房地产估价技术报告
估价技术报告
估价技术报告房地产估价技术报告一、估价程序（一）选定专业人员组成评估小组；（二）现场勘察，收集相关市场资料；（三）调查核实有关法律文件，制定评估工作计划；（四）进行评定估算，完成评估报告。
二、个别因素分析（一）个别因素分析1、估价对象估价对象是位于贵阳市野鸭乡上寨村的11228.7平方米房屋（其中的5,296.25平方米办理了房屋所有权证，5500.00平方米办理了规划许可证），13,060.00平方米工业用地土地使用，挡土墙等14项构筑物，2项管道，49项机器设备，237项存货（详见评估明细表）。
2、产权状况委估厂房办理了筑房权证高新字第0145号《房屋所有权证》，黔筑高新国用（2004）第27号《国有土地使用证》，地类用途为工业，使用权类型为出让，终止日期：2047年4月。
3、估价对象个别特征（1）、厂房委估房产建成于2004年，钢架结构一层，层高约10米，建筑面积9213.29平方米（其中的5296.25平方米，办理了房屋所有权证），瓷砖外墙，金钢砂地面，水电齐全。
（2）、办公及其他用房委估房产建成于2004年，混合结构一层或二层，层高约3米，建筑面积1153.22平方米（未办理房屋所有权证，办公用房办理了建设工程规划许可证），瓷砖外墙，地面为水泥清光（部分为瓷砖），内墙及顶刮瓷粉，水电齐全。
三、区域因素分析委估资产所在的区域为观山湖区野鸭乡上寨村，处于观山湖区的开发区域。
观山湖区位于贵阳市西北部，经国务院批准，2012年12月21日正式挂牌成立，总面积307平方公里，下辖3个乡镇、10个新型社区，49个行政村、65个居委会，区域总人口超过45万。
区内有占地5500余亩的观山湖生态湿地城市公园、具有贵州典型地质特征的贵阳喀斯特公园以及湖水面积达14.78平方公里的百花湖。
贵阳轻轨从这里始发，贵广、沪昆、成贵、渝黔等高速铁路在这里汇集，快捷、高效的现代交通网络体系逐渐形成。
城市建设始终遵循生态文明理念，已建成市级行政中心、贵阳奥体中心、贵阳国际会展中心、贵阳火车北站、贵州金融城、西南国际商贸城、贵阳城乡规划馆、贵州博物馆等一批省、市区重大项目。
房地产估价技术报告
房地产估价技术报告房地产估价技术报告一、个别因素分析：委估房地产位于东川区铜都镇新街村(原糖厂院内)，东川工业园区碧谷镇凯通路岔路口附近，距离东川区政府约2．5公里，距离东川火车站约3公里，宗地四至为：宗地东临凯通路延长线、南临老糖厂宿舍区、西临云南奥宇锌业有限公司、北临东川工业园区土地。
由于地处东川工业园区内，区域内交通条件、基础设施条件较好，产业聚集度较优，周边有云南奥字锌业有限公司、昆明宇翔纸业有限公司、碧谷镇政府等。
估价对象土地面积3156.5㎡，形状呈长方形，地形规整，土地开发程度宗地红线内外达到“五通一平”(通给水、通排水、通电、通信、通路及宗地内场地平整)，为东川区铜都镇II级工业用地。
估价对象土地地上建筑物主要有：1幢为云南长宇清真食品有限公司办公楼，2层砖混结构，外墙为涂料，内部均为中等装修；2幢、6幢为冷藏仓库、熟食仓库及生产车间，单层砖混结构，内部按食品生产要求进行装修；5幢为生产车间、包装车间、风干车间及检验室等，单层砖木结构，内部按食品生产要求进行装修。
建筑物均建成于2 006年，勘估时建筑质量状况良好，使用正常，委估地块土地使用权终止日期为2 056年12月4日，到评估基准日土地剩余使用年限为46．33年。
二、区域因素分析东川是昆明市所辖五区之一，拥有人口30．2万，国土面积1858．79平方公里，东邻会泽，南接寻甸，西连禄劝，北与四川省会东县隔金沙江相望。
境内最高海拔4344．1米，最低海拔695米，高差3649．1米。
区政府所在地距昆明距离1 5 7公里，距四川西昌31 6公里。
东川自古就有“天南铜都”之美誉，东汉以后为历代王朝提供铸币原料，到清代盛极一时，称为“京铜”、“云铜”。
东川矿产资源丰富，为我国六大产铜基地之一，到目前探明的矿产资源主要有铜、铁、磷、金、铅矿等，铜金属储量335万吨，占全省储量的三分之一，位居全国第三；东川轿子雪山以“雄、奇、险、峻”被誉为“滇中第一山”；红土地以大奇大美的神韵闻名遐迩；小江流域为世界典型暴雨泥石流区，被称为“泥石流的天然博物馆”；小江两岸是昆明市最大的热带作物区，素有“天然温室”之美称。
房地产评估技术报告
房地产评估技术报告房地产评估技术报告是一份包括房地产物业技术分析、市场调查及评价、政策法规分析等内容的评估报告。
它是一项重要的房地产评估工作，旨在对不动产的价值进行准确定量化和评估。
下面将从技术报告的作用、流程和关键要素三方面对其进行分析。
一、技术报告的作用房地产评估技术报告对于房地产评估的过程具有非常重要的作用：1.提供详细的技术评估资料，可为评估过程中提供实质性的数据支持及补充信息，协助评估师进行评估。
2.客观评估房地产价值，为房地产的交易、投资、融资、担保等活动提供基础知识，避免因价格评估决策失误而造成经济损失。
3.评估报告的结果可作为政府对房地产市场的监管指导，为立法者提供关键数据。
二、技术报告的流程房地产评估技术报告的流程分成几个部分，包括收集资料、物业估价、市场调查及评价、政策法规制定、评估结果分析、以及评估报告和建议书的撰写等步骤。
具体如下：1.收集资料：通过对房地产处于的经济、政治、市场、社会和物业情况等因素进行系统性的调研和分析，了解评估对象的基本资料、历史价值及发展趋势等信息。
2.物业估价：通过收集物业开发商和业主的意见，及其物业管理方式、使用状况、建筑质量、用途、规划以及物业优缺点等相关资料，分析物业实际价值。
3.市场调查及评价：通过市场需求、竞争力、市场潜力及相关价格水平等数据，分析目标区域所处市场的规模、需求以及市场竞争格局，以便评估师更好地分析物业的市场价值。
4.政策法规制定：评估师需要深入了解房地产行业和市场监管政策、法规等常识，以便对房地产及相关产业的发展趋势作出分析和预测。
