2地下空间的分类、权属与评估
地下空间的分类、权属与评估
五、地下空间权的评估及地价的确定
1、各市相关规定
三、大型公建和住宅小区地下（半地下）停车场和地下（半 地下）停车库经依法批准对外出售、出租的，按下列规定缴纳土 地出让金：
（一）土地级别确定按大政发[2000]40号文件规定执行。 （二）土地出让金按大政发[2000]40号文件规定的公建用途土 地出让金标准的下列比例收取：建设地下一层（半地下）停车场 （车库）的，按50%计取；建设地下两层的，地下一层按50% 取， 地下二层按25%计取；建设地下三层以下的，三层（含三层）以 下不收取土地出让金。 （三）核算土地出让金时，停车场部分，按每个车位15平方
土建费平均：约1000元/ ㎡
土建费4000元/㎡
土建费平均：约1500元/ ㎡
五、地下空间权的评估及地价的确定
住宅配套的地下停车场——采用剩余法计算的特殊处
遵循最有效使用原则
理
选择客观的成本作为测算依据
地下部分主要为设备间及规划要求的配套停车位
与相关政策衔接
总售价=单位面积售价× S地上
土建费800元/㎡ 土建费2500元/㎡
右。 地下商场的地价约是地上商场楼面地价的50%左右 。
五、地下空间权的评估及地价的确定
住宅配套的地下停车场
适用方法——市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数 修正法
需注意的事项：过大的地下停车场导致成本偏高，进而使得地价 低于周边正常地价水平
土建费800元/㎡
土建费800元/㎡
土建费2500元/㎡
三、地下空间的产权、权属确定
大连典型案例 由物价局核定售价时：将地下停车场的成本分摊至总房价中，应视作全
谈地下空间利用规划评估的方法
谈地下空间利用规划评估的方法地下空间利用规划评估是指针对城市地下空间的规划和利用进行评估的过程，主要包括地下空间资源的调查、分析和评估，以及利用规划的设计、评估和监测等内容。
地下空间利用规划评估是城市规划和土地利用规划的重要组成部分，对于城市的可持续发展和资源有效利用具有重要意义。
本文将围绕地下空间利用规划评估的方法展开讨论，探讨地下空间利用规划评估的基本原理、方法和技术。
一、地下空间资源调查和分析地下空间资源调查和分析是地下空间利用规划评估的第一步，其目的是系统地了解城市地下空间的资源分布、类型和利用现状，为制定地下空间利用规划提供基础数据和依据。
地下空间资源调查和分析主要包括地下资源类型、分布、数量、质量、状况、利用现状等内容，通过地下空间资源调查和分析，可以全面了解地下空间的信息，为规划和利用提供依据。
地下空间资源调查和分析的方法主要包括实地调查、文献调查、调查问卷、地下探测技术等。
实地调查是指对城市地下空间资源进行实地勘察和调查，了解地下空间情况；文献调查是指查阅相关资料和文献，了解地下空间资源的历史和现状；调查问卷是指通过问卷调查的方式，获取居民和企业对地下空间利用的看法和需求；地下探测技术是一种高新技术手段，通过地下雷达、探测仪等设备对地下空间进行探测和分析，获取地下空间资源信息。
二、地下空间利用规划设计和评估地下空间利用规划设计和评估的方法主要包括规划编制、规划评估和规划调整等环节。
规划编制是指根据地下空间资源调查和分析的结果，制定合理的地下空间利用规划，包括城市地下空间的利用范围、类型、布局、功能、规模、技术标准等；规划评估是指对规划的社会、经济、环境、技术等方面进行评估，包括规划的可行性、效益性、持续性等；规划调整是指根据评估结果对规划进行必要的调整和修正，确保规划的科学性和可行性。
地下空间利用规划监测和管理是地下空间利用规划评估的最后一步，其目的是对规划的实施过程进行监测和管理，确保规划的有效实施和效果评估。
谈地下空间利用规划评估的方法
谈地下空间利用规划评估的方法地下空间利用规划评估是地下空间利用前期的重要工作之一，主要目的是为了评估地下空间利用的可行性、合理性和经济性，为后期的规划、设计和施工提供科学依据。
地下空间利用规划评估方法主要包括可行性研究、环境评价和经济评估三个方面。
1. 可行性研究可行性研究是地下空间利用规划评估的首要任务，主要包括以下几个方面：（1）地质勘探：通过对地下环境进行地质勘探，了解地下的岩土结构、地表水位等情况，对地下空间利用进行评估。
（2）地下设施评估：评估地下的设施条件和现状，包括原有地下管线、隧道等设施，以确定是否存在不可利用的地下空间。
（3）安全评估：评估地下空间利用的安全性，包括地下水位变化、地质灾害、火灾、爆炸等风险因素，以确保地下空间利用方案的安全性和稳定性。
（4）市场需求调查：调研当地市场需求，预测地下空间利用的需求量和质量，以确定是否有足够的市场需求支撑地下空间利用的投资回报。
（5）法规政策研究：研究相关法规政策，确定地下空间利用是否符合法规政策的要求，以规避风险。
2. 环境评价地下空间利用对环境影响较大，需要进行环境评价，包括以下几个方面：（1）环境影响评价：评估地下空间利用对周围环境的影响，包括噪声、震动、空气污染、水污染等。
（2）环境适应评价：评估地下空间利用对周围环境的适应能力，包括对既有环境和未来环境的适应能力。
（4）生态功能评价：评估地下空间利用对周围生态系统的影响，包括对生物多样性、生态系统稳定性等的影响。
3. 经济评估（1）投资成本评估：评估地下空间利用的投资成本，包括土建工程、运营管理、环境保护等方面的费用，以确保投资成本与预期回报相匹配。
（2）利润预测：预测地下空间利用的收益和利润，包括出租收入、销售收入等方面的收益，以确保地下空间利用的经济效益。
（3）风险评估：评估地下空间利用的风险，包括政策风险、技术风险、市场风险、环境风险等，以规避风险。
（4）经济效益评估：评估地下空间利用的经济效益，包括投资回报率、财务效益、社会效益等，以确定地下空间利用方案是否经济合理。
地下空间权评估(林建漳)
