景洪勐海房地产市场概览
【房地产进入性调研】西双版纳城市进入性研究报告
投资估算
财务评估及经济效益分析
收益估算
经济效益分析
风险分析
07
研究结论和建议
西双版纳房地产市场前景广阔，具有较大的开发潜力；
西双版纳城市基础设施建设不断完善，生活环境日益改善；
西双版纳房地产市场存在一定的投资风险，需要谨慎评估。
西双版纳城市旅游资源丰富，旅游业发展前景良好；
市场需求稳步增长
住宅市场中品牌房企云集，市场竞争异常激烈，对于新进入的房企而言，树立品牌形象、提高产品质量和服务水平至关重要。
市场竞争激烈
住宅市场调研结果
商业地产供过于求
目前西双版纳商业地产市场供应量较大，部分商业项目存在空置现象，市场竞争激烈。
旅游业带动商业发展
作为旅游胜地，西双版纳旅游业的发展对商业地产起到积极的推动作用，商业地产项目应考虑与旅游业的结合，提升商业价值。
xx年xx月xx日
《房地产进入性调研》西双版纳城市进入性研究报告
目录
contents
研究背景和目的西双版纳城市概况房地产市场进入调研调研结果概述进入策略及实施方案SWOT分析和风险评估研究结论和建议
01
研究背景和目的
1
研究背景
2
3
西双版纳作为中国云南省的重要城市之一，其地理位置优越，气候宜人，拥有得天独厚的自然资源和文化遗产。
可行性分析结论
经过对西双版纳城市的经济、政策、市场等多方面因素的综合分析，认为该城市具有较好的房地产市场进入可行性。
进入可行性分析
市场规模与潜力
该城市的房地产市场规模稳步增长，同时具有较大的人口红利和发展潜力，为外来房地产企业提供了较为广阔的市场空间。
市调报告
景洪市场调研分析报告一、住宅分析二、商业分析三、市场分析一、住宅市场分析：1、在售项目近期推售面积区间从近期版纳在售项目推售货包分析以下几点：1)小面积销售主要是围绕小公寓产品。
2)市场销售主力面积是以100平米左右的三房户型为主力。
3)大户型走货较慢。
4)从整个供盘量上来看，版纳的住宅市场供应量是非常大的。
2、价格走势从近期推售货包价格走势分析：1)最高单价为告庄西双景，其住宅产品是精装修。
2)9号公馆项目，均价达到4100元，成交量较低，打折促销之后实际均价为3600元。
3)世纪金源项目，本月开盘推售300套房源，均价3900元，当天开盘仅销售50余套，成交率为15%。
4)综合上月版纳住宅销售情况来看，整个市场价格较之前是提升，但是仅告庄和世纪金源两个项目，其他几个项目均价虽然提升，但是实际成交均价和之前价格比较并未提升，属于虚涨。
3、即将启动项目现阶段进入展示期的几个项目面积区间42—160平米之间。
现展示的项目从地域上大部分是曼弄枫片区，整体均价因地域差异以及项目本身的特质，所以后续推出的项目在价格走势上，均无法和世纪金源项目、告庄西双景项目比较，预计均价都突破4000元。
住宅综合分析价格趋势：版纳景洪市场自去年至今，市场供盘量是非常大，无论从项目的本身规划、开发商实力、项目建筑面积等，都比往年有非常大的一个飞越，所以在价格走势上，也是一路走高，主要是因为：项目本身的特质决定（知名开发商）、国家政策的调控（限购使版纳了一个价值洼地）、版纳作为东盟桥头堡的区域拉动，大开发商的进驻（拉动版纳的知名度以及投资价值）。
供求关系版纳目前主要供盘量主要集中在澜沧江两岸以及曼弄枫片区，需求关系本地客户的购买力逐步下降，刚性需求降低，购买主力军为外地客户。
置业目的随着刚性需求的降低，换房型客户比重较小，投资兼度假的省外客户成为了置业主导。
小结：未来版纳的投资价值越来越高，市场供盘量非常大，从供求关系来看，外地市场尤为重要，户型配比受客户投资度假置业目的影响，小面积产品市场接受度会非常高，大户型产品走货速度非常慢。
景洪市楼市现状分析报告
景洪市楼市现状分析报告概述景洪市作为中国云南省的边境城市，地处滇西南边陲，地理位置优越，同时也是中国泛湄公河次区域的核心城市之一。
近年来，随着经济的快速发展和区域互联互通的推进，景洪市楼市经历了较为明显的变化。
本文将对景洪市楼市的现状进行综合分析，以便更好理解市场动向。
市场供需分析供应方面近几年，景洪市房地产开发商积极投入，在市区以及周边城镇大力开发住宅楼盘。
目前景洪市新建住宅小区大多数为别墅和多层住宅，小区配套设施相对完善。
根据市场调研，截至目前，景洪市供应的住宅总面积约为200万平方米，满足了市场对于居住需求的不断增长。
需求方面景洪市房地产市场需求方主要由本地需求和外来买家构成。
景洪市的发展吸引了大量务工人员和外来投资者的到来，他们对于住房需求的增加带动了市场需求的上升。
此外，景洪市本地人口结构不断优化，年轻人追求品质生活的意愿增强，对高品质住宅的需求也逐渐增加。
价格分析新房价格景洪市新房价格受供需关系及土地成本等因素影响。
根据市场调研，目前景洪市新房均价约为每平方米1.2万元人民币。
高品质住宅楼盘的售价甚至达到每平方米1.8万元人民币以上。
二手房价格在景洪市，二手房价格受房屋年限、地段和房屋状况等因素的影响较大。
根据市场调研，目前景洪市二手房平均价格约为每平方米1.0万元人民币。
然而，一些热门地段和品质较好的二手房价格普遍偏高，甚至超过了新房价格。
投资分析景洪市楼市作为一个快速发展的新兴市场，吸引了大量的投资者。
尤其是泛湄公河次区域经济的不断发展，为景洪市的房地产投资带来了新的机遇。
根据市场调研，景洪市的投资回报率约为5%至7%，相对而言，较其他一线及热门城市的投资回报率更高。
然而，景洪市作为边境城市，在房地产市场发展方面还存在一些局限性。
首先，政府执行的房地产政策对外地购房者的限购政策较为严格，限制了外地投资者的入市。
其次，景洪市房地产市场的规模相对较小，投资价值相对有限。
再者，由于景洪市地理位置的限制，未来可能面临土地供应不足的问题，从而限制了市场的发展。
2018-2023年勐海县产业地产研究与投资咨询报告
勐海县产业地产研究与投资咨询报告2018-2023年【报告名称】：2018-2023年勐海县产业地产研究与投资咨询报告【出版日期】：2018年【报告格式】：PDF电子版或纸介版【交付方式】：Email发送或EMS快递【中文价格】：印刷版14200元电子版14200元印刷版+电子版14800元【报告页码】：150【报告图表】：20第产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。