5.评估结果分析：在综合分析加工各类资料后，评估师进行结果分析，奠定价值评估的基础。
6.评估报告和建议书的撰写：对每一个关键步骤的分析、分配、研究和磋商，撰写出评估报告和建议书，为客户提供符合市场价格的评估结果和方案。
三、技术报告的关键要素1.技术分析：评估报告需要对物地产环境进行详细解读和分析，以了解地段、物业本身和未来可能的改进方案等方面。
房地产估价技术报告
房地产估价技术报告一、个别因素分析：估价对象位于自井区五星街石滩坝居委会同兴路3组团T3号房同兴苑底层，房屋结构为钢混结构，用途为营业用房，房屋建筑面积324.12平方米，房屋所占用土地为出让方式取得，土地使用权面积51.859平方米。
估价对象房屋位于同兴路3组团T3号房同兴苑的底层，长23.18米，宽约15.54米，该宗地座落在自井区五星街石滩坝居委会同兴路，属自贡市城区Ⅱ级用地。
该宗土地形状较规则，四至为东临力拓开发公司土地，南临道路，西临同心路，北临力拓开发公司土地，浅丘地形、宗地内场地较为平坦，地质构造较为稳定，无震灾历史。
基础设施为通供水、排水、供电、通讯、通路、、通气、场地平整，为“六通一平”。
大气符合国家Ⅱ类标准，水体符合Ⅲ类标准。
（二）估价对象权属状况估价对象为自贡市金华房地产开发有限公司所有。
自贡市金华房地产开发有限公司于2002年4月26日取得《房屋所有权证》，证号为自房权证市交字第00035671号，并于2002年4月26日取得《国有土地使用证》，证号为自国用（2002）第021481号，使用权类型为出让1土地，用途为商住用地，使用权面积51.859m2，终止日期2048年11月29日。
二、区域因素分析：估价对象所在五星街同兴路区域为自贡市城市规划的自流井－大安主中心的城市核心地带，为市域政治、商贸、科技、文化、教育、旅游中心职能，是自贡集聚规模最大，城市功能最为齐全的综合区，在城市经济中占重要的经济地理位置和区域优势，规划居住人口34万人。
土地级别为Ⅱ级。
三、市场背景分析：自贡市位于四川南部，处于川南五市（自贡、乐山、宜宾、泸州、内江）中心位置。
全市幅员面积4373平方公里，辖四区两县，总人口320余万。
自贡市素以"千年盐都"饮誉古今，又因"恐龙奇观"名扬四海，亦由"南国灯城"蜚声中外，是国家历史文化名城、对外开放城市、省级风景名胜区、全国卫生城市、四川省文明城市。
房地产估价技术报告评审标准
房地产估价技术报告评审标准一、引言房地产估价技术报告评审是指对房地产估价报告进行审核、评估和监督的过程。
估价报告是房地产估价师对特定房地产进行估价的结果，是房地产估价师对市场、法律、财务等多方面知识的综合运用，是房地产估价师的专业成果。
因此，对估价报告进行评审是非常重要的，可以有效地保证估价报告的准确性和可靠性，保护估价师的权益，维护市场秩序。
本文将从估价报告的编制要求、报告内容、报告格式、报告质量等方面，提出房地产估价技术报告评审的标准。
二、估价报告的编制要求1. 依法合规：估价报告的编制必须遵循国家法律法规和相关规定，符合估价师的职业道德和行为规范。
2. 严谨科学：估价报告必须严谨科学，基于充分的市场调研和数据分析，以及合理的估价方法和技术手段。
3. 独立客观：估价报告必须独立客观，不受任何利益关系和外部压力的影响，对被估价物进行公正、客观、真实的评估。
三、估价报告的内容1. 估价标的：包括被估价物的基本情况、位置、用途、产权状况等信息。
2. 估价目的：明确估价的目的，如购买、出售、抵押、租赁等。
3. 估价方法：详细描述使用的估价方法和技术手段，包括市场比较法、收益法、成本法等。
4. 数据来源：提供估价所需的数据来源，包括市场调研、土地登记、房屋登记、财务报表等。
5. 估价结果：给出估价师的估价结论和价值范围，以及对估价结果的说明和解释。
四、估价报告的格式1. 标题：明确估价报告的标题，包括被估价物的名称和估价目2. 页眉页脚：包括报告的编号、日期、页码等信息。
3. 目录：列出估价报告的各个部分和章节，方便查阅。
4. 正文：按照估价报告的内容要求，清晰、完整地呈现估价师的估价过程和结论。
5. 附录：包括估价报告的相关数据、图表、资料等，以及估价师的资质证明和签名等。
五、估价报告的质量1. 准确性：估价报告的数据来源准确、估价方法合理、估价结论准确。
2. 完整性：估价报告的内容完整、逻辑清晰、表述准确。
房地产估价作业房地产技术估价报告
中筑西府兰庭房地产技术估价报告一、个别因素分析1.物质实体状况建筑物状况⑵中筑西府兰庭位于城市规划高地武侯国际新城，成熟品质宜居板块新双楠中心区域。
项目整体占地100余亩，大围合式布局，整体规划以公园为基底，真正践行“公园式上盖设计”的全新宜居理念。
中筑置业，来自首都，添彩成都。
以“筑造中国的普通住宅”为使命，2013携手众多行业品牌，潜心磨砺，筑造成都建筑精品。
二、区位状况描述与分析分析（一）位置状况三、市场背景描述与分析1.一般因素影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。
⑴地理位置以及行政区划地处成都市西南部，因境内武侯祠而得名，武侯区位于成都市城区西南部，东与锦江区隔河相望，北与青羊区毗邻，西南与双流区接壤，东南与高新区相连。
地理坐标介于东经103°56′45″～104°05′33″北纬30°34′31″～30°39′49″之间。
东西长约13公里，南北宽约10公里截至2014年12月31日，武侯区管理13个街道：浆洗街街道、望江路街道、玉林街道、跳伞塔街道、火车南站街道、双楠街道、晋阳街道、红牌楼街道、簇桥街道、机投桥街道、金花桥街道、簇锦街道、华兴街道。
另外，还有芳草街街道、肖家河街道、石羊街道、桂溪街道被成都高新区托管⑵当地经济和社会发展状况经济：2017年全区实现地区生产总值972.4亿元，比上年增长8%。
