财税实务营改增前后土地增值税处理案例分析

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房地产开发企业增值税会计处理案例分析

房地产开发企业增值税会计处理案例分析一、案例描述某房地产开发企业在开发过程中，取得了一块土地，并在其上建成了一个商业综合体，包括商业街、写字楼、商务酒店等。

该企业希望了解在这个过程中产生的增值税应如何处理，并进行相关的会计核算。

二、增值税的应纳税额计算1. 土地使用权转让的增值税根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，购买土地的房地产开发企业需要向国家交纳土地使用权转让的增值税。

计算方法为：销售额×(1-17%)/1.17×11%假设该企业购买土地的成本为1000万元，销售土地使用权的金额为2000万元，则应纳增值税=2000×(1-17%)/1.17×11%=172.84万元。

2. 商品销售的增值税商业综合体建成后，企业开始出售商业街、写字楼等商品，需要向国家交纳销售商品的增值税。

计算方法为：销售额×3%假设该企业销售商品总额为5000万元，则应纳增值税=5000×3%=150万元。

综合上述三个方面的增值税计算，该企业总的应纳增值税为172.84+150+90=412.84万元。

三、增值税的会计处理1. 土地使用权转让的增值税会计处理企业应单独结算土地使用权转让的增值税，计入成本，计提应交增值税款准备。

假设该企业在购买土地时未付款，而是通过银行贷款支付的，则需要在银行贷款在途-土地使用权转让增值税账户中计提应交增值税款准备。

2. 商品销售的增值税会计处理企业出售商品所得的增值税，计入应交税费，同时将销售收入、增值税额等分录记账。

对已交增值税的销售商品，可在增值税进项税额科目中计提已交增值税。

四、税务申报该房地产开发企业在每月需要向税务局申报增值税。

具体操作是通过电子税务局进行网上申报，按照销项税额和进项税额进行抵扣后，确定应纳增值税的数额，然后通过网上直接汇款至税务局指定的账户。

五、总结房地产开发企业在开发过程中会产生多方面的增值税，包括土地使用权转让的增值税、商品销售的增值税和建筑服务的增值税等。

土地增值税案例

土地增值税案例土地增值税是指在土地使用权转让、出让、收回等活动中，因土地价值的增加所应纳税款。

下面我们通过一个具体的案例来了解土地增值税的相关情况。

某市政府将一块位于市中心的土地进行了出让，开发商A公司以高价成功竞得该地块，并在此地建设了一座高档商业综合体。

在开发商A公司开发完成后，市政府按照土地增值税法规定，对该地块进行了评估，确定了土地增值额，并依法征收了土地增值税。

在这个案例中，我们可以看到土地增值税的征收主体是国家税务机关，税款的征收依据是土地增值额。

土地增值税的征收对象是土地使用权的转让方或者收回方，也就是在土地增值的过程中获得经济利益的主体。

土地增值税的税率是根据土地增值额确定的，税率一般是固定的，但也会根据不同地区、不同用途的土地而有所不同。

在这个案例中，开发商A公司在竞得土地后，进行了高价开发，使得土地价值大幅增加，因此需要缴纳相应的土地增值税。

土地增值税的征收方式一般有两种，一种是按照固定税率征收，另一种是按照递延征收。

在这个案例中，征收方式是按照固定税率征收，开发商A公司在竞得土地后就需要缴纳相应的土地增值税，而不是等到将土地再次转让或者收回时再进行缴纳。

通过这个案例，我们可以了解到土地增值税的征收对象、征收主体、征收依据、税率和征收方式等相关情况。

土地增值税作为一种重要的财政税收，对于规范土地市场秩序，调节土地利用方式，保障国家财政收入具有重要意义。

总的来说，土地增值税的征收是为了调节土地利用，保障国家财政收入，促进土地资源的合理利用。

在实际操作中，税务机关需要依法对土地增值税进行征收，并严格按照法定程序进行评估和征收。

同时，纳税人也需要依法履行税收义务，积极配合税务机关进行税收征收工作，共同维护税收秩序，促进经济发展。

房企10个涉税案例详解，含详细计算过程

房企10个涉税案例详解，含详细计算过程以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。

那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。

根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。

成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

因此，该公司应缴纳契税（5亿2亿0.5亿1亿）*4%=3400万元。

以竞价方式取得国土土地使用权契税缴纳问题2019年3月，某房地产企业通过竞价方式取得一块国土土地使用权，竞价的成交价格为5亿元，支付市政建设配套费1亿元。

在对该地块上原住户拆迁补偿问题上，竞价条件约定，房地产企业将来要用2万平方米的房屋补偿给原居民。

