中海、绿地、绿城、华夏幸福2018战略调整与拿地策略整理!
解析“联合拿地”的战略倾向
之所 以称此类的联合拿地仅仅是开发企业的～种拿
地 战术手段 ， 因为组合联合体 拿地的动机多是针对单 是
一
（） ２ 实现区域扩张。 多发生于企业跨区域发展 ， 进入
一
个新兴城市初期。由于对当地市场相对陌生， 对新城市
地块运作 的考量， 其最终 目的就是为了能够在招拍挂市
各种资源 的整合能力也 较为有限， 立项目整体运作流 建
中粮地产拿下的房 山长阳镇起步区ｌ 号地。 总价来看， ２ 从 ２ 亿并非万科承担不起， 但相较当时每平方米７０ ￣８ ０ 元 ００ ００
在招 拍挂制度逐 步取 代协议方式成 为经营性土 地出让
的主要方式的过程中， 越来越多的开发企业开始主动选
择合作企业一起以投标联合体的形式 出现在土地出让市
联合开发， 并不是一个新鲜的模式 ，“ 土地＋资金 ”
按照ｆ议 比例分配利润的项目运作方式大行其道。 力 ， 随后，
是以保利、 中海为代表的国有开发企业还是 以富力、 碧柱
园、 雅居乐为代表 的民营开发企业也都只能选择联合体
的形式来共同拿地， 共同开发。
（） ４ 规避风 险， 实现优势互补。 ［０ ９ 月万科联合 ？２ ０年９ １
企业现阶段的战略选择 ， 是企业在 目前良好市场条件下 的一种快速扩张 战略。
部分 开发企业２ ０ 年联合拿地地 块列表 ０９
个性 ｒ 增地块 地蚺 … Ｌ 米） ＾ ｒ 琏 性力 城 洗 造 地块 夺 （ 兀） 亿 权 赫比侧
的 特点 ：
（） １ 其动机是为了提高企业整体 的资金使用效率和 战略布局能力， 使开发企业以更少的资金撬动更 多的项目 资源， 实现更多的城市布局， 以更快 的速度 ， 更小的风险
2020年1-8月全国房地产企业拿地排行榜
2020年1-8月全国房地产企业拿地排行榜数据来源：CREIS中指数据，中指地主数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地以中指土地数据库2300个城市作为监测对象1、1-8月拿地同比显著上升，8月拿地规模持续下降2020年1-8月，TOP100企业拿地总额21162亿元，拿地规模同比增长7.2%。
TOP100门槛值升至54亿元，环比增长10.2%，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.2%。
图：2020年1-8月50家代表房企每月拿地总额数据来源：CREIS 中指数据，中指地主 数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地1-8月多数房企拿地不输去年。
50家代表房企1-8月月均拿地均值为1906.4亿元，显著高于2019年月度均值。
其中，33家房企2020年1-8月月均拿地金额超过2019年月度均值，奥园、融信、越秀、滨江前8个月月均拿地金额较去年增加一倍以上，逆势拿地扩储；16家房企1-8月月均拿地金额不及去年，其中世茂、新希望、建业、富力等4家企业前8个月月均拿地金额较去年减少50%以上。
8月房企拿地规模持续下降。
1-3月，受疫情影响，部分城市推地节奏放缓或暂停，50家代表房企拿地规模较小；4月起，在市场置业信心逐渐恢复、各地优质地块推出量增加以及资金面略有改善等因素影响下，50家代表房企拿地积极性明显提升，5月略有回调后6月又升至上半年最高点，进入三季度拿地规模持续下降。
50家代表房企中，31家8月拿地金额较前7个月均值出现下滑。
-100%-50%0%50%100%150%200%250%05001000150020002500300035001月2月3月4月5月6月7月8月拿地总额50家代表房企中18家企业8月拿地金额较1-7月均值有所增加，14家企业单月拿地额超过50亿元，其中仁恒置地8月拿地额占前8月总额之比超过50%，华发、越秀和建业在30%以上。
2、拿地强度同比增强，第二阵营企业投资更积极图：2020年1-8月50家代表房企各阵营拿地销售比数据来源：CREIS 中指数据，中指地主拿地数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地销售数据范围：权益销售额1-8月，房企拿地强度同比增强，50家代表房企拿地销售比均值为40.7%，较上年同期上升0.9个百分点。
恒大碧桂园万科、保利融创战略调整拿地策略及核心融资整理
恒大、碧桂园、万科、保利、融创2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理!2018年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场调控和金融紧缩政策（去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利时代，除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题，不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘，大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显（尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向）。
总体来说，中国房地产已开始往运营端转型，并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。
为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识，笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理，同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析，希望能给读者带来一些有益的启示。
