受众分析客群分析
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户型方面建议要附和消费者的心理需求，结合消费者的购买力，建议 在80-150平米之间合理配比。
建议四栋楼层两栋精装，两栋毛坯，满足不同需求的客户！
LOGO
Part2 目标客户
寻找差异化的客户
客户有很多，我们只选择适合的……
目标客户的构成细分表
客户具体属性
政府行政机关
企事业单位 私营企业 外资企业 个体工商户
LOGO
竞争项目解析：
重点竞品汇总表
LOGO
济宁楼市高价高速的黄金时代一去不返。部分知名项目及为确保2010年目标的实现及快速回笼资金，采用暗降 价格的策略拉动成交走量。（兴唐·国翠城价格含2000元精装）
项目名称
兴唐· 国翠城
项目地址 红星东路28 号
红星8号
红星路 8号
高层小高层 产品业态
高层 小高层
年收入水平
10万以上 6-10万元
3-6万元 10万元以上 6-10万元 3-6万元 10万元以上 6-10万元 10万元以上 6-10万元 8-10万元 4-6万元 8-10万元 6-8万元
LOGO
特征描述：
价格
预估8000-100 7000-8000 00
销售境况 70%
80%
80-160 100-130 均价4200
1期90% 2期未开
80-150平米 100-150 五期5000
1-4已售罄 5期未开盘
80-160 100-140
均价 4500 85%以上
开盘时间 2008年6.7
活动
游世博
2008年8.8 送装修
1、地处市中区和高新区交界处，地段的市场认知度较高周边配套成L熟OGO 完善；
购物：赛马特超市 鑫隆购物中心 太白路商业街 银行：市商业银行、市工行、市建行 餐饮：整盘规划完善，星级酒店，先进完善的休闲娱乐设施等 行政：市综合行政执法局、公安局、教育局等 学校：明珠小学、幼托，十二中，十六中，育才中学 济宁学院 济宁医
盛泰荣誉之城客群分析与定位
浩华地产集团 2010年8月
Part1产品解析 增强产品差异化魅力
项目定位依据： 独特的产品特质,(本案能达到什么样的状态) 竞争项目的销售主张；(竞争项目特质) 客户群的心理需求；(目标客户所需) 以及，三者相互作用。
LOGO
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产品Βιβλιοθήκη Baidu析——本案能达到什么样的状态
2006年11月 无
重点竞品分析总结
➢价格导向明显：整体来看，价格成为促进销售的主要因素。与市中 区中心项目相比，本区域有一定的价格优势，主流4000-5000元/㎡， 价格战趋势明显；
➢地段导向明显：目前市中区中心地段城市配套成熟度明显优于其他 区，价格明显高于其他位置；
➢户型面积特征：各项目供应主力以两房三房为主，主流面积在80130平米之间。
2008年10.18 未知
2007年12.22 未知
2008年 4.8
无
90-140 100-120
均价 4900 已售罄
2008年 11.1 无
80-160 110-160
57-140 90-120
住宅均价48 00
基本售罄
均价 4500
已售罄
2008年10.8
无
无
83-153 100-130 均价4000 已售罄
➢产品形态特征：新推楼盘以板式小高层和高层为主，配以沿街底商 竞争较少，去化较好；
➢精装楼盘较少：只有国翠城和红星8号精装，森泰·御城的酒店式公 寓项目“壹世界”精装，市场接受度尚可；
➢样板间面积段：只有高端楼盘选择做样板间，一般做整层。
LOGO
LOGO
应对措施
本案位于价格较高的市中区，建议以高科技产品为噱头，引爆市场， 配合相对较低的入市价格迅速出击，占有市场。缩短销售周期，减 少销售成本。
汽车站/火车站近在咫尺，远 程出行较为方便;
3、高新技术
全智能化的管理方式、 水地源热泵中央空调系统、 外墙保温运用太阳能辐射
新风系统等舒适
LOGO
4、复合项目，商业街区功能强大；
LOGO
近4万平米商业区，吸引大品牌客户入住对提升项目的知名度、美誉度有很大 的帮助。这还能够带动其他生活设施以及配套的生成，在后期对提升项目升 值空间亦是不可估量
学院 医院：二院，山推医院 如意医院 交通：周边有六个公交站点，近二十路公交车，进出便利
2、交通路网四通八达， ，紧临火炬路和红星路，直通济宁未来重心北湖区和老 市区市中区，远近出行方便快捷；
LOGO
