房地产投资分析报告案例(完整资料).doc
房地产某投资项目案例分析
用插入法
FIRR 14%
789.81
(15% 14%) 14.78%
789.81 224.34
11.5房地产置业出租经营投资分析
2．结论 因为 NPV=789.81万元＞0，FIRR
=14.78%＞14%，故该项目可行。
11.5房地产置业出租经营投资分析
案例11-5： 某写字楼售价1 950万元，该楼宇拥有办公单元60个，每
11.5房地产置业出租经营投资分析
案例11-4： 某公司以10 000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为
27 000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼 的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、 手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30% 的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支 付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利 率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。
为了求解这一问题，应分别计算该项目的贷款分期偿付计 划、年度折旧额、税额、税前及税后现金流量，并依据税后 现金流量及投资者要求的收益率计算该项目的净现值及内部 收益率，据此作出投资决策。
11.5房地产置业出租经营投资分析
解：
1．贷款分期偿付计划
已知: 该笔贷款年利率 r= 12%，期限 n=15×12=180个月，要求按月还本付息，则：
1254.79
又∵ 某年偿还本金 = 上一年贷款余额 – 该年贷款余额 某年偿还利息 = 每年付款额 – 该年偿还本金
∴ 各年偿还本金和利息情况依次可以算出。 详见抵押贷款分期偿还计划,见表11-4。
年份 每年付款额 贷款余额
表
①
②
本金 ③
11-4
房地产投资案例分析
房地产投资案例分析近年来，房地产投资一直是投资市场中备受关注的焦点，投资人士纷纷涌入房地产市场。
然而，由于房地产市场涉及的各种因素较多，投资人士普遍存在一些误区，导致投资失利。
本文将通过一些房地产投资案例，分析投资人士在房地产投资中所犯的一些错误，以及如何避免这些错误。
案例一：炒高房价某人在楼市热潮时期，买下在市中心的一栋居民楼，他指导了一个以炒高房价为目的的房产经纪人，后来，他的楼房价格超出了其他合理价格的两倍以上。
然而，炒高房价的过程并不能持续，市场需求下降后，该楼房价格开始下跌，某人导致财产损失。
分析：首先，炒高房价的行为违背了市场规律，因此该行为在没有充分市场调节的条件下是不可持续的。
其次，炒高房价导致的高房价不能被市场所接受，人们并不愿意接受以此为基础的财富并购，也不会花费过多的购房费用。
最后，房地产投资应该是长期性的，而不是短期性的投机行为。
案例二：盲目追求奢华豪宅某人看上一栋南京山庄，追求顶级奢华豪宅，结果不得不花费大量的时间和金钱去打造一个居住空间。
但在实际居住中发现，豪华的装扮往往与实用并不相符。
内部电视，烤箱，与采暖系统等都具备一定的使用难度。
更为重要的是，s的维修费用也极高，对业主情况不好的人来说，这样的房子可能会成为一种沉重的负担。
分析：豪华，奢侈并不等于高质量，任何一个在酒店或大型娱乐花园中建造的确实有些复杂的豪华装修都不一定能在实际居住中保持舒适。
同时，购买豪宅的一大翻译是开销大，且高维修的程度高，对于资金无法满足的个人来说，也会造成不小的负担。
因此，购房者应在考虑实际需求的同时，认真考虑自己的财务状况。
案例三：没有做足调查某人在外城买下一套公寓，刚入住时，周围是空旷的、绿地较多的区域。
然而不久之后，因城市扩张政策，该区域也被开发成商业区域，公寓被环绕在了大楼中间，对居民生活产生不良影响。
分析：购房人在选择房产时应该避免过细或狭隘的选择，应该考虑购房房产周围的基础设施、交通状况、社区环境和区域规划等因素。
房地产(案例)投融资项目分析报告
101,080 61,414 6,800 4 368 -8 0 0 32,502 0.3 19 32,483 1,828 0 30,655 0 30,655
2010年度财务状况分析
2010年三江房地产开发有限公司财务指标分析
指标 一、短期偿债能力 流动比率 速动比率 二、运营能力 总资产周转率 应收周转率 平均收账期 存货周转率 存货周转天数 总收入/平均总资产 总收入/平均应收款 365/应收周转率 总成本/平均存货 365/存货周转率 1.07 6.69 54.59 1.24 294.78 流动资产/流动负债 （流动资产-存货）/流动负债 2.09 1.34 计算公式 数值
三、财务杠杆 负债比率
负债权益比 权益乘数 利息保障系数
总负债/总资产
总负债/所有者权益 总资产/所有者权益 息前税前利润/利息费用
0.70
2.32 3.32
2011年企业财务状况（1）
资产 流动资产： 货币资金 应收账款 预付账款 存货 流动资产合计 固定资产： 固定资产原价 减：累计折旧 固定资产净值 固定资产合计 无形资产及其 他资产： 长期待摊费用 无形资产合计 递延税项： 递延税款借项 资产总计 截止到2011年9月公司资产负债表 年初数 期末数 负债及 年初数 期末数 （万元） （万元） 所有者权益 （万元） （万元） 流动负债： 25,484 2,736 应付账款 13,672 4,377 26,005 13,803 预收账款 22,613 29,707 22,847 28,167 应缴税费 2,333 1 41,851 94,132 其他应付款 17,059 47,072 116,187 138,838 流动负债合计 55,677 81,157 长期负债： 260 266 长期借款 25,600 23,100 105 152 长期借款合计 25,600 23,100 155 114 负债总计 81,277 104,257 155 114 所有者权益： 实收资本 5,000 5,000 表中2.31亿元长期借款新 华信托2年期贷款，贷款到期 实收资本净额 5,000 5,000 资本公积 未分配利润 30,065 29,701 3 所有者权益合计 35,065 34,701 负债和所有者权益 116,342 138,958 116,342 138,958 总计