其中：第一产业实现增加值70万元，增长7.5%；第二产业实现增加值196.2亿元，增长7.4%；第三产业实现增加值776.2亿元，增长8.2%，对经济增长的贡献率为92.8%。
人均地区生产总值89544元，比上年增长8%。
三次产业比重为0.001：20.177：79.822。
非公有制经济保持平稳发展。
全年实现非公有制经济增加值685.7亿元，比上年增长8%，占地区生产总值的比重达到70.5%。
其中第二产业实现增加值181亿元，增长7.3%；第三产业实现增加值504.7亿元，增长8.3%。
成本法+基准地价房地产估价技术报告
房地产估价技术报告一、个别因素分析1.交通条件估价对象坐落于天津市宝坻区老城区西北侧，东临北街、南临西街、西临近西城路、北临近北城路，交通便捷度高，道路通达能力较强。
2.基础设施条件估价对象的宗地红线外基础设施达到“五通”，红线内“五通一平”（给水、排水、通电、通讯、通路和场地平整）。
3.环境状况估价对象属于宝坻区中心城区二级住宅用地，三级商业用地，南距宝坻区一级商业中心—东街约400米，附近有宝坻百货大楼、富达商城、春起国美电器、永基伟业电器商城等大型商业网络。
二、区域因素分析宝坻地处京、津、唐三角的中心腹地，北倚燕山，西靠首都，东临渤海。
城区西北距北京70公里，东距唐山80公里，东南距中国北方重要的国际港口天津新港90公里，东距秦皇岛港200公里，以宝坻为圆心百公里半径范围内有3700万人口，占京津冀北地区总人口的60%。
从宝坻出发5小时车程范围内，可覆盖华北、东北、西北、中原的47个大中型城市，辐射3亿人口，市场空间十分广阔。
宝坻拥有高密度的立体交通网络，毗邻首都和天津两大国际机场和天津新港、秦皇岛港、京唐港三大港口；京沈、津蓟两条高速公路十字交汇，纵横穿越宝坻全境，并留有6个出口；宝坻境内及周边另有京唐、津围等12条国家级干道；境内铁路与全国铁路网相连；穿越宝坻的蓟塘高速公路即将开始建设，京沪津蓟高速联络线正在规划中；规划中的“北京--宝坻--天津城际快轨”贯穿宝坻全境，宝坻京津通衢的地位日益巩固。
宝坻现有工业企业5000余家，逐步形成了轻纺服装、食品、文体、建材、地毯、家具六大支柱产业，机械、塑料、汽车、电子、生物制药等行业正在迅速崛起。
香港合生创展集团、中国飞跃集团、大连实德集团、日本根来株式会社等一大批国内外知名企业先后投资宝坻，显示出宝坻巨大的“磁石”效应。
以宝坻为圆心5小时车程范围内拥有各类企业65万家，可提供电子信息、汽车、冶金、化工、生物技术与现代医药、新能源及环保等产业所需要的丰富的配套资源。
房地产估价报告四篇
房地产估价报告四篇篇一：房地产估价报告估价项目名称：XX区XX，27号楼1单元501委托人：估价机构：XX职业技术学院房地产估价人员：估价作业日期：20XX年9月25日估价报告编号：致委托方函致XXX：受您的委托，我们对您持有的位于XX区XX，27号楼1单元501的房地产交易价值进行评估。
估价对象XX区XX，27号楼1单元501，结构为框架，建筑面积125平方米加地下室22.2平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为20XX年6月28日。
估价目的是为确定房地产交易价格，提供参考依据而评估房地产交易价格。
估价时点为20XX年09月30日。
估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值和抵押价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。
估价对象在估价时点20XX年9月30日的交易价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：室内125平方米加地下室22.2平方米估价总价：80.94万元大写：捌拾万玖千肆百元整估价单价：6475.20元/㎡XXXXXXXXXXXX公司20XX年估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
房地产估价报告通用9篇
房地产估价报告通用9篇（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产估价报告书(实用5篇)
房地产估价报告书第1篇一、委估项目XXX公司所属房产抵押贷款估价项目二、委托方名称：XXX公司地址：XXX三、估价方名称：XXX房地产评估咨询有限公司地址：XXX证书号：XXX 资质等级：XXX法定**人：XXX四、估价对象概况估价对象位于XXX，其合法产权人为XXX公司，建筑面积共*方米。
其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为，*均层高米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为XXX。
副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为，*均层高米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为XXX。
五、估价目的为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
六、估价时点2014年8月15日七、价值定义采用公开市场价值标准八、估价原则本次评估在遵循公正、公*、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。
3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
九、估价依据1. 委托方提供的资料(1)委托书;(2)委托方企业营业执照复印件;(3)房屋所有权证复印件。
