土地增值税清算案例分析

土地增值税清算案例分析

三、土地增值税清算案例分析

(一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析

北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别就是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容与格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。

在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下:

第一,整体项目情况简介

1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,就是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。

3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。

4、公共配套设施用途分别为:变电站与热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。

5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710、4元,规划批复的项目容积率为2、5,因此按照普通标准住宅三个条件的标准,已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通标准住宅的优惠政策。

7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为:160,000/200,000=80﹪。

第二,取得收入情况说明

该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋,截止到2006年5月30日,已出售面积为160,000平方米,共取得销售收入总额1,430,000,000元,总额全部为货币收入(人民币)。其中:出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入总额275,000,000元。另外,取得租金收入200,000元。

对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用,未计入房价中,而就是在房价之外单独收取的,不包含在转让房地产的收入中。

第三,扣除项目情况说明

1、取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。

单位提供的“x号土地出让合同”及京房地［地］字X号地价缴款证明,“东园小区”项

目已向北京市国有土地资源与房屋管理局,交纳土地出让金440,000,000元,缴纳契税13,200,000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。

该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元

具体计算可采取以下两种方法:

(1)453,200,000/200,000×160,000=362,560,000元;

(2)453,200,000×80﹪=362,560,000元。

2、开发成本

经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证,截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元,该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。其中:

(1)土地拆迁及补偿费:39,700,000元。(2)前期工程费:115,070,700元。(3)建筑安装工程费:290,000,000元。(4)基础设施费:1,586,000元。(5)公共配套设施费:27,942,700元。(6)开发间接费:19,300,600元。(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格) 分摊扣除金额计算过程为:

①土地拆迁及补偿费39,700,000元+前期工程费115,070,700元+建筑安装工程290,000,000元+基础设施费1,586,000元+开发间接费19,300,600元=465,657,300元。

具体计算可采取以下两种方法:

465,657,300元/200,000×160,000=372,525,840元;

465,657,300×80﹪=372,525,840元

②公共配套设施费:27,942,700元,本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。27,942,700/200,000×160,000=22,354,160元

3、房地产开发费用

该公司不能提供金融机构贷款证明,利息支出无法确定,因此三项费用扣除的金额为:(362,560,000+394,880,000)×10﹪=75,744,000元。

4、缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元,缴纳城市维护建设税与教育费附加7,150,000元。

5、房地产开发企业加计扣除为(362,560,000+394,880,000)×20﹪=151,488,000元

根据以上数据,本次清算允许扣除项目的总金额为:362,560,000+394,880,000+75,744,000+78,650,000+151,488,000=1,063,322,000元。

第四,纳税情况详细计算过程

该项目属于既有普通标准住宅,又有其她商品房,应分别计算增值额。

1、普通标准住宅计算过程

(1)出售普通标准住宅取得收入900,000,000元

普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75﹪

扣除项目金额=1,063,322,000×75﹪=797,491,500元

增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500元

增值额与扣除项目金额之比(增值率)为102,508,500/797,491,500=12、85﹪

该项目的普通标准住宅部分,因增值额未超过扣除项目金额20﹪,应免征土地增值税。

2、其她商品房计算过程

出售商业及办公用房取得收入530,000,000元

已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160,000=25﹪

扣除项目金额=1,063,322,000×25﹪=265,830,500元

增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500元