房地产开发投资项目案例分析
房地产开发投资项目案例分析1. 引言本文将对一家房地产开发投资项目进行案例分析。
该项目是一个多功能综合体开发项目，包括商业、住宅和办公楼等不同类型的建筑。
通过对该项目进行分析，我们将深入了解该项目的背景、目标、实施过程和结果等方面的细节。
2. 项目背景该房地产开发投资项目位于一个大都市的市中心位置。
该地区人口众多且经济发展迅速，对于商业和住宅需求量大。
出于满足市场需求和扩大市场份额的考虑，该开发商决定投资兴建这个综合体项目。
3. 项目目标该项目的目标是在市中心地区打造一座现代化、高品质的综合体建筑。
具体目标包括：•提供多功能的商业空间，满足当地居民和游客的购物和娱乐需求；•建设高品质的住宅单元，满足当地人口的居住需求；•提供现代化的办公楼空间，吸引企业入驻，助推当地经济发展。
4. 项目实施过程4.1. 市场调研和需求分析在项目启动前，开发商对当地市场进行了调研和需求分析。
通过实地考察、问卷调查和数据分析等方法，开发商了解了当地人口、经济状况、竞争对手情况等方面的信息，为项目决策提供了依据。
4.2. 概念设计和规划基于市场调研的结果，开发商与设计团队共同进行了概念设计和规划工作。
他们确定了建筑的布局、外观设计、空间分配等，同时也考虑到了项目的可持续性发展和环境友好性。
4.3. 资金筹集与融资为了支持该项目的建设，开发商积极寻求融资渠道。
他们与银行、投资机构和合作伙伴进行谈判，最终成功获得了足够的资金支持。
4.4. 建设与施工在融资完成后，开发商开始将项目转化为现实。
他们与建筑承包商和相关供应商合作，进行建筑施工和设备安装等工作。
4.5. 营销与推广项目建设完成后，开发商投入了大量资源进行市场营销和推广活动。
通过广告、宣传、展览和销售推广等手段，他们吸引了目标客户的关注并逐渐增加了商业和住宅单位的出租和销售率。
5. 项目结果与影响经过一段时间的运营，该房地产开发投资项目取得了显著的成绩。
商业空间的出租率稳定增长，租金收入也逐年增加。
房地产投资案例分析
房地产投资案例分析案例一：购买翻新物业一位投资者在一个中等收入的城市发现了一个老旧且需要翻新的房产，计划购买后进行翻新后再出售。
该物业的购买价格为100,000 美元，需要花费50,000 美元的翻新费用。
在翻新完成后，估计物业的市场价值为200,000 美元，预计出售时可获利50,000 美元。
在这个案例中，投资者需要对物业进行市场分析，评估市场需求、位置、改进需求、成本等因素，以便确定该投资是否值得。
如果分析表明该物业处于高需求的位置，而且市场上的竞争不激烈，那么，该投资就值得考虑。
案例二：购买出租物业一位投资者购买了一套出租公寓，并定下了租金。
他的贷款利率为4%每年，购买价格为150,000 美元，每月租金为1,000 美元。
该投资者预计每年的现金流为5,400 美元，如果房产价格上涨5%，则收益将为7,200 美元。
在这个案例中，投资者需要仔细研究租房市场的需求，包括当地的租赁标准，房产位置等因素。
投资者应该确定每月租金的可行性，以判断收益是否能够满足他的预期。
在预测市场价值时，投资者应该考虑当地整体经济和房地产市场的变化。
案例三：购买土地一位投资者购买了一块土地，位于该地区的中心商业地段。
该土地的购买价格为200,000 美元，并且已经获得了用途许可证。
该投资者计划开发商业用途，然后以更高的价格将它出售。
他预计开发费用将达到400,000 美元，市场价值为800,000 美元。
在这个案例中，投资者需要非常仔细地评估市场需求，确定他打算建造的房产类型，预测市场变化，并计算开发成本、税金和利息，以使该投资最终具有可行性。
投资者还应该仔细考虑金融市场的动态和投资者的风险承受能力等因素。
房地产投资分析报告案例
房地产投资分析报告案例房地产投资分析报告一．总论（一）项目的基本情况1项目概况项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。
2项目的主要技术经济指标1：3 项目主要经济指标2：总投资20000万元（不含带款利息）其中自有资金：4000万元高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米税后利润：4332.87万元全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6%总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5%二．项目的组织与实施（）1、项目工程计划说明项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。
2项目实施进度计划见附表三．项目投资估算与投资筹措计划（一）开发成本1.土地成本按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。
本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。
土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。