一、恒大集团在金融去杠杆的背景下，恒大从2017年就开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”，但是由于政府对地产政策的收紧，恒大与其他大地产公司一样，目前主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题。
资金成本上升方面，拿地或项目并购的融资成本目前都已不低，商票融资成本更高。
值得注意的是，目前市场上资金非常紧张，有资金的基本不愿意做地产的纯信用融资，主要还是因为投资者认为政策变动太大。
而即使是在下半年或明年，在开发商能拿出来的土地和项目抵押有限的前提下，融资也只会越来越难。
在高周转发展模式变难的问题上，比如一个是一二线城市项目前期遗留问题不好推进，特别是如拆迁、土地变性、调规等周期很长的环节；第二个是三四线城市的销售和去化问题。
受棚改货币化安置政策收缩的影响，恒大、碧桂园、中梁等许多布局了三、四、五线城市发展的地产公司都受到了较大的市场影响。
从策略上看，恒大今年明显加强了营销力度，集中解决去化问题，另外主要靠内部管理工具，投资拿地前期协调各种事项，各部门工作前置，计划倒排，强化考核，按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。
房地产战略转型的8种模式
【地产+X组合拳】房地产战略转型的8种模式房地产业路在何方，开发商转型升级如何走向？一、地产+园区：微笑曲线的价值延伸代表开发商：华夏幸福、张江高科商业模式：园区+地产利润回报：★★★★★开发难度：★★★★★前景展望：★★★★★园区，也即产业地产，是工业地产的升级与换代，是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。
华夏幸福基业股份有限公司是其中典型代表。
这家创立于1998年的公司，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，也成就其近年来的飞速发展。
其“园区+地产”模式，成为业界样本。
华夏幸福基业在北京周边郊区县市打造的固安产业新城，被业界视为未来中国城镇发展的样本之一。
固安在华夏幸福基业的投资带动下，逐步建成福朋酒店、中央公园、幸福天街、创业大厦、固安规划馆等多个项目。
这个县也从2003年，财政收入不足亿元，位居全市后两名；发展到2011年，财政收入突破10亿元；2013年，预计突破25亿元，连续六年财政收入增幅居全市之首。
对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。
而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，作为替代性的建设项目这也客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间，客观上减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。
产业地产融合产业经济发展和房地产发展两个概念，突出地产作为产业经济发展平台的功能作用，也将得到更多人的认可和关注，具有稳定的发展空间。
二、地产+旅游：稀缺资源价值最大化代表开发商：华侨城雅居乐新华联商业模式：旅游资源+地产利润回报：★★★★★开发难度：★★★★前景展望：★★★★★依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。
较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
2018年房企拿地8大变化
2018年房企拿地8大变化拿地是决定房企生死的事情，地拿错了一切都会错，对于小房企，拿错一块地可能就破产了。
地产大佬余英曾经说过，中小房企拿地最容易犯的错误有3个，一是去了不该去的城市，二是区位选错了，一个小城市，开车5公里都嫌远，你拿10公里以外的地就很危险；三是拿地拿大了，比如在三四线城市动不动砸个20亿拿一块地，这种做法很可怕。
那么，如何才能拿对地？2018年机会点在哪里？去哪里布局才相对安全？结合标杆的实践分析，明源君从城市布局、区位选择、项目选址3个层面来详细聊聊，希望带给大家一点启发。
01城市布局去哪里拿地可以看这8个新指标从去年房企的城市布局及全年业绩表现来看，城市布局比较单一的房企，业绩都受到比较大的影响，比如仁恒、九龙仓2017年的城市平均产能达到了38亿元和31亿元，分别在上海和长三角区域布局较为集中。
受所布局城市市场政策的影响，2017年仁恒和九龙仓的排名较2016年分别大幅下滑了29位和28位。
因此，未来跨区域布局将是房企对冲调控风险的重要方式。
那么，哪些城市值得去呢？一、去哪些城市布局，要看这些新指标过去开发商的城市选择更多是看GDP、产业结构，人口规模等等这些指标，但随着我国城镇化进一步发展，以核心城市为中心的人口聚集趋势不可逆转，由此带来的房地产发展布局也会产生很大变化，一些旧的判断指标可能也失效了。
现在对于城市选取的指标应该更具落地性和深入性。
1、人均GDP、尤其是单位面积GDP，更能体现城市经济发展差距以前主要看GDP总量，但从经济增长和区域平衡来看，我们需要的是人均意义上的增长与均衡，而不是总量意义上的差距缩小。
因此，人均GDP比GDP总量更有意义。
此外，单位土地面积所产生的GDP是衡量区域发展差距的另一关键指标，这个指标是指一个城市在它的建成区上平均每平方公里每年产出多少GDP，反映了一个城市的土地利用效率，进而反映经济发展水平。