地下空间使用权价值评估问题探讨福建省土地估价行业协会副会长中国土地估价师协会专家、高级经济师林建漳厦门市大学资产评估有限公司总经理一、地下空间权利价值评估的法律依据《物权法》2007年10月1日起施行的《物权法》。
明确提出建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，为空间权的设立和估价提供了法律依据。
国有土地地下空间使用权可以依法通过出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式提供，也可以通过划拨方式提供。
二、地下空间常见类型地下空间是指在地球表面以下的天然形成或经人工开发而成的空间。
包括结合地面建筑一并开发建设的地下工程，简称“结建地下空间”；独立开发建设的地下工程，简称“单建地下空间”。
根据收益特点，地下空间可以划分为经营性和非经营性。
除防空设施（防空洞）、交通设施（地下通道、地下轨道交通、地下隧道）、市政公益管线设施、军事工程（地下军事指挥中心、军事光缆、通道、物资储备等）、仓储设施（油库、发电站、变电站、粮库、水坝等公益性设施外，经营性地下空间的用途主要包括：商业、停车场、办公、仓储和工业、住宅等。
其中：①商业用途：分为地下综合体（如商业街、商业城、水下游乐馆等）、通道商场型、节点式地下城。
从小类用途主要包括餐饮、休闲娱乐、商场和小店铺、旅馆等。
②停车场：包括独立式地下车库和依附地上建筑物的地下室车库，按服务对象可分为面向社会车辆公开服务的社会性停车库和主要为地上建筑物业主和客户配套服务的停车库；③办公用途：作办公用途的地下室通常是出租给地上建筑的物业管理公司，也有部分路段较好的地下室作为快递公司、物流公司等的办公场所；④仓储和工业用途：仓储用途地下室既有市中心区大型百货公司用作货物存储、周转、配送的场所，也有郊区工业企业或物流企业用作原材料和产品存储、周转的场所；工业用途主要是工业企业利用地下室作生产、试验用途；⑤住宅用途：主要指住宅的地下部分占用的地下或半地下空间。
三、地下空间权设立1、地下空间的权利登记必须有法律依据、产权设定合同后才能登记，登记后才能评估。
如何进行地下空间利用评估和地下管线管理
如何进行地下空间利用评估和地下管线管理地下空间是城市发展中的重要资源，合理利用和管理地下空间是提高城市空间利用率和保障城市安全发展的关键。
因此，在城市规划和建设过程中，如何进行地下空间利用评估和地下管线管理成为必要的工作。
本文将从地下空间利用评估和地下管线管理两个方面进行探讨。
一、地下空间利用评估地下空间利用评估是指对地下空间进行综合评估，包括地质、地下水、土质、地下管线等信息，以确定地下空间的可利用性和合理性。
地下空间利用评估的目的是为了更好地规划和管理地下空间资源，促进城市的可持续发展。
1. 地质评估地质是地下空间利用评估的基础，包括地下岩层的稳定性、坚硬程度、透水性等因素。
地质评估需要利用地质勘探数据、地质地震数据等信息，通过专业的地质勘探方法和技术分析，确定地下空间的地质特征和潜在风险，为地下空间的合理利用提供科学依据。
2. 地下水评估地下水是地下空间利用评估的重要因素，地下空间的开挖和利用会对地下水位和水质产生影响。
地下水评估需要进行地下水位测量和地下水质监测，了解地下水的分布和特性，并通过地下水数值模拟和地下水动力分析，预测地下水对地下空间利用的影响，保护地下水资源的合理利用。
3. 土质评估土质是地下空间利用评估的重要因素之一，土质的稳定性和承载力直接影响地下空间的开挖和利用。
土质评估需要进行地质力学试验和土壤力学分析，了解土质的物理特性和力学特性，确定地下空间的开挖深度和承载能力限制，确保地下空间的安全利用。
4. 地下管线评估地下管线是地下空间利用评估的重要参考因素，地下空间的开挖和利用不能对地下管线造成损害。
地下管线评估需要进行地下管线勘查和地下管线图纸分析，了解地下管线的类型、位置和深度，制定合理的地下空间利用方案，保护地下管线的安全运行。
二、地下管线管理地下管线是城市基础设施的重要组成部分，包括给水管线、电力管线、燃气管线等，对城市的供水、供电和供气起到关键作用。
地下管线管理是指对地下管线进行定期检查、维护和管理，旨在确保地下管线的安全和稳定运行，减少事故和隐患。
中估协-地下空间权评估指引
地下空间使用权评估指引第一章总则第一条为规范注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务行为，保证国家地下空间使用权在经济上的实现，促进地下空间使用权的有偿出让和转让，加强国家对地下空间使用权的管理，根据《城镇土地估价规程》，制定本指引。
第二条本指引所称地下空间使用权，是指民事主体依法取得的土地地表之下一定范围内空间的使用和收益权利。
第三条本指引所称地下空间使用权评估，是指注册土地估价师依据相关法律、法规和土地评估准则，对地下空间使用权的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
第四条本指引适用于地下空间使用权的出让、转让、出资、拍卖、质押、诉讼、损失赔偿、纳税以及需要进行地下空间使用权评估的其它情形，涉及地下矿业权、水域使用权等的评估另行规范。
第五条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当遵守本指引。
第六条注册土地估价师执行与地下空间使用权价值估算相关的其他业务，可以参照本指引。
第二章基本要求第七条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当遵守相关法律、法规以及《城镇土地估价规程》，并考虑其他估价规范的相关规定。
第八条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当具备地下空间使用权评估的相关专业知识及评估经验，具备从事地下空间使用权评估的专业胜任能力。