按补充协议约定，拆一还一需要现金补偿的，每平方米补偿现金1万元；不要现金用房屋面积补偿的，按拆一还一等面积补偿。

因此每平方米房屋约等于现金1万元，结果原居民选择补偿房屋，因此补偿给原居民的2万平方米合计等价现金2亿元。

假设当地政府规定契税税率为4%，那么，在本案例中该房地产开发企业该如何缴纳契税？根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（二）项规定：以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

土地增值税应税收入确认典型案例分析

问：房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？答：房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格÷（1+受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。

以此方法计算的转让收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

举四个案例：案例一个人将土地归还政府取得收入是否征收土地增值税【案情筒介】2006年某市朱某通过招拍挂购入土地100亩，当时与国土部门签订的出让合同价格为1000万元，2008年因该市建设需要，政府要求朱某归还该地，并补偿11000万元。

朱某取得的补偿收入是否要征土地增值税？【解析】根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。

但因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回案例二以房抵债【案情筒介】某机械制造公司。

2006取得贷款500万元。

2011年5月份贷款到期后，该公司无力偿还贷款本息。

银行根据当时约定的协议，委托拍卖行将抵押的房产予以拍卖抵债。

1.该公司用房产抵债行为，是否要缴纳土地增值税，从何时开始缴纳土地增值税？2.拍卖抵债房地产无增值额是否缴纳土地增值税？【解析】1.《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

用房产抵押取得贷款行为是指房产所有人作为债务人或第三人，将依法占有的房产向债权人提供不动产，作为清偿债务的担保而不转移房产所有权的法律行为。

此时，房产的所有权在抵押期间并没有发生变更，上述机械制造公司作为房产所有人在抵押期间仍然享有占有、使用、收益等权利。

在贷款到期后，因无力偿还贷款本息，银行将所抵押的房产予以拍卖，则房产所有权发生了变更。

土地增值税纳税筹划的案例分析

土地增值税纳税筹划的案例分析【摘要】2021年1月16日，国家税务总局发布了国税发[2021]187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确了房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，标志着现有的房地产开发土地增值税从“预征”时代进入了“清算”时代。

由于土地增值税税率较高，对房地产开发企业的利润有较大的影响，相关的纳税筹划就很重要。

本文通过一个案例分析，指出房地产企业可以从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三个方面进行纳税筹划，并指出纳税筹划应注意的问题。

【关键词】土地增值税税收筹划案例分析本案例房地产项目取得土地使用权成本28000万元，房地产开发成本（不含土地征用及拆迁补偿费）41400万元，筹资利息支出3470万元，销售收入124200万元。

按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关税收法规、规章的规定，可得增值率28.76%，应缴土地增值税税额8321.685万元(具体计算见附表第一列)。

根据土地增值税计税基数的组成，拟从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三方面进行纳税筹划。

一、通过确定适当的转让房地产收入进行纳税筹划如果该房地产项目是普通住宅，只是增值率略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%。

即根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》“第十一条纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的规定，进行免征土地增值税的纳税筹划。

这样不但能加快销售速度，节约贷款利息，而且能够获得更高的实际税后利润。

举例来说，如果该项目正常定价销售收入是116000万元，则增值额19951万元，增值率20.77%，需缴纳增值税（30%），税后利润（指增值税后，下同）为：19951×（1－30%）=13965.7万元。

