房地产大盘项目如何分期浅析(同名13982)
房地产项目开发阶段划分及主要工作
房地产项目开发阶段划分及主要工作1.1 全寿命周期划分对于发企业而言，房地产项目既是一个投资项目，又是一个建设项目，因此对房地产项目全寿命周期阶段的划分就有不同的标准，也就有不同的划分结果，对此我们不作研究。
我们提出这一标题的目的是要强调“全寿命周期”这一概念，因为从系统角度出发，局部投资最优非全局投资最优。
开发商自有投资意向开始到项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
一般来说，这个程序包括八个步骤：投资机会寻找——投资机会筛选——可行性研究——获取土地使用权——规划设计与方案报批——签署有关合作协议——施工建设与竣工验收——市场营销与物业管理。
这八个步骤又可以分为以下一些阶段：•投资机会研究及土地竞投阶段•项目立项阶段•项目全程策划阶段•规划设计阶段•工程施工阶段•市场推广和营销阶段•物业管理阶段•物业拆除与报废阶段以上各阶段排序不表示严格的先后时间关系，开发阶段的划分并不是一成不变的，各阶段工作可能交替进行。
1.2 各阶段主要工作（1）投资机会研究及土地竞投阶段这一阶段的主要工作有：开发商根据自己对某一房地产市场的分析及认识，寻找投资的可能性，即所谓“看地”；通过市场分析和拟选项目的财务评估（评价）工作进行决策，将投资设想落实到一个或几个具体地块上。
这一阶段需提出项目投资建议，编制项目初步投资估算，其误差率要求控制在＋30％左右。
这是房地产整个开发过程中最为重要的一个环节。
当确定了投资决策后，获取土地使用权就成为一个很关键的工作。
获取土地使用权的方式有多种，其中最主要的是通过招标、拍卖或者挂牌方式竞投获得。
房地产开发企业通过竞投的方式获取土地使用权将成为主流。
应该说，土地使用权竞投是一般开发企业比较陌生的，但又是很重要的一项业务，有必要引起足够重视并加以研究。
（2）项目立项阶段这一阶段的主要工作有：申请项目用地的选址红线图，申领规划要点，进行项目策划及可行性研究，对项目投资进行详细可研测算，编制、报审可行性研究报告，获取立项批复，等。
多业态大盘项目如何分期
多业态大盘项目如何分期1.基于税务筹划考虑，各分期业态应尽量丰富，如非必要，不应设置单一业态分期。
与此同时，需要了解当地政策条件，在上报整体方案或分期方案时就提前考虑到税务筹划的影响，免得后期被动。
2.依据标杆企业经验系数，在一二线城市，分期规模以10-15万方为宜，首期规模一般大于12万方，在三四线城市，分期规模以8-10万方为宜，首期规模大于10万方为宜。
3.别墅类项目以3万方为基本管理单元，高层类项目5-8万方为基本管理单元，是一种比较理想的业态分布模式。
A企最近遇到了一个大难题，刚花大代价竞得某郊区大盘项目，规划面积70多万方，业态构成有高层住宅、多层洋房、别墅、公寓、商铺、配套学校、车位、会所等多种可售和持有物业，现在面临的问题是项目该分几期？怎么分期才合理？这其实需要回答两大核心问题：第一，整体产品业态规划如何细分到各分期，特别是首期如何确定？配套是先开发还是后开发？如何通过各业态耦合交互来提升项目整体价值？第二，分期规模特别是首期如何确定？各期之间的耦合支撑关系如何？结合对行业众多标杆企业分期模式及策略的研究，我们认为，A企需要自上而下厘清分期基本原则、分期具体策略、分期管理保障机制这一管理链条，从而体系化解决合理分期的问题。
一、分期基本原则：因地制宜做好利润率、现金流的平衡和取舍项目分期应该怎么分？首要必须明确基本的管理原则，然后在原则的大框架下再依据项目内外部特征及管理诉求明晰具体的分期方法。
基于行业标杆企业的管理实践及前瞻性思考，我们认为，项目分期最本质的目标是要基于经营的视角，基于自有禀赋条件，解决好项目利润和现金流的平衡问题，实现项目运营的均好。