第九条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，保持应有的职业谨慎，不得以预先设定的价值作为评估结论。
第十条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，恰当选择价值类型。
第十一条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当获取充分信息，并确认信息来源是可靠的，利用的信息是恰当的。
第十二条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当合理使用评估假设和限定条件。
第十三条当注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，缺乏执行特定评估业务所需的特殊专业知识和经验时，可以聘请相关专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。
地下空间使用权评估思路浅析
地下空间使用权评估思路浅析评估分为很多种，无形资产评估，企业价值评估（并购、重组、股权转让），股权评估（流通股，非流通股、法人股），服务于财务报告的评估，整体资产评估，单项资产评估，立博来德从事评估项目多年，有很强的实战经验，立博来德，期待与你的合作！近些年，我国空间开发利用发展比较迅速，出现了地铁、地下商场、地下停车场等多种形态，日益形成了土地空间权的出让、转让市场，科学、规范地出让空间的前提是如何科学量化空间权的价值。
接下来就如何评估地下空间使用权价值进行了分析和探讨。
一、地下空间的基本概念与类型1、地下空间的基本概念地下空间就是指地表以下或地层内部。
开发利用地下空间就是讲现代化城市空间的发展，向地表下延伸，将建筑物和构筑物全部或者部分建于地表以下。
2、地下空间的类型（1）、按建设结构划分独立开发建设的地下工程；结合地面建筑一并开发的地下工程。
（2）、按开发用途划分应付战争和灾难而修建的房屋工程，即人防工程；地下交通工程，如地铁、隧道、交通快速道；城市基础设施，如地下的过街通道，地下的停车场；商业地产工程，如地下商业街、购物广场、娱乐广场；文化体育工程，如博物馆、图书馆、体育馆；医疗卫生工程，如地下医院。
二、地下空间使用权的管理规定地下空间使用权，是指对于不动产的地下部分的使用和收益权。
近些年，我国空间开发利用发展比较迅速，出现了地铁、地下商场、地下停车场等多种形态，日益形成了土地空间权的出让、转让市场。
地下空间开发利用经进入了浅层地下空间开发建设的历史阶段，并逐步走上了城市空间向三维拓展的轨道。
各地方政府也在积极探索如何对地下空间使用权进行收取使用权出让金。
例如：2010年10月1日佛山市公布了《佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准》，明确规定了规定以有偿使用方式取得的土地使用权增加的地下建筑面积（除电房、人防工程外），住宅用地配套地下停车库负一层按地下空间土地用途的土地市场价格的10%收取土地出让金，负二层以下按地下空间土地用途的土地市场价格的5%收取土地出让金；除住宅用地配套地下停车库外的地下建筑面积，负一层按地下空间土地用途土地市场价格的25%收取土地出让金，负二层以下按地下空间土地用途土地市场价格的10%收取土地出让金。
勘察设计中的地下空间利用与评估
详细描述
评估水文地质条件，包括地下水的类型、水位、流量和水质等，分析其对地下空间稳定性的影响。
详细描述
考虑人类活动对地下空间稳定性的影响，如地下工程、采矿、土地利用等，分析其对地下岩土体的扰动和破坏。
生态影响
01
地下空间的开发利用可能会对周边生态环境造成一定的影响，如土方开挖、施工噪音等。
可持续性发展
02
地下空间的利用应遵循可持续发展的原则，注重环境保护和资源节约。
对策
03Байду номын сангаас
在地下空间的规划设计阶段，应充分考虑其生态影响，采取相应的环境保护措施；同时，应注重地下空间的可持续性发展，采用绿色建筑材料和技术手段，降低能耗和资源消耗。
详细描述
总结词
详细描述
详细描述
详细描述
评估地下空间的功能适应性，根据地下空间的用途和要求，分析其功能布局、设施配置和交通组织等方面的适应性。
评估地下空间的环境适应性，包括对地下空间的温度、湿度、空气质量等方面的适应性分析，以满足人们的生活和工作需求。
考虑地下空间的经济适应性，包括投资成本、运营成本和维护成本等方面，以实现地下空间的可持续发展。
地下空间具有封闭性、恒温性、隔音性、遮蔽性等特点，使其在某些领域具有独特的优势和应用价值。
地下空间的特点
随着城市化进程的加速，城市用地日趋紧张，地下空间的利用可以缓解城市用地紧张的局面。
缓解城市用地紧张
地下空间的开发可以减少地面建筑物的密度，降低城市热岛效应，改善城市环境品质。
提高城市环境品质
地下空间具有较好的抗震、抗爆、抗洪涝等性能，可以增强城市的防灾能力。
地下空间
随着城市建设的发展，土地资源日益稀缺，对城市地下空间的使用也变得日益频繁，地下空间开发利用是提高城市土地利用效率、缓解城市中心密度、人车立体分流、扩充基础设施容量、减少环境污染、改善城市生态最为有效的途径。
我们主要从以下六个方面进行阐述：一、地下空间的分类二、地下空间的供地方式三、地下空间的产权、权属确定四、地下空间利用时规划政策与土地政策的结合五、地下空间权的评估及地价的确定六、对地下空间权的批后管理一、地下空间的分类1、地下空间及地下空间权的定义●地下空间：是指地表以下的空间。
●地下空间权：即“于地中横切一断层而享有的权利，或者说是土地地表下一定范围内空间的权利”。
2、地下空间的分类●从用途上分：以公益性为主的地下空间以收益性为主的地下空间●从建筑形态上分：结合地面建筑一并开发建设的地下工程独立开发建设的地下工程●从权利形态上分：同一权利人不同权利人二、地下空间的供地方式1、单独建设的地下工程◆符合《划拨用地目录》的人防工程及按国家规定可以按划拨方式供地的项目，可采取划拨方式供地；◆不符合《划拨用地目录》的，应采取有偿方式供地。