在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下，产业与地产的结合也越来越紧密。
产业地产既作为房地产企业新的转型方向受到地产企业的关注，也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。
对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。
而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，作为替代性的建设项目这也客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间，客观上减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。
产业地产、产业园区在中国改革发展当中的作用早已经超出了经济的范畴，它成为改革开放整体进行过程当中一个非常重要的物质基础和载体，其前景十分美好并将成为发展趋势和热点。
从投资角度来看，产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。
产业园区的各个子项目完成，会形成整体强大的社会效益和经济效益。
产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化，其出发点是将地产资源与其他资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。
对于土地与房产的开发更是持续性的二次、三次的深度开发和利用，因此具有更广阔的升值潜力与投资价值。
中商产业研究院发布的《2018-2023年勐海县产业地产研究与投资咨询报告》对当前勐海县产业地产发展概况进行了论述和分析，并对勐海县产业发展规模、产业集群与效益、产业园区建设与规划等进行了深入调研分析，从总体上提出了勐海县产业地产创新设计与可行性。
西双版纳调研报告
竭诚为您提供优质文档/双击可除西双版纳调研报告篇一：西双版纳房地产市场调研报告西双版纳房地产市场调研报告前言本次调研目的是进一步了解与本案类似的西双版纳冲房地产项目及风景区的运营情况，为我们的项目制定合理的销售，及运营策略提供依据。
以下是本次调研的具体安排：调研时间：7月15日至7月17日，共3天时间调研内容：西双版纳类似的在售楼盘情况（共有3个）；风景区规划及运营情况；民族文化展示方式。
调研人数：3人一、基本概况西双版纳位于云南的南端，土地面积近2万平方公里，国境线长966公里。
西双版纳辖景洪市、勐海县、勐腊县和11个国营农场。
这里聚居着傣、哈尼、拉祜、布朗、基诺等13个少数民族，占全州人口的74%。
“西双"傣语为十二的意思，“版纳”是一千亩之意，即一个版纳系一个徵收赋役的单位。
西双版纳即为十二个版纳：版纳景洪、版纳勐养、版纳勐龙、版纳勐旺、版纳勐海、版纳勐混、版纳勐阿、版纳勐遮、版纳西定、版纳勐腊、版纳勐捧、版纳易武。
西双版纳位于云南南部西双版纳傣族自治州境内，北纬21°08′~22°36′，东经99°56′~101°50′，属北回归线以南的热带湿润区。
与老挝、缅甸山水相连，与泰国、越南近邻。
位于西双版纳的澜沧江纵贯南北，出境后称湄公河，流经缅、老、泰、柬、越5国后汇入太平洋，誉称为"东方多瑙河"。
因此，西双版纳既是面向东南亚、南亚的重要通道和基地，也是云南对外开放的窗口。
西双版纳由于太阳入射角高，冬至时分高度角最低为45°，所以热量丰富，终年温暖，四季常青。
具有“常夏无冬，一雨成秋”的特点。
一年分为两季，即雨季和旱季；雨季长达5个月（5月下旬—10月下旬），旱季长达7个月之久（10月下旬—次年5月下旬），雨季降水量占全年降水量的80%以上.本区热量丰富，终年温暖，四季常青。
又因距离海洋较近，受印度洋西南季风的控制和太平洋东南季风的影响，常年湿润多雨，所以森林繁茂密集，植物盛多，因此西双版纳被誉为“植物王国”。
关于勐海县的财政与经济分析
关于勐海县的财政与经济分析勐海县辖6个镇、5个乡（其中3个民族乡）：勐海镇、打洛镇、勐混镇、勐遮镇、勐满镇、勐阿镇、勐宋乡、勐往乡、格朗和哈尼族乡、布朗山布朗族乡、西定哈尼族布朗族乡；黎明农场。
面积5511平方千米，人口30万人，女14.46万人；非农业人口4.68万人，农业人口24.93万人。
勐海是闻名中外“普洱茶”的故乡和我国产茶最早之地，有1700年前的野生“茶树王”和800余年前的人工栽培型茶树。
四季适宜水稻生长，盛产优质米，自古有“滇南粮仓”之称，是国家级粮食生产基地和糖料基地。
境内热带亚热带风光秀丽，民族风情浓郁。
打洛是通往缅甸、泰国重要的省级口岸，边贸、旅游发展前景广阔。
编辑本段概况位置面积勐海县位于云南省西南部、西双版纳傣族自治州西部，地处东经99°56’～100°41’、北纬21°28’～22°28’之间。
东接景洪市，东北接思茅市，西北与澜沧县毗邻，西和南与缅甸接壤。
国境线长146.6公里。
东西最长横距77公里，南北最大纵距115公里，总面积5511平方公里，其中山区面积占93.45%，坝区面积占6.55%。
县城勐海镇距省会昆明776公里，距州府景洪40公里。
经济与社会发展新中国成立初期，勐海县的经济社会发展缓慢。
1978年后，各项事业蓬勃发展。
2003年，全县国内生产总值10.91亿元，比1952年、1980年分别增长58.7倍和6.06倍；工农业总产值10.09亿元，比1952年、1980年分别增长了55.6倍和32.4倍；社会消费品零售总额2.99亿元；地方财政收入6477万元；人均占有粮食526公斤；各项存款余额16.3亿元。
产业结构结构趋向合理，一、二、三产业结构比重由1995年的45：27：28调整为2003年的40：19：41。
2003年城镇居民人均可支配收入达6934元，农民人均纯收入1720元；社会消费品零售总额2.99亿元；集市贸易成交额1.5亿元；城镇居民人均住房面积21平方米，农村人均住房面积24平方米。
西双版纳州地产市场调研报告ppt课件
昆明
勐海县
景洪市
西双版纳
勐腊县
本报告是严格保密的
2
西双版纳州 基本情况