2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
4. 估价机构和估价人员掌握和收集的\'有关资料。
十、估价方法估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。
十一、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为***贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥万元)。
房地产估价报告三篇
房地产估价报告三篇篇一：房地产估价报告项目名称：委托方：ⅩⅩⅩⅩⅩ估价方：xxxxxxxx估价人员：xxxxxx估价作业日期：二0XX年5月10日估价报告编号：X房估字[XX]第XX号目录1.致委托方函 (3)2.估价师声明 (4)3.估价的假设和限制条件 (5)4.房地产估价结果报告 (7)一、委托方 (7)二、估价方 (7)三、估价对象概况 (7)五、估价时点 (8)六、价值定义 (8)七、估价依据 (8)八、估价原则 (9)九、估价方法 (9)十、估价结果 (10)十一、估价人员 (10)十二、估价作业日期 (11)十三、估价报告应用有效期 (11)5房地产估价技术报告 (12)一、个别因素分析 (12)二、区域因素分析 (12)三、市场背景分析 (12)⑴地理位置和行政区划 (12)⑵经济和社会发展状况 (13)⑶房地产市场分析 (14)四、最高最佳使用分析 (14)五、估价方法选用 (14)七、估价结果确定 (19)6附件 (20)致委托方函ⅩⅩⅩⅩⅩ：受您的委托，我公司于20XX年5月10日对于长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）25栋707室，建筑面积为86.1m2，《房屋所有权证》证号为湘（20XX）宁乡县不动产权第0004764号的房地产进行价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。
根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点长沙市宁乡县类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点20XX年5月10日的价格及单价为：法定代表人：XXXXX二0XX年5月10日估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
房地产估价技术报告
房地产估价技术报告一、个别因素分析1.交通条件及周边配套设施估价对象坐落于福州市台江区鳌峰街鳌兴路133号，鳌峰苑小区临区域内主要道路有鳌兴路、福光南路等，小区附近有56路、59路、112路、126路、129路等路公交车通过，交通比较便捷，小区环境一般。
小区周边有台江第三中心小学鳌峰分校、福州八中鳌峰初级中学、福州三十八中、鳄鱼公园、永辉超市、鳌峰医院等，生活配套设施比较完善。
2.建筑物基本情况本次估价对象为福州市台江区鳌峰街鳌兴路133号鳌峰苑15#楼404单元房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。
根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖榕房权证R字第0514956号〗，估价对象为钢混估价对象结构，屋面为坡屋面。
建成于2003年，用途为普通住宅，地上共6层,位于地上4层，户型为两室两厅两卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为100.92平方米，层高为2.8米。
3.估价对象的产权状况根据《房屋所有权证》〖榕房权证R字第0514956号〗，证载房屋所有权人为余依偙，证载建筑面积为100.92平方米。
该房产为普通商品房，钢混结构，土地使用权年限为70年。
二、区域因素分析估价对象位于福州市台江区鳌峰街鳌兴路133号鳌峰苑15#楼404单元。
鳌峰街位于台江区东部，东面、北面与晋安区交界，由闽江北岸九孔闸沿光明港至连江路西侧光明港支流向南至东滨一桥。
鳌峰苑小区正门对面是光明世家小区，西南方永辉超市和福建海洋职业技术学院，委估对象地处二环至三环之间，繁华程度欠缺，交通方便，周围环境一般，未来发展潜力较大。
三、市场背景分析今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。
供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。
上半年全市完成房地产开发投资278.60亿元，同比增长103.7%，增速比一季度加快36.57个百分点。
房地产估价技术报告(最新评审标准)
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房地产估价师继续教育
一、估价对象实物状况描述与分析
2.“土地实物状况分析”的要求：客观、透彻、具有针对性。 具体内容包括： (1)土地面积、形状不同对土地的利用及价值的影响分析； (2)基础设施完备程度不同对房地产价值的影响分析；
(3)平整程度、地势、地质不同对房地产价值的影响分析；
(4)土地的可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析； (5)临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析； (6)不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。▲
Байду номын сангаас
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房地产估价师继续教育