2、结合地面建筑一并开发建设的地下工程◆按国家规定必须采取有偿方式供地的商业、旅游、金融、商品住宅、工业等项目，需同时利用地下空间进行经营性开发建设的，应采取有偿方式供地，供地时可与地上土地开发权一并出让；◆对于地下空间开发和地上开发分属不同权利人的，地下空间可独立使用而不影响自身及地上部分功能，且有明确分界标志、权属没有争议的，若地下空间符合《划拨用地目录》可采取划拨方式供地，不符合《划拨用地目录》的，应采取有偿方式供地。
◆三、地下空间的产权、权属确定◆单独建设的地下工程一般来说产权没有争议，地下土地使用权的范围是地下建筑物、附属物的顶板至建筑物、附属物的最深基础平面外围所及的权利边界。
◆一般来说，商品房开发住宅小区、商场、办公楼等，地下开发利用作为地上权利的配套部分，产权较易出现争议，尤其以住宅小区的地下停车场最为典型。
关于城市地下空间权的权属与估价讨论
（上接第101页）关于城市地下空间权的权属与估价讨论田小转智瑾（华北科技学院）摘要：进一步明确地下空间权的权属问题以及深入探讨地下空间权价格评估有利于推进城市地下空间权的开发利用。
关键词：城市地下空间权权属与估价地下空间的合理开发利用对于城市经济社会发展起着巨大的推动作用：①缓解土地供需矛盾，②优化城市环境，③改善城市交通状况，④丰富城市生活层次，⑤促进防空、防灾工作。
随着《物权法》出台，原则上规定了可以创设地下空间权。
而进一步明确地下空间权的权属问题以及深入探讨地下空间权价格评估有利于推进城市地下空间权的开发利用。
1地下空间权权属模糊不清1995年原国家土地管理局在《确定土地所有权和使用权的若干规定》中指出，“地面与空中、地面与地下立体交叉使用土地的（楼房除外），土地使用权确定给地面使用者，空中和地下可确定为他项权利。
”但是，这项规定并没有确定地下空间的所有权。
2007年10月1日《物权法》施行，第一百三十六条：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
但是《物权法》的现有规定显然过于简略，未能明确地下空间权的概念及创设的方式、方法，对于地下空间权的登记、转让、抵押等亦未做规定。
目前，地方法规中《深圳市地下空间开发利用暂行办法》值得借鉴，该法比较全面地规定了地下空间规划的制定、地下空间规划实施和地下建设用地使用权取得、地下空间的工程建设和使用、法律责任等方面的内容，明确了地下空间开发利用规划管理的一整套程序性规定。
当然，城市地下空间权开发利用离不开法律，国家和地方城市应尽快研究制定开发利用地下空间方面的方针政策和技术规范，加快立法步伐，使城市地下空间开发利用有法可依，实现依法建设，保障地下空间权价格评估合理、有序、规范、健康进行，为地下空间权的转让、租赁、抵押等服务。
2地下空间权的价格评估从建筑形式上可分为两种：一种是独立开发建设的地下工程简称单建地下工程，比如地上为公园或广场等公共设施用地，单独开发其地下空间；另一种由同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程简称结建地下工程。
谈地下空间利用规划评估的方法
谈地下空间利用规划评估的方法地下空间利用规划评估是指对地下空间利用方案进行综合评价，以确定是否符合规划要求，是否能够实现规划目标，是否具有可行性和可持续性。
评估方法的选择应根据项目的特点、规模和需求，综合考虑多个因素。
一、需求评估需求评估是地下空间利用规划评估的起点，主要包括以下几个方面：1. 市场需求评估：通过调查分析市场需求，确定地下空间利用的潜在市场规模和发展趋势。
2. 社会需求评估：了解地区居民和社会公众对地下空间利用的需求和期待，包括交通、商业、文化等方面的需求。
3. 政府需求评估：了解政府对地下空间利用的规划目标和政策导向，确定与当地政府发展规划的契合度。
二、可行性评估可行性评估是评估地下空间利用方案是否具有可行性和可持续性的重要环节，包括以下几个方面：1. 技术可行性评估：评估地下空间利用方案所需的技术条件和现有技术的匹配度，包括地下空间开挖、施工和设备安装等技术。
2. 经济可行性评估：评估地下空间利用方案的经济效益和投资回报率，包括项目建设投资、运营收益和经济效益分析等。
3. 环境可行性评估：评估地下空间利用方案对环境的影响和可持续性，包括地下水位变化、土壤污染、施工噪音和对周边生态系统的影响等。
4. 社会可行性评估：评估地下空间利用方案对社会发展和社会利益的影响，包括就业机会、社会服务和公共设施等。
三、规划评估规划评估是对地下空间利用规划方案进行评估，以确定是否符合规划要求和目标，包括以下几个方面：1. 基础设施规划评估：评估地下空间利用方案与城市基础设施规划的契合度，包括交通网络、供水、排水、供电等基础设施的规划和布局。
2. 土地利用规划评估：评估地下空间利用方案与土地利用规划的契合度，包括土地使用类型、建筑高度和密度等因素的规划和管理。
3. 建筑规划评估：评估地下空间利用方案与建筑规划的契合度，包括建筑外观、建筑风格和建筑功能的规划和设计。
4. 地下空间规划评估：评估地下空间利用方案的整体规划布局和空间利用效率，包括地下空间的分区、分层和分配等。
试论建筑物地下空间车库的权益归属及其评估
试论建筑物地下空间车库的权益归属及其评估试论建筑物地下空间车库的权益归属及其评估地下车库的权益归属问题，一直困扰着房地产估价机构。
建筑物地下空间主要是作为建筑物的基础部分，停车功能是衍生的副产品，其权益归属应当属于全体业主。
这是由现有土地制度的缺陷造成的，开发商只有在缴纳地下空间的土地出让金后方能取得地下车位的权益。
地下车位作为特殊的房地产，具有两个特点：一般不包含地价、不按建筑面积计售。
评估地下车位时应根据不同性质，结合不同的估价目的确定不同的估价技术思路和方法。
