最新-济南鲁能领秀城商业综合体项目市场调研报告(33页)-PPT文档资料
济南商业项目市场调查研究报告
济南商业项目市场调研报告二ОО四年四月十五日前言本次对济南市商业进展现状及进展趋势进行调研，要紧从济南市社会经济进展状况、济南市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、济南市商业租售价格水平，同时重点了解泉城路商圈进展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。
一、调研目的全面深入调研，以获知同类物业进展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前济南商业地产进展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。
二、调研时刻2004年3月12日～4月2日三、信息来源要紧来自于济南市统计局、泉城路治理委员会等政府部门及政府网站；济南市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司；齐鲁晚报、济南时报等媒体，以及相关文字资料。
四、调研区域济南市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。
五、调研对象同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。
六、调研内容1、济南房地产宏观环境、商业地产进展状况和趋势2、区域市场状况及竞争市场3、济南市要紧商圈租售价格水平及人流、车流情况七、信息整理将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。
注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特不讲明，均指所述地段地面一层商业物业。
前言............................................................第一部分宏观环境研究............................................一、济南市2003年经济总量分析..................................二、济南市产业结构对比分析.....................................三、2003年商品房销售情况 ......................................四、2004年经济进展展望 ........................................第二部分济南市市区商业调研......................................一、济南市商业物业综述.........................................二、各类商业物业要紧特征.......................................第三部分济南市要紧商业物业调查...................................第四部分济南市商业物业租售价格...................................一、泉城路周边商业物业租售价格.................................二、经四路沿线商业物业租售价格.................................三、文化西路商业街租售价格.....................................四、花园路、东关大街沿线商业物业租售价格.......................第五部分济南市要紧商圈人流、车流调查............................一、经四路路段.................................................二、经二路路段.................................................三、泉城广场周边及花园路路段...................................附表.............................................................附表1 二ОО三年房地产买卖情况表(含住宅、非住宅) .............附表2 住房买卖分类情况表 ....................................附表3 泉城路沿线商业物业租售价格一览表 ......................附表4 经四路商业街租金价格一览表 ...........................