从珠三角来看，如果从GDP总量来看，广州高于深圳，但在人均GDP、尤其是单位面积GDP上，深圳则远高于广州，这与两地房价的表现才是契合的。
绿地集团房地产开发策略案例分析
绿地集团房地产开发策略案例分析绿地集团作为国内知名的房地产开发企业，一直以其独特的开发策略和卓越的项目品质著称。
本文将对绿地集团的房地产开发策略进行深入分析，并通过案例展示其成功之处。
一、背景介绍绿地集团成立于1992年，总部位于上海，是一家综合性房地产企业。
多年来，绿地集团凭借其强大的产业链条和丰富的资金实力，在全国范围内开发了众多优质的房地产项目，获得了良好的市场声誉。
二、市场定位与战略选择绿地集团在房地产市场上的定位是以中高端住宅、商业地产和甲级写字楼为主导，秉承“大开发、大运营、大资本”的发展战略。
其目标是成为中国领先的房地产开发商，提供世界级的生活和工作环境。
三、强大的研发能力绿地集团注重科技创新和研发投入，建立了一支强大的研发团队。
通过与国内外知名设计机构的合作，绿地集团不断引进国际先进的设计理念，确保项目的创意性和品质。
四、项目选择与开发策略绿地集团在项目选择上具有独特的眼光和判断力。
通过市场调研和风险评估，他们能够准确判断市场需求，并在合适的时机选择合适的土地进行投资开发。
在开发策略上，绿地集团注重项目整体规划和细节落地，注重打造独特的产品差异化竞争优势。
五、市场推广与品牌建设绿地集团非常注重市场推广和品牌建设，通过有效的营销手段和广告宣传，成功打造了一系列具有影响力和号召力的品牌。
他们还通过赞助体育赛事和社会公益活动，提升了品牌形象和企业社会责任感。
六、风险控制与可持续发展绿地集团在投资项目时注重风险控制，制定了严格的风险评估和风险管理制度。
他们在项目开发过程中积极采取可持续发展的理念，注重环保、节能和社区建设，为城市的长期发展贡献力量。
七、经营业绩与市场反响绿地集团凭借其优质的产品和卓越的服务，取得了令人瞩目的经营业绩和良好的市场反响。
他们在各个城市都有着众多成功的案例，树立了良好的市场口碑，赢得了广大消费者的信赖和认可。
八、总结与展望绿地集团凭借其独特的房地产开发策略和卓越的项目品质，取得了令人瞩目的发展成果。
中海地产发展管控案例研究PPT文档
深圳管理委员会
经营副总 行政副总 总建筑师 营销副总 财务总监
营设 销计合 策管约 划理部 部部
物 资 部
客 户 服 务 部
经 营 管 理 部
投 资 发 展 部
发 展 管 理 部
采 购 管 理 中 心
行 政 公 关 部
人 力 资 源 部
规 划 设 计 中 心
项目一部 项目二部 项目三部
• 1998年6月8日，中海发展（北京 ）批准成立。
• 2001年6月27日，中海兴业（成都 ）发展正式挂牌成立，标志着中 海地产业务拓展至西南地区
• 2002年8月8日，深圳中海实业更名为 中海地产股份，标志着中国海外集团 在内地地产业务及管理架构的重新整 合
• 2002年12月，长春公司成立，中海地 产业务拓展至东北地区
1988年8月8日，深圳市政府正的式制批度复中流国程海外建筑工程在深圳设立分公司
2005年8月26日，成立宁波公司
城西新兴区域超大盘运作，更多赋予自身城市运营商的角色
专业能力
每个地区都有一个设计部，集团有规划设计管理中心，建筑师就有100多人， 都属于行业的精英，其中许多还是博士或教授出身。
•通过树立城区豪宅标杆，建立 价格与影响力高点
•城西新兴区域超大盘运作，更 多赋予自身城市运营商的角色
•多产品线运作，大、中、小盘 结合
•中海注重对文化氛围的塑造
一． 中海发展历程 二． 中海发展模式 三． 中海管控及组织结构 三. 中海规划设计及产品发展 四. 中海人力资源
集团公司（中海地产股份公司）内部管理架构
电梯公国内障同类型工程通先过进水区平域，与工程集竣团工二后经级过评一审年以机上制的确使用保检规验划，没设有计发中现质理量念问的题和先隐进患性，所及有产单品位工形程象质与量全品部达
房地产开发企业精品战略解读——以绿城集团、中海地产和雅居乐地产为例
４ １ ２． ７亿港 元 ， 且均 保持稳 步 高速增 长 。雅 居 乐地产
的总资产 由 ６ ． ０７ １亿元 增 至 ２ ７ ０ ８ ． ６亿 元 ，营 业额 由 １ ３ ２亿 元 增 至 １ ３． ９． １ ０ ２亿 元 ， 年 内 溢 利 由 ０． １ 元 增 至 ２ ． １亿元 ，且 均 保 持稳 步 高速 增 ３ 亿 １１
２． 品战略 的理解 精 绿城集 团指 出 ， 品战 略是 公司文 化价 值理 念 的 精 进 一步 深化 和 具体 表现 。应 该 以客 户 为 导 向去 做产 品 ； 品工程 是一项 事业 。 精
中海地 产实 施全 国性 的 品牌 扩 张策 略 ，“ 在不 同
计 不 是一 个 单 向的 设计 工作 的推进 ， 是一 个“ 头 而 齐
续 更新 企业 优 势 。
二、 实施 精 品战 略 的关键 策略
、
实施精 品战 略 的主要 利益
１． 定 的财 务 绩效 稳
精 品 战略 的 成 功 实施 ，可 以产 生 稳 定 的财 务 绩 效 。案 例 公司在 近 ５年 内都取 得 了较 好 的财务 业 绩 。 绿 城 集 团 的 总 资 产 由 ７ ． ７亿 元 增 至 ３ ８ ６ ２ ６ ２ ． ６亿
房地 产开 发企业 借 鉴 。
一
乐地 产 曾获 “ 球 人居 环境 示 范社 区 综合 大奖 ”“ 全 、 中
国房 地产 品牌 企 业 ” 荣誉 。 等 ３． 方位 的隐性 绩效 全
在 获得 显性 利 益 的 同时 ， 例 公司 也获 取 了隐性 案
收益 。其 一 ， 品 战略有 助 于案 例 公司 构建 核心 竞争 精 力和 树 立 市 场地 位 ， 而有 效 应 对 政 策 调整 ， 进 降低 政 策 限制 。其 二 ， 例 公 司通 过 持 续 创新 ， 新 产 品系 案 更 列 ， 而持 续 引领 市场 需求 。 进 其三 ， 案例 公 司在某 种程 度 上可 以借助 精 品 战略有 效 地适 应行 业 竞争 。其 四， 案 例 公 司凭借 精 品 战略 不断 创新 产 品和服 务 ， 实现 持