关键词：地下车库；车库功能；地下车位特点；权益归属建筑物地下空间车库的权益归属问题一直是困扰法律界和房地产开发、物业管理等部门的问题。
长期以来，由于地下空间车库的权益归属不明确，引发的各类纠纷层出不穷，作为房地产估价机构在评估此类项目时也往往因依据不足而出现“定价容易定性难”的窘境。
2007年3月通过的《物权法》，是专门调节物的归属和利用而产生的民事关系的重要法律，对于住宅小区的车位、车库有专门的规定。
《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
”简而言之，小区内的规划建设车位、车库归开发商所有，可以通过出售、附赠或者出租等方式来加以处置；而属于业主共有的道路或其他场地的车位，则归全体业主共有。
然而此条规定过于原则和笼统，未能有效地解决建筑物地下空间车库归属的纷争。
《物权法》第七十四条其实表达了这样的意思：在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，没有占用业主共有的道路或者其他场地的，其归属由当事人（开发商）通过出售、附赠或者出租等方式约定，反之，则不在《物权法》调整和保护之列。
例如建筑物的地下空间车库，因为可以停放汽车，但并非“规划用于停放汽车的车位、车库”，倒更像是属于业主共有的“其他场地”，它的权益归属究竟如何认定呢？一、建筑物地下空间车库并非源于规划立项从当前房地产开发现状来看，很少出现从项目立项开始就规划用于停泊汽车的车位、车库的情况，除非是独立开发的经营型商业性地下车库。
城市地下空间的规划与发展评估
城市地下空间的规划与发展评估随着城市化进程的加速，城市人口的不断增长，人们对城市的各类基础设施和公共服务的需求也不断加大。
城市地面资源的紧缺使得城市地下空间成为了一个备受关注的问题。
因此，城市地下空间的规划与发展评估就变得尤为重要了。
城市地下空间的规划是指利用城市地下空间开展各类经济、社会、文化等活动的规划工作，其目的是优化城市土地利用结构，提高城市整体功能和效益。
城市地下空间可以发挥的作用是非常多的，比如说可以用作地铁、停车场、高速公路、商业综合体等。
城市地下空间的规划工作需要考虑很多因素，比如说地下礼堂、生态景观、公共设施的配套等等。
可以说城市地下空间的规划工作是十分复杂的。
城市地下空间的发展评估是指评估城市地下空间的可行性及其对城市可持续发展的贡献。
城市地下空间的发展评估需要综合考虑多个方面的因素，比如说环境、地下水资源、地下工程工作风险、建筑工程技术水平等。
在这些方面的考虑中，环境和地下水资源是关键的。
城市地下空间的规划和发展评估既需要从全局的角度出发，又需要从局部的角度出发考虑具体问题。
从全局的角度看，城市地下空间的规划和发展应该是有一定的发展方向和布局的，比如说城市道路的规划和设计，是为了让城市能够更好的发展，具有整体性和一致性。
而从局部的角度看，城市地下空间的规划和发展应该是多样化的，既要考虑局部需求，又要考虑整体的城市环境和形象。
城市地下空间的规划和发展是一个需要长期持续发展的工作。
城市地下空间需要随着城市的发展和需求不断更新和完善。
需要我们通过及时的规划和评估来保证城市地下空间的可持续发展，为城市的发展做出更多的贡献。
地下空间开发与利用的安全评价与管理
地下空间开发与利用的安全评价与管理随着城市的发展，地下空间的开发和利用已成为一种不可避免的趋势。
地下空间的利用范围广泛，包括地铁、地下商场、地下停车场、地下矿井等。
然而，地下空间的开发和利用也带来了很多潜在的安全隐患。
为了保障地下空间的开发和利用安全，必须对地下空间进行安全评价，并建立有效的管理制度。
一、地下空间的安全评价地下空间的安全评价是指利用定量或定性的方法，对地下空间进行安全性的评估。
地下空间的安全评价包括以下方面：1.地下空间的规划评价地下空间的规划评价是指在地下空间开发前，对地下空间进行规划评估。
评估的内容包括地下空间的可开发性、环境影响、资源利用等方面。
规划评价需要结合地下空间开发的市场需求、国家政策、城市规划等因素进行评估。
2.地下空间的地质力学评价地下空间的地质力学评价是指对地下空间的地质地貌、岩土结构性质、地下水文地球化学等方面进行评估。
评估的内容包括地下矿井、地下隧洞、地下安装等方面。
评估需要结合地下空间的开发和利用方向、规模、技术难度等因素进行评估。
3.地下空间的安全设施评价地下空间的安全设施评价是指对地下空间的应急通道、安全设施等方面进行评估。
评估的内容包括地下空间的防火、防爆、防震、防洪等方面。
评估需要结合地下空间的用途、地理环境、规模、密度等因素进行评估。
二、地下空间的管理制度地下空间的管理制度是指建立对地下空间的安全管理、监管和应急处置制度。
地下空间的管理制度包括以下方面：1.安全管理制度安全管理制度是指对地下空间的开发、利用和维护过程中可能遇到的安全问题进行管理。
管理内容包括对地下空间的施工、使用、检查、维修、保养等环节进行统一管理，有效防范潜在的安全隐患，并及时整改。
2.监管制度监管制度是指对地下空间的施工、使用和管理过程进行监管。
监管内容包括对地下空间的设计质量、施工过程、使用环境等方面进行监管，确保地下空间的安全可靠。
同时，监管部门应及时处理群众举报的地下空间安全问题，保障公众安全。
城市地下空间建设用地使用权权属界定与评估方法浅析
城市地下空间建设用地使用权权属界定与评估方法浅析［摘要］：《物权法》提出了建设用地使用权可以根据立体空间来设立的规定。
本文通过对地下空间建设用地使用权的权属界定和分析借鉴国外建筑物各层立体价值的评估方法，探讨我国建设用地地下空间使用权的确权和具体评估方法。
根据以往的评估方法理论，结合立体空间产生的附加收益价值和建设成本，可建立新的地下空间使用权评估方法体系。