附表5 永兴人防地下商城租金价格一览表 ........................附表6 文化西路商业街租金价格一览表 ..........................附表7 花园路沿线商业物业价格一览表 ..........................附表8 老东门商圈周边商业物业价格一览表 ......................附表9 银座商城 .............................................附表10 银座购物广场 ........................................附表11 万达沃尔玛商业广场 ..................................附表12 贵和购物中心 .........................................附表13 贵和商厦 ............................................附表14 人民商场 .............................................附表15 洪楼大润发超市 .......................................附表16 济南华联商厦 ........................................附表17 嘉华购物广场 ........................................表18 经四路路段人流、车流统计 ................................表19 经二路部分路段人流、车流统计 ............................表20 泉城广场周边要紧路段及花园路人流量、车流量统计.............................................................附表21 泉城路业态分布情况表 ................................附图商铺调查价格铺位（部分）................................第一部分宏观环境研究一、济南市2003年经济总量分析济南市完成国内生产总值1367.8亿元，比上年增长14.5%，提高1.3个百分点，为1997年以来7年间增速最高的年份，人均国内生产总值23632元，增长13.2%。
商场调研报告ppt
商场调研报告ppt商场调研报告PPT一、调研目的我们开展此次调研的目的是分析当前市场上的商场状况，了解消费者的购物习惯和需求，为商场的运营提供有效的参考和建议。
二、调研方法我们采用了问卷调查的方法，针对不同年龄、性别、职业等不同群体的消费者进行了调查。
调查对象包括商场常客、偶尔逛商场的人群以及潜在的新客户。
三、调研结果1. 商场的吸引力：根据调查结果显示，商场在消费者心目中的吸引力较高。
88%的受访者表示商场环境舒适，便于购物；75%的受访者认为商场品牌种类齐全，可以满足各式需求。
2. 购买习惯：根据调查结果，73%的受访者表示喜欢在商场购物。
其中，55%的受访者表示平时会经常光顾商场，而45%的受访者偶尔会逛商场。
值得注意的是，95%的受访者表示购物时更倾向于线下体验。
3. 消费需求：对于商场的商品需求，根据调查结果，男性消费者更关注运动、电子产品、游戏等领域的商品；女性消费者则更倾向于购买服装、饰品、美妆用品等。
此外，根据调查数据显示，消费者对于售后服务的要求也越来越高，73%的受访者表示希望商场提供更好的售后服务。
四、意见与建议1. 提升购物体验：商场可以通过提供更加人性化和舒适的购物环境，如加大休息区的设置、增加公共卫生间等，来提升消费者的购物体验和满意度。
2. 拓宽商品品类：商场可以根据不同消费者的需求，拓宽商品品类，引入更多类型的商品，以满足不同消费者的购物需求。
3. 加强售后服务：商场需要加强售后服务团队的培训和配备，提高售后服务的质量和效率，以满足消费者对售后服务的需求和期待。
4. 提供个性化推荐：商场可以通过数据分析和人工智能技术，向消费者提供个性化的商品推荐，提高销售转化率。
五、调研总结此次调研结果表明商场在消费者心目中的吸引力较高，但商场仍然面临着一些挑战。
通过提升购物体验、拓宽商品品类、加强售后服务和提供个性化推荐等措施，商场可以更好地满足消费者的需求，提升市场竞争力。
以上是我们对商场调研结果的总结和分析，希望可以为商场的运营提供有效的参考和建议。
济南商业项目市场调研报告
济南商业项目市场调研报告1、引言济南作为山东省的省会城市，拥有较为发达的经济和商业环境。
近年来，随着城市发展和人口增长，商业项目在济南市场上逐渐崛起。
本次市场调研报告将对济南商业项目的发展状况进行分析和总结，以期提供有价值的参考和建议。
2、市场概况目前，济南市商业项目的发展呈现以下几个主要特点：- 商业综合体：近年来，济南市商业项目以商业综合体为主，集购物中心、餐饮娱乐、办公和住宅等功能于一体。