位居济宁市主干道火炬路、 红星东路、毗邻太白东路, 这三线是贯穿济宁的主轴 线，; 多路汽车通达此地，双向八 车道主轴贯穿城区，交通 优势明显道路状况良好;
城市新兴白领中产阶 层
细分属性
政府及行政机关官员 政府及行政机关公务 员(中级) 普通公务员 高层管理人员 中屋管理人员 普通管理人员 私企业主 中高管理人士 商贸个体户 个体工商户 职业经理人 外企或大型企业员工 专业人士 知识型自由职业者
消费层类别
高消费层 较高消费层
中等消费层 高消费层 较高消费层 中等消费层 高消费层 较高消费层 高消费层 较高消费层 较高消费层 中等消费层 较高消费层 中等消费层
LOGO
15% 35%
20% 30%
80－100平米 100－110平米 120－130平米 150平米左右
不同面积户数配比
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通过上面两个表格,可以得出一个结论: 户型设计中, 大房间,高舒适度是产品的一个显著特点. 从过去传统的紧凑型户型设计向大房间的高舒适度的户型过渡, 也表明本案客户群是一部分不仅仅满足”有其屋”的需求层面, 更多的是”优其屋”的精神层面需求的满足，改善型客群居多数!
和欣家园
中心闸路 与环城西 路
高层
冠亚星城
华宸 金水湾
洸府河景观西 中区运 河路东
高层 小高层
高层
都市 豪庭
吴泰闸 路与供 销路
高层 小高层
森泰御城
红星东路 与火炬路
如意 ·御顶阁
红星路 东首北
丹桂苑
太白东路 与火炬路
高层 1栋酒店式
高层
高层
面积区间 80-180平米 在售户型 90-180平米
83-150 140-150
LOGO
5、区域范围内，产品现代感较强，外立面典雅、大气，很好的彰显了项目尊
贵气势，业主会因此而自豪；
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6、绿化率方面，五层顶设计了以精致取胜空中花园，在市中心却为奇观，远LOGO 远望去，如古巴比伦再现；
巴比伦 空中花园
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7、户型多样，可以满足不同层次的客户群需要; 但以大空间/高舒适度/高总价为主；
建议四栋楼层两栋精装，两栋毛坯，满足不同需求的客户！
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Part2 目标客户
寻找差异化的客户
客户有很多，我们只选择适合的……
目标客户的构成细分表
客户具体属性
政府行政机关
企事业单位 私营企业 外资企业 个体工商户
LOGO
竞争项目解析：
重点竞品汇总表
LOGO
济宁楼市高价高速的黄金时代一去不返。部分知名项目及为确保2010年目标的实现及快速回笼资金，采用暗降 价格的策略拉动成交走量。（兴唐·国翠城价格含2000元精装）
项目名称
兴唐· 国翠城
项目地址 红星东路28 号
红星8号
红星路 8号
高层小高层 产品业态
高层 小高层
年收入水平
10万以上 6-10万元
3-6万元 10万元以上 6-10万元 3-6万元 10万元以上 6-10万元 10万元以上 6-10万元 8-10万元 4-6万元 8-10万元 6-8万元
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特征描述：
价格
预估8000-100 7000-8000 00
销售境况 70%
80%
80-160 100-130 均价4200
1期90% 2期未开
80-150平米 100-150 五期5000
1-4已售罄 5期未开盘
80-160 100-140
均价 4500 85%以上
开盘时间 2008年6.7
活动
游世博
2008年8.8 送装修
1、地处市中区和高新区交界处，地段的市场认知度较高周边配套成L熟OGO 完善；
购物：赛马特超市 鑫隆购物中心 太白路商业街 银行：市商业银行、市工行、市建行 餐饮：整盘规划完善，星级酒店，先进完善的休闲娱乐设施等 行政：市综合行政执法局、公安局、教育局等 学校：明珠小学、幼托，十二中，十六中，育才中学 济宁学院 济宁医
盛泰荣誉之城客群分析与定位
浩华地产集团 2010年8月
Part1产品解析 增强产品差异化魅力
项目定位依据： 独特的产品特质,(本案能达到什么样的状态) 竞争项目的销售主张；(竞争项目特质) 客户群的心理需求；(目标客户所需) 以及，三者相互作用。
LOGO