中国房地产企业的财务战略转型——以万科集团和绿地香港“轻资产”模式为例
中国房地产企业的财务战略转型——以万科集团和绿地香港“轻资产”模式为例近年来，中国房地产市场正面临着转型的挑战。
不断升高的土地价格和房价使得开发商发展传统的重资产模式更加困难。
在这样的情况下，一些房地产企业开始转向“轻资产”模式。
万科集团和绿地香港是两个重要的典型代表，它们的成功启示了其他房地产企业应如何进行财务战略转型。
一、重资产模式下企业的困境房地产开发是一个资本密集的行业。
传统的重资产模式要求企业通过高额的借贷和自有资金来购买土地、开发、建造和销售房地产，而且大部分资金都是长期锁定的。
然而，随着土地和房价的不断上涨，重资产模式的现金流越来越难以维持。
一旦企业在土地和开发上投入过多资金，就会给企业带来较大的财务压力。
其次，重资产模式下企业还面临市场销售周期长、不确定性大的问题。
开发商在开发房地产项目时，需要付出大量的时间和资金，在项目的建设和销售过程中还需要承受一定的风险。
如果出现市场波动，销售不达预期，企业便会遭遇资金链紧张和现金流短缺的困境。
最后，房地产市场的监管政策和环境也对重资产模式的企业造成了阻碍。
当前房地产市场的监管政策趋向于收紧，多项政策限制了房企的融资渠道，增大了企业的运营风险。
尤其是在去库存的政策压力下，如果企业无法快速地将已经开发的房产变现，还需要缴纳较高的土地和房产税。
这就意味着企业的利润空间将被限制在一定的范围内，无法达到预期的收益目标。
重资产模式下的诸多困境提醒我们：在繁杂的市场环境下，通过精细的财务策略转型寻求突破已成为所有房地产企业的当务之急。
二、轻资产模式的特点和运作方式相对于传统的重资产模式，轻资产模式是指通过租赁方的方式，获得土地使用权、建筑物使用权以及在建工程的使用权。
因此，企业可以将较多的资金用于投资于满足业务发展的其他方面。
这样，企业在资金的长期锁定和经营风险方面承受的压力相对较小，而且可以通过充分利用资产和社会资源来提高效率，实现业务的快速发展。
在轻资产模式下，建筑物的购买和土地的取得都是通过房地产投资信托基金或房地产贷款来获得的，企业按照拥有的资金在市场上选择一种或多种方式进行融资。
【投资】项目拓展城市布局及拿地策略(利海集团).
公司战略布局
拿地策略：
项目甄选标准 项目以中等规模优先考虑，或者项目规模较大但付款条件比较宽松。 经评估预测项目开发后住宅产品平均售价不低于6000元/平方米，而初 步投资估算下，销售净利率不低于25%。
公司战略布局
拿地策略：
转让或者合作开发项目或土地招拍挂项目 股权转让或项目公司收购项目必须是权属清晰，来源合法。合作开发模 式可灵活多样，但前提是项目开发使用集团品牌，集团对项目有绝对的 直接控制权。
公司战略布局
拿地策略：
□策略层面——意向城市能否实现集团的开发目标 主要是探讨集团在意向城市开发目标的实现度，从两方面着手研究，一方面
是意向城市房地产市场的研判（包括市场总量、消化情况、客户群与产品情况 以及竞争对手情况等），另一方面是意向城市（地区）的土地市场状况。
□ 执行层面——如何进入意向城市 主要是制定发展策略、土地储备策略（包括土地储备原则及意向地块评 估等）、地价分析及建议等方面内容。
◆“三旧”改造项目： 广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目及青岛城中村改造项
目等作为优先考虑并加快推进。
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
公司战略布局
项目拿地策略及方式探讨 拿地策略：
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)： 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他
公司重点关注项目
土地一级开发的模式
北京模式 重庆模式 云南模式 武汉模式
公司重点关注项目
北京土地一级开发模式 北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。
政府主导模式
企业主导型模式
公司重点关注项目
重庆土地一级开发模式
地产企业拿地的16种方式
海南铂金海岸置业有限公司
时间：2018年10月
主讲人：陈前
1
目录
COMPANY
01 招、拍、挂 02 创造招、拍、挂 03 购买转让土地（项目） 04 购买股权
2
目录
COMPANY
05 创造境外卖股权 06 设立spv购买股权 07 先并后买 08 先投后买
3
目录
COMPANY
09 先投资再合并后转质 10 投资新公司，卖股权 11 先分后远期卖 12 先分后并
4
目录
COMPANY
13 让产分股与让产赎股 14 合作建房（一） 15 合作建房（二） 16 委托代建
5
我们常见的拿地
？
方式有哪几种
6
一、招、拍、挂
最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没 有任何争议。
评述：如果不是特别的需要，分立后卖股权即可， 不必进行第二步的合并。
18
十三、让产分股与让产赎股
情况描述：甲公司欲购买乙公司的土地，土地价值2亿元。
1、甲公司以现金2亿元在乙公司投资 入股
2、乙公司分立，其中这块土地分立 出一个新公司
3、12个月后转让股权（让产赎股)
即购买方将资金投资到有地的目标企 业，然后分立（让产分股与让产赎股）
19
十四、合作建房（一）