2．建筑安装工程费建安工程费合计 11736.53万元3.前期工程费4.基础设施配套费（参见附表3）附表3 基础设施配套费5.公共配套设施建设费用（参见附表4）附表4 公共配套设施经社给用估算表6.不可预见的费用（250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5）附表5 开发期间税费8.开发成本开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元（二）开发费用（参见附表6）附表6 开发费用汇总表（三）投资成本费用估算汇总（参见附表7）附表7 投成本费用估算汇总表（四）资金筹措与投入计划及贷款利息本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。
房地产投资分析报告案例
房地产投资分析报告一．总论（一）项目的基本情况1项目概况项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。
23总投资20000万元（不含带款利息）其中自有资金：4000万元高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米税后利润：4332.87万元全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6%总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5%二．项目的组织与实施（）1、项目工程计划说明项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。
2项目实施进度计划见附表三．项目投资估算与投资筹措计划（一）开发成本1.土地成本按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。
本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。
土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。
2．建筑安装工程费建安工程费合计11736.53万元4.基础设施配套费（参见附表3）5.公共配套设施建设费用（参见附表4）附表4 公共配套设施经社给用估算表6.不可预见的费用（250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5）8.开发成本开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元（二）开发费用（参见附表6）附表6 开发费用汇总表（三）投资成本费用估算汇总（参见附表7）（四）资金筹措与投入计划及贷款利息本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。
资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。
房地产投资项目分析(案例)
t �0
t �0
① FNPV大于或等于0�说明获利能力达到或超过基准 �目标�收益率的要求�该方案可以接受。
② 贴现率获取的困难。
③ 绝对指标�没有反映出单位回报。
已知项目的现金流出和流入量�设定计算期�寿命期�、 i1或i2� 则FNPV���练习教材示例�
NPV1 ��i2 � i1 �
NPV1 � NPV2
i2 i
FIRR的试算内插法示意图
练习�见教材
FIRR的特点 ① 说明项目所能支付的最高贷款利率。 ② 无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。 ③ 对非常规项目�现金流正负号�的多解问题。
速算法�
应纳土地增值税 �150×40%�150×5%�52.5万元
提示�从2006年1月1日起�建筑面积超过140平米的商品房� 按照0.5�的预征率征收。
二、房地产开发投资经济评价指标体系
经济评价指标
盈利能力指标
清偿能力指标
成本利润率 投资利润率 资本金利润率 静态投资回收期 内部收益率�FIRR� 净现值�FNPV� 动态投资回收期
借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 资产负债率 速动比率
资金平衡能力
经济评价指标的计算
成本利润率�开发利润÷总开发成本 ��项目总开发价值�总开发成本�/总开发成本
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用
开发费用 开发期税费
其他费用 不可预见费用等
3. 房地产开发投资中的税金
�1�经营税金�两税一附加
包括�营业税�5��、城市维护建设税和教育费附加 �营业税的10��。
�2�印花税和交易服务费
房地产投资分析报告案例
房地产投资分析报告一．总论（一）项目的基本情况1项目概况项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。
2项目的主要技术经济指标1：总投资20000万元（不含带款利息）其中自有资金：4000万元高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米税后利润：4332.87万元全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6%总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5%二．项目的组织与实施（）1、项目工程计划说明项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。
2项目实施进度计划见附表三．项目投资估算与投资筹措计划（一）开发成本1.土地成本按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。
本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。
土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。