二、估价对象权益状况描述与分析
2.“土地权益状况分析”的具体内容包括： (1)土地所有权状况价值影响分析； (2)土地使用权状况价值影响分析； (3)土地他项权利设立情况价值影响分析； (4)土地使用管制的价值影响分析； (5)其他特殊情况的价值影响分析； 3.“建筑物权益状况分析”的具体内容包括： (1)房屋所有权状况价值影响分析； (2)他项权利设立情况价值影响分析； (3)出租、占用情况及其他特殊情况对价值的影响分析。
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一、估价对象实物状况描述与分析
2.“建筑物实物状况描述与分析”的扣分项目分值及说明 (1)描述内容包括：名称、规模、用途、层数、建筑结 构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成
时间、使用及维护状况、完损状况等。每缺少一项， 扣0.5分。
(2)缺少分析的，扣2分。
(3)分析针对性不强的，扣0.5～1分。
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房地产估价师继续教育
四、市场背景描述与分析
3.“本地本类房地产状况描述与分析(过去、现在和未来)” 的写作要求 本地本类房地产的细分市场状况，是市场分析的重点，应 当利用权威性数据和准确的文字进行描述。 以普通商品住宅为例： (1)本地本类房地产市场价格描述。新建普通住宅不同月、 季、年均价，同比价格指数、环比价格指数，不同行政区 域普通住宅价格情况与变化状况，估价对象所在区片普通 住宅价格变化状况、热点楼盘价格变化状况，其他类型住 宅价格变化等；二手房价格变化、住房出租价格变化、租 售价格之间关系等；…
房地产评估技术报告
房地产评估技术报告房地产评估技术报告是一种以房地产价值为主要研究对象的技术报告，它对房地产的价值进行评估，并对其市场需求、地理位置和周边环境等进行综合分析，为受众提供有关房地产交易和投资等决策方面的依据。
下面就房地产评估技术报告的主要内容和流程进行详细说明。
一、房地产评估技术报告的内容房地产评估技术报告主要内容包括以下几个方面：（一）房产基本情况：报告的开头会对房地产的基本情况进行简单的介绍，包括地理位置、建筑面积、土地性质等等。
（二）房产估价：房产估价是评估技术报告的重点内容，它通常运用市价法、收益法、成本法等方法来计算出房产的估价。
（三）市场分析：市场分析主要涉及到房产的供需关系、房价趋势、周边环境等方面。
通过对市场的深度分析，可以更准确地估算出房产的价值。
（四）竞争对手情况：在市场分析的基础上，对房地产周边类似房产的销售情况、销售价格等进行了解，以便准确判断当前市场的价格水平。
（五）商业分析：商业分析主要是针对商业地产的，涉及到商业租赁环境、商圈优劣等。
（六）风险分析：风险分析主要是针对房产的风险预估，包括政策风险、市场风险、环境风险以及财务风险。
二、房地产评估技术报告的流程房地产评估技术报告的流程主要分为以下几个阶段：（一）项目调研：评估师会在实地考察房产的同时，收集大量的研究数据，并对周边环境和市场情况进行排查，以便对房产的估价提供可靠的依据。
（二）资料准备：在项目调研的基础上，评估师需要细致地整理和分析收集到的数据，包括房产基本情况资料、地图、市场报告等。
（三）数据分析：评估师通过分析与房地产有关的市场数据，可以更加科学地估算出房地产的估价，并进行深入的市场分析。
（四）估价研究：在数据分析的基础上，评估师会针对房地产的市场流通情况以及其独特的卖点和竞争优势，进行经济评价，并最终得出房地产的估价。
（五）报告撰写：针对房地产的估价和市场分析等内容，评估师会编写详细的房地产评估技术报告。
三、房地产评估技术报告的重要性房地产评估技术报告在很多方面都是非常重要的，如：（一）对于房地产投资或出售时的定价而言，房地产评估技术报告能够提供权威的市场价值依据，为房地产交易双方提供公正、合理的交易价格。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析1.交通条件及周边配套设施估价对象坐落于广州市XXX，紧靠京珠高速和广从快速干线，主要道路有广从路，交通十分便利。
校内环境优美，生活配套设施比较完善。
2.建筑物基本情况本次估价对象为XXX学生宿舍AB栋房地产，现状用途为教育用地，证载用途为教育用地。
根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供，估价对象为钢混结构，屋面为坡屋面。
宿舍建筑面积23441.5m2 ，于2009年9月建成竣工验收合格。
土地面积为5878.5平方米,绿化率为30%，学生宿舍房间总数522间，教师公寓房间总数82间，职工宿舍房间总数24间。
3.估价对象的产权状况根据《房屋所有权证》于2004年以出让方式取得了该宗地的土地使用权，，其地号为××××，证载用途为教育用地，土地使用权终止日期为2054年，土地面积为5878.5平方米。
二、区域因素分析估价对象位于坐落于广州市白云区的“广州XXX区”，紧靠京珠高速和广从快速干线，交通十分便利。
广州科技职业技术学院是2004年经广东省人民政府批准、国家教育部备案，广东省教育厅主管的一所民办普通高等职业院校。
学院坚持以就业为导向，走工学结合的办学道路，正逐步成为珠三角地区高等职业技术人才的重要培养基地。
广州每年两届广交会和各种商业会展为国际贸易、商务英语、酒店管理、会计等专业毕业生提供了广阔的实习空间和众多的就业岗位。
三、市场背景分析在今年广州“房博会”上，广州市常务副市长苏泽群出席时明确表态，广州尊重市场，今年不会出台措施降房价。
今年也暂不会推出限价房用地，但明年是否推出新项目则有待调查研究。