行政区划：全区总面积2万平方公里，下辖1个县级市、2个县和11个国营农场， 总人口113.4万人。这里聚居着傣、哈尼、拉祜、布朗、基诺等13个少数民族， 占全州人口的74%。。
西双版纳州3个市县常住人口
地区别 人口数（万人）
面积
2015年
增长速度（%）
2
0
2016年
本报告是严格保密的
5
西双版纳州 基本情况
2016年全年完成全社会固定资产投资415.07亿元，较去年增长15%。其中全区 完成房地产开发投资90.96亿元，较去年增长39.3%，占固定资产投资的 21.91%。
固定资产投资状况
2011—2016年固定资产投资与增长速度
4500
0
4400
2016.1 2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12
销量
均价
本报告是严格保密的
9
2017年西双 版纳州楼市
价格分析
2017年1—4月景洪市商品房成交套数为5124套，其中2月份成交为较 多；面积约合63.37万方；成交均价为5707元/㎡；
2500 2000 1500 1000
500 0
西双版纳州地产市场调研报告
2017年6月
本报告是严格保密的
1
西双版纳州
地理位置：位于中华人民共和国云南省最南端，是云南省下辖的一个少数民族自治州。地处北 纬约21°10’，东经99°55’至101°50’之间，属北回归线以南的热带湿润区。东西面与江 城县、普洱市相连；西北面与澜沧县为邻；东南部、南部和西南部分别与老挝、缅甸山水相连， 邻近泰国和越南，与泰国的直线距离仅200余公里。东距太平洋的北部湾400多公里，西距印 度洋的孟加拉湾600余公里。边界线长达966.3公里，约等于云南省边境线总长的1/4。。
为什么专家建议去西双版纳买房(原因)
为什么专家建议去西双版纳买房（原因）为什么专家建议去西双版纳买房?在孟晓苏的建议下，西双版纳成为了许多人眼中的热门购房地点。
西双版纳是云南省的一个地区，位于我国的南端，是一个旅游度假胜地。
这里的气候温暖潮湿，生物多样性，为人们提供了非常好的生态条件和休闲娱乐方式。
而随着房地产业的发展，这里的房价也不断上涨，许多人纷纷涌向西双版纳抢购房产。
孟晓苏认为西双版纳是一个非常不错的购房地点。
首先，这里的自然环境非常优美，气候条件良好。
云南作为一个有着“春城”美誉的省份，西双版纳更是享有“热带雨林王国”的美誉。
这里气温适宜，四季如春，生物多样性极高，能为一年四季提供各种可口的水果。
在这里拥有自己的房产，不仅可以让人们享受到清新的空气和独特的自然景色，还能让人们在这里度过一段悠闲的时光。
其次，西双版纳的房产并不仅仅是一项生活消费，更是一项成长性的财产。
随着中国经济的快速发展，许多城市的房价不断攀升，这也为初期购房者带来了商机。
尤其是在旅游胜地，诸如西双版纳、丽江等地，房价更是不断不断飙升。
这不仅仅是因为这里是一个旅游区，更是因为购买房产在这里会因为市场需求而日渐增值，这为房产的持有者带来了升值的可能。
因此，购买房产在这里并不仅仅是消费，也是一项投资行为。
家庭户均财富134万房子占比70%《中国财富报告2022》显示，总量层面，2021年中国居民财富总量已达到687万亿元，接近700万亿元，居全球第二，仅次于美国，户均资产也达到了134万。
2005-2021年年均复合增长率达到14.7%。
不过，这人均百万的财富不止包括手里的现金，同时还包括：房产、地产、股票等各类资产。
从结构层面来看，金融资产占比较低，实物资产占近七成。
2021年中国实物资产占总财富比重高达69.3%，主要表现为房地产，全国住房市值达到476万亿元;金融资产占比30.7%，金融资产中现金和存款占比达53%，权益资产和公募基金占比约19%。
在现金和存款当中，我国居民由于受到“储蓄文化”的影响，觉得有钱最好存在银行里，大部分普通人不会去投资，甚至不想投资。
西双版纳流沙河项目市场可行性分析
GMS经济走廊
建设次区域经济走廊，对于加强我国与东南亚、南亚的经济技术合作，进一步发展睦邻互信友好关系，并逐步提高次区域整体经济水 平和实力有极重要的现实意义和长远战略意义。 三纵 1. 云南昆明——云南 大理——云南德宏——缅 甸曼德勒——缅甸仰光； 2. 云南昆明——云南 西双版纳——老挝——泰 国曼谷； 3. 云南昆明——云南 红河——越南河内——越 南海防。 两横 1. 缅甸毛淡棉——泰 国彭世洛——老挝沙湾拿 吉——越南岘港； 2. 缅甸仰光——泰国 曼谷——柬埔寨金边—— 越南胡志明市。
• 目前次区域经济合作主要包括七个领域，即交通、能源、 电讯、环境、旅游、人力资源开发、贸易与投资。随着中 国与东盟自由贸易区的签订和合作的深入,双方之间的贸 易和其他经济活动也将增加。
• 2005年，湄公河旅游协调办公室（MTCO） 成立。 29个“具体战略项目”中，云南省 负责“金四角旅游区”和“香格里拉-腾冲密支那旅游区”两个项目。 • 2010年，第26次大湄公河次区域旅游工作 组会议在景洪召开。 • 景洪是西双版纳四个国家级口岸：打洛、磨憨、 景洪港、西双版纳国际空港的中心枢纽，是中 国进入金三角、中南半岛、乃至一江六国、新 马泰一线进而通向全世界的国际旅游门户。 • 对东盟各国来说，其也将成为进入云南乃至中 国内陆广大区域的黄金通道。
旨是加强次区域国家的联系
（Connectivity）,提高次区域的竞争力 （Competitiveness）,建设共同繁荣的大家 庭（Community）,推动本地区经济和社会 发展。十余年来，在亚行的支持和GMS各国 的共同努力下，GMS合作取得了丰硕的成果， 被公认为是亚洲诸多区域经济合作机制中一 个成功的范例。
资源禀赋
关键词：景洪县旅游资源丰富，当地经济作物以种植橡胶树为主！
云南经济概况西双版纳
三、西双版纳三大产业的发展
2012年云南各市GDP和人均GDP排名
一、综合
初步核算，2011年全年全州生产总值1976842万元， 比上年增长13.6%。分产业看，第一产业增加值569527万 元，增长7.5%；第二产业增加值598050万元，增长20.5% ；第三产业增加值809265万元，增长12.7%。第一产业增 加值占全州生产总值的比重为28.8%，比上年上升1.5个 百分点；第二产业增加值比重为30.3%，上升0.5个百分 点；第三产业增加值比重为40.9%，下降2个百分点。