我们将这种平衡和取舍看做企业战略层面的抉择，这种抉择将直接指导和约束后续项目分期实务中的各分期业态配比、分期规模和分期期数的确定。
那项目利润和现金流之间如何平衡和取舍呢？这种优先级的排序主要取决于企业发展模式及项目开发阶段的耦合作用，为此，可以构建一个基于企业发展模式及项目开发阶段的二维九方格矩阵，每个方格分别对应相应的策略。
房地产项目开发分期的8种考虑
房地产项目开发分期的8种考虑1、规模的考虑这是最本源的考虑。
对于一栋2000平米的商务楼来说，很少有开发商说要分几期开发，如果有也可能就是这栋楼原先是个死盘，被人再接手，然后命名为某某项目的二次开发，谐音为“二期开发”。
当然这个规模的大小是相对于开发商的实力来说的。
此处讨论的分期开发主要针对的是一个市场中的大盘开发，一般规模在10 万平米以上。
2、资金的考虑这是最贴心的考虑。
在市场上一个规模30万平米的中档项目，其运作资金需要动辄10多个亿，一个开发商很难有实力一下在两三年内将如此数目的资金注入到一个项目上。
现在开发上只有3个亿的资金能够注入到这个项目，怎么办？这就得运用市场上常说的“滚动开发”策略。
说白了，就是开发商首先注入3个亿的启动资金，开发一部分地块，然后等着部分地块的钱收回来，我就继续开发下一部分的地块。
3、销售的考虑这是最实在的考虑。
资金的考虑只能说明对于大项目要分期开发，但到底分为几期呢，除了看开发商有多少钱，要考虑的就是我开发商资金投入多少时，通过销售我就能从市场回笼资金了，重要的是回笼多少资金。
据一个反方向的例子，如果说为了保证公司的发展和项目的正常开发，给销售的任务就是一年半内销售完项目并回笼资金18个亿。
假设现在市场上的销售状况是，一个项目持续销售每年能达到6个亿回款。
如果一个公司的销售能力也是如此。
那么要想完成任务，在可以将每期看成独立的项目时，则此项目就至少要分为两期。
现在考虑到分期间的产品竞争问题，一个分期销售到50% 的时候，下一个分期才能够推向市场，那么这个项目就要分为 3 期。
4、产品的考虑这是最浅显的考虑。
上面的考虑担心同类产品之间的竞争。
此处的产品考虑，主要针对的是不同产品问题。
不错如果一个小的项目不同产品可以放在销售，起到一种搭配的作用，是有利于项目销售的，但是对于一个大的项目来说，没有种产品的规模很大，那么就不可以放在一期进行同步销售。
这主要受市场的推广影响，例如一个大的项目，既有写字楼又有住宅，因为产品不同，客户群不同，客户的认知渠道也不同。
房地长产品分期开发计划案例
房地长产品分期开发计划案例咱们来聊聊阳光花园小区这个房地产项目的分期开发计划，那可真是个挺有趣又有规划的事儿。
一、项目整体情况。
这个阳光花园小区的地块位置还不错，周边有学校、超市啥的，很方便。
总共的占地面积大概是10万平方米，规划是要建住宅、配套商业还有一些休闲设施，就像小花园、儿童游乐区之类的。
二、第一期开发计划（第1 2年）1. 产品定位。
这一期呢，主要是想打开市场，吸引一些刚需购房者。
所以我们打算先建一些中小户型的住宅，比如80 120平方米左右的房子。
这就像是先给市场抛出一个小甜头，让那些想有个自己小窝的年轻人和小家庭能买得起。
2. 工程建设。
先把地块的西南角圈出来开发。
为啥是西南角呢？因为这边靠近现有的一条马路，交通便利，水电接入啥的也相对容易。
在这一块我们打算建6栋楼，都是18层的高层住宅。
建筑风格呢，采用现代简约风，外立面用那种浅灰色和白色相间的颜色，看起来简洁又大方。
同时，配套建设一个小的商业街区，大概5000平方米。
这个商业街区主要是满足居民的日常生活需求，像有小超市、药店、早餐店之类的。