这一趋势体现了消费者对一站式购物和娱乐的需求。
- 品牌入驻：随着济南市经济的发展，越来越多的国内外知名品牌纷纷入驻济南商业项目，提升了项目的知名度和吸引力。
- 区域发展不平衡：济南商业项目的发展在不同区域之间存在不平衡的问题。
市中心地区的商业项目更为成熟和多样化，而其他区域的商业项目仍相对较少。
3、市场竞争分析目前，济南商业项目市场存在一定的竞争。
主要竞争因素如下：- 定位差异化：各个商业项目通过特殊的定位和特色来吸引消费者。
例如，部分商业项目注重高端消费者的服务和体验，而另一部分则注重大众市场。
- 品牌竞争：知名品牌在选择商业项目时会考虑商业项目的品牌影响力和目标消费群体是否匹配。
- 业态多样性：商业项目通过提供多样的购物、娱乐和餐饮等业态来满足不同消费者需求。
4、市场机遇与挑战济南商业项目市场存在诸多机遇和挑战：- 城市发展：随着济南市经济的不断发展，商业项目市场将迎来更大的增长空间。
- 消费升级：消费者的消费观念和需求在升级，对商业项目提出更高的要求，如个性化定制、绿色环保等。
- 租金压力：商业项目所在地租金的上涨对商家经营造成一定的压力。
5、市场建议针对济南商业项目市场，可以提出以下建议：- 加强定位差异化：通过提供特色化服务和定位，吸引不同类型的消费者，满足多样化的需求。
- 引入优质品牌：吸引更多知名品牌入驻，提升商业项目的品牌影响力和市场竞争力。
- 加强创新：结合新兴科技和消费升级趋势，提供创新的购物、娱乐和服务体验。
济南商业调研报告PPT课件
宏观政策影响分析
继2010年力度空前的宏观调控后，2011年国家再度重拳出击，出台了包括土地、金融、税收等多种调控 手段，抑制住宅市场，商业地产市场迎来发展的春天。
新国十条
部分地区商业银 行可根据风险状 况，暂停发放购 买第三套及以上 住房贷款。
对不能提供1年 以上当地纳税证 明或社会保险缴 纳证明的非本地 居民暂停发放购 买住房贷款。
西市场服装城 华联商厦
嘉华购物广场
老东门商圈起源较早，是以小商品批发为主的专业商圈，档次较低。
老东门人民商场 小商品批发市场
济南西部片区居民 小商品经营者
周边居民
数码电子
山大路商圈
属于专业商圈，是一个以信息产业等高科技产业为特色的商圈。
大东科技市场 大舜科技市场 齐鲁软件大厦
年轻人及商务人士
服装鞋类 儿童用品
GDP稳步增长，增长率保持15%左右，2010年GDP总量3351.4亿元， 人均GDP达57394元（折合8666美元)，但在山东省排名并不靠前。
第三产业占比超过50%，但第二产业增长较低迷。服务业与工业的良 性互动关系尚未完全形成，产业结构需进一步优化。
2 人口、消费力研究
济南近几年外来人口显著增加，城市对外吸引力增强，将加大城市商业 项目的辐射力。
三套房贷全面
停贷
要求各商业银行 全面停贷第三套 房及以上住房贷 款。
对贷款购买首套 房，首付款的比 例调整到30%及 以上。
对贷款购买二套 房家庭，严格执 行首付款比例不 低于50%、贷款 利率不低于基准 利率1.1倍。
国八条
对房地产开发建 设投资达不到 25%以上的（不 含土地价款）， 不得以任何方式 转让土地及合同 约定的土地开发 项目。
济南万达商业广场项目分析报告 PPT课件
ZARA：创于1975年，目前在全球62个国家拥有917家专 卖店（自营专卖店占90％，其余为合资和特许专卖店）。 ZARA品牌占Inditex公司所有分店数的三分之一，但是其 销售额却占总销售额的70％左右。链接：Inditex是全球排名
第一的服装零售集团，2005年其全球的销售额67.41亿欧元，销 售数达4.29亿件，纯利润8.03亿欧元。
济南魏家庄万达广场
室内步行街业态占比图
特色餐饮 52%
服装服饰 32%
济南魏家庄万达广场
生活配套 16%
聚贤泉城 汇商天下
万达广场携手国内外众 多一线品牌全力打造济南 时尚生活、休闲中心，进 驻万达广场共118个品牌， 其中有47%的品牌为首次进 驻济南。比如：ZARA、哈 根达斯、星巴克等
济南魏家庄万达广场
七大主力店万千百货、万 达影城、国美电器、乐购 超市、大玩家超乐场、大 歌星KTV、ZARA缤纷进驻，
奠定人海商潮
济南魏家庄万达广场
凯悦酒店集团： (Hyatt Hotels and Resorts)世 界知名的跨国酒店集团，在世界各国管理数百间 酒店。 济南万达凯悦大酒店，2012年敬请期待……
济南万达商业广场
济南魏家庄万达广场
全济南向上看
长100米，宽18米，净空高度15米，总面积1800平米超大LED天幕， 开创泉城之最，引领全济南向上看。
济南魏家庄万达广场
万达广场业态占比图
餐饮类 19%
娱乐类 14%
生活配套类 7%
济南魏家庄万达广场
零售类 60%
16万平米超大购物中心，携 手国内外一线时尚品牌，全面 缔造济南中心商业新时代
济南魏家庄万达广场