今年以来，广州楼价节节攀升，8 个月时间内升幅达16％，9 月份广州楼价已经回复到2007 年10 月的历史高峰位置。
面对“广州是否会出台新政策降房价”的提问，苏泽群连说：“不会，不会。
商品房还是尊重市场，由市场来调节。
”苏泽群表示，“对于房价问题大家更要用分析的眼光看待。
房地产估价技术报告
房地产估价技术报告一、个别因素分析1.交通条件及周边配套小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。
小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。
小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。
2.建筑物基本情况本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。
根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。
建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。
于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表：3.估价对象的产权状况根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。
该房产为普通商品房，砖混结构。
估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。
4.基础设施状况估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。
二、区域因素分析1、区域概况朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。
48'至40。
09'，东经116。
21'至116。
42'之间。
东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。
朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8 平方公里。
房地产资产评估报告【通用7篇】
房地产资产评估报告【通用7篇】（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产估价技术报告(一) 估价对象分析1.区域因素2.1位置待估商铺所在区域位于扬州市广陵区徐凝门路1号楼。
2.2商服繁华状况2.2.1待估商铺所在区域为扬州市周边。
2.2.1.1区域内商服网点以服务旅游景点和周边居民的中小型零售业为主，有望春园酒楼、徐凝门宾馆、舒晖饭店等商服网点，集聚程度良。
2.2.1.2距商服中心距离待估商铺距商服中心距离约4500m。
2.2.1.3待估综地所在区域商服繁华程度一般。
2.3交通便捷度2.3.1道路通达状况待估商铺所在区域内有主干道南通东路。
主干道宽度为50m，沥青路面，路面质量优，道路对外通达状况优。
2.3.2公交状况待估商铺附近有19路、游二、209路、61路等班车经过，公交状况优。
2.4基础设施条件2.4.1供水条件待估商铺所在区域供水保证率达99%，供水状况优。
2.4.2供电条件待估商铺所在区域供电保证率达99%，供电状况优。
2.4.3排水条件待估商铺所在区域市政排水设施采用雨污合流制;主要道路两侧排水管径600mm;雨污水排入下水道，大雨过后，路面一般无积水，排水状况优。
2.4.4电讯条件待估商铺所在区域属扬州市电讯服务区，电话交换方式采用数字程控方式，电讯状况优。
2.5共用设施条件2.5.1待估商铺所在区域有医院、银行、停车场等共用设施。
2.5.2距各类公用设施距离待估商铺紧靠渡江医院分院;距农业银行约60m;距停车场约50m。
2.5.3待估商铺所在区域公用设施条件优。
2.6行政因素2.6.1区域经济政策待估商铺所在区域的经济政策对发展第三产业有利。
2.6.2城市规划状况待估商铺所在区域未来土地利用以商业用地为主。
2.7区域环境因素2.7.1区域环境景观待估商铺所在区域商业建筑外观以徽派建筑为主，离何园不远，毗邻大运河，整体景观优。
2.7.2环境质量状况待估商铺所在区域无明显的大气、水、声污染，环境质量状况较优。
2.7.3待估商铺所在区域综合环境状况较优。
2.个别因素估价对象为位于扬州市广陵区徐凝门路1号楼商铺，产别为私有房产，房屋结构为混合结构，土地产权性质为国有出让土地使用权，土地使用权终止日期为2048年7月18日。
本次评估的对象房屋所有权证号:扬房权证广字第2008010036号。
土地使用权证号:扬国用(08H)第2208号，土地使用权共用分摊面积为60.60平方米，土地使用权类型为国有出让用地，土地登记用途为商服用地。
以上资料均由委托方提供。
(二) 市场背景分析1.一般因素1.1地理位置中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。
扬州城区至今已有2,400多年的建城史。
现辖广陵区、维扬区、邗江区、开发区4个区，江都、高邮、仪征3个市和宝应县。
全市共有97个乡镇，9个街道办事处。
全市总面积6,653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里，全市总人口457.19万，其中市区人口115.13万人。
现辖区域在东经119度01分(仪征市移居、青山一线)至119度54分、北岸31度56分至33度25分(宝应县西安丰、泾河一线)之间。
南部濒临长江，北与淮安、盐城接攘，东和盐城、泰州毗联，西与天长(安徽省)、南京、淮安交界。