这样居民住进来之后，下楼就能买到生活必需品。
在工程进度上，第1年主要是打地基、做地下停车场这些基础工程。
地下停车场设计得很宽敞，车位比例达到1:1.2，毕竟现在每家都可能有车。
第2年就开始建楼体，到第2年年末争取主体工程全部完工，外立面也做好，内部的水电线路、电梯等设备也安装好。
3. 营销推广。
从第1年的中期开始，就可以启动营销推广了。
先做一些线上的宣传，在房产网站上放精美的效果图、户型图，再配上一些诱人的文案，比如“阳光花园，您的温馨家园，中小户型低总价，畅享便捷生活”。
然后在线下呢，在周边的商圈、学校门口发传单。
还可以和周边企业合作，搞一些团购活动，给企业员工一些优惠。
到第2年随着楼体逐渐成型，就可以开放样板间了，让购房者能直观地看到房子的户型、装修风格等。
三、第二期开发计划（第3 4年）1. 产品定位。
房地产项目销售分期付款政策方案
房地产项目分期付款政策
2020年以来房地产市场持续低迷，突发疫情延误工期，项目年度指标压力增大，复工以来客户到访量低下，同时考虑到，项目总房款相对较高，目标客户以改善型为主，经前期对客户情况摸排梳理，客户多存在价格预期低、资金不足等情况。
同时，项目下半年片区内同质化产品项目将入市，项目将面临更加激烈的市场竞争和客户分流，故通过降低门槛抢先市场锁定客户。
政策内容如下：
1、适用产品：项目所有在售产品。
2、执行时间
2020年4月10日起,至2020年12月31日止（暂定）。
3、小高层产品执行细则
（1）首套房按揭客户分期政策（30%）：
（2）二套房按揭客户分期政策（60%）：
（3）一次性客户分期政策（60%）：
4、洋房产品执行细则
（1）首套房按揭客户分期政策（30%）：
（2）二套房按揭客户分期政策（60%）：
（3）全款一次性客户分期政策（100%）：
5、特别说明
➢采用按揭分期政策的客户，必须在2020年12月31日前缴纳足额首付，并签订《商品房买卖合同》，最后一笔款的时间不得晚于2020年12月31日。
➢若乙方为按揭客户选择分期政策，在第一笔分期款项缴纳的同时，需要同步签订分期协议及《商品房买卖合同》的草签版本，支付足额首付当日需要同步签订《商品房买卖合同》并进行备案，并在3个工作日内提供办理银行按揭所需的全部资料且办妥相关的银行按揭手续；
➢若乙方选择全款分期，在第一笔分期款项缴纳的同时，需要同步签订分期协议及《商品房买卖合同》的草签版本，交款达到网签条件当日需要同步签订《商品房买卖合同》并进行备案。
房地产项目分期操作指南-20140526-1
房地产项目分期操作指南对一个规模较大的房地产项目进行分期开发，有些时候是开发商的无奈之举，但对一个成熟的开发商来说，是为了追求更高的利润、更低的风险而主动为之。
既然是主动为之，那么问题就随之而来，到底怎么分期呢？有没有一个统一的标准？有哪些注意事项？带着这些问题，本文从项目分期的定义、原因、原则、深度、要求、风险与对策等几个方面进行了初步的探索。
当然了，这些探索并没能给出一个标准答案，而是给出了一些参考思路。
一、项目分期的定义一般情况下项目分期开发是指把一个整体项目分期开工，进而分期开盘、竣工、交房，各个分期之间的开工、开盘、竣工、交房时间有较大差异，一般间隔在半年以上，另外，第二期的开工时间往往在第一期的开盘时间之后。
从这个定义可以看出，“分期开工”是划分分期的主要标准，当然了，也有较多开发商从结转收入的角度出发，将“分期交房”作为划分分期的标准。
和项目整体开发相比较，分期开发的目的是为了降低对项目启动资金的要求、降低市场风险及运营风险、提高整体利润水平。
二、项目分期的原因前面界定了项目分期的定义，那么一个项目为什么要进行分期呢？从本质上来讲，项目分期是由于项目规模较大、需求资金较多、而开发商的启动资金有限，因此只有选择分期滚动开发，才能实现小资金撬动大投资的目的。
