特别事项说明(房产)备课讲稿

换证又要附旧证

本次估价基准日为2010年12月7日，当时办理了《房地产权证》（证号：202D 房地证2009字第01050号），至出具报告日期权利人重庆渝开发股份有限公司已经办理了新的《房地产权证》（证号：202D房地证2011字第00871号、202D房地证2011字第00870号），本次出具报告以新的《房地产权证》（证号：202D房地证2011字第00871号、202D房地证2011字第00870号）为准，在此提请报告使用者注意。

商业土地使用权年限超期（房地产）

据委托方提供的《国有土地使用权证》证号: 渝北国用（2004）第24383号、渝北国用（2004）第24385 号记载，土地使用权类型为出让，终止日期同为2051-01-18 ，其剩余使用年限约为44.25 年。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，商业用途法定最高出让年限为40年。根据合法性原则，本次估价剩余使用年限按商业用途法定最高出让年限40年设定。在此提请初评意见书使用人予以注意。

经济适用房本次估价对象为经济适用房，由于经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。经济适用房自购买合同备案之日起，不满5 年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用房的，由住房储备机构按照届时同类经济适用房价格进行回购。特此提请抵押双方注意。

在建工程特别事项说明（部分）

1. 本次估价对象以委托方提供的《重庆市房地产权证》、《重庆市商品房预售（预租）许可证》、《重庆市房产面积测算报告书》等资料为评估依据。

2. 估价对象5-29 所处建筑物已竣工，住宅部分已交付使用，委托方提供的《国有土地使用证》系总证，尚未进行土地使用权面积分摊，未办理房屋的《重庆市房地产权证》，产权手续正在办理过程中。在本次评估中，是假设该项目已取得合法产权手续，办理了房地产权证；应支付的工程款及相关税费已付清，相关基础设施及规划道路按期完成；小区按设计方案建设并通过综合验收的前提下进行评

估的。

3. 本次评估范围以委托方提供的《重庆市房产面积测算报告书》内房屋面积分户汇总表记载的面积为评估依据，该面积大于委托方《重庆市商品房预售（预租）许可证》记载

面积，最终的产权面积应以产权产籍部门确定的为准，如存在差异，我公司保留修正权，提请本初评意见书使用者注意超出建筑面积的产权合法性，以及面积变化对评估值的影响。

4. 委托方所提供的《重庆市商品房预售（预租）许可证》渝国土房管（2005）预字第（096）号、渝国土房管（2005）预字第（371）号已逾期，委托方未办理延期登记。

5. 据委托方介绍估价对象5-29 已完工，住宅部分已交付使用，正在办理《重庆市房地产权证》，根据《中华人民共和国合同法》第286 条及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。即承包人的法定受偿权优先于银行与抵押人的约定抵押权。而在本次评估过程当中，委托方未提供工程付款进度的相关支付凭据，我方无法判断委托方是否存在应支付未支付的工程款，提请贷款行应对此关注并进行贷前审查。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释[2002]16 号》（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。提请贷款行应对此关注并进行贷前审查。

总证委托方提供的估价对象一、二《重庆市房地产权证》系总证，本次评估建筑面积以委托方提供的《房屋面积分户汇总表》为准，具体分摊土地使用权面积不详，有关建筑面积及分摊土地使用权面积的最终确定以有关产权部门确定的意见为准，我公司保留其修改权，敬请初步评估意见书使用者注意；

划拨地

主城

1. 由于估价对象的土地使用权类型为划拨，根据中华人民共和国《城市房地产管理法》和《房地产估价规范》的规定，以划拨方式取得土地使用权的房地产价值应扣减预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金。参照《重庆市人民政府关于主城区国有建设用地使用权土地级别基准地价和出让金标准的补充通知》( 渝府

[2009]203 号)予以扣除，出让金总金额为0.71 万元。在估价对象转让时具体出让金应以当地国土部门实际征收的数额为准。

区县

由于估价对象的土地使用权类型为划拨，根据中华人民共和国《城市房地产管理法》和《房地产估价规范》的规定，以划拨方式取得土地使用权的房地产价值应扣减预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金。参照《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》(渝府发(2000)76 号) 予以扣除，重庆市11级商业用地楼面价的出让金单价为200元/ 平方米，出让金总金额为0.71 万元。在估价对象转让时具体出让金应以当地国土部门实际征收的数额为准。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定：“对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让”

工行！！

本次评估未查看《房地产权证》原件，提请初评使用方注意！

位置不一致

本次实际现场勘察发现估价对象实际门牌号为龙升街186、188、190、192、194 号, 而委托方提供的《房屋所有权证》证载坐落位置为渝北区双龙湖街道龙升街B幢2、3、4、5、6号,两者不一致。本次评估以委托方提供的《房屋所有权证》证载坐落位置及门牌号为准，具体坐落位置及门牌号应以有权机关确定的为准，本公司保留修正权，在此提醒本报告使用方注意该事项。

本次估价对象证载坐落为荣昌县昌元镇东城花园B区1幢B号,而委托方提供的荣昌县公安局昌州派出所出具的《证明》，其坐落位置现更正为荣昌县昌州街道海棠三支路44号1幢1单元5-2, 两者不一致。本次评估以委托方提供的荣昌县公安局昌州派出所出具的《证明》所记载坐落位置及门牌号为准，具体坐落位置及门牌号应以有权机关确定的为准，本公司保留修正权，在此提醒本报告使用方注意该事项。

土地证和房产证不一致

估价对象1-3 《国有土地使用证》证载土地用途为住宅，《房屋所有权证》证载用途为营业，本次根据委托方要求以《房屋所有权证》证载用途来评估。若将估价对象1-3 按