似房地产,是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。
真实成交且符合一定条件的类似房地产,简称可比实例,是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产。
比较法的本质是以房地产的市场价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值或价格。
由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。
二、比较法的理论依据比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一房地产市场上相似的房地产有相近的价格。
房地产评估市场比较法模板
市场比较法Ⅰ、基本原理市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。
其计算公式为：交易情况市场状况房地产状况修正修正修正比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 ×100/( )Ⅱ、测算过程在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。
具体评估过程如下：1、估价案例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
2、比较修正（1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。
（2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。
（3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。
（4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。
3、计算比准价格将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。
表1 可比实例资料（选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）表2 比较因素条件指数表表3 比较因素修正系数表（将以上修正后的系数代入公式计算）4、实例修正后的估价对象平均价格计算根据表3中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式可分别计算出估价对象的三个试算比准价格如下：利用实例一计算：比准价格为19833.40元/平方米;利用实例二计算: 比准价格为18640.19元/平方米;利用实例三计算: 比准价格为17505.05元/平方米;从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的算术平均值作为市场比较法的比准价格，即估价对象平均单位面积比准价格为18659.55元/平方米。
房地产估价报告市场比较法
房地产估价报告估价项目名称：朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA房地产评估。
委托估价方：甲先生受委托估价方：房地产评估咨询有限公司估价人员：陈显烈估价日期：2014年12月25日至2014年12月26日估价报告编号：目录致委托方函 (3)估价假设和限制条件 (4)估价结果报告 (5)估价技术报告 (9)致委托方函甲先生：我公司受您委托，于2014年12月25日对您坐落于包头市土右旗内农大职院教学楼的房地产进行评估。
估价对象房屋建筑面积为321㎡。
估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点：2014年12月25日。
经过市场调查和实地查看，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》和《房地产估价规范》及其它相关法规，选用市场比较发和收益还原法进行评定估算，在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为人民币742.65万元，单价为：16553元/㎡特此函告乙房地产评估咨询有限公司法人代表：陈显烈二〇一四年十二月二十六日估价的假设和限制条件一、估价的假设条件1、以估价对象合法取得房屋所有权证及国有土地使用证，并以合法用途为假设前提。
2、本报告以估价对象在估价时点处于良好状态，达到委托方所提供的使用功能为假设前提。
3、本次估价对象的评估价值是在委托房屋及附属设施未设立任何的抵押、担保的假设条件下成立。
二、本估价报告使用的限制条件1、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
2、本估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
3、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
4、本次估价是基于估价对象的管理及国家、地区宏观经济调控政策稳定的前提进行的。
比较法---估价【范本模板】
1、市场法评估技术路线“市场法”是将估价对象房地产与在近期已经发生交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
“市场法”测算技术线路如下如下：（1）选择可比实例，测算比准价格比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数其中房地产状况调整系数包括区位状况调整系数、实物状况调整系数、权益状况调整系数等三项系数，该三项系数均以可比实例成交价格为基数测算，房地产状况调整系数由三项系数连乘得出。
（2）求取最终比准价格，即市场法测算结果通过上述方法求取每个实例相应的比准价格之后，以其算术平均数作为最终比准价格。
2、估价测算过程（一）选取可比实例，对可比实例进行情况说明经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，选定以下A、B、C三个比较交易实例：（二）建立价格可比基础建立价格可比基础包括3个内容，其分析分别如下：A：统一房地产范围：经分析，估价对象与可比实例均具以下特点：第一，均为不带有债权债务的房地产；第二，均未含有非房地产成分;第三，房地产实物范围相同。
B：统一付款方式：可比实例均为过户时结清,与估价对象拟交易方式一致.C：统一价格单位：估价对象与可比实例均按建筑面积（含分摊），以单价计算，币种为人民币。
经过上述分析之后，估价对象与可比实例价格内涵一致,可直接用于测算。
（三）进行交易情况修正可比实例交易情况均为正常交易，其交易价格可比实例A、B税费均由卖方承担,可比实例C为正常市场价格，须进行交易情况修正。
A正常成交价格=买方实际付出的金额—应由买方承担的税费设正常成交价格为a，其中印花税税率0。
05％;交易手续费0。
5%；契税:3%买方实际付出的金额=a+（a*买方应负担税费的税率）150000=a*（1+0.05％+0。
5％+3%）a=144858元由此可得：A的正常成交价格为144858元，单价为4139元/㎡B正常成交价格=买方实际付出的金额—应由买方承担的税费同理可得：B的正常成交价格为154515元,单价为5518元/㎡可比实例C为正常成交价格，为120000元，单价为4615元/㎡（四）进行市场状况调整经调查分析，结合乐山市房地产市场近期来的发展状况、房地产价格变动趋势（增长），得知乐山市房地产市场在近期有一定幅度的波动，其价格波动不大，本次评估所选可比实例均为近期交易，与评估基准日相差不远，需进行市场状况（交易时间）调整。
房地产估价-市场比较法
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非正常交易情况 的类型： (qíngkuàng)
1、有利害关系的人之间发生的交易 2、急于出售或急于购买情况(qíngkuàng)下的交
易 3、受债权债务关系影响的交易 4、对市场行情缺乏了解的交易 5、有特别动机或者偏好的交易 6、相邻房地产的合并交易 7、特殊交易方式下的交易
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交易(jiāoyì)日期修正的方法
一般(yībān)采用百分率法进行。 公式如下：
可比实例的成交价格×交易日期修正系 数=正常价格
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在实际评估中，通过价格指数和价格变 动率来进行(jìnxíng)交易日期修正。 1、价格指数有定基价格指数、环比价格
指数两种。
2、价格变动率包括逐期递增或递减的价 格变动率和期内平均上升或下降的价格 变动率两种。
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(三) 、建立价格可比基础（五个统一）
1、统一付款方式 2、统一币种和货币(huòbì)单位 3、统一面积内涵（计算公式）
建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积/建筑面积
使用面积下的价格=建筑面积下的价格× 建筑面积/使用面积
4、统一面积单位 5、统一采用单价
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(四)、进行交易情况修正
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➢定基价格指数是选择某个固定时期作 为基期(jī qī)而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×估价
时点时的价格指数/成交日期时的价格指
数=在估价时点时的价格
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➢环比价格指数是以上一个时期(shíqī)作为 基期而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×成交 日期的下一时期的价格指×再下一时期 的价格指数× … ×估价时点时的价格 指数=在估价时点时的价格
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市场比较法
Ⅰ、基本原理
市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。
其计算公式为：
交易情况市场状况房地产状况
修正修正修正
比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( )
Ⅱ、测算过程
在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。
具体评估过程如下：
1、估价案例的选取
选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
2、比较修正
（1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。
（2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期房地
产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。
（3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。
（4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。
3、计算比准价格
将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。
表1 可比实例资料
（选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）
表2 比较因素条件指数表
表3 比较因素修正系数表（将以上修正后的系数代入公式计算）
4、实例修正后的估价对象平均价格计算
根据表3中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式可分别计算出估价对象的三个试算比准价格如下：
利用实例一计算：比准价格为元/平方米;
利用实例二计算: 比准价格为元/平方米;
利用实例三计算: 比准价格为元/平方米;
从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的算术平均值作为市场比较法的比准价格，即估价对象平均单位面积比准价格为元/平方米。
（注意三个比准价格的误差最好控制在15%以内）
根据委托方提供的《房屋所有权证》（武房房自字号），估价对象总建筑面积为1000平方米，故估价对象比准价格为：
×1000×10-4＝（万元）。