一般情况下我们从以下几个方面分析项目分期的原因：1. 有利于降低项目开发的复杂程度当项目的规模较大时，其业态往往较为复杂，如果整体开发，对整个团队的各种运营能力要求都较高，很容易出现不可控情况，若对项目进行分期开发，则大大降低项目开发的复杂程度，降低对团队运营能力的要求。
2. 有利于降低对启动资金的要求一个整体项目如果规模较大，那么所需要的资金规模也往往较大，但开发商可用于该项目的启动资金以及能够融来的资金往往是有限的，若对项目进行分期开发，则可大大降低对启动资金的要求，开发商可以利用启动资金滚动开发，从而实现以较小资金撬动大项目的目标。
房地产分期付款方案
房地产分期付款方案在购买房地产时，分期付款方案是一种常见的支付方式。
通过分期付款，购房者可以将房款分摊到一定的时间段内进行支付，以减轻经济压力并提供更多的灵活性。
本文将介绍房地产分期付款方案的相关信息。
一、分期付款的定义和优势分期付款是指将整体支付款项划分为多个期限，在一定的时间段内逐步支付。
这种支付方式使购房者能够以较小的金额先行支付，而不必一次性支付全部房款。
这为购房者提供了以下优势：1. 分摊压力：分期付款可以将一笔较大的资金支付分摊到多个月或多年，减轻了购房者的经济压力。
2. 提供灵活性：购房者可以根据个人财务状况选择较为合适的支付方式，并能更好地规划自己的资金流动。
3. 支持贷款：许多分期付款方案不需要购房者一次性支付全部房款，这使得购房者更容易获得贷款，并实现购房目标。
二、分期付款方案的具体内容具体的分期付款方案可能因开发商或地区而异，但通常包括以下要素：1. 首付款：购房者需要支付一定比例的首付款作为购房的初始款项。
首付款比例一般在整体房款的20%至30%范围内。
2. 分期付款期限：支付整体房款所需的时间段，通常为数年。
3. 付款方式：购房者可以选择按月、按季度或按年支付房款的方式。
支付方式通常与开发商或金融机构进行协商确定。
4. 利率和手续费：根据不同的房地产项目和金融政策，分期付款方案可能涉及利率和相关手续费。
购房者需要确保了解并明确这些费用，并将其纳入资金规划。
5. 提前还款规定：分期付款方案通常会规定购房者是否可以提前还清剩余款项，并可能会涉及相关的手续费用。
三、如何选择适合的分期付款方案在选择适合的分期付款方案时，购房者应考虑以下几个因素：1. 财务情况：根据个人财务状况评估能够负担的购房款项，以确定合理的分期付款方案。
2. 付款方式：了解不同的付款方式，并选择适合自己的方式，以便更好地规划资金流动。
3. 利率和手续费：咨询开发商或金融机构，了解分期付款方案中涉及的利率和手续费，并进行比较，以确保选择最合适的方案。
建设项目中的分期规划与实施方法
建设项目中的分期规划与实施方法随着城市化进程的加快，建设项目的规模和数量不断增加。
在建设项目中，分期规划与实施方法的合理性和科学性对项目的顺利进行起着决定性的作用。
本文将探讨建设项目中的分期规划与实施方法，以期为相关从业人员提供一定的参考和指导。
一、分期规划的必要性建设项目往往是一个复杂的系统工程，涉及到多个专业、多个环节的协同推进。
为了确保项目的高效进行，分期规划是必不可少的。
分期规划可以将整个项目划分为若干个相对独立的阶段，每个阶段都有明确的目标和任务，便于项目管理和资源配置。
同时，分期规划也可以降低项目的风险，减少不可预见的因素对整个项目的影响。
二、分期规划的原则1. 合理性原则：分期规划应合理地划分项目的各个阶段，确保每个阶段的目标能够实现，并与整个项目的目标相一致。
分期规划的时间节点应具有可操作性和可控制性。
2. 顺序性原则：分期规划应按照工作的先后顺序进行，确保前期工作的顺利进行为后期工作的开展提供保障。