境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、邗江、江都;京杭大运河纵穿腹地，全长143.3公里，由北向南沟通白马、宝应、高邮、邵伯4湖，汇入长江。
扬州市城区位于长江与京杭运河交汇处，东经119度26分、北纬32度24分。
1.2自然环境扬州属亚热带湿润气候区，四季分明，气候温和，年均气温15?，年降水量1,030毫米，年日照时间2,140小时，全年无霜期222天。
90%以上是平原。
境内长江岸线80多公里，水深江阔，岸线稳定;扬州为苏北门户，市场兴旺、流通业发达，是承南启北的重要的货物和信息集散地。
石油、天然气、氦气、石英砂、陶土、矿泉水等矿产资源储量较为丰富。
江苏油田总部设在扬州，石油年平均开采量120万吨。
1.3交通条件扬州市水陆交通基础设施优良，运输便捷。
南京到扬州汽车只需1个多小时，上海到扬州只需2个多小时，北京至扬州只需要8个多小时。
现有万吨级码头泊位9个，可停靠5万吨级船舶。
目前在扬州港开展国际集装箱运输业务的船务公司近30家，如中远、中海及MAERSK、OOCL、HMM、EVG、CMA、ZIM、HJ、KL等国内外著名船务公司，这些公司的驳船每周有近30个航次停靠扬州港，根据客户的不同需要，定时、定点地把出口集装箱送达世界五大洲各地。
同时扬州港又是长江中上游和苏北、鲁南、皖东等地区货物的重要中转口岸，年完成货物吞吐量700万吨左右。
扬州有港岸线47公里，已开发利用17公里。
公路:京沪和宁通高速公路连接全市，构成我市一横一纵"T型"高速公路骨架。
长江北岸正在造"防洪、运输"双功能的沿江高等级公路，将三港(南通港、扬州港和南京港)三桥(江阴大桥、润扬大桥和南京大桥)和三市(南通市、扬州市和南京市)连成一片。
扬州西北绕城高速公路，全长34.96公里，东与京沪高速公路淮江段相连，与润扬大桥相接，与润扬长江公路大桥同步建成通车。
水路:扬州处于我国东西大动脉(长江)和南北大动脉(京杭大运河)交汇处，在历史上就是著名的水运中心。
境内航道纵横，现有航道184条，2,163公里，其中等级航道819.2公里。
京杭大运河扬州段全长143.3公里，终年可通行千吨级船舶，北通江苏的淮安、宿迁、徐州，山东的济宁、聊城、德州，河北的沧州及天津、北京等地;南往江苏的镇江、无锡、苏州和浙江的杭州等地。
铁路:与京沪、宁西主干线相连的宁启铁路已经建成，宁启铁路贯穿扬州城，西连京沪线，东接新长线，通达全国。
大桥:扬州至镇江的润扬长江公路大桥已按进度施工完毕，已于2005年5月竣工通车，从扬州通过大桥至镇江只需10分钟。
1.4城市性质扬州市是一个文化个性十分鲜明的历史文化名城、长江下游重要的城市;交通发达，物产丰盛，素有鱼米之乡之称。
目前扬州市已是国家卫生城市，正逐渐发展成为经济发达、环境优美、融古都风貌与现代文明于一体的城1.5城市经济状况2007年全市实现地区生产总值1311亿元，同比增长15.7%，比上年提高0.5个百分点，高于省均0.9个百分点，连续六年保持两位数增长。
其中，一产增加值101亿元，增长5%;二产增加值748亿元，增长17.1%;三产增加值462亿元，增长16.1%。
人均GDP超过29000元。
2007年财政总收入突破200亿，达到213.61亿元，增长35.2%，占GDP的比重上升到16.3%，比上年提高了1.9个百分点;一般预算收入85.69亿元，增长36%。
增幅分别比上年提高0.2和8.8个百分点。
2007年全市完成全社会固定资产投资717.9亿元，增长34.6%。
规模以上投资684.88亿元，同比增长38.2%。
全市完成协议注册外资33.7亿美元，增长37.6%;外资实际到帐11.45亿美元，增长50.5%。
全年共批准外资项目620个，其中新批项目364个。
市区居民人均可支配收入15057元，比上年增长16.3%，增幅比上年提高了2.5个百分点。
全年农民人均纯收入6586元，增长13.3%，高于去年1.8个百分点。
1.6房地产市场状况近几年来，随着经济的发展，基础设施条件的改善和房地产基本制度与政策不断完善，市区内的房地产交易日益活跃，房地产市场逐步规范。
(三)最高最佳使用分析最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行，最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
委估房屋建筑物的最高最佳使用用途为商业用房，由于估价人员对委估房屋建筑物邻近地区的实地勘察，认为该房屋建筑物保持现状继续使用最为有利，以保持现状继续使用为前提。
(四)估价方法选用本公司接受委托，根据国家有关房地产估价的规范和标准，通过实地勘察和对邻近地区的调查，在认真分析研究所掌握的材料后，决定采用收益法作为本次估价的基本方法，对估价结果进行综合分析，最终求取估价对象的市场价值。
收益法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法.(五)估价测算过程1房地收益计算1.1租金计算1.1.1选择交易案例进行比较本次评估，我们选择委估对象附近相同或相似类型的交易案例进行比较: 实例1:广陵区徐凝门1号楼106号，所在层数为1层，建筑面积为194.65平方米;1号楼203号，建筑面积为206.33平方米，所在层数为2层，中等装潢。
实例2:广陵区徐凝门徐凝门4-6号楼104号，建筑面积为140.2平方米，所在层数为1层;4-6号楼203号，建筑面积为195.88平方米，所在层数为2层，中等装潢。
实例3:南通东路西侧，扬州市城建国有资产控股(集团)有限责任公司康山北街1号楼一层，建筑面积845平方米;二层建筑面积845平方米，主体3层，高等装潢。
1.1.2进行交易情况修正交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，它是对可比实例价格本身是否正常的修正。