2011年，全年全部工业总产值672314万元，比上年增长25.6% 。其中，轻工业总产值282935万元，增长43.2%；重工业总产 值389379万元，增长15.9%。
全年规模以上工业总产值527884万元，比上年增长18.4%。规 模以上工业增加值322543万元，增长18.8%。其中，铁矿采选 业增加值40772万元，下降21.1%；精制茶加工业增加值52921 万元，增长21.3%；制糖业增加值37401万元，增长49.1%；电 力生产业增加值106183万元，增长12.2%；电力供应业增加值 45096万元，增长59.8%。
年末渔业养殖面积8.8万亩，比上年末下降2.4%。全年水产品产量2.6 万吨，增长18%。
年末农村拥有农业机械总动力100361万瓦特，比上年末增长4.8%。全 年农村化肥施用量（折纯）4.66万吨，增长8.3%。农村用电量9315万千瓦 小时，增长10.4%。
2011年主要农产品产量
三、工业和建筑业
全年我州参加云南省各项体育竞赛获得金牌11枚、银牌26枚、铜牌37枚。参
20XX年西双版纳州房地产市场调查报告11
20XX年西双版纳州房地产市场调查报告11西双版纳州房地产市场调查报告目录：第一部分市场概况................................................. ................................................... ................................................... .. (2)一、自然地理状况................................................. ................................................... ................................................... . (2)二、社会发展状况................................................. ................................................... ................................................... . (3)三、城市发展规划.................................................................................................... ................................................... .. (10)四、城市经济概况................................................. ................................................... ................................................... .. (17)五、房地产宏观市场................................................. ................................................... ................................................... . (23)六、房地产政策和金融政策................................................. ................................................... ....................................................42七、区域房地产概括................................................. ................................................... ................................................... (43)八、整体房地产总结分析................................................. ................................................... ................................................... .. (63)第二部分地块分析 ................................................ ................................................... ................................................... . (65)一、地块现状：............................................... ................................................... ................................................... . (65)二、地块优劣势：............................................... ................................................... ................................................... . (66)1第一部分市场概况一、自然地理状况1、地理位置西双版纳傣族自治州位于云南省南部边缘，地处亚洲大陆向东南亚半岛过渡地带。
企业信用报告_勐海明城房地产开发有限公司
基础版企业信用报告