万千百货：面积约3.2万平方米，分布在购物中心东部的一 层至六层，单层面积约0.46万平方米。目前在北京、上海、 南京、成都等地开业11家百货店。 到2012年，在中国内地开 店40家以上，经营面积超过120万平方米，年营业额超过100 亿元。
(2023)山东某商业房地产市场分析报告市场调查报告课件(一)
(2023)山东某商业房地产市场分析报告市场调查报告课件(一)山东某商业房地产市场分析报告背景介绍近年来，山东省房地产市场稳步发展，其中商业房地产市场也呈现出不俗的增长态势。
本文旨在对该市场进行分析，为房地产投资者提供参考信息。
市场规模据市场调查数据显示，截至2023年，山东某商业房地产市场总供应面积为1200万平方米，其中已售出的面积约为950万平方米，尚未售出的面积约为250万平方米。
人口统计该市场对人口总量要求较高，多集中在城市中心地区。
据调查，该市场的目标客户主要为年龄在25-54岁之间、家庭收入在15万以上的高收入人群。
竞争分析目前，该市场竞争较为激烈，主要的竞争对手为外来品牌商业地产和当地的商业地产开发商。
外来品牌商业地产多奉行高端消费路线，而当地商业地产开发商则多以性价比为卖点。
市场前景随着消费升级的推进，商业地产市场迎来良好的发展机遇。
加之政府的政策扶持和市场竞争的提升，该市场有望进一步扩大规模，提高市场占有率。
投资建议对于投资商来说，根据市场情况，可选择多种方式进行投资。
其中，较为稳妥的方式为投资当地品牌商业地产开发商，而投资外地品牌商业地产则需要更为谨慎的考虑。
结论综合来看，山东某商业房地产市场具有较强的市场潜力和发展前景，对于投资者来说，可以获得可观的经济效益。
但在投资前要了解市场情况，并采取谨慎的投资策略。
建议措施针对山东某商业房地产市场现状及未来发展趋势，本文提出以下建议措施：•加强市场调研，了解市场需求及竞争状况，为投资决策提供有力支撑。
•提高产品品质和服务水平，满足消费者日益增长的需求，提升品牌价值和竞争力。
•细分市场，更好地满足不同消费者的需求，并根据市场变化及时调整经营策略。
•加大科技创新力度，推出更加具有特色的商业地产产品和服务，满足消费者多元化需求。
结语随着中国经济进入新时代，商业地产市场前景广阔，同时市场竞争也在日益激烈。
对于投资者来说，只有站在市场前沿，了解市场变化，积极调整投资策略，才能在市场中获得成功。
鲁能领秀城商业综合体项目1733247694
县级市：章丘市
济南市经济发展概况
自2003年起至今，GDP增速保持在12%以上； 济南GDP持续稳定增长，2009年达到了3351.4亿元，年增长率为12.2%； 2010年上半年，GDP完成1821亿元； 济南人均GDP在2009年达到了50376元，年平均增速为11.3%，逐年 稳定增加。
鲁能· 领秀城 商业综合体项目
领秀城商业综合体位 于济南市市中心正南方，鲁能 集团开发的领秀城大型房地产 项目一角。综合体项目紧邻103 省道和二环南路，占地约10.5 万平方米，总建筑面积41万平 方米，含购物中心、五星级酒 店、服务式公寓和甲级写字楼 各一处，建成后将成为辐射济 南市南部的新商圈。 领秀城商业综合体内，购物 中心部分共六层，总建筑面积 13.8万平方米，可租赁面积 11.7万平方米，是济南南部最 大的单体商业项目。定位为注 重家庭体验的全景式购物中心， 全面满足都市家庭和潮流人士 的休闲消费需求。
年1-6月统计，人均可支配收入达到12128.4元； 人均消费性支出2009年达到了14764.3元，同比上年增加了6.2%，2010年1-6 月完成7662.3元； 济南居民消费能力及消费水平不断提高，但济南市居民属保守型 消费类型。
二
济南市商业市场
济南市商业市场特点
现有商业发展特点
商业形式
•以传统百货、大卖场、街铺、社区底商为主，未来将陆续有购 物中心项目入市； •集中分布于传统核心商圈-泉城路商圈，随着商业市场的进一步成熟，商业开始 呈现多中心分布的趋势；
商业分布
商业体量
商业档次
•现有商业项目体量都相对较小，商业面积集中于20000-40000平方米之间；
•档次普遍以中档为主，商业同质化严重； •硬件设施老旧，许多项目面临进一步的升级改造；
综合体商场市场运营情况调查报告PPT
增加顾客到意愿
针对竞品重叠区域客群，将推出以下计 划，增加该区域客群到店意愿
b
促销方面，重点扶持竞争对手同有品牌，
打造差异化的促销策略，增加促销方面 响 区域进行地推和事件营销活动，加强竞 争商圈的媒体覆盖，宣传信息直达目标 客群，拦截竞争对手客流
定位社区邻里中心，低于我广场，距离我广 场8公里，体量7万方.
5月1日，停车位1200个.
优势分析
Advantage analysis
42%
核心优势三
场地面积全城最大、门 店最多，种类丰富
核心优势一
知名品牌度，顾客认同 度高
21%
36%
核心优势二
附街联动
文字内容....