2．建筑安装工程费建安工程费合计 11736.53万元3.前期工程费4.基础设施配套费（参见附表3）附表3 基础设施配套费5.公共配套设施建设费用（参见附表4）附表4 公共配套设施经社给用估算表6.不可预见的费用（250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5）8.开发成本开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元（二）开发费用（参见附表6）附表6 开发费用汇总表（三）投资成本费用估算汇总（参见附表7）附表7 投成本费用估算汇总表（四）资金筹措与投入计划及贷款利息本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。
[实用参考]房地产投资分析报告案例.doc
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房地产投资分析报告一．总论（一）项目的基本情况1项目概况项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。
23总投资20PP0万元（不含带款利息）其中自有资金：4000万元高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米税后利润：4332.87万元全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6%总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5%二．项目的组织与实施（）1、项目工程计划说明项目总工期为一年零四个月（20PP年1月1日至20PP年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（20PP.5.1—20PP.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。
2项目实施进度计划见附表三．项目投资估算与投资筹措计划（一）开发成本1.土地成本按照国土资源部20PP年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。
本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。
土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。
2．建筑安装工程费建安工程费合计11736.53万元4.基础设施配套费（参见附表3）附表4公共配套设施经社给用估算表6.不可预见的费用（250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.047.开发期间税费（参见附表5） 附表58.开发成本开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元（二）开发费用（参见附表6）（三）投资成本费用估算汇总（参见附表7）附表7（四）资金筹措与投入计划及贷款利息本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。
资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。
房地产开发投资分析案例
房地产开发投资分析案例在房地产领域，投资分析是决策过程中至关重要的一环。
本文将以一个房地产开发投资案例为例，通过综合分析各种经济、市场、风险等因素，来评估该项目的可行性和投资潜力。
1. 项目背景该案例涉及一座位于城市中心的住宅开发项目，拟建一栋多层住宅楼。
该项目的地理位置优越，周边设施完善，交通便利，同时该市住房需求旺盛，市场潜力较大。
2. 市场调研通过市场调研，我们了解到该市的人口增长率较高，尤其是中产阶级的增长速度迅猛。
此外，该市也面临着住房供应短缺的问题，存在投资机会。
根据调研数据，我们预计该市住房市场将继续保持较高的需求。
3. 竞争分析了解竞争对手的情况对项目成功至关重要。
我们发现，虽然该市已有类似规模的住宅项目，但大多集中在市郊地区，并没有与我们项目位于市中心的优势相媲美。
因此，我们认为该项目具有较强的竞争优势。
4. 财务分析通过财务分析，我们可以评估投资回报率和项目持续性。
我们将考虑土地购置成本、建设成本、销售价格和销售周期等因素。
同时，我们还将计算该项目的净现值和内部收益率，以确定投资回报和项目的可行性。
5. 风险评估风险是任何投资活动都必须考虑的因素。
我们将评估市场风险、政策风险、施工风险等，并提出相应的风险防范措施。
例如，我们可以购买适当的保险来对抗不可预见的风险，并建立合理的预算来应对潜在的成本增加。
6. 建议和结论经过综合分析，我们得出结论：该房地产开发投资案例具有较高的可行性和潜力。
市场需求旺盛、地理位置优越以及竞争优势等因素都为该项目的成功提供了有利条件。
然而，我们也应意识到风险的存在，并制定相应的风险管理策略，以确保项目的顺利进行。
结语通过本文的房地产开发投资分析案例，我们了解了如何综合考虑各种因素来评估一个项目的可行性。
投资决策需要准确的市场调研数据、竞争分析、财务分析和风险评估等工具来支持决策过程。
只有全面、准确地评估了投资项目，我们才能做出明智的决策。
房地产投资分析实例
房地产投资分析实例价格需求下的项⽬类型偏好⽆论以单价或以总价论：别墅、Townhouse项⽬仍然很难在市场份额上有所进步；⽆论板楼还是塔楼，100平⽶户型仍将维持分⽔岭状态；与居民收⼊最相宜的5000元单价的普通住宅，有最⼴阔市场空间。
区域分布区域需求下的项⽬类型偏好别墅、Townhouse、板楼、塔楼，在⾃然与经济地理位置的条件中，谁拥有良好的交通环境，就赢得竞争的先机。
交通便利成为消费者对住宅区域的⾸要考虑因素：在本次调查中，50.3％的被访者希望项⽬周边有良好的公共交通，交通问题已是被⼴⼤购房者普遍关注的问题，⽽具有该项优势的房地产项⽬成为他们的⾸选。
28％的购房者希望所购房产在成熟社区，19％的调查者希望有升值潜⼒，只有2.6％的⼈希望在⽬前的热点区域购房。