情况描述：甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质， 合作建房，然后分房子。
操作模式
1、以甲方为主体开发，实际由乙方运 作。 2、乙方将资金投入到甲方。 3、乙方代替甲方的名义买房子，只缴 纳这一道营业税。
税收分析：国税函【2005】1003号、 国税发【2009】31号文件36条、 财税【1995】48号
绿地控股：2018年净利增长26%,多元并举开启万亿新时代
绿地控股：2018年净利增长26%，多元并举开启万亿新时代《红周刊》特约作者朱应芬4月23日，绿地控股发布2018年年报和2019年一季报。
2018年度，绿地控股围绕“推动高质量成长，迈向万亿规模，进军世界一流企业”的发展主线，实现了主要经济指标的全面较快增长，重点产业质量效益持续改善。
全年营业收入3484亿元，同比增长20%；净利润113.75亿元，同比增长26%；总资产突破万亿元大关；净资产收益率提升至17.14%；拟每10股派现3元（含税）。
2019年一季度，绿地控股取得“开门红”，营业收入904亿元，同比增长21%，净利润44亿元，同比增长26%，为实现全年业绩目标打下基础。
核心引擎房地产主业保持高增长、项目拓展成绩显著绿地控股向市场交出了一份高质量的成绩单，新突破、新亮点、新布局不断涌现。
2018年，国内房地产市场剧烈变化，绿地控股发挥龙头房企的规模优势效应，多措并举抓去化、提质量、促转型，房地产主业总体保持平稳较快增长的良好态势。
全年实现合同销售金额3875亿元，同比增长26%；回款2968亿元，同比增长21%，回款率77%。
基于对市场趋势的精准把握，绿地控股持续优化投资布局，将高铁站项目作为继超高层之后的又一战略性投资题材重点拓展。
全年累计成功落地项目118个，新进城市30个，新增权益土地面积2149万平方米。
今年一季度，绿地控股抢抓房地产市场回暖的机遇，着力推进大单销售、库存去化，累计实现合同销售金额694亿元，同比增长43%，领跑行业;合同销售面积599万平方米，同比增长45%。
在项目拓展上，绿地控股继续聚焦一二线重点城市、区域中心城市和地级市高铁站等成长性地区，在窗口期有效补充高质量土储，提升核心战略区域的项目储备。
一季度累计新增项目25个，权益土地面积419万平方米，权益土地款224亿元。
绿地控股全资子公司收购中民外滩50%股权及债权，主要标的资产上海董家渡项目旨在打造上海国际金融中心新地标，有助于夯实绿地控股在上海的市场地位和发展后劲。
绿地地产项目并购方案
绿地地产项目并购方案1. 引言本文档旨在提供一个关于绿地地产项目并购方案的详细概述。
通过并购，绿地地产有望进一步扩大业务规模，增加市场份额，提升竞争力。
在本文档中，将介绍并购的背景、目标、计划和实施步骤。
该方案将帮助绿地地产实现持续增长并在市场上取得领先地位。
2. 背景绿地地产是一家在房地产行业具有重要地位的企业。
然而，随着市场的竞争日益激烈，绿地地产需要寻求更多增长机会以保持竞争力。
通过并购其他地产公司，绿地地产可以扩大业务规模、提高市场份额，并借助新的资源和技术来增强竞争力。
3. 目标绿地地产项目并购方案的主要目标如下： - 扩大业务范围：通过并购其他地产公司，绿地地产将能够进一步扩大其业务范围，涵盖更多细分市场。
- 增加市场份额：借助并购，绿地地产能够增加其在市场中的份额，稳固其领先地位。
- 提升竞争力：通过获得新的资源和技术，绿地地产能够提升其竞争力，更好地满足客户需求。
4. 计划绿地地产项目并购方案的计划如下： 1. 确定并购目标：通过市场调研和评估，确定最适合并购的目标公司。
目标公司应与绿地地产的业务和战略目标相符。
2.进行尽职调查：对目标公司进行全面尽职调查，包括财务状况、业务模式和法律合规性等方面的评估。
3. 确定交易结构：根据尽职调查结果，确定最适合的交易结构，包括支付方式、股权比例等。
4. 进行谈判：与目标公司进行谈判，商讨并最终确定交易细节和条款。
5. 完成并购交易：在经过谈判后，双方达成一致并签署正式协议。
完成支付和交割程序，确保交易顺利完成。
6. 整合并管理：一旦并购完成，绿地地产将着手整合目标公司，并进行有效管理，以实现并购带来的效益。
5. 实施步骤下面是绿地地产项目并购方案的实施步骤： ### 5.1 确定并购目标 - 进行市场调研，了解潜在的并购目标。
- 评估目标公司的业务模式、财务状况和竞争力。
-制定并购目标的筛选标准。
5.2 进行尽职调查•收集目标公司的信息，包括财务报表、营运数据和企业文化。
恒大、碧桂园、万科、保利、融创2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理
恒大、碧桂园、万科、保利、融创2018 年战略调整、拿地策略与核心融资整理!2018 年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场调控和金融紧缩政策（去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利时代，除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题，不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘，大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显（尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向）。
总体来说，中国房地产已开始往运营端转型，并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。