财税实务5个案例分析营改增后转让金融商品的增值税处理

财税实务5个案例分析营改增后转让⾦融商品的增值税处理
【tips】本⽂由梁志飞⽼师精⼼收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务5个案例分析营改增后转让⾦融商品的增
值税处理
根据《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）对于“⾦融商品转让按规定以盈亏相抵后的余额作为销售额的账务处理”规定，具体会计处理如下：
（1）⾦融商品实际转让⽉末，如产⽣转让收益，则应纳税额处理：
借：投资收益
贷：应交税费——转让⾦融商品应交增值税
（2）如产⽣转让损失，则按可结转下⽉抵扣税额：
借：应交税费——转让⾦融商品应交增值税
贷：投资收益
（3）实际缴纳增值税：
借：应交税费——转让⾦融商品应交增值税
贷：银⾏存款
（4）年末，本科⽬如有借⽅余额：
借：投资收益
贷：应交税费——转让⾦融商品应交增值税
税务处理
《财政部、国家税务总局关于全⾯推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第⼀条规定，⾦融商品转让按照卖出价扣除买⼊价后的余额为销售额。

转让⾦融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。

若相抵后出现负差，可结转下⼀纳税期与下期转让⾦融商品销售额相抵，但年末时仍出。

土地增值税案例分析与计算

一、土地增值税案例分析题1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下：（1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2010年3月1日动工开发。

由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。

因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。

（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。

（3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。

（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。

（5）2012年4月开始销售，可售总面积为45000m²，截止2012年8月底，销售面积为40500m²，取得收入40500万元；尚余4500m²房屋未销售。

（6）2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。

(7)2013年2月底，公司将剩余的4500m²房屋打包销售，收取价款4320万元。

(其他相关资料：①当地适用的契税税率为4％；②其他开发费用扣除比例为5％)要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。

(1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。

(2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?(3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。

(4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。

土地增值税例题以及计算过程

土地增值税例题以及计算过程在这个世界上，土地就是那一块宝贵的“金矿”。

说到土地增值税，大家都知道，它可不是随便计算的，得按照一定的规则来。

那么，今天咱们就来聊聊土地增值税的例题以及计算过程，保证你看完后能清楚明白。

1. 土地增值税基本概念1.1 什么是土地增值税？首先啊，土地增值税就是对土地升值部分征收的税款。

简单来说，就是你买地的时候，地价很便宜，但等你卖的时候，地价涨了，你就得为这涨的部分交税。

听上去有点像“买涨不买跌”的感觉，对吧？1.2 增值部分怎么计算？这就像是你买了一个便宜的破旧玩具，后来把它修好了，卖了个好价钱。

增值税的计算就是根据这个“差价”来收税的。

增值税的具体计算要考虑到土地的原始价值和出售时的市场价值。

2. 计算过程详细讲解2.1 确定土地原值先来看看原始的土地价值。

假设你买了一块地，买价是50万元。

这块地的原值就是50万元。

2.2 确定土地销售价格然后，你把这块地卖了，卖价是120万元。

那么，这里有个关键点，就是确定这个销售价格。

2.3 计算增值额增值额就是销售价格减去原值。

例如，120万元（销售价格）减去50万元（原值），那就是70万元。

这70万元就是你增值的部分。

2.4 计算土地增值税增值税的计算公式比较简单：增值额× 税率。

一般情况下，税率是30%。

所以，你的增值额70万元× 30% = 21万元。

这21万元就是你需要缴纳的土地增值税。

3. 实际应用例子3.1 举个例子更明白假设小张买了一块地，原值是80万元，后来地价涨了，卖价是200万元。

那么，增值部分就是200万元 80万元 = 120万元。

按照税率30%计算，小张需要缴纳120万元× 30% = 36万元的增值税。

3.2 考虑各种费用需要注意的是，土地增值税计算中，还要考虑一些费用，比如交易费用和其他相关费用。

这些费用可以从增值额中扣除，从而降低应纳税额。

总结好啦，了解了这些内容后，你是不是觉得土地增值税计算并不那么复杂了？关键在于弄清楚原值、销售价格以及增值部分，然后按规定的税率来计算。

土地增值税清算案例6篇

土地增值税清算案例6篇土地增值税清算案例6篇篇一:土地增值税清算案例江苏省某房地产开发企业成立于2006年4月，注册资本22800万元。

企业成立以来，共开发了2个房地产开发项目，为某广场和某花园。

经调查核实，某广场项目大部分房屋已售出，未售部分已转为自用，达到可清算条件。

篇二:土地增值税清算案例案例某写字楼项目总可售面积10000平方米，2007年6月取得预售许可证。

2010年8月，根据主管税务机关的要求进行土地增值税的清算。

清算时已售面积5000平方米，清算时每平方米均价5000元，清算时已取得发票的单位产品开发成本2800元/平方米，市政配套及人防异地安置建设费每平方米200元。

经营税金及附加按销售收入的5.6%计算，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本之和的10%计算扣除，不考虑其他纳税调整事项，清算时应缴并已实际缴纳土地增值税1320000元。