关键词：立体空间；地下空间使用权；评估方法Abstract: The Property Law proposes that the usufruct of construction land may be determined according to the cubical space. This paper, through to the ownership defining of the usufruct ofunderground space construction land and the analysis the foreign cubical value evaluation means of buildings, discusses the right determination and specific assessment methods of the undergound space in our country. According to former evaluation means and theory, and combining with the additional income value and construction cost generated by cubical space can we establish a new usufruct evaluation system for underground space.Key words: cubical space; the usufruct of underground space; evaluation means 随着我国城市化进程的不断推进，中国各大城市正面临着有限的土地资源和人口膨胀、交通拥堵、环境恶化的巨大压力。
谈地下空间利用规划评估的方法
谈地下空间利用规划评估的方法1. 引言1.1 背景介绍在过去，地下空间利用规划评估方法相对落后，往往仅停留在经验性水平上。
随着科技的进步和规划评估理论的不断完善，现代地下空间利用规划评估方法也逐渐得到了提升和完善。
通过科学系统的方法，能够更加全面、准确地评估地下空间的利用价值和潜力，为城市规划和建设提供科学依据。
对地下空间利用规划评估方法的研究和探讨具有重要的现实意义和深远影响。
本文旨在通过对地下空间利用规划评估的方法进行综述和分析，为地下空间的合理利用提供参考，促进城市可持续发展。
1.2 研究意义地下空间利用规划评估的研究意义在于能够有效地利用城市地下空间资源，满足人们对于城市发展的需求。
随着城市化进程的加快，城市地面空间日益紧张，而地下空间却往往被忽视。
地下空间资源丰富，利用潜力巨大，可以有效缓解城市地面空间的压力，提高城市的整体利用效率。
通过对地下空间进行规划评估，可以更好地指导城市地下空间的开发利用，实现城市空间资源的最优配置和可持续发展。
地下空间利用规划评估的研究意义还在于推动城市发展的智慧化和可持续化方向，提升城市建设水平，改善人们的生活质量。
深入研究地下空间利用规划评估方法，探讨其意义与作用，对于促进城市可持续发展具有重要的理论和实践价值。
1.3 研究目的研究目的是为了深入探讨地下空间利用规划评估的方法及其应用，为地下空间的合理利用和规划提供科学依据。
通过研究不同的评估方法，可以更全面地了解地下空间的特点、潜在价值和规划需求，为决策者提供决策支持。
研究的目的还在于总结和归纳地下空间规划评估的经验和教训，为今后的研究和实践提供借鉴和参考。
通过本研究，可以促进地下空间的合理开发和利用，推动城市发展和资源利用的可持续性，为更好地解决城市化进程中遇到的各种问题提供理论支持和实践指导。
2. 正文2.1 地下空间利用规划评估概述地下空间利用规划评估是指通过系统性的方法对地下空间的利用进行评估和规划，以达到有效利用地下空间、促进城市可持续发展的目的。
我国地下空间权属浅析
我国地下空间权属浅析在“减量规划”的发展背景之下，地下空间的开发利用将为城市带来更多的空间资源，呈现出很大的发展潜力。
但是，目前在我国关于地下空间权属方面的上位法相关依据中，都没有单独明确提出关于地下空间权属的内容。
各省市采取设立地方法规和规章的方式，对地下空间建设用地使用权及地下建（构）筑物权属登记进行管理，且尚未形成统一标准。
本文将从地下空间建设用地使用权、地下建（构）筑物权属等方面入手，研究我国地下空间权属的基本情况及确权意义。
标签：地下空间权属;确权一、地下空间建设用地使用权地下空间的权属包括地下空间建设用地使用权和地下建（构）筑物的权属两部分。
研究地下空间的权属会涉及到权属法定、权属设定和权属登记三个层次，在《中华人民共和国物权法》第一百三十六条中规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”，已经解决了地下空间的权属法定问题。
但是国家对于地下空间的权属设定和权属登记并未明确说明，各地的普遍做法是在不违背国家现行法律法规的前提下，将地下空间建设用地使用权的權属登记程序及相关要求以建设用地使用权登记规范为适用标准。
（一）使用权的取得国内各省市均明确规定，除符合法律法规关于划拨供地的条件外，地下空间实行有偿使用制度。
此外，多数城市参照常规地表建设用地使用权的管理模式对地下空间的具体供地方式进行了明确：凡符合《划拨用地目录》，属国防、人防、防灾及其他基础设施、公共利益需要的地下空间，均以划拨方式供地。
但就地下车库（位）问题略有差异，如杭州和无锡规定面向社会提供公共服务的地下车库（位）和用地单位利用自有土地开发建设的地下车库（位），可以划拨。
另外，广州、东阳规定，单建地下社会公共停车场，只有一个意向用地者的，可以协议方式出让;有两个或者两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖或者挂牌等有偿出让方式。
单建经营性用途地下空间采用招拍挂方式出让。
谈地下空间利用规划评估的方法
谈地下空间利用规划评估的方法1. 引言1.1 研究背景地下空间利用规划评估是指对地下空间的开发利用计划进行综合考察和评定的过程。