由于所选取的案例均属正常交易，故交易情况无须进行修正。
1.1.3进行交易日期修正交易日期修正，是指将可比实例在其成交日期的价格修正到估价时点的价格。
由于所选取的案例成交价为近期的成交价格，该成交价格基本上反映估价时点的价格，故无须再进行交易日期修正。
1.1.4进行区域因素修正区域因素修正，是将可比实例相对于估价对象在外部环境方面的差别所产生的交易价格差别排除掉。
由于所选取的交易案例均在同一区位内，其区域因素基本上没有区别，所以无须再进行区域因素修正。
1.1.5进行个别因素修正个别因素修正，是指将可比实例相对于估价对象在本身的使用功能、质量好坏等方面的差别所产生的交易价格差别排除掉。
可比交易实例与估价对象的个别因素差异，主要体现在:户型、结构与楼层、室内装修等。
以待估对象的个别因素为基准，设为100，交易案例与之比较评分。
表1、因素条件表估价对象实例1 实例2 实例31号楼 1号楼 1号楼 1号楼 4-6号楼4-6号楼康山北街康山北街一层4号二层3号 106号 203号 104号 203 1号楼一1号楼二(一层) (二层) (一层) (二层) 层层交易情况正常正常正常正常正常正常正常正常租金(元/?.月) 43.3 32.5 45.2 33.9 48.7 36.5交易时间 08.11.5 08.11.9 08.11.20 08.11.20 09.12.9 09.12.12基础设施状况齐全齐全齐全齐全齐全齐全齐全齐全区交通状况较优较优较优较优较优较优优优域因环境污染状况较优较优较优较优较优较优较优较优素区域繁华程度较优较优较优较优较优较优较优较优房型装修状况一般一般中等中等中等中等高等高等个层次 1/3 2/3 1/3 2/3 1/3 2/3 1/3 2/3 别建筑面积一般一般一般一般一般一般优优因房屋结构混合结构混合结构混合结构混合结构混合结构混合结构钢混钢混素临街状况一面一面一面一面一面一面一面一面表2、因素条件表估价对象实例1 实例2 实例31号楼一层 1号楼二层1号楼1061号楼2034-6号楼4-6号楼康山北街康山北街4号 3号号 (一号 (二104号 203 1号楼一1号楼二层) 层) (一层) (二层) 层层交易情况 100 100 100 100 100 100 100 100 租金(元/?.月) 43.3 32.545.2 33.9 48.7 36.5交易时间 100 100 100 100 100 100 100 100基础设施状况 100 100 100 100 100 100 100 100 区交通状况 100 100 100 100 100 100 104 104 域因环境污染状况 100 100 100 100 100 100 100 100 素区域繁华程度 100 100 100 100 100 100 100 100房型装修状况 100 100 102 102 102 102 104 104 个层次 100 96 100 96 100 96 100 96 别建筑面积 100 100 100 100 100 100 103 103 因房屋结构 100 100 100 100 100 100 104 104 素临街状况 100 100 100 100 100 100 100 100表3、比较因素条件指数表估价对象实例1 实例2 实例31号楼 1号楼 1号楼 1号楼 4-6号楼4-6号楼康山北街康山北街一层4号二层3号 106号 203号 104号 203 1号楼一1号楼二(一层) (二层) (一层) (二层) 层层租金(元/?.月) 43.3 32.5 45.2 33.9 48.7 36.5 交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 交易时间 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100基础设施状况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100交通状况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/104 100/104 区域因素环境污染状况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100区域繁华程度 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100房型装修状况 100/102 100/102 100/102 100/102 100/104 100/104层次 100/100 100/96 100/100 100/96 100/100 100/96 个别因素建筑面积100/100 100/100 100/100 100/100 100/103 100/103房屋结构 100/100 100/100 100/100 100/100 100/104 100/104临街状况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100比准价格 42.5 33.2 44.3 34.6 42 32.81.1.6求取委估对象的比准价格取上述三个数字的简单算术平均数一层:(42.5+44.3+42)/3=42.9元/?.月二层:(33.2+34.6+32.8)/3=33.5元/?.月1.2房地收益的确定1.2.1一层租赁期限内年净收益=42.9*12*123.25=63449.1元1.2.2二层租赁期限内年净收益=33.5*12*140.24=57376.5元(六)估价结果的确定扬州市某房地产评估有限公司二零零九年一月九日附件一、委托方《国有土地使用权证》复印件二、委托方《房屋所有权证》复印件三、委托方房地产现状照片四、委托方房地产区域位置图。