首次清算后，取得建安发票2000000元。

2014年8月，销售4500平方米给甲金融单位，平均售价10000元/平方米，尚未销售房屋为第3层的500平方米。

篇三:土地增值税清算案例案例方欣房地产公司于2009年起开发销售A项目，可售建筑面积为10万平方米，截至2012年5月底，已售建筑面积为9万平方米，占可售面积的90%，按照税务机关要求，办理土地增值税清算申报。

清算申报资料显示，取得土地使用权所支付的金额为8000万元，房地产开发成本22000万元，房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的10%扣除，转让房地产收入总额为54000万元，已纳可扣除的与房地产有关的税金3024万元，剩余尾房1万平方米按已售房产均价计算估价为6000万元。

篇四:土地增值税清算案例某房地产企业，成立于2002年9月;经济类型为其他有限责任公司;主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售;注册资本为人民币8000万元。

经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至2011年期间共开发以下房地产项目:该公司自成立以来房产开发项目有:清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世;贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府。

XX建筑企业“营改增”后涉税问题案例分析

注：建筑服务一般纳税人税率自2018年5月1日起调整为10%。

政策归纳：1．根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文相关规定2.根据财政部税务总局《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）文相关规定。

二建筑服务什么情况下适用或选择适用“简易”计税方法？1、以清包工方式提供的建筑服务；以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

2、为甲供工程提供的建筑服务；甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

3、为建筑工程老项目提供的建筑服务；建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

4、小规模纳税人提供的建筑服务；年应税销售额<500万注：年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月连续经营期内累计应征增值税销售额，包括应征增值税销售额、免税销售额、代开发票销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。

销售服务、无形资产或者不动产（以下简称“应税行为”）有扣除项目的纳税人，其应税行为年应税销售额按未扣除之前的销售额计算。

纳税人偶然发生的销售无形资产、转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。

5．建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税6．发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为。

政策归纳：1．根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文相关规定；2．根据财政部国家税务总局《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》财税〔2017〕58号文相关规定；3.根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)相关规定。

并购重组业务中疑难财税案例处理解析(下)【会计实务操作教程】

如天恒公司选择简易征收方式，应以 2014年 8 月取得价值 600万元的不动产按公允价值 860万元投资入股，选择简易计税缴纳增值税 12.38 （=（860-600）/（1+5%）×5%）万元，并给对方公司开具增值税专用发票。
K 限公司 2016年 5 月取得天恒公司开具增值税专用发票注明税额 12.38万元可以抵扣，2016年 5 月可以抵扣 7.43万元（=12.38×60%）， 2017年 5 月抵扣 4.95（=12.38-4.95）万元。
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元，延期时间自股权发生变更之日即 2015年 10月 1 日至 2019年 12月 31日。
另外，张先生需要自行制定缴税计划到华海公司所在地的主管税务机关备案并实施动态管理，即如果发生变化，应重新制定分期缴税计划并向主管税务机关备案。
解答 3：如 C 为房产土地等资产增资应考虑增值税的影响。营改增后，对于房产土地增资行为处理完全不同。原营业税下是财税 2002年 191号：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。增值税下是国税 2016年第 14号：本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。第三条一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人转让其 2016年 4 月 30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（二）一般纳税人转让其 2016年 4 月 30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（三）一般纳税人转让其 2016年 4 月 30日前取得（不含自建）的不

土地增值税清算案例分析

土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析（一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。

税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。

在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：第一，整体项目情况简介1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。

该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2.该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。

另外还有配套设施面积12,000平方米。

3.截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。

剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。

4.公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。

5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

6.根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格元，规划批复的项目容积率为，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

