房地产估价技术报告

房地产估价技术报告

(一) 估价对象分析

1.区域因素

2.1位置

待估商铺所在区域位于扬州市广陵区徐凝门路1号楼。

2.2商服繁华状况

2.2.1待估商铺所在区域为扬州市周边。

2.2.1.1区域内商服网点以服务旅游景点和周边居民的中小型零售业为主，有望春园

酒楼、徐凝门宾馆、舒晖饭店等商服网点，集聚程度良。

2.2.1.2距商服中心距离

待估商铺距商服中心距离约4500m。

2.2.1.3待估综地所在区域商服繁华程度一般。

2.3交通便捷度

2.3.1道路通达状况

待估商铺所在区域内有主干道南通东路。主干道宽度为50m，沥青路面，路面质量优，

道路对外通达状况优。

2.3.2公交状况

待估商铺附近有19路、游二、209路、61路等班车经过，公交状况优。 2.4基础设施条件

2.4.1供水条件

待估商铺所在区域供水保证率达99%，供水状况优。

2.4.2供电条件

待估商铺所在区域供电保证率达99%，供电状况优。

2.4.3排水条件

待估商铺所在区域市政排水设施采用雨污合流制;主要道路两侧排水管径600mm;雨污

水排入下水道，大雨过后，路面一般无积水，排水状况优。 2.4.4电讯条件待估商铺所在区域属扬州市电讯服务区，电话交换方式采用数字程控方式，电讯状况优。

2.5共用设施条件

2.5.1待估商铺所在区域有医院、银行、停车场等共用设施。 2.5.2距各类公用设施距离

待估商铺紧靠渡江医院分院;距农业银行约60m;距停车场约50m。

2.5.3待估商铺所在区域公用设施条件优。

2.6行政因素

2.6.1区域经济政策

待估商铺所在区域的经济政策对发展第三产业有利。

2.6.2城市规划状况

待估商铺所在区域未来土地利用以商业用地为主。

2.7区域环境因素

2.7.1区域环境景观

待估商铺所在区域商业建筑外观以徽派建筑为主，离何园不远，毗邻大运河，整体景观优。

2.7.2环境质量状况

待估商铺所在区域无明显的大气、水、声污染，环境质量状况较优。

2.7.3待估商铺所在区域综合环境状况较优。

2.个别因素

估价对象为位于扬州市广陵区徐凝门路1号楼商铺，产别为私有房产，房屋结构为混合结构，土地产权性质为国有出让土地使用权，土地使用权终止日期为2048年7月18日。

本次评估的对象房屋所有权证号:扬房权证广字第2008010036号。土地使用权证号:扬国用(08H)第2208号，土地使用权共用分摊面积为60.60平方米，土地使用权类型为国有出让用地，土地登记用途为商服用地。以上资料均由委托方提供。

(二) 市场背景分析

1.一般因素

1.1地理位置

中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。扬州城区至今已有2,400多年的建城史。现辖广陵区、维扬区、邗江区、开发区4个区，江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市共有97个乡镇，9个街道办事处。全市总面积6,653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里，全市总人口

457.19万，其中市区人口115.13万人。现辖区域在东经119度01分(仪征市移居、青山一线)至119度54分、北岸31度56分至33度25分(宝应县西安丰、泾河一线)之间。南部濒临长江，北与淮安、盐城接攘，东和盐城、泰州毗联，西与天长(安徽省)、南京、淮安交界。境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、邗江、江都;京杭大运河纵穿腹地，全长143.3公里，由北向南沟通白马、宝应、高邮、邵伯4湖，汇入长江。扬州市城区位于长江与京杭运河交汇处，东经119度26分、北纬32度24分。

1.2自然环境

扬州属亚热带湿润气候区，四季分明，气候温和，年均气温15?，年降水量

1,030毫米，年日照时间2,140小时，全年无霜期222天。90%以上是平原。境内

长江岸线80多公里，水深江阔，岸线稳定;扬州为苏北门户，市场兴旺、流通业发达，是承南启北的重要的货物和信息集散地。石油、天然气、氦气、石英砂、陶土、矿泉水等矿产资源储量较为丰富。江苏油田总部设在扬州，石油年平均开采量120万吨。

1.3交通条件

扬州市水陆交通基础设施优良，运输便捷。南京到扬州汽车只需

1个多小时，上海到扬州只需2个多小时，北京至扬州只需要8个多小时。

现有万吨级码头泊位9个，可停靠5万吨级船舶。目前在扬州港开展国际集装箱运输业务的船务公司近30家，如中远、中海及MAERSK、OOCL、HMM、EVG、CMA、ZIM、HJ、KL等国内外著名船务公司，这些公司的驳船每周有近30个航次停靠扬州港，根据客户的不同需要，定时、定点地把出口集装箱送达世界五大洲各地。同时扬州港又是长江中上游和苏北、鲁南、皖东等地区货物的重要中转口岸，年完成货物吞吐量700万吨左右。扬州有港岸线47公里，已开发利用17公里。

公路:京沪和宁通高速公路连接全市，构成我市一横一纵"T型"高速公路骨架。长江北岸正在造"防洪、运输"双功能的沿江高等级公路，将三港(南通港、扬州港和南京港)三桥(江阴大桥、润扬大桥和南京大桥)和三市(南通市、扬州市和南京市)连成一片。扬州西北绕城高速公路，全长34.96公里，东与京沪高速公路淮江段相连，与润扬大桥相接，与润扬长江公路大桥同步建成通车。

水路:扬州处于我国东西大动脉(长江)和南北大动脉(京杭大运河)交汇处，在

历史上就是著名的水运中心。境内航道纵横，现有航道184条，2,163公里，其中等级航道819.2公里。京杭大运河扬州段全长143.3公里，终年可通行千吨级船