由此可见，⼀部分消费者开始把住宅市场作为⼀种投资，并且北京有着不错的投资环境，但是由于在具体操作上的⼀些问题诸如税费过⾼、⼆级市场的拖沓不前、租赁市场信⽤较差，都成为制约房地产投资的因素。
⼆、房地产投资学房地产经营管理概述章前案例：⼴州东⼭区居民住房⼗分困难，该区党政领导急群众所急，等国家投资建住宅⽆异杯⽔车薪，不能解决问题。
经充分研究，区政府决定通过“以地养地”和引进外资相结合的途径来解决。
1979年3⽉成⽴了引进外资住宅建设指挥部，向区政府借1000元作办公费，开始了筹备⼯作。
当年10⽉5⽇，以市政府划给的⼟地与外商合作，签订了第⼀宗引进外资兴建东胡新村的协议，12⽉动⼯兴建。
条件是我⽅出地⽪，外商出资，合作兴建，建成的房⼦1/3给外商出售，1/3安置拆迁户，1/3归公司作商品房出售。
他们迈出了第⼀步，建成了东湖新村。
以后他们⼜通过“借鸡⽣蛋”、“滚雪球”，加强经营管理等办法，使业务不断扩⼤。
1983年6⽉定名为华东实业公司，1988年改组为东华实业股份有限公司。
继东湖新村之后，他们⼜开发了湖滨苑、花园新村、⽂德⼤楼和五⽺新村等综合性⼤厦和住宅⼩区。
房地产投资分析报告｜房地产投资分析报告例文.doc
房地产投资分析报告｜房地产投资分析报告例文.doc【个人简历范文】房地产投资分析报告前言最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。
世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。
第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。
第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。
世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。
相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。
从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。
而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。
而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。
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房地产投资分析报告
一．总论
（一）项目的基本情况
1 项目概况
项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭
长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约
470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件
较为平整。
2 项目的主要技术经济指标1：
总投资20000万元（不含带款利息）
其中自有资金：4000万元
高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发
成本：1777元/平方米
税后利润：4332.87万元
全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6%
总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（）
1、项目工程计划说明
项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。
2 项目实施进度计划见附表
三．项目投资估算与投资筹措计划
（一）开发成本
1. 土地成本
按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，
经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方
式获得。
本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。
土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计
235.5万元。
2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元
3.前期工程费
4.基础设施配套费（参见附表3）
附表3 基础设施配套费
附表4 公共配套设施经社
给用估算表
6.不可预见的费用
（250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04
7.开发期间税费（参见附表5）
附表5 开发期间税费
8.开发成本
开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
（二）开发费用（参见附表6）
附表6 开发费用汇总表
（三）投资成本费用估算汇总（参见附表7）
投成本费用估算汇总表
附表7
（四）资金筹措与投入计划及贷款利息
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;
二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。
资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。
本项目开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20％，由此可以计算出，需要自有资金4000万元，需要贷款合计4264.41万元，预售房地产收入用于投资合计11920万元。
本项目资金筹措及投资计划情况见附表8
附表8 资金计划与资金筹措表
2.