5.10 司法拍卖..................................................................................................................................................12 5.11 股权冻结..................................................................................................................................................12 5.12 清算信息..................................................................................................................................................12 5.13 公示催告..................................................................................................................................................12 六、知识产权 .......................................................................................................................................................12 6.1 商标信息 ....................................................................................................................................................13 6.2 专利信息 ....................................................................................................................................................13 6.3 软件著作权................................................................................................................................................13 6.4 作品著作权................................................................................................................................................13 6.5 网站备案 ....................................................................................................................................................13 七、企业发展 .......................................................................................................................................................13 7.1 融资信息 ....................................................................................................................................................13 7.2 核心成员 ....................................................................................................................................................13 7.3 竞品信息 ....................................................................................................................................................14 7.4 企业品牌项目............................................................................................................................................14 八、经营状况 .......................................................................................................................................................14 8.1 招投标 ........................................................................................................................................................14 8.2 税务评级 ....................................................................................................................................................14 8.3 资质证书 ....................................................................................................................................................14 8.4 抽查检查 ....................................................................................................................................................14 8.5 进出口信用................................................................................................................................................15 8.6 行政许可 ....................................................................................................................................................15
勐海县概况
勐海县概况地理位置勐海县位于云南省西南部、西双版纳傣族自治州西部，地处东经99°56’～100°41’、北纬21°28’～22°28’之间。
东接景洪市，东北接思茅市，西北与澜沧县毗邻，西和南与缅甸接壤。
国境线长146.6公里。
东西最长横距77公里，南北最大纵距115公里，总面积5511平方公里，其中山区面积占93.45%，坝区面积占6.55%。
县城勐海镇距省会昆明776公里，距州府景洪40公里。
行政区划勐海县辖6个镇、5个乡（其中3个民族乡）：勐海镇、打洛镇、勐混镇、勐遮镇、勐满镇、勐阿镇、勐宋乡、勐往乡、格朗和哈尼族乡、布朗山布朗族乡、西定哈尼族布朗族乡；黎明农场。
人口民族2008年，全县总人口为35.87万人，男20.15万人，女15.72万人；非农业人口6.78万人，农业人口29.09万人。
有傣族、哈尼族、拉祜族、布朗族、回族、佤族、汉族等23个民族，少数民族人口25.56万人，占总人口的86.32%。
其中：傣族11.55万人，占39.02%；哈尼族5.94万人，占20.06%；拉祜族3.74万人，占12.63%；布朗族3.20万人，占10.8%，是全国布朗族人口最多的县。
基础设施农田水利2007年，全县投入使用的水库90座，总库容1.33亿立方米，其中中型水库3座，总库容9003万立米；小（一）型水库12座，总库容2176万立方米；小（二）型水库75座，总库容2115万立方米；坝塘115座，总库容348万立方米。
全县有效灌溉面积28.62万亩，水利化程度达33.17%。
一批水土保持治理工程正在建设中。
交通运输全县有公路2940.05公里，其中国（省）道2条171公里，县道13条369公里，乡村道路81条737.9公里，专用公路134.15公里，自然村和蔗区公路1528公里，99.5%的自然村通了公路。
年货运量120万吨，客运站日接发班车167班次，年客运量57.08万人次，年客运周转量4741.42万人公里。
市场分析 2
勐海市场调查报告一、2013年勐海房地产销售情况1、供应销售分部2013年初截止12月底止，商品房成交面积为71252平方米（房管局备案登记面积），成交金额为2.14亿元，成交单价在2400～3000元/平方米，均价在2600元/平方米，其中包含高端物业成交单价在4000元/平方米；商业成交面积为25062平方米，成交金额为2.11亿元，成交单价在6900～16000元/平方米，均价在10000元/平方米，其中是市中心成交单价在13000～16000元/平方米，下面是各个房地产商业和住宅成交比值：2013年勐海县商品房预售商品房面积约50万平方米，2014年勐海县市场现有项目预售商品房面积约25万平方米，2014年报建项目面积约105万平方米，加上目前市场上预售商品房面积合计130万平方米，环比2013年预售商品房面积增幅1倍，截止目前市场已售和报建楼盘有13家，物业类型以高层、小高层、多层和商业。
对比2013年、2014年商品房销售面积，2013年商品房住宅面积约38万平方米，商业面积约12万平方米，2014年新推出楼盘商品房住宅面积约81万平方米，商业面积约24万平方米。
在售楼盘物业配比：2、商品房参数对比2014年在售楼盘与报建楼盘共13家，下面是2014勐海商品房供应情况：3、勐海县房管局商品房成交备案数据2013年初截12月底，办理商品房备案登记1035件，其中住宅备案登记755件，成交金额为2.14亿元，商铺备案登记260件，成交金额为2.11亿元，共计4.25亿。
从住宅成交的单价来看，其中2400～2700元/平方米的占42%，2700～3000元/平方米的占30%，3000～3100元/平方米的占12%，4000元/平方米的占16%。
2014年销售商品住宅售价，市中心均价3000～3500元/平方米，新开发区住宅均价2700～3000元/平方米，城区边上楼盘均价2500～2700元/平方米。
景洪勐海房地产市场概览
景洪、勐海片区房地产项目市调报告及产品建议第一部分：西双版纳房地产市场总概1、独一价值高地，稀缺资源区域西双版纳地处云南南部区域，背靠昆明，影响力及知名度远达东北、河北、石家庄、津京沪、山西、川渝等区域，辐射范围涵盖东南亚区域及欧美国家。
无论是气候资源还是物种资源，都是异常丰富，加之靠近东南亚国家，在地缘优势、区位优势上都占尽了先机。
国家多年来“桥头堡建设”国家战略的实施，以及近年来“一带一路”等政策的深化，西双版纳的战略优势、经济优势、地缘优势也日加明显，其独特的区域地缘性和资源稀缺性注定未来的西双版纳前途无可限量。