同时，分期规划还应考虑到不同专业之间的依赖关系，确保各个专业的协同推进。
3. 可行性原则：分期规划应考虑到项目的可行性，包括技术可行性、经济可行性和资源可行性等。
只有确保项目的可行性，才能保证分期规划的顺利实施。
三、分期规划的具体方法1. 需求分析：在制定分期规划之前，需要对项目的需求进行全面的分析。
包括项目的功能需求、技术需求、经济需求和环境需求等。
通过需求分析，可以明确项目的目标和任务，为后续的分期规划提供依据。
2. 任务划分：根据需求分析的结果，将项目的任务划分为若干个相对独立的阶段。
每个阶段都应该有明确的目标和任务，并确定相应的时间节点和工作计划。
同时，还需要考虑到各个阶段之间的依赖关系，确保各个阶段的协同推进。
3. 资源配置：在分期规划中，需要合理配置项目的资源。
包括人力资源、物质资源和财务资源等。
资源配置的合理性直接影响到项目的进展和效率。
在资源配置过程中，需要综合考虑项目的需求和资源的可行性，确保资源的合理利用。
房地产开发的主要阶段划分
编制全部投资的国民经济效益费用流表， 并据此计算全部投资的经济内部收益率和 经济净现值指标。
一、房地产开发项目策划的含义
（一）策划的概念
1、 本质上讲，策划就是筹划或谋划，是
直接筹资 间接筹资 权益筹资 债务筹资
自有资金筹集
资本金筹集
商品房预售
债务资金筹集
债务资金筹集
股票筹集
债券筹资 信贷资金筹资
债券筹资 债券筹资 抵押贷款 信用贷款
房地产金融创新
1.住房抵押贷款证券化
2.房地产投资信托
其他方式
内部认购 承包商垫资
把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而 后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险 信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资 凭证或股票的方式 受托投资者的资金，用于房地产的投资 或房地产抵押贷款投资。
1、投资机会研究阶段 主要任务：对投资项目或投资方向提出建议
主要内容：地区情况、经济政策，资源条件、劳动力 状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工 程项目建成后对社会的影响等
2、初步可行性研究阶段（预可行性研究）
➢ 分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是 否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要； 有哪些关键问题需要进行辅助研究。
或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务均为房地
产产品。
物业管理
质量
核心
利益
建筑造型
地理位置
户型结构
售后服务
延伸
产品
核心
产品
有形
项目分期标准说明
项目分期标准说明提供项目的一期、二期、三期等各期的划分标准，以及各期间的约束关系说明（例如是否一期完成后再开始二期，或者一、二期能同时开始）在工程量计算、实施方案选择、施工准备等工作基础上进行的，包括工期计划、资源供应计划和控制、进度控制。
分期的选择主要受到以下列等因素的影响：规模，资金，销售，价格，风险，成本等房地产开发如果准备分期开发的话在报规划局审批的时候应分好一期、二期，一般是按楼号分好了，比如一共开发18幢楼，其中1-9号楼为一期，10-18号楼为二期，这是决策人提前分好期的。
核算成本时要求做成本预算的也按楼号分期做预算，会计做账是一样的，付1-9号楼的工程款列入一期，10-18号楼的工程款列入二期。