销售收入扣除有关销售税费后，作为可以运用的资金，用于投资及还本付息。
具体还本付息计划见附表9
附表9 （i=1.85%）贷款还本付息估算表
四．项目销售收入及利润的估算
（一）住宅销售单价的估算
根据成本估算及市场分析的结果，经济适用房高层售价
2500元/㎡，超高层售价2750元/㎡车位售价初定为5
万/个。
（二）销售总收入的估算
根据上述估算的住宅、车库单价，估算出销售总收入见附表10
附表10 销售总收入估算表
（三）项目利润估算
本项目土地增值税估算情况见附表11。
项目可运用资金
估算见附表12。
项目税后利润的估算见附表13，即税后利润总额为14747万元。
附表11 土地增值税计算表
附表12 项目可运用资金估算表
五．财务分析
（一）财务内部收益率
由项目的全部投资现金流量表（附表14）和自有资金现金流量表（附表15），项目损益表，计算如下（行业基准收益率取10％）
附表14 全部投资财务现金流量
全部资金税后内部收益率FIRR=30.6％
全部资金税后净现值NPV=2429.35（万元）
静态投资回收期：（3-1）+|-46.94|/1915.32=2.0245 2.0245×4=8.1(月)
动态投资回收期：（3-1）+|-46.09|/1812.83=2.025 2.025×4=8.1（月）
附表15 自有资金现金流量表
财务内部收益率：FIRR=128.5％
净现值：NPV=2654.17
静态投资回收期：（2-1）+|-1885.13|/3407.28=1.56 1.56×4=6.2（月）
动态投资回收期：（2-1）+|-1920|/4011.14=1.78 1.78×4=7.12（月）
附表16 损益表
1：全部投资的投资利润率=利润总额/总投资×100％=6466.97/20000=32％
2：全部投资的利税率=利税总额/总投资×100％=（1555.72+2134.1）/20000×100％
=18% 3：自有资金投资利润率=利润总额/自有资金=6466.97/4000=161.7%
4：税后利润率=税后利润/自有资金=4332.87/40000=108.3% （二）项目财务分析汇总
附表17 财务分析汇总表
六．不确定性分析
本项目的不确定性因素主要有：建设成本、销售价格、建设周期、贷款利率。
这些因素可能受到当地政策、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济目标的实现。
（一）盈亏平衡分析
假设本项目总投资不变，而且销售投资回收进度如基准方案所设，当销售率为54%时，全部投资利润为零，也就是
说，投资恰好保本。
一般认为，当盈亏平衡点的销售收入率≤70%时，项目风险最低。
本项目的盈亏平衡点为54%，可见风险度较低。
（二）敏感性分析
影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本和销售价格。
开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费。
因此，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算销售价格上下波动10%和建安工程费上下波动10%时，对财务评价的影响。
计算结果详见附表18
附表18 敏感性分析表
1.当建安工程费增加10%时，全部投资评价指标为：
财务内部收益率为20%，投资利润率为26%。
以上计算结果表明，如果建安工程费增加10%，其全部内部
收益率大于基准收益率（10%）。
因此，在项目开发建
设中，建安工程费的增加会影响财务内部收益率和投资利润率，但还有活动的空间。
2.当销售价格降低10%时，全部投资评价指标为：
财务内部收益率为负值，投资利润率为18.19%。
以上结果表明，销售价格下降10%对项目经济效益有很大影响，内部收益率达不到基准收益率。
因此为了保证获得预期的效益，需要加强市场营销工作，尽量使销售计划得到实现。