随着城市化进程的加快和土地资源日益紧缺，地下空间的开发利用已经成为一种必然趋势。
而如何科学有效地评估地下空间的利用规划，则成为了研究领域内的一个重要问题。
在过去的研究中，地下空间利用规划评估方法并不够系统和完善，缺乏一套科学的评估指标体系和方法体系。
为了更好地推动地下空间的可持续发展，我们有必要深入研究地下空间利用规划评估的方法。
地下空间利用规划评估方法的研究具有重要的实践意义和理论价值，对推动地下空间的可持续发展具有积极的促进作用。
的准确把握和深入探讨，有助于我们更好地认识和解决现实问题，为地下空间的规划和利用提供科学依据和指导。
1.2 研究意义地下空间利用规划评估的方法是当前城市发展中非常重要的一项工作。
其研究意义主要包括以下几个方面：地下空间利用规划评估的方法能够有效促进城市地下空间资源的合理利用。
随着城市人口增长和土地资源紧张，地下空间成为了一种珍贵的资源。
通过科学评估方法，可以更好地规划和利用地下空间，提高城市土地资源利用效率。
地下空间利用规划评估的方法有助于提升城市地下空间开发的可持续性。
在地下空间利用规划过程中，需要考虑到地下空间的环境影响、经济效益等因素。
科学的评估方法可以帮助规划者更好地权衡各种因素，确保地下空间的开发能够长期受益城市和居民。
地下空间利用规划评估的方法对于提升城市整体品质具有重要意义。
城市地下空间的开发不仅可以增加城市的功能性和活力，还可以改善城市的环境质量，提升城市形象。
科学评估地下空间利用规划对于建设宜居、宜业、宜游的城市具有重要意义。
2. 正文2.1 地下空间利用规划评估方法概述地下空间利用规划评估方法是指对地下空间利用规划方案进行全面、系统的评估和分析，以确定其可行性、合理性和实施效果。
其目的在于为地下空间利用规划提供科学依据，为规划决策提供参考。
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总成本=（1500＋V地上部分装修）×（S地上 ＋S设备及合理停车位）
地下停车位出售时，参照相关政策确定补缴的土地出让金。
五、地下空间权的评估及地价的确定
地下停车场的地价测算
我们采用剩余法分别测算地上住宅部分地价及地下停车场部分 地价，假设开发周期1年，地上住宅为小高层，地下停车场2层，在 只改变售价和建安成本，其他参数不变的情况下，测算结果如下： （测算表） 设定住宅售价为8000元/㎡，地上部分楼面地价约为3000元/㎡； 地下停车位售价15～16万元/个（停车位20㎡左右/个），平均售价 7600元/㎡，地下部分楼面地价约为 750元/㎡；其地价水平约为地 上部分的25%。
车库部分，建筑面积按车库实际建筑面积计算。
五、地下空间权的评估及地价的确定
2、地价测算及地价水平
独立开发建设的地下工程 典型案例——地下商场的评估 结建地下工程 典型案例——住宅配套的地下停车场的评估
五、地下空间权的评估及地价的确定
独立的地下商场土地出让成交案例 项目名称 位置 宗地面积 (m2) 层数 交易时间 地上利用 情况 楼面地价 (元/m2) 市体育场东外场 市体育场西外场 的地下工程一般来说产权 没有争议，地下土地使用权的范围 是地下建筑物、附属物的顶板至建 筑物、附属物的最深基础平面外围 所及的权利边界
三、地下空间的产权、权属确定
大连案例
发放他项权利证、分摊出让
三、地下空间的产权、权属确定
一般来说，商品房开发住宅小区、商场、办公楼等，地下开发利用作
下按楼面地价的20%确定。 ”
五、地下空间权的评估及地价的确定
1、各市相关规定
大连市为鼓励集约利用土地，2005年11月9日下发了“大国土房屋发 [2005]170号”《关于房地产开发项目地下（半地下）停车场、车库土地使 用有关问题的通知》。《通知》规定：
一、大型公建（含商业、服务业、写字楼等）项目，在项目建设中建
五、地下空间权的评估及地价的确定
1、各市相关规定
沈阳市人民政府办公厅文件《转发市规划国土局、市人防办 关于规范全市地下空间开发利用管理意见的通知》（沈政办发 [2008]40号）
“地下空间土地出让金的评估价格以该区域出让金标准为 基数，按平均容积率计算毛地评估楼面价格的一定比例确定。
其中，地下一层按楼面地价的30%确定，地下二层（含二层）以
为地上权利的配套部分，产权较易出现争议，尤其以住宅小区的地下
停车场最为典型。
《物权法》第74条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应 当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车 库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主 共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
二、地下空间的供地方式
1、单独建设的地下工程
符合《划拨用地目录》的人防工程及按国家规定可以按
划拨方式供地的项目，可采取划拨方式供地；
不符合《划拨用地目录》的，应采取有偿方式供地。
二、地下空间的供地方式
2、结合地面建筑一并开发建设的地下工程 按国家规定必须采取有偿方式供地的商业、旅游、金融、商品住 宅、工业等项目，需同时利用地下空间进行经营性开发建设的， 应采取有偿方式供地，供地时可与地上土地开发权一并出让； 对于地下空间开发和地上开发分属不同权利人的，地下空间可独 立使用而不影响自身及地上部分功能，且有明确分界标志、权属 没有争议的，若地下空间符合《划拨用地目录》可采取划拨方式 供地，不符合《划拨用地目录》的，应采取有偿方式供地。
2 地下空间的分类、权属与评估
随着城市建设的发展，土地资源日益稀缺，对城市地下空间的使用也变得 日益频繁，地下空间开发利用是提高城市土地利用效率、缓解城市中心密度、 人车立体分流、扩充基础设施容量、减少环境污染、改善城市生态最为有效的 途径。 六个方面：