核心优势四
优质的服务消费体验
4
Services 主题新鲜度
1F主题街区主题性不够强， 品牌级次竞争力低，开业后 客流可达性较低，形成一个 冷区，商户经营比较困难
Services 竞品分流
竞争对手主力店虽然没有我 司丰富，但得益于地理位置 好，经营效益优于我司，品 牌级次高于我司， 分流了 部分高端客户群体.另由于近 期引进了海底捞，对我司餐 饮会有一定影响
标杆品牌
珀莱雅、雅莹
平均租金
一楼均价：999元/平 二楼均价：880元/平 三楼均价：650元/平 物管费：80元/平
市场环境
文 字 内 容 . . . .
未来竞争对手
文 字 内 容 . . . .
京华广场
高端名品购物中心，定位高于我广场，距离 我广场3公里，体量5万方，开业时间20XX年
飞翔广场
打造爆发活动
本广场除统一营销特一级活动，增加3 月淡季营销活动打造为城市级爆发活动
商场商业综合体调研报告PPT
平面形式（线状平面）
This is a good space for a short subtitle
平面形式（线状平面）
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沈阳万象城
线状中庭与城市街道相似，也称（街道式中庭），其间穿插平台、天桥、 电梯等元素，与人在空间中形成互动。
中庭的空间序列组织
线性串联
针对体量较小的商业建筑，动线简明清晰。一般由建筑靠近城市道路一侧有两个及两个以上的主 要出入口，一条主动线贯穿整个建筑体量，中庭空间属于动线路径的一部分或者在动线路径的一侧。 动线类型有曲线形、折线型、Ｌ型、Ｕ型等几种。该种方式由空间格局比较明晰，序列感极强。
中庭的空间序列组织
混合组织模式
混合模式是以上两种空间序列组织方式的结合，该种方式较为常见。其特点是建筑有两个或两个上 的主要出入口，一条主要商业动线贯穿建筑，局部动线呈Ｙ字形分为两条，但在某一处又与主动线汇合。 同一动线上的庭院空间序列清晰，不同动线上的空间并列排布也存在序列，序列较丰富。 该种空间组合方式有着单核空间的优点，引导空间方向流动，同时又利用线性空间的扩展力强的特
现代商业中庭的萌芽（1806-1900）
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铁和玻璃温室
主要形式
1806：艾庭汉公园（约翰·纳什）
1833：巴黎植物园温室（完全钢 架和玻璃） 1837：伦敦俱乐部（查尔斯·巴瑞 ，第一个真正的中庭） 1851：伦敦水晶宫（世界博览会） 1877：埃马努埃莱二世长廊（朱 塞佩·门戈尼）
圣地亚哥霍顿广场
现代商业中庭的成熟（2000--至今）
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济南项目市场调研及投资分析
资料范本本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载济南项目市场调研及投资分析地点：__________________时间：__________________说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容济南馆驿街项目市场调研与投资可行性分析初步报告引言－项目背景概述馆驿街是历代官方驿站所在地，一其历史久远、商贾云集、民风淳扑闻名于济南馆驿街小区便因此而得名。
该项目位于济南市纬一路以东，顺和街以西，经二路以北，馆驿街以南，西距济南市政府约500米，南距济南繁华商业街经四路及济南人民商场300米，东临趵突泉公园、大明湖公园、泉城广场等著名旅游景点，是济南中心商务区的重要组成部分。
第一部分济南简介济南市是中国东部沿海经济大省——山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心。
济南是国家批准的副省级城市，现辖历下、历城、槐荫、天桥、市中区、长清区六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市，总面积8227平方公里，常住总人口569.0万人，其中非农业人口222.2万人。
济南位于山东省的中西部，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，南面与列入“世界自然文化遗产”清单的泰山毗邻，北与被称为“中华民族母亲河” 的黄河相依。