土地增值税核算案例

案例一：某房地产开发企业转让一块已开发的土地使用权，取得转让收入2000万元，为取得土地使用权所支付金额350万元，开发土地成本65万元，开发土地费用21万元，应纳有关税费77万元。

计算该企业应纳土地增值税额，并做有关帐务处理。

案例二：某企业（兼营房地产开发）买进土地及地上建筑物，价值500万元。

三年后，该企业将土地使用权连同地上建筑物一并转让A 企业，取得转让收入900万元。

假设转让过程中企业上交5%的营业税，7%的城建税，3%的教育费附加。

转让时该建筑物已提折旧40万元。

计算该企业应纳土地增值税额，并做有关帐务处理。

案例三：某企业将一自有仓库连同土地使用权一并转让，取得转让收入1000万元。

假设该仓库连同土地使用权取得成本为400万元，转让过程中按规定支付5%的营业税，7%的城建税，3%的教育费附加，转让时已提折旧50万元。

计算应纳土地增值税，并做有关帐务处理。

房地产9个涉税实务案例分析

房地产9个涉税实务案例分析案例一1月份通过出让方式从政府部门取得土地使用权，全部用于开发商品房，支付土地价款1090万元，可供销售的建筑面积合计1万平米。

3月份预售建筑面积0.3万平米的商品房，每平米销售单价6540元（含税，税率为9%），开具增值税普通发票。

4月份申报期预缴增值税。

10月份将3月所预售的建筑面积0.3万平米商品房交付购房者。

解析预售商品房，收到预收款，开具普通发票，纳税义务未发生，不计算销项税额。

3月借：银行存款 1962万元（0.3万平*6540元/平）贷：预售账款 1962万元借：应交税费——预缴增值税 54万元[1962万元/（1+9%）*3%] 贷：银行存款 54万元10月借：预收账款 1962（0.3万平*6540元/平）贷：主营业务收入 1800万元[1962万元/（1+9%）]贷：应交税费——应交增值税162万元（销项税额）[1962万元/（1+9%）*9%]借：应交税费——应交增值税27万元（销项税额抵减）[1090万元*0.3/（1+9%）*9%]贷：开发产品 27万元借：应交税费—应交增值税135万元（转出未交增值税）（162-27）贷：应交税费—预缴增值税54万元[1962万元/（1+9%）*3%]贷：应交税费—未交增值税81万元（135-54）商品和服务税收分类与编码的“6未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”。

使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

因此开具的增值税普通发票，品名填报：6020000000000000000销售自行开发的房地产项目预收款*房地产预收款。

湖北省规定：预收款在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。

土地增值税的会计处理及举例相关内容

⼟地增值税的会计处理及举例相关内容企业应当在“应交税⾦”科⽬下设“应交⼟地增值税”明细科⽬，专门⽤来核算⼟地增值税的发⽣和缴纳情况，其贷⽅反映企业计算出的应交⼟地增值税，其借⽅反映企业实际缴纳的⼟地增值税，余额在贷⽅反映企业应交⽽未交的⼟地增值税。

⼟地增值税作为对企业营业收⼊所征收的⼀种税收，⼀般应当作为营业税⾦进⾏处理，具体可以分为如下三种情况：(⼀)对于专门从事房地产经营的企业，应当直接计⼊营业税⾦及附加科⽬，如房地产开发企业应当计⼊“经营税⾦及附加”科⽬，对外经济合作企业应当计⼊“营业税⾦”科⽬，股份制企业应当计⼊“营业税⾦及附加”科⽬。

(⼆)对于⾮专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的⼟地增值税，⼀般应当作为其他业务⽀出处理，如⼯业企业、商业企业、农业企业、交通企业、民航企业等企业应当计⼊“其他业务⽀出”科⽬，如果企业不划分主营业务收⼊和其他业务收⼊，那么相应地⼟地增值税也应当作为营业税⾦的⼀部分计⼊“营业税⾦及附加”(如旅游饮⾷服务企业)。