一、地下空间的分类
二、地下空间的供地方式 三、地下空间的产权、权属确定
2、其余部分开发商可以出售。
三、地下空间的产权、权属确定
商品住宅项目，规划中应按相关规定明确强制性的停车位、车 库配建标准，保障小区业主基本停车需求，明确该部分由业主 共有；
超标准建设的地下车库，本着“谁投资、谁受益”原则，可以
将该部分权属界定为开发商所有，同时在测算出让底价时，应 考虑该部分的地价款（具体测算方法及地价水平确定详见第五
1、小区停车场、车库属于全体业主共有； 2、在开发商开始销售的前两年，一半的停车场由业主 免费使用，另一半开发商可以出租，租期为2年，2年后由
承租业主无偿使用；
3、全体业主共有的停车场由物业公司负责经营管理， 其收入纳入物业费一并管理使用。
三、地下空间的产权、权属确定
大连典型案例 由物价局核定售价时：将地下停车场的成本分摊至总房价中，应视作全体业主共 有；但由于当时出售车库、车位的行为很少，故矛盾不突出 开发商自由定价后：大连软件园某小区 因停车位的归属及使用问题，小区业主 与开发商发生了纠纷，由于发生纠纷时 较早，车位使用不饱和，故比较容易协 商，经过协商，最终达成如下协议： 1、部分属业主所有，开发商不得出售， 由物业公司负责经营管理；
大同街与五四路 交汇处
11810.1
民运街与五四路 交汇处
11810
中山路与大同街 交汇处
25849.3 地下二层 2000年7月 广场 3375
地下二层 （有一夹层）
2001年12月 广场、网球场、 足球场 3387
地下二层 （有一夹层）
2000年3月 广场、网球场、 足球场 2870
五、地下空间权的评估及地价的确定
结论
五、地下空间权的评估及地价的确定
五、地下空间权的评估及地价的确定
地价水平 经调查测算，地下部分一般来说建筑成本较高，尤其是深度越深，成本会 越高，但其收益并不因成本高而升高，而是与用途、经营类型有关。经调查， 建设地下三层甚至更深的，往往三层以下部分的收益不能回收投资。
综合考虑其他城市的相关规定，并结合我市现有的政策，我们认为地下一 层的地价可按地上部分楼面地价的50%确定，地下二层可按25%确定，建设地
设的地下（半地下）停车场按出让方式供应土地，出让最高年限40年，不
收取土地出让金，但未经批准不得擅自对外出售、出租和改变使用用途。 二、住宅小区内建设的地下（半地下）停车场和地下（半地下）车库
按出让方式供应土地，出让最高年限70年。地下（半地下）停车场为公共
停车场的，不收取土地出让金，未经批准不得擅自对外出售、出租和改变 使用用途。
五、地下空间权的评估及地价的确定
1、各市相关规定
三、大型公建和住宅小区地下（半地下）停车场和地下（半地下） 停车库经依法批准对外出售、出租的，按下列规定缴纳土地出让金： （一）土地级别确定按大政发[2000]40号文件规定执行。 （二）土地出让金按大政发[2000]40号文件规定的公建用途土地出 让金标准的下列比例收取：建设地下一层（半地下）停车场（车库）的， 按50%计取；建设地下两层的，地下一层按50% 取，地下二层按25%计取； 建设地下三层以下的，三层（含三层）以下不收取土地出让金。 （三）核算土地出让金时，停车场部分，按每个车位15平方米计算；
独立的地下商场
适用方法——市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法 地价水平：
经调查，此三个地下商场建安费平均约为4000元/㎡，均无地下停车场（停
车场均在地上），有效经营面积比率较高。 在出让时点，该区域地上商服用地的平均楼面地价约6000元/㎡左右。 地下商场的地价约是地上商场楼面地价的50%左右 。 注意事项：合理确定有收益面积、合理确定各项收益（包括场地广告收益）
三、地下空间的产权、权属确定
对《物权法》关于停车位归属的理解： ●小区停车位、车库应当属于业主共有。
●小区停车位、车库应当归开发商所有。
●小区停车位、车库的归属依照当事人的约定。 ●应当以是否计入公摊面积决定小区停车位、车库的归属。
三、地下空间的产权、权属确定
南京典型案例 南京某小区因停车位的归属及使用问题，小区业主与开发商 及物业公司发生了纠纷，经过三方协商，最终达成如下协议：
按照规定建设的为整栋建筑物服务的地下设备用房、人防工程等，在评估时应只计算
●商场及办公楼项目，规划中应按相关规定明确标准停车位，保障正
常经营需要。
五、地下空间权的评估及地价的确定
1、各市相关规定
杭州市人民政府《关于积极鼓励盘活存量土地促进土地节约和集 约利用的意见(试行)》（杭政〔2005〕2号）
“对利用地下空间从事经营性活动、销售或转让的，应依法有 偿使用，地下一层土地出让金按市区土地基准地价相对应用途容积 率为2.0楼面地价的30%收取；地下二层的土地出让金按地下一层的 标准减半收取；地下三层的土地出让金按地下二层标准减半收取， 并依此类推。”
四、地下空间利用时规划政策与土地政策的结合
五、地下空间权的评估及地价的确定 六、对地下空间权的批后管理
一、地下空间的分类
1、地下空间及地下空间权的定义
●地下空间：是指地表以下的空间。
●地下空间权：即“于地中横切一断层而享有的权利，或者说是土地地表下一 定 范围内空间的权利”。
2、地下空间的分类 ●从用途上分：以公益性为主的地下空间 以收益性为主的地下空间 ●从建筑形态上分：结合地面建筑一并开发建设的地下工程 独立开发建设的地下工程 ●从权利形态上分：同一权利人 不同权利人
下三层以下的，三层以下部分不再计算地价。
综合来看，建设地下三层的，其地下部分平均地价水平相当于地上部分地 价水平的30%左右。
五、地下空间权的评估及地价的确定
特例
住宅
商服
五、地下空间权的评估及地价的确定
评估时的几点考虑
地下空间的利用是保障土地集约节约利用的有效方法之一，我们认为应鼓励开发商 充分利用地下空间。因此，在评估时，我们建议： 1、对于无收益的设备用房、人防工程