为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识，笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50 强的相关信息进行了整理，同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析，希望能给读者带来一些有益的启示。
一、恒大集团在金融去杠杆的背景下，恒大从 2017年就开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”，但是由于政府对地产政策的收紧，恒大与其他大地产公司一样，目前主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题。
资金成本上升方面，拿地或项目并购的融资成本目前都已不低，商票融资成本更高。
值得注意的是，目前市场上资金非常紧张，有资金的基本不愿意做地产的纯信用融资，主要还是因为投资者认为政策变动太大。
而即使是在下半年或明年，在开发商能拿出来的土地和项目抵押有限的前提下，融资也只会越来越难。
在高周转发展模式变难的问题上，比如一个是一二线城市项目前期遗留问题不好推进，特别是如拆迁、土地变性、调规等周期很长的环节；第二个是三四线城市的销售和去化问题。
受棚改货币化安置政策收缩的影响，恒大、碧桂园、中梁等许多布局了三、四、五线城市发展的地产公司都受到了较大的市场影响。
从策略上看，恒大今年明显加强了营销力度，集中解决去化问题，另外主要靠内部管理工具，投资拿地前期协调各种事项，各部门工作前置，计划倒排，强化考核，按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。
透视“联手拿地”背后的玄机
联手拿地 ， 已成市 场发展 新趋势
事实上， 宫力地产、 碧桂园和雅居乐地产
这 三 家房 企 联手 拿地 并非 创举 ， 内房 企联 手 业 拿 地 的 做 法 由来 已久 。 常 的情 况下 ， 通 当一 个
名企业联手拿地的新模式已成为房企拿
这 些 弊 端。
台了 关 于 进 一 步 加 强 土 地 出让 收 支 管 理 的 通 知 ， 明确 要 求 开发 商拿 地 之 后 ，“ 期 缴 纳 全 部 土 地 出让 价 款 的 期 分
限 原 则 上 不 超 过 一 年 。经 当地 土 地 出
第三， 地产新政抬高了拿地成本 。
促 成 了联 手拿 地 现 象 的 增 多。
去年 ｌ月 １ 曰， ２ ７ 财政 部 等 五部 委 出
合 复 杂的 行 业 ， 目运 作 周期 通常 都较 项
长， 合作过程中不可避免地容易出一些
问题 。 是 ， 手 拿 地 的好 处 远 远 大过 但 联
合 竞 得 。２ ０年 ￣１ ０ 年 一年 间 ， 州 ０７ ２ ８ ０ 杭 有 ３ 块 土 地 是 以合 作 拿 地 的 形 式成 交 ０ 的。 今年 ３ 份 ， 连 市 出让 的１宗 土地 月 大 １
拍底价９ 亿元的代价再次刷新内地 “ Ｏ 地王 ” 纪 录。 在人们对２５Ｌ ５￣ 的天价一片惊呼的同时， 富
用权 出让合 同 》 《 地 开发 建 设 补 偿 及 土
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协议 ， 北京市国土资源局决定取消大 龙公司的竞得资格， 同时对大龙公司已
经 交 纳 的２ 元 竞 买保 证 金不 予退 还 。 亿 大 龙公 司土 地 被 回收 的 案例 表 明， 今后 土地 储 备 有可 能不 再 是 优 质资 产， 而可 能 成 为开 发 商 的 负担 。尤 其 是 在 地 价 飙 升而市 场 前景 又不 明朗的 大环 境 下，
2018年1-12月全国房地产企业拿地排行榜
2018年1-12月全国房地产企业拿地排行榜2018年，房企拿地回归理性，新增土储金额和面积双双回落，行业进入精细化竞争阶段。
万科、碧桂园、保利连续两年位列榜单前三；中西部市场火热，成交面积远超其他区域；北京、南京“二京”拿地金额同比下降超40%，降幅最为显著。
（单位：亿元、万平方米）12数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地以中指土地数据库2300个城市作为监测对象拿地金额方面，万科、碧桂园、保利优势延续，连续两年位列榜单前三。
其中，万科以1316亿元拿地金额位居榜首，延续2018年拿地优势。
碧桂园则以1204亿元锁定第二位，保利以1001亿元稳居第三位，前三甲房企拿地金额均超千亿。
2018年，房企拿地更加审慎，回归理性。
具体来看，全年拿地金额超千亿房企仅为3家，较2017年减少2家。
TOP50企业拿地总额19563亿元，较2017年回落22.9%，拿地面积回落14.7%。
TOP10企业2018年拿地总金额为8267亿元，占TOP50企业的42.3%，较2017年占比下降6.2个百分比，房企拿地势头放缓。
2018年12月，招拍挂市场竞争依旧激烈。
13日，保利以“限地价+竞自持+摇号”的形式以底价53.84亿元竞得广州市白云区三元里大道的商住用地；28日，华润置地经过210轮激烈竞价，最终竞得长春一住宅用地。
“地冷价低”成2018年土地市场重要特征，房企合作拿地力度持续增加，拿地更加审慎。
伴随限地价、限房价、竞自持、竞配建等调控政策出台，“底价地”、“低价地”、“土地流拍”等成为2018年土地市场常见现象。
根据中指土地数据库对全国300个重点城市的监测数据显示，1-12月流拍住宅用地已超700宗。
同时，房企联合体拿地持续增加，分摊风险、利益共享的拿地方式持续受到房企青睐。
其中，仅12月，中海、龙湖、绿地等多家企业均有参与联合体拿地，拿地城市涉及北京、上海、重庆等一二线热点城市。
中海、绿地、绿城、华夏幸福2018战略调整与拿地策略整理!
