房地产的供给与需求

房地产的供给与需求

摘要：房地产是构成整个社会财富的重要部分,它的发展是推动工业化和城镇化的重要力

量。房地产价格决定着社会和居民的财富,它的波动影响着金融体系的安危,也影响着宏观经济的稳定和发展。近几年来,房地产的快速发展一方面推动了我国国民生产总值的增长,改善了人们的居住环境,另一方面也暴露出一些问题,其中最主要的问题是房价的攀升。房价的攀升,既影响居民的生活质量,也影响着国民经济平稳发展。从商品交易角度出发,商品的供求决定着商品的均衡价格。因此，本文从房地产的供给与需求的角度来分析房地产的价格。

关键词：供给需求房地产价格

一、当前房地产市场的供给

当前房地产市场的供给主要呈现出两个特点：

（一）政府垄断土地供给

我国房地产市场的特殊性在于-一土地垄断供给制度,即房地产开发需要的土地由政府提供的,而政府控制土地的行为会影响房地产市场的预期,从而进一步推动城市房地产价格的上涨。由于地方政府垄断土地供给为房价提供上涨的引擎。于是,体制下,中国地产商就不再是简单的生产企业,而是土地银行,其获利模式是靠经营大量土地储备并从土地未来升值中获利。只要银根不紧,地产商几乎没有任何压力,拿地和开发的钱几乎可以全部来自信贷。更关键的是,地方政府与开发商高度的利益同向,政府为了获得更高的财政收入,就会自觉地控制供给为开发商保值,这也就是现实中尽管出了那么多“地王”,地产商却不用担心有一天“面粉比面包贵”,因为现在“土地财政”成为地方财政收入的主要称谓。“土地财政”,属于预算外收入,又叫第二财政,是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示,在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。2009年,全国土地出让金高达1.6万亿元,占当年地方财政收入的48.8%。最近,有学者研究发现,如果计入土地出让金收入,2009年中国全口径政府收入实际已突破10万亿元,约占GOP的32%。2001年,全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%。到2009年,该比例已上升为48.8%。期间有几年,该比例甚至一度超过50%。地方政府严重依赖土地出让金等相关收入,是为“土地财政”。在“土地财政”上,一些地方政府最核心的做法是土地整理,就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后,进行招拍挂,价格就会翻几番。所以,房地产商“痛痛快快地拿地,有节制地开发”是中国房地产业稳赚不赔的金科玉律。从目前的土地供应格局来说,开发商的囤地行为是客观存在的。但以此说明高房价的原因却是舍本逐末,因为房价高企和开发商囤地其根本原因其实是地方政府垄断土地供应。

（二）房地产供给出现高速增长

首先是房地产业开发投资在不断增长。从国家统计局提供的数据分析来看,从1998年开始,我国固定资产投资额每年都在增加,同时房地产的投资开发额也在增加,1999一2004年,房地产开发的增长高于固定资产投资增长,2005一2009年中,除了在2007年房地产开发投资增长的速度高于固定资产投资增长的速度外,其余的年份房地产开发投资增长的速度均低于固定资产投资增长速度。另外,房地产开发投资占固定资产投资的比例1998一2004年一直

在稳步上升,2005~2009年几乎保持在18%的比例上。房地产投资增长率从2000年开始,基本上都在20%以上,远远高于国民生产总值的增长,房地产投资依然处于高速的发展阶段。

其次是房地产销售在全国也出现高速增长现象。1997年,房地产开发企业只有21286个,但到了2008年已经增至87562个,12年增长了3.11倍。而且开发企业中主要是内资企业,内资企业所占比重逐年提高,从1997年内资企业占所有房地产开发企业比重80.5%,一直增长到2008年的92.8%的比重。尽管近年来商品房价格飞速上涨,但是每年商品房的销售面积也在增长,而且不同用途的商品房销售情况不同。其中商品住房销售最好,经济适用房销售并不理想,在2001年己经超过了4000万平方米,但到了2008年销售面积仅仅3627.25万平方米。从数据中也可以看出,在2008年商品房屋销售面积较2007年大幅下降,这表明2008年房地产业在萎缩。房地产业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。2009年后,房地产市场开始反弹,房地产销售价格和销售面积有了大幅的增长。

二、当前房地产市场的需求

在房地产供给出现高速增长的情况下,当前房地产市场的需求也在高速增长,主要表现为两方面:

（一）商品房销售价格在连续上涨

根据微观经济学的理论,商品的价格是由供给和需求决定的。供大于求,最终均衡价格会下降,供等于求,均衡价格会稳定不变,而供小于求,则均衡价格会上升。从我国商品房的平均售价来看，全国商品房的销售价格是上升的,因此,尽管我国商品房的供给在增加,但是同时社会对商品房的需求也在增加,并且商品房的需求的增加要远远高于商品房供给的增加。

(二)投资性需求挤出消费性(自主性)需求

消费性需求是由人们的居住需要而形成的房地产需求,主要是住房房地产需求,其需求的主体是居民家庭。投资性需求是指人们购置房地产是作为一种价值形式储存,在合适的时候再出售或出租,以达到保值增值的目的。中国商品房销售价格一直上涨,与此同时,城镇居民收入也在上涨。但是房价的增幅远远超过了收入的增幅。这从近几年房价比的数据可以看出。“合理的住房价格”的房价收入比应该为3一6(世界银行专家的说法为4一6)。即房价的“合理的价格水平”,应该是相当于每户居民3一6年的平均收入。全国2007年为7.44,2008年为6.78,而2009年则为8.03,上海、北京、深圳、杭州4个城市的房价收入比尤其惊人,均超过10,显示房价泡沫明显1。

在此环境下,近几年国家出台的政策,对居民购买二套住房的首付比例要求是越来越

高,20n年新春伊始,将首付比例提至了六成。这一方面说明居民购房的支付能力较强,另一方面也说明高首付比例的投资性需求占了很大比重,中国投资性购房需求确实巨大。这种巨大的需求与中国国民财富的大量积累、房地产作为财富载体的作用得到体现有关。如果房价上涨的幅度超过了居民收入的增长,则会造成居民购房能力的下降,带来部分购房需求无法转化为有效需求。在住房供给有限的情况下,由于投资性购房者一般经济实力较强,与消费性需求。从这一点上理解,似乎是由于投资性购房需求的存在,挤出了部分消费性的需求:在住房供相比,对房价的敏感度相对较低,能承受更高的房价和首付比例,在房价持续上涨的情况下,仍然有能力购房。因此,在房价上涨中的高首付比例的投资者在所有的购房者中所占的比例越来

1去年全国房价收入比再创新高.2010-5-21.京华时报.