泛亚铁路的修通，西双版纳必将迎来一个全新的局面，旅游业的爆棚、房地产行业的井喷、农产品行业的辉煌，正因为其资源的稀缺性和独特性，使西双版纳有望成为中国最后一块价值高地。
2、旅游养生天堂，文化娱乐世界2017年西双版纳州接待国内外游客由2016年的万人次增加到万人次，年均增长20%，旅游综合收入由100亿元增加到亿元，年均增长%；2018年仅春节期间，西双版纳旅游收入突破亿元，相比2017年增长%。
旅游人数逐年激增，旅居型度假、候鸟型度假，异地置业养生、自驾游、探秘游，旅游形式也变日趋丰富。
随着交通配套的日益完善，西双版纳未来的旅游市场前景无可限量，有望成长为中国另一个区域性国际旅游度假区域。
西双版纳历史及人文资源丰富，拥有23个少数民族，同时又是南传佛教传承中心，其独特的民俗文化、宗教文化、民族文化、餐饮文化、艺术文化、雨林文化、边境旅游文化等吸引了世界的目光，其与众不同的精神及文化上的认同性也深深吸引着东南亚国家来西双版纳返祖寻根。
未来西双版纳的发展将会突破中国，文化的认同性将会远达东南亚国家，囊括泰国、缅甸等国家，同时傣泰文化的一个互异性，有望走向东北亚、欧美地区。
3、群雄逐鹿，竞争惨烈2012-2013年，国内大牌房企齐聚景洪，如万达、城投、世纪金源、雅居乐、云投、平安地产等，带动了景洪房地产市场的一波高潮，2017年-2018年，国内著名房企云集西双版纳，如融创地产、俊发地产、绿城集团、碧桂园、红星美凯龙、实力地产等开始规模进入，预示着第二波浪潮的到来。
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景洪、勐海片区房地产项目市调报告及产品建议第一部分：西双版纳房地产市场总概1、独一价值高地，稀缺资源区域西双版纳地处云南南部区域，背靠昆明，影响力及知名度远达东北、河北、石家庄、津京沪、山西、川渝等区域，辐射范围涵盖东南亚区域及欧美国家。
无论是气候资源还是物种资源，都是异常丰富，加之靠近东南亚国家，在地缘优势、区位优势上都占尽了先机。
国家多年来“桥头堡建设”国家战略的实施，以及近年来“一带一路”等政策的深化，西双版纳的战略优势、经济优势、地缘优势也日加明显，其独特的区域地缘性和资源稀缺性注定未来的西双版纳前途无可限量。
泛亚铁路的修通，西双版纳必将迎来一个全新的局面，旅游业的爆棚、房地产行业的井喷、农产品行业的辉煌，正因为其资源的稀缺性和独特性，使西双版纳有望成为中国最后一块价值高地。
2、旅游养生天堂，文化娱乐世界2017年西双版纳州接待国内外游客由2016年的万人次增加到万人次，年均增长20%，旅游综合收入由100亿元增加到亿元，年均增长%；2018年仅春节期间，西双版纳旅游收入突破亿元，相比2017年增长%。
旅游人数逐年激增，旅居型度假、候鸟型度假，异地置业养生、自驾游、探秘游，旅游形式也变日趋丰富。
随着交通配套的日益完善，西双版纳未来的旅游市场前景无可限量，有望成长为中国另一个区域性国际旅游度假区域。
西双版纳历史及人文资源丰富，拥有23个少数民族，同时又是南传佛教传承中心，其独特的民俗文化、宗教文化、民族文化、餐饮文化、艺术文化、雨林文化、边境旅游文化等吸引了世界的目光，其与众不同的精神及文化上的认同性也深深吸引着东南亚国家来西双版纳返祖寻根。
未来西双版纳的发展将会突破中国，文化的认同性将会远达东南亚国家，囊括泰国、缅甸等国家，同时傣泰文化的一个互异性，有望走向东北亚、欧美地区。
3、群雄逐鹿，竞争惨烈2012-2013年，国内大牌房企齐聚景洪，如万达、城投、世纪金源、雅居乐、云投、平安地产等，带动了景洪房地产市场的一波高潮，2017年-2018年，国内著名房企云集西双版纳，如融创地产、俊发地产、绿城集团、碧桂园、红星美凯龙、实力地产等开始规模进入，预示着第二波浪潮的到来。
2013-2016年，景洪市有据可查的房地产公司为96家，截止2018年，真正存活的房地产公司除大型的海城、俊都、浩宇、城投、平安等为数不多的十数家集团公司外，很大部分房企或者被兼并（云投），或者已破产(拓普)，或者无项目可开发。
机遇和挑战往往是并存的，好的市场下不乏失败的企业（浩宇），艰难的环境中却也盛放了许多广为传颂的优秀项目（海城）。
未来的市场，风云变幻，强者恒强，弱者恒弱。
4、房价逐年飙升，财富集聚高地随着国家战略计划的实施、地方政府政策的助推、北方生活环境的日趋恶劣、以及炒房团的介入，西双版纳地产市场自2014年以来，房价一路飙升，呈现逐年上涨的趋势，2016年略有下降外，其他时间基本呈稳步上涨，截止2018年5月，景洪市区平均房价已经突破9000元/㎡，甚至偏远区域如江北的滨江俊园价格已经超过11000元/㎡。
表一：景洪市代表性住宅项目表二：城区热点区域住宅项目备注：如雅居乐、梦云南雨林澜山（别墅）、融创万达、俊都大城、平安悦景庄(别墅)等项目基本处于清盘阶段，或者是现阶段暂无货包推送；景洪的商业项目基本处于滞销阶段，价格约3万万元/㎡之间；第二部分：景洪区域市场总结1、截止2018年上半年，江北片区、嘎洒片区、曼弄枫片区、嘎栋片区外，景洪市区基本已经没有住宅项目可以开发，景洪未来的热点发展区域主要集中与曼弄枫、江北、嘎洒区域，且最具升值潜力的区域是曼弄枫和嘎洒；2、2017-2018年是景洪房价飙升的两年，住宅价格已经突破了10000元/㎡，整个景洪市基本呈现住房推售即清盘的状况，整个景洪市场预计在2019年上半年将无住房可销售，整个住房市场呈现饥饿状态；3、景洪房地产市场的住宅产品主要以投资和自住为主，投资产品主要为小面积精装修公寓，面积以37-50平方米为主，住宅以80-120之间的实用性两房三房为主；其中江北区域主要以投资型公寓和住房为主，噶东片区以居住型和改善型住房为主，曼弄枫区域以投资型公寓和酒店为主，嘎洒以旅居型和自主型产品为主，景洪市区兼具自住和投资功能；4、景洪市住房市场购买客户主要以外地客户为主，本地客户为辅，外地客户包括东北、北京、上海、石家庄、河北、山西、重庆、四川客户，其中又以东北、北京、上海、河北等客户为主；5、景洪市场客户来源主要以渠道客户、转介客户为主，自行到访客户为辅；如雅居乐、万达、平安地产主要实行集团客户资源共享，全国各地客户转介为主，如勐巴拉、告庄以渠道公司带客为主，一般当地开发商如王府广场、曼城主要以地缘性客户为主；6、景洪的房地产市场的项目打着文化旅游、养生度假的旗号做产品，基本还是停留在做配套卖住房的基础上，没有真正深入到文化旅游（告庄除外）、养老度假等方面，真正的康养项目、文旅项目、医疗教育项目还有待开发；第三部分：勐海市场经济概况1、勐海县宏观经济环境2016年年末人口万人。