中海、绿地、绿城、华夏幸福2018战略调整与拿地策略整理!土地情报2018—08-20目录六、中海地产七、绿地控股八、绿城中国九、华夏幸福十、华润置地笔者按:2018年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场调控和金融紧缩政策（去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利时代，除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题，不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘，大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显（尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向）。
总体来说，中国房地产已开始往运营端转型，并已正式进入“大鱼吃小鱼"的时代.为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识，笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析，希望能给读者带来一些有益的启示.接前文:《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理（一）—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》六、中海地产中海地产在2017年年报中表示将加大一二线城市棚户区、城市更新等非公开市场土地投资力度,多元化增加土地储备，不过在当前国家棚改货币化收缩政策下将影响这一进程的实施.总体来说，中海地产的风格相对“保守"。
公开报道显示，其负债率只有20％，其杠杆利用得相对较少,发展以“稳”为主,以利润取胜而非规模.但是，依靠控制各项成本以增加利润可能会对公司发展产生一定的影响。
(一）战略调整尽管大环境的融资形势非常严峻,但中海当前的流动性非常充足，融资成本目前也基本能控制在年化6％左右，在战略发展方面，一是着力“好中求快、稳中求快”，销售策略和节奏更为进取；二是加速拓展一线及二线城市都市圈，高效吸纳土地储备,且重点布局商办板块，主要是大力开发联合办公和长租公寓领域;推出股权激励计划，并主要面向公司逾400余名中高级管理人员以及技术骨干等；四是制定2018年业绩增长目标，追求“又好又快”的发展目标.(二）拿地策略主抓并购、招拍挂、合作模式,在一二线城市拿地金额占比超过80%，拿地区域分布较广，如2018年6月拿到了乌鲁木齐、福州、长春、天津和济南共5块土地.七、绿地控股与前几家大地产公司面临的发展问题类似,绿地遭遇了多元化困局，2017年绿地多元化业务中的建筑、汽车、商品销售、能源方向的毛利率仅分别为3。
2018年重庆土地市场年报20190115
4
新进企业拿地迅猛，行业洗牌严重，企业发展方向分化，城市布局战略调整
1 总体市场
总体市场
城市整体规划建设调整，2018年主城供地量下降明显，商 住类土地供应面积13718亩，成交12705亩，成交金额 835.22亿元。
土拍政策上半年不断加码，5月出现达到最高限价“竞配建 “的规则，企业拿地难度增强，投资更趋理性。但四季度土 拍政策”放松” ，单宗地供应面积缩减，“竞配建“规则取 消，企业拿地门槛降低。
2017年 1373 2905 551
700 604
600 500 400 300 200 100 0 2018年 915 1747 604
市场概况—近3年重庆主城供地方向
近三年，因核心区土地资源稀缺，1.5环新兴区域土地可开发量大，规划科学、资源倾斜，重庆主城供地方向靠近1.5环 区域；热点板块的快速发展提高了客群对新兴区域发展信心，随着城市轨交规划和资源均衡化后，1.5环多板块成城市 热点板块，未来竞争力较强。
投资者信心指数
2018年投资者信心指数以6月为界呈现明显分化，2018年1-5月每月总分均高于年均值，上半年市场信心较强，房企投 资意愿普遍较高。2018年6-12月仅8月总分高于均值，归因于7月无土拍，投资需求在8月得到释放；12月投资信心指 数为全年低位，当市场周期处于调整期，企业投资谨慎。
2018月度投资者信心指数总分
供应量↓34% 成交量↓31% 土拍政策“收窄”→“放松”
市场概况
政策
2018年，全国房地产政策收紧，政府通过多方式、多渠道维护房地产市场健康发展，相较全国政策，重 庆调控政策相对温和，旨在维稳。土拍政策随商品房市场热度波动“收窄放松”。
供应
成交
房地 价比
[房地产]中海拿地的规划和土地的储备(doc 6页)
![[房地产]中海拿地的规划和土地的储备(doc 6页)](https://img.taocdn.com/s3/m/4b4dc1741eb91a37f1115c2d.png)
中海拿地的规划和土地的储备引言：地产公司扩张的基础是土地储备量，而中海地产全国土地储备量一直稳定保持在500万平方米，规划建筑面积约900万平方米，这为资产规模及经营规模庞大的中海地产保持稳定增长奠定了良好的基础。
据报道，2005中国两大房地产行业领导品牌是：中海地产和万科。
两大品牌继续保持了在房地产行业的领导地位，并且实现了品牌价值的大幅度提升。
中海地产品牌价值为33.11亿元，同比去年增长7.1亿元；万科品牌价值为32.08亿元，同比去年增长9.71亿元。
2004年是两大领导品牌加速发展的一年，中海地产完成了中海系地产业务的强势整合，并借助行业领导品牌的优势，销售收入突破90亿元、资产规模增长26%，净利润同比增长56%。
2003年一、二线城市唱主角1月04日中海取得长春市净月潭卫星南路总占地面积100万平方米土地开发权，该地块拟分期开发建设为一个大型的生态化商住小区。
4月10日中海成都成功拍得1号地块。
该地块位于成都市一环路东南，总用地面积近6.2万平方米，净用地面积近5.1万平方米，拟发展望江豪庭商业住宅项目。
7月30日中海上海公司与有关方面签订《国有土地使用权出让合同》，所涉6幅地块，位于卢湾区建国东路，土地出让面积18.8万平方米，总开发建设面积约60万平方米，总投资额约60亿元，拟发展高档商业住宅及商业和写字楼。
12月中海西安投得YT7-（1）-1-1（航博馆）地块，该地块位于西安市南二环路西段南侧，可发展商业和住宅建筑面积达17万平方米。
2004年转战三线城市01月13日中海竞得南京市2003G56地块。
该地块占地面积12万平方米，可发展建筑面积17万平米，地价总金额3.36亿元。