济南属暖温带大陆性季风气候区，四季分明，年平均气温14摄氏度，年平均降水量650-700毫米。
济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。
济南风景秀丽，泉水众多，故被誉为“泉城”。
济南的市树是柳树，市花是荷花。
中国实行改革开放政策以来，济南市的经济建设和社会发展取得了巨大进步。
对外经济文化合作与交流日趋活跃，已跻身于“中国经济综合实力50强”和“中国投资环境40优”城市的行列。
第二部分宏观分析一、宏观经济济南2005年国内生产总值达1876.5亿元，比去年增长15.6%。
人均国内生产总值突破31604元,同比增长14.2 %。
鲁能领秀城-项目分析 PPT课件
39
风险投资
内部收 益率 图像
敏感性分析 临界性分析
结论
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风险投资
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02 市场分析
鲁能领秀城 二期工程
7
市场分析
购买力分析
需求分析
项目市场前景
2005年济南城乡居民生活水平进一步提高。全市法人单位 从业人员年均劳动报酬16472元，比上年增长15.8%。其中， 城市市区居民（非农业）人均可支配收入13578元，比上年 增长13.1%，人均消费性支出9227元，比上年增长7.5%。农 村居民人均纯收入4812元，比上年增长14.6%，人均消费支 出2903元，比上年增长14.2%。城乡居民生活水平均有较大 提高。结合国家住房制度、公积金制度以及消费信贷制度
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03 投资估算
鲁能领秀城 二期工程
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投资估算
投资估算编制 依据
建筑工程费
设备购置费
1、《山东省建筑工程消耗量定额》（2003年） 2、《山东省单位安装工程价目表》（2003年） 3、《投资项目可行性研究指南》 4、设备及材料按现行市场价格估算 5、类似工程建设经济指标 6、建设单位提供的其他材料
的进一步完善，居民尤其是城市居民的住房购买力将进一
步提高。
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市场分析
购买力分析
需求分析 项目市场前景
根据“十五”规划，预计到2005年及今后更长一段时间， 济南市住宅需求总量约为4000万平方米，市场潜力巨大。 另外，消费者对房屋质量、地段、户型、环境的要求越 来越高，开发适应消费者需求的时尚住宅成为显著趋势。 从政策导向看，取消福利分房促进了居民自己购房，个 人购房已成为房地产市场的主流。
商业综合体调研报告(购物中心调研报告)
购物中心调研报告（附图）调研对象：时尚购物中心调研地点：调研时间：年暑假调研目的：了解商场现状，感受商业气氛，为商场设计提供素材，从其好的方面吸取经验，不好的方面吸取教训，突破固有模式，寻找设计灵感。
此次调研的内容：我们将从了解商业建筑设计的视角调研商场，了解商场设计的各种需要。
一、商场选址：从经济效益上来说，商场的最终目的是为了盈利，所以市场定位和商场选址时商场设计时的首要任务，也是极为重要的一环。
商场选址：选址是商场设计的重要一步，是所有后续步骤的基础，关系到商业的最终成败。
所以，选址要遵循一些必要的原则。
选址原则：1、方便顾客购物（1）交通便利，靠近车站附近，如果是机关与车站的交汇点，则价值更高。
（2）靠近人群聚集区。
如休闲娱乐场所（3）人口居住稠密区2、有利于商场开拓发展（1）提高市场占有率和覆盖率，以利于长期发展，不仅考虑当前，还要用长远的眼光考虑以后的发展。
（2）有利于形成综合服务功能，发挥特色，商场选址时必须考虑行业特点，消费心理及消费者行为，尤其大型商场应综合考虑该区域和各种商业服务的功能，以求得综合配套。
（3）有利于合理组织商品运送，现代商业要求集中进货，集中供货，统一运送，这有利于降低采购和运输成本，因此，商场位置选择上应尽可能靠近运输线。
选址于地势极佳的长风街和长治路交叉口，是全市未来的城市钻石级中心地带，按照现在的长风商务区的发展形势，不出几年，这个位置也就相当于现在柳巷的贵都位置。
二、商场定位——时尚，个性：商业定位为龙城最具示范效应的大型时尚购物基地。