(三)对于企业转让其已经作为固定资产等⼊账的⼟地使⽤权、房屋等，其应当缴纳的⼟地增值税应当计⼊“固定资产清理”等账户。

[例1]某房地产开发企业1998年1⽉将其开发的写字楼⼀幢出售，共取得收⼊3800万元。

企业为开发该项⽬⽀付⼟地出让⾦600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项⽬⽀付的贷款利息120万元。

为转让该项⽬应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。

当地政府规定，企业可以按⼟地使⽤权出让费、房地产开发成本之和的5%计算扣除其他房地产开发费⽤。

另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按⼟地出让费和房地产开发成本之和的20%加计扣除。

则其应纳税额为：扣除项⽬⾦额=600+1400+120+210.9+(600+1400)×5%+(600+1400)×20%=600+1400+120+210.9+100+400=2830.9万元增值额=3800-2830.9=969.1万元增值额占扣除项⽬⽐例=969.1÷2830.9=34.23%应纳税额=969.1×30%=290.73万元则企业应作如下会计分录：借：经营税⾦及附加2907300贷：应交税⾦--应交⼟地增值税2907300实际向税务机关缴纳⼟地增值税时作如下会计分录：借：应交税⾦--应交⼟地增值税2907300贷：银⾏存款2907300近期⼟地增值税政策变动：从2008年11⽉1⽇起，对个⼈销售住房暂免征收⼟地增值税。

财税实务增值税中土地价款抵减的销项税额,土地增值税如何处理？

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务增值税中土地价款抵减的销项税额，土地增
值税如何处理？
房地产业自2016年5月1日实施营改增,增值税价外税的特性,使其对收入?成本、税金等财税指标体系构成了冲击和重构,”牵一发而动全身”,令其他税种、尤其是计税原理与其类似,好比”同母异父”的土地增值税须作出政策响应与技术对接.为此国家出台了两个有关税收政策.
1.财政部?国家税务总局《关于营改增后契税?房产税?土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)对此作过多税种的总括规定.
2.国家税务总局公告2016年第70号“关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告”将诸多实务操作问题予以明确,且公告自公布之日起施行( 文件日期2016年11月10日).
国家税务总局公告2016年第70号文中
“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题”明确:
营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.
1.适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;
2.适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额.
首先:我们有必要对房地产企业增值税计算进行简单的介绍. 一、计算房地产企业销项税额:
(一)《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管。

土地增值税计算案例

土地增值税计算案例一、案例背景介绍土地增值税是指在土地流转环节中，对土地增值所征收的一种税费。

根据我国相关法律法规规定，既征税对象是自然人、法人或其他组织拥有土地所有权的，也包括使用权属于农民集体经济组织的土地。

本文将通过一个土地增值税计算案例，详细解析土地增值税的计算方法和应税额度的确定。

二、案例描述某市A地区发生了一宗土地增值交易案例。

原有土地载体为商业用地，交易涉及100亩土地，成交价格为800万元。

三、计算方法1. 确定土地增值额土地增值额=成交价格-土地取得成本成交价格=800万元土地取得成本包括：（1）原取得成本：指土地首次取得时的价格，由国家土地行政部门按照相关规定核定。

（2）增值情况后的取得成本：指土地交易前进行过增减挂钩的情况下，土地的最终成本。

在此案例中，我们假设原取得成本为300万元，增值情况后的取得成本为400万元，则土地增值额=800万元-400万元=400万元。

2. 计算应税土地增值额应税土地增值额=土地增值额×（1-适用税率）我国土地增值税的适用税率根据不同地区的政策有所差异，一般在30%-60%之间。

假设在此案例中，适用税率为40%，则应税土地增值额=400万元×(1-40%)=240万元。

3. 计算应纳税额应纳税额=应税土地增值额×税率根据我国土地增值税法规定，土地增值税的税率为30%。

在此案例中，应纳税额=240万元×30%=72万元。

四、税费申报和缴纳根据我国相关法律法规规定，土地增值税由土地买受人在取得土地权属证书后的30日内向税务机关申报和缴纳。

在此案例中，土地买受人需在30日内向税务机关申报并缴纳72万元的土地增值税。

五、注意事项1. 取得土地权属证书后的30日内是税费申报和缴纳的期限，买受人要及时履行义务。

2. 土地增值税是一项重要税费，买受人应认真了解相关法律法规，严格履行申报和缴纳义务。

六、结论通过以上土地增值税计算案例，我们可以了解到土地增值税的计算方法和应税额度的确定规则。

法律财税结合案例分析题(3篇)