04月15日中海竞得成都市国际社区项目地块，地块占地面积132.42万平方米, 可发展建筑面积139.78万平方米,地价总金额11.91亿元。
04月16日中海地产与香港信和置业联合成功竞得深圳市福田区香蜜湖的B303—0041号地块，地块占地面积9.3万平方米，可发展建筑面积13.1万平方米，地价总金额9.5亿元。
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四是加强在“速度”和“质量”上下功夫,着力库存去化、新盘销售、资金回笼等工作,根据绿地公开披露的财务数据显示，2018年一季度回款584亿元,回款率１20%。
五是实行“１、３、５”高周转(1个月开工，３个月开盘，5个月现金流回正),继续提高项目周转率。
（一)战略调整
尽管大环境的融资形势非常严峻，但中海当前的流动性非常充足,融资成本目前也基本能控制在年化6%左右，在战略发展方面，一是着力“好中求快、稳中求快”，销售策略和节奏更为进取；二是加速拓展一线及二线城市都市圈,高效吸纳土地储备，且重点布局商办板块，主要是大力开发联合办公和长租公寓领域；推出股权激励计划,并主要面向公司逾４0０余名中高级管理人员以及技术骨干等;四是制定201８年业绩增长目标,追求“又好又快”的发展目标。
公开资料显示，20１8年,绿地将重点布局长三角、珠三角、京津冀等一线城市群及周边地区；江西、安徽、武汉、中原、山东、西北、西南、昆明及南宁等二线城市群及周边地区以及地级市高铁站周边地区。
八、绿城中国
绿城2018年的战略布局集中在一二线城市，但去年以来一些一二线城市成交量下降,楼价上涨空间有限,短期有一定下行风险，与绿地的情况类似，绿城亦强调多元化发展，但除地产外的其它业务收入比例暂未见明显提高。
（二)拿地策略
绿地在20１8年的战略性项目拓展比较明显，在上半年新增土储中，“绿地城际空间站”项目占比超过30%,目前也在着力打造全新项目品牌“绿地城际空间站”。除此之外,绿地加强康养产业,聚焦康养居酒店项目拓展和建设，其中已列入计划项目有５２个，年内可交付项目有望达１７个。
绿地在拿地上重点关注三大关键点：（1)城市群;（２)高铁沿线;(３）三四线城市快周转项目。近期重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目,大力推进土地储备工作。
六、中海地产
中海地产在2０17年年报中表示将加大一二线城市棚户区、城市更新等非公开市场土地投资力度，多元化增加土地储备,不过在当前国家棚改货币化收缩政策下将影响这一进程的实施。总体来说,中海地产的风格相对“保守”。公开报道显示，其负债率只有２０%,其杠杆利用得相对较少，发展以“稳”为主,以利润取胜而非规模。但是，依靠控制各项成本以增加利润可能会对公司发展产生一定的影响。
为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理，同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析，希望能给读者带来一些有益的启示。
接前文：《西政资本：地产前50强2０1８年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一）—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》
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土地情报２018-0８－２0
六、中海产
六是重点布局长租公寓,如雄安绿地双创中心、香河绿地双创中心、绿地铂骊公寓项目。“双创中心”打造集创新创业、公共孵化服务、投融资服务、创业辅导、国际资源对接为一体的共营区域,为创建区域“创业大街、创业社区、创业慧谷”等业态做好基础，后续择机共建双创基地。另外布局多元化生意，如投资创客中心;针对中产阶层客户推出进口精品超市G－Sｕper，且在20１8年做进一步扩张,门店将从现有的37家扩展到100家。无独有偶，201８年1月绿地集团联合ＷE+酷窝品牌，在西北六省区推动传统写字楼与联合办公、共享经济的融合项目。
七、绿地控股
八、绿城中国
九、华夏幸福
十、华润置地
笔者按:
2０1８年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场调控和金融紧缩政策（去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题，不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘，大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。
(一）战略调整
绿地在2018年的战略调整有目共睹,主要体现在如下几方面:
一是在内部培养8家３０0亿以上的区域公司，成为2018年４00０亿目标的重要基础，在原有的小镇、大盘、超高层项目外,增加短平快项目,加快周转率。
二是依托房地产主业优势，启动“地产＋”的新一轮布局，积极发展大基建、大金融、大消费等产业集群，为公司发挥协同效应、平衡经济波动、实现持续增长，20１8重点布局养老和文旅项目,如“雄安绿地双创中心”、山东胶东半岛布局千亩康养小镇、雪莱小镇，“地产＋科技及综合产业”之新动能产城融合,包括会展经济园、科技先行谷、生活示范区等三大园区，如中国济南绿地国际博览城等。绿地科技先行谷以先进动力研发、孵化为核心，重点打造先进动力产业园、绿地云谷产业园和科创总部园三个园区。
（二)拿地策略
主抓并购、招拍挂、合作模式，在一二线城市拿地金额占比超过80％,拿地区域分布较广,如２018年６月拿到了乌鲁木齐、福州、长春、天津和济南共５块土地。
七、绿地控股
与前几家大地产公司面临的发展问题类似,绿地遭遇了多元化困局,2017年绿地多元化业务中的建筑、汽车、商品销售、能源方向的毛利率仅分别为3.７５%、３．98%、1.38％和１．6７%，使整体毛利率大幅拉低至１4.34%。绿地进入２018年以来负债率较高，利息支出大,按8％的融资成本计算，每年的利息支出就高达400亿元。根据公开报道,近期绿地重庆、上海、成都、西安,郑州、武汉等多地项目亦爆出存在质量问题。尽管绿地有境内外融资双方管道,但政策收紧，融资渠道受限，在高负债率的背景下，融资成本可能将进一步上升。
（一）战略调整
绿地针对上述面临的问题主要实施了以下几个战略调整:
一是聚焦三大城市群、四大都市圈的同时，择优拓展一二线城市周边承接产业及人口外溢的优质三四线城市。