LOGO
产品Βιβλιοθήκη Baidu析——本案能达到什么样的状态
2006年11月 无
重点竞品分析总结
➢价格导向明显：整体来看，价格成为促进销售的主要因素。与市中 区中心项目相比，本区域有一定的价格优势，主流4000-5000元/㎡， 价格战趋势明显；
➢地段导向明显：目前市中区中心地段城市配套成熟度明显优于其他 区，价格明显高于其他位置；
➢户型面积特征：各项目供应主力以两房三房为主，主流面积在80130平米之间。
2008年10.18 未知
2007年12.22 未知
2008年 4.8
无
90-140 100-120
均价 4900 已售罄
2008年 11.1 无
80-160 110-160
57-140 90-120
住宅均价48 00
基本售罄
均价 4500
已售罄
2008年10.8
无
无
83-153 100-130 均价4000 已售罄
➢产品形态特征：新推楼盘以板式小高层和高层为主，配以沿街底商 竞争较少，去化较好；
➢精装楼盘较少：只有国翠城和红星8号精装，森泰·御城的酒店式公 寓项目“壹世界”精装，市场接受度尚可；
➢样板间面积段：只有高端楼盘选择做样板间，一般做整层。
LOGO
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应对措施
本案位于价格较高的市中区，建议以高科技产品为噱头，引爆市场， 配合相对较低的入市价格迅速出击，占有市场。缩短销售周期，减 少销售成本。
汽车站/火车站近在咫尺，远 程出行较为方便;
3、高新技术
全智能化的管理方式、 水地源热泵中央空调系统、 外墙保温运用太阳能辐射
新风系统等舒适
LOGO
4、复合项目，商业街区功能强大；
LOGO
近4万平米商业区，吸引大品牌客户入住对提升项目的知名度、美誉度有很大 的帮助。这还能够带动其他生活设施以及配套的生成，在后期对提升项目升 值空间亦是不可估量
学院 医院：二院，山推医院 如意医院 交通：周边有六个公交站点，近二十路公交车，进出便利
2、交通路网四通八达， ，紧临火炬路和红星路，直通济宁未来重心北湖区和老 市区市中区，远近出行方便快捷；
LOGO
位居济宁市主干道火炬路、 红星东路、毗邻太白东路, 这三线是贯穿济宁的主轴 线，; 多路汽车通达此地，双向八 车道主轴贯穿城区，交通 优势明显道路状况良好;
城市新兴白领中产阶 层
细分属性
政府及行政机关官员 政府及行政机关公务 员(中级) 普通公务员 高层管理人员 中屋管理人员 普通管理人员 私企业主 中高管理人士 商贸个体户 个体工商户 职业经理人 外企或大型企业员工 专业人士 知识型自由职业者
消费层类别
高消费层 较高消费层
中等消费层 高消费层 较高消费层 中等消费层 高消费层 较高消费层 高消费层 较高消费层 较高消费层 中等消费层 较高消费层 中等消费层
LOGO
15% 35%
20% 30%
80－100平米 100－110平米 120－130平米 150平米左右
不同面积户数配比
LOGO
通过上面两个表格,可以得出一个结论: 户型设计中, 大房间,高舒适度是产品的一个显著特点. 从过去传统的紧凑型户型设计向大房间的高舒适度的户型过渡, 也表明本案客户群是一部分不仅仅满足”有其屋”的需求层面, 更多的是”优其屋”的精神层面需求的满足，改善型客群居多数!
和欣家园
中心闸路 与环城西 路
高层
冠亚星城
华宸 金水湾
洸府河景观西 中区运 河路东
高层 小高层
高层
都市 豪庭
吴泰闸 路与供 销路
高层 小高层
森泰御城
红星东路 与火炬路
如意 ·御顶阁
红星路 东首北
丹桂苑
太白东路 与火炬路
高层 1栋酒店式
高层
高层
面积区间 80-180平米 在售户型 90-180平米
83-150 140-150
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5、区域范围内，产品现代感较强，外立面典雅、大气，很好的彰显了项目尊
贵气势，业主会因此而自豪；
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6、绿化率方面，五层顶设计了以精致取胜空中花园，在市中心却为奇观，远LOGO 远望去，如古巴比伦再现；
巴比伦 空中花园
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7、户型多样，可以满足不同层次的客户群需要; 但以大空间/高舒适度/高总价为主；