第1篇一、案例背景某市A公司成立于2005年，主要从事房地产开发业务。

公司经过多年的发展，已成为该市知名的房地产企业。

随着公司业务的不断拓展，公司规模逐渐扩大，涉及的财税问题也日益复杂。

为更好地应对法律财税风险，公司决定聘请专业律师团队为其提供法律财税咨询服务。

二、案例描述1. 案例一：土地增值税问题A公司在2019年购置了一块土地使用权，用于开发住宅项目。

经过多年的开发，该项目于2021年竣工并投入使用。

在土地增值税清算过程中，A公司发现土地增值税税负较重，公司财务部门对税法规定不够熟悉，导致公司在申报过程中存在一定的风险。

2. 案例二：企业所得税问题A公司在2020年购置了一台设备，用于提高生产效率。

根据税法规定，该设备可以享受一定的企业所得税抵扣政策。

然而，由于公司财务部门对税法规定理解不透彻，未能及时享受该政策，导致公司多缴纳了企业所得税。

3. 案例三：税收筹划问题A公司在开发过程中，需要支付大量的土地增值税、企业所得税等税费。

为降低税负，公司决定进行税收筹划。

然而，由于缺乏专业法律财税知识，公司在筹划过程中存在一定的风险，可能触犯税法规定。

三、案例分析1. 土地增值税问题（1）法律依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（2）案例分析：A公司在土地增值税清算过程中，应按照税法规定计算土地增值额，并依法缴纳土地增值税。

为降低税负，公司可以采取以下措施：a. 充分利用土地增值税优惠政策，如免征、减征等。

b. 合理规划土地开发，提高土地利用率。

c. 加强与税务机关的沟通，争取税务机关的合理支持。

2. 企业所得税问题（1）法律依据：《中华人民共和国企业所得税法》（2）案例分析：A公司在购置设备后，应按照税法规定享受企业所得税抵扣政策。

为降低税负，公司可以采取以下措施：a. 确保设备购置符合税法规定，符合抵扣条件。

b. 及时向税务机关申报设备购置，享受抵扣政策。

c. 加强与税务机关的沟通，了解最新的税收政策。

【案例分析-土地增值税】土地增值税案例

【案例分析-土地增值税】土地增值税案例【案例简介】A 房地产企业(一般纳税人)自行开发了B商业地产项目,施工许可证注明的开工日期是2015 年3 月15 日,2016 年10月转让其中一栋商业大楼给C公司,收到预收款5 250 万元,同月办理交房及房产产权转移手续。

商业大楼可售面积占项目总可售面积的50%,项目用地的土地价款为2 000万元。

【案例分析】A公司选择一般计税方式。

A公司收到转让房地产应确认的收入=5 250÷(1+11%)=4 729.73(万元)A公司申报的增值税销项税额=(5 250-2 000×50%)÷(1+11%)×11%=421.17 (万元) A公司因扣减土地价款而抵减的增值税销项税额=(2000×50%)÷(1+11%)×11% =99.10 (万元)A公司土地增值税应税收入=5 250-421.17=4 828.83(万元)会计分录如下(单位:万元):1.收到转让房地产收入。

借:银行存款5 250贷:主营业务收入4 729.73应交税费——应交增值税(销项税额)520.272.因扣减土地价款而可以抵减的销项税额冲减主营业务成本。

借:应交税费——应交增值税(销项税额抵减)99.10贷:主营业务成本99.10会计上确认的转让房地产收入为4 729.73万元,允许抵扣的销项税额冲减主营业务成本99.10万元。

清算时,缴纳土地增值税确认的应税收入为4 828.83万元,已包含允许抵减的销项税额99.10万元。

如果“房地产开发成本”按会计口径计算将导致允许抵减的增值税销项税额重复确认,实际发生的房地产开发成本不能得到全额扣除。

故笔者认为清算时应当按抵减的销项税额金额调增“房地产开发成本”99.10万元。