按照现在的规划和发展，长风商务区将会是市的经济中心，地位得天独厚，在周围不免也有很多其他的购物中心，比如南边的天美，东面的燕莎商城和南边的王府井和梅园百盛。
购物中心聚集更易吸引顾客，只是竞争压力相应增大，这样就只能打造购物中心的独到之处。
时尚中心不同于品牌“千篇一律”的多数综合性商场，讲究时尚、品味、潮流、个性，是集零售、餐饮、娱乐、酒店式公寓、高档住宅等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，一期总建筑面积10万平方米，总投资逾5亿元人民币。
济南商场零售业市场调研报告
济南商场零售业市场调研报告一、济南概况济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济强省—山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育、旅游中心、区域金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市，有“世界泉水之都”的美誉。
2011年济南市经济呈现出运行平稳、结构优化、质量提升、民生改善的良好发展态势。
全年完成生产总值4400亿元左右，增长10.5%左右。
城市居民人均可支配收入28866元，增长14%，农民人均纯收入10327元，增长16%。
衣着消费趋向时尚化、品牌化和个性化。
2011年1-9月份，全市居民人均衣着支出1588.48元，同比增长16.9%。
其中，人均服装支出1178.5元，增长18.6%；人均鞋类支出353.43元，增长13.6%。
济南下辖六个区、三个县、一个县级市，总面积8227平方公里，人口681.4万，其中市区人口390万。
济南是“全国城市综合实力10强”和“全国投资硬环境10优”的城市之一。
市辖区：市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区；县：平阴县、济阳县、商河县；县级市：章丘市。
二、济南主要商业区及各个商场的定位、发展态势多年来这座城市大致形成了四大老商圈：泉城广场商圈当仁不让地引领济南商业的发展，经四路沿线大观园、人防地下购物商城和人民商场商圈，东部洪楼商圈西部西市场商圈现在的济南,商圈已经呈现“遍地开花”之势,济南的“商业地理”已经彻底发生了改变。
济南商场零售业主要由六家商业集团控制银座商城：目前规模最大的一家，在济南有16家分店。
其中，银座商城，和谐广场店，玉函店，三家店地理位置且店铺形象较好，可考虑进驻。
恒隆集团：最具现代化的一家，云集众多国际品牌，购物环境最好，也最能体现和提升高端品牌的形象，可考虑进驻。
贵和集团：属于济南老牌商场，购物环境日渐落后，但可能长期积累的顾客群较多，可考虑进驻贵和商厦一家。
万达集团：凭借雄厚的资本和丰富的商业经营经验，迅速把万达广场打造成新兴的市民购物中心。
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鲁能·领秀城 商业综合体项目
领秀城商业综合体位
于济南市市中心正南方，鲁能 集团开发的领秀城大型房地产 项目一角。综合体项目紧邻103 省道和二环南路，占地约10.5 万平方米，总建筑面积41万平 方米，含购物中心、五星级酒 店、服务式公寓和甲级写字楼 各一处，建成后将成为辐射济
南市南部的新商圈。
区域商业缺乏中-中高 档商业
目标客户群范围广 市场接纳度高 业态组合灵活 招商及开店周期适中 租金收益较有保障 业态及定位调整空间
较大
四 鲁能·领秀城购物中心平层布局图
本项目优势
• 济南市2019年住宿餐饮销售额323.2亿元。近年来，济南的餐饮业发 展非常迅速，据有关方面的统计，餐饮业的增长率要比其它行业高出 十个百分点以上。可以说济南正迎来一个餐 饮业大发展的时期，市场 潜力巨大，前景非常广阔。
•档次普遍以中档为主，商业同质化严重； •硬件设施老旧，许多项目面临进一步的升级改造；
目标消费群 •以济南城市居民为主，兼顾商务旅游人群；
商业业态
•受制于传统商业类型的限制，模式较为单一，商业项目以零售为主导，餐饮、休 闲娱乐业态比例较少，缺乏大型一站式购物场所。
济南市商业发展趋势
随着未来众多大体量、综合化的商业项目的入 市，将带来全新的商业理念及购物环境，济南商业 市场将面临新一轮的升级改造。
A3 A2 C2
C2商业规划占地4.46公顷， 地上建面5万平米