其中：城镇万人，乡村万人，全年出生人口4143人，出生率‰；死亡人口1936人，死亡率‰；自然增长人口2207人，自然增长率‰。
勐海县2016年全县实现地区生产总值（GDP）亿元，比上年增长%。
其中，第一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。
第一产业增加值占地区生产总值的比重为%，第二产业增加值比重为%，第三产业增加值比重为%。
表1：勐海县生产总值表2：三大产业所占比重全年人均地区生产总值27047元，比上年增长 %。
民营经济增加值亿元，增长%，占全县生产总值的比重达%；表3：人均生产总值全年农村居民人均可支配收入9986元，比上年增891元，增%，农村居民人均消费支出达8243元，增%。
其中：吃、穿、用、住等方面分别为3177元、531元、3196元、1339元，分别增%、%、%、%；恩格尔系数达（百分点），比上年减个百分点。
城镇居民人均可支配收入24783元，比上年增1857元，增%，城镇居民人均消费支出达16305元，同比增%。
其中：吃、穿、用、住等方面分别为6209元、1158元、6013元、2925元，分别增%、 %、%、 %；恩格尔系数达（百分点），比上年减个百分点；2016年规模以上固定资产投完成额达亿元，比上年增长%。
在规模以上固定资产投资中：城镇固定资产投资完成亿元，同比增长％，占固定资产投资的％；房地产投资完成亿元，同比增%，占固定资产投资的％。
表4：固定资产投资表5：固定投资结构全县房地产开发投资完成亿元，比上年增%。
其中：住宅投资亿元，减%；商业营业用房投资亿元，增%。
全县房屋施工面积万平方米，同比减%；商品房屋销售面积万平方米，同比减%，商品房屋销售额亿元，减%。
表6：勐海县房地产市场开发和销售情况2、勐海县经济产业分析（1）、勐海县人口约万，城镇人口万，乡村人口万，城镇化率为%，典型的以农业人口为主的城市；（2）、近五年来，勐海县经济总量呈现逐年增加的趋势，GDP已突破亿元，但增速明显放慢，未来勐海经济上升空间以面临瓶颈问题；（3）三大产业当中，第三产业比重最大且逐年增加，第一产业排名第二稳步增加，第二产业排名第三且逐年下降，第三产业比重明显高于第一、第二产业，说明勐海是以服务业为主的农业型城市，实体经济实力相对较弱，经济环境容易受外部市场制约；（4）、人均年生产总值虽然逐年增加已突破27047元，但自2015年以来，增速已经放慢，且呈现平稳状态，未来增值空间不大；（5）、农村居民人均可支配收入为9986元，人均消费支出达8243元；城镇的24783元，城镇居民人均消费支出达16305元；由此可见乡村人口与城镇人口贫富悬殊较大，且农村人口积蓄较少，城镇人口积蓄较多；（6）、2016年规模以上固定资产投完成额达亿元，比上年增长%，但自2013年以来，投资整张速度已近放慢，房地产投资完成亿元，同比增%；（7）、2016年房地产投资完成亿元，住宅投资亿元，减少%，商品房屋销售面积万平方米，同比减%，商品房屋销售额亿元，减%，房地产市场不论是住宅投资、销售面积还是销售价格总体处于下滑趋势；小结：勐海经过多年的发展，经济增长速度已经放慢，且趋向于平稳甚至有可能会逐步下降；由于城乡二元结构的在短期内难于扭转，虽然勐海房地产市场开发量略有增加，但鉴于销售面积和销售额的较少，也反映了勐海宏观区域内房地产市场已近略显饱和，特别是刚需客户，所以未来的市场应以外地为主要突破点，勐海本土只能是作为次要突破点；3、勐海县房地产市场分析截止2016年，勐海县当地产项目施工面积超过127789平方米，销售面积64661平方米，其中，待售住房面积超过26900平，商铺面积超过13199平，共计40099平方米（数据来源：勐海县统计局），市场呈现供过于求的状态；现阶段，勐海县在售项目主要集中在老城区以及214国道附近，主要项目共计8个，已清盘项目或接近清盘项目为佛海明珠、国威财富广场、湖畔之梦，供销大厦，冠城时代广场；在建项目主要包括中央国际、浩宇大城、莎湾纳冠。
预计2018年10月-2019年4月，市场放量会有所增加，财富广场约5万方、中央国际7万方、冠城约8万方、浩宇大城约9万方，沙湾纳冠30万方；未来市场投放量约59万方左右，加上当地居民自建销售项目，未来1年内，勐海市场住宅投放量接近62万方，商业面积约8万方，预计70万方；勐海县房地产市场客户来源主要包括以下三种情况：莎湾纳冠客户主要以景洪市客户为主，客群来源主要为政府工作人员、教师、医生，以及部分当地居民，改善型业主居多；冠城、浩宇大城、国威财富广场客户来源主要以当地茶业种植户、勐海县外来茶业自营业主，还包括部分渠道推荐客户，主要以东北、北京、广东、湖南客户居多，客户主要以投资、自营、居住为主；湖畔之梦、供销大厦主要以项目周边原住民为主，客户需求多以刚需、改善型住房为主；小结：勐海县人口基数较小，但房地产公司数量不少，项目主要以住房、公寓、商铺为主，且投放市场的数量不小，经过多年来的客户洗刷，勐海的投资客户、自住客户、本地置业客户已日渐稀少，所以勐海市场不适合继续走普通大规模开发的模式，而应该根据市场变化走滚动开发的模式；随着景洪到勐海交通的改善，景洪开发日渐稀少的现状，勐海会赢来一个新局面，未来的勐海，将会是一个置业安居的市场、投资度假的市场、旅游短居的市场，所以在项目定位方面，可以考虑偏向于宜居型、养老型、度假型、教育型地产；第四部分：现阶段产品定位建议（2018下半年-2019年上半年）1、勐海县首先是一个服务业为主的多元文化交融的民族城市，也是一个宜居型城市，最后才是一个旅游型城市，所以在客户对产品的需求呈现一个多样化的状态，产品设计力求多元化，满足众多客户需求；2、在产品设计方面，建议以两房三房改善型住房为主（80-120平方米）、单身公寓为辅（45-70平方米）、并配套部分社区商业（35-120平方米）；鉴于项目二期地块体量较大，建议以滚动开发，批量投放为主；3、地产项目的增多，也拓宽了客户的选择面，客户喜欢的还是价格、出货速度和配套，如果总价太高，那对项目的去化是一个阻碍。