A2商业规划占地1.74公顷， 地上建面2.1万平米
A3商业规划占地10.56 公顷， 地上建面17万平米
四 鲁能·领秀城购物中心
A3地块商业中心
103
省 A3
道
二环南路
A3地块定位于建设地区商业中心，地块位于领秀城项目西侧， 依傍103省道和二环南路，规划为辐射济南市南部乃至整个济南地 区的新商圈。A3地块占地面积约10.5万平方米，物业功能集商业、 酒店、办公、服务式公寓及绿地广场于一体。
领秀城商业综合体内，购物 中心部分共六层，总建筑面积
13.8万平方米，可租赁面积 11.7万平方米，是济南南部最 大的单体商业项目。定位为注 重家庭体验的全景式购物中心， 全面满足都市家庭和潮流人士
的休闲消费需求。
一 济南市宏观市场分析
济南市城市概况
济南是山东省省会，黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略 城市，国务院公布的国家历史文化名城之一，山东政治、文化、经济、 金融、教育中心，也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之 一。
项目机会分析
通过项目竞争策略分析，本项目适宜开发的商业面积约为 15万平方米。
市场空白点 15万平方米
项目目标消费群
备注：本项目目标消费群的主次是从下而上
项目商业主题定位
家庭体验全景式购物中心 倡导时尚生活、家庭欢愉 全面业态组合，满足家庭消费需求 特色餐饮荟萃，尊享各色美味佳肴 缤纷娱乐共享，完美体验多元生活
2019年上半年，GDP完成1821亿元； 济南人均GDP在2009年达到了50376元，年平均增速为11.3%，逐年
稳定增加。
济南市经济发展概况
济南社会消费品零售总额在2009年达到了1617.9亿元，增速为19.3%； 2019
年上半年，已完成805.6亿元； 近年来，社会消费品零售总额增速明显加快，城市居民的消费能力有了显著
济南市商业市场特点
现有商业发展特点
商业形式
•以传统百货、大卖场、街铺、社区底商为主，未来将陆续有购 物中心项目入市；
商业分布
•集中分布于传统核心商圈-泉城路商圈，随着商业市场的进一步成熟，商业开始 呈现多中心分布的趋势；
商业体量 商业档次
•现有商业项目体量都相对较小，商业面积集中于20000-40000平方米之间；
项目档次定位
以中-中高档定位作为本项目的主基调，与项目整体品质、目标消费群需求相匹配；
零售业态通过引入当地消费认知度较高的中-中高档品牌以及快速服饰类品牌为主；
休闲娱乐、餐饮、服务配套业态注重在符合区域消费水平的前提下适当提升品质；
卖场主要满足周边人群的日常消费需求，改善区域综合商业环境； 定位依据
的提高。
济南市经济发展概况
自2019年起至今，人均可支配收入显著提升，2009年增长为22721.7元； 2019
年1-6月统计，人均可支配收入达到12128.4元； 人均消费性支出2009年达到了14764.3元，同比上年增加了6.2%，2019年16
月完成7662.3元；
二
济南市商业市场
城市面积：8227平方米 城市人口：681.4万人 济南市现辖6个市辖区、3个县、代
管1个县级市 市辖区：市中区、历下区、天桥区、
槐荫区、历城区、长清区 县： 平阴县、济阳县、商河县 县级市：章丘市
济南市经济发展概况
自2019年起至今，GDP增速保持在12%以上； 济南GDP持续稳定增长，2009年达到了3351.4亿元，年增长率为12.2%；
• 2、济南市商业发展态势 济南南部是大型商圈的空白点，本项目处于济南南部区域中心，是国
本项目优势
• 院批准的区域商业中心，根据规划，这里将是一个大型的新商圈。本 项目的市场空间较大，能够争取到较大部分区域消费市场，以综合性 地区商业和服务性社区商业支撑，凭借全方位业态优势产生极强的商 业聚合力，发展潜力巨大。
三 鲁能·购物中心简介
项目概况
鲁能·领秀城项目位于济南市市中区南部柏石峪地区，距离市中心 15分钟车程。
项目总规划面积约为419万平方米，截至目前已经开发约189万平 米，预计未来居民将达到10-12万人，社区已经相对成熟。
Hale Waihona Puke 大观园泉城广场英
舜
雄
耕
山
路
路 二环南路
BRT3号
线终点站
项目商业规划
领秀城商业配套规划用地16.76公顷，地上建筑面积约 24万平米。其中， C2 、A2 、 A3三地块，形成项目最主 要的商业带，A2商业是连接A3和C2商业的步行商业走廊。