建筑面积是房地产开发各期成本分配的主要标准，一般都采用此标准分配一些共同成本，如各期之间，配套设施、基础设施的成本等，对于前期和配套费用，其发生的成本与土地面积没有直接关系，而与建筑面积有关系，所以，其分摊标准一般是按建筑面积进行分摊。
可销售面积是单位成本计算基础。
1、规模的考虑这是最本源的考虑。
对于一栋2000平米的商务楼来说，很少有开发商说要分几期开发，如果有也可能就是这栋楼原先是个死盘，被人再接手，然后命名为某某项目的二次开发，谐音为“二期开发”。
当然这个规模的大小是相对于开发商的实力来说的。
此处我们讨论的分期开发主要针对的是一个市场中的大盘开发，一般规模在10万平米以上。
2、资金的考虑这是最贴心的考虑。
在市场上一个规模30万平米的中档项目，其运作资金需要动辄10多个亿，一个开发商很难有实力一下在两三年内将如此数目的资金注入到一个项目上。
现在开发上只有3个亿的资金能够注入到这个项目，怎么办？这就得运用市场上常说的“滚动开发”策略。
说白了，就是开发商首先注入3个亿的启动资金，开发一部分地块，然后等着部分地块的钱收回来，我就继续开发下一部分的地块。
3、销售的考虑这是最实在的考虑。
资金的考虑只能说明对于大项目要分期开发，但到底分为几期呢，除了看开发商有多少钱，要考虑的就是我开发商资金投入多少时，通过销售我就能从市场回笼资金了，重要的是回笼多少资金。
地产分期策划方案
地产分期策划方案地产分期策划方案是指在地产行业中，制定合理的分期付款计划，以吸引并满足不同客户的需求和资金实力。
在市场竞争激烈和金融环境复杂的情况下，地产分期策划方案可以帮助企业提高销售业绩和市场占有率。
1. 市场分析1.1 社会背景随着人民生活水平的提高，对居住环境舒适度的要求越来越高。
在人口不断增长、城市化程度加深的情况下，就居住空间需求而言，地产市场前景广阔。
1.2 供需情况随着房地产市场的逐步放开，进入市场的房企也越来越多，在供给方面，市场的竞争愈加激烈，同时，购房的人群朝着多元化方向发展，各种消费能力和习惯也各异。
1.3 市场趋势从市场容量及供需结构分析，房地产市场的发展规模依然较大，其中随着消费者性格趋于多样化，地产分期支付对于促进市场发展具有非常积极的现实意义。
2. 分期策划方案2.1 按阶段分期根据房屋建设进展情况，将整个楼盘的销售价格分阶段设置，每一阶段的销售价格结合相应销售周期，制定出不同的分期付款计划，为购房者提供多样化的销售选择。
2.2 按需分期针对不同个人和家庭的资产状况和需求，需要多样化的分期付款计划以满足消费者的需求。
如随着消费升级，年轻群体快速占据购房需求构成的主体，这部分人年轻、资金相对有限，需求分期期数多、间隔时间短，让他们更加轻松的购房。
2.3 按付款方式分期根据用户的资金实力，提供不同的付款方式供客户选择。
例如，以分期付款抵消一定的利息；或是采用定期收取分期付款方式等。
3. 市场推广3.1 价格优惠向区域内受众通过价格促销的方式，刺激收益持续增长。
结合大型公众事件，通过轻社交环境等方式传播促销价优惠信息，3.2 产品升级丰富产品特色，吸引更高端人群的关注，突出产品的花式、室内极客设施及业主权益。
3.3 线上内容推广通过线上内容，把现场互动的体验反映在线上，让更多人参与，加速产品推广，提高认可。
4. 资金管理4.1 上下游供应链优化根据业务职能划分，掌握投资、运营、财务等职能的相关信息，并优化上下游供应链关系。
房地长产品分期开发计划案例
房地长产品分期开发计划案例一、项目概述。
咱们这个阳光小镇项目呢，是一块风水宝地，总共占地大概200亩。
周边有山有水，交通也还算方便，离市中心开车就半小时。
目标客户呢，就是那些想逃离城市喧嚣，又不想离城市太远的小家庭和退休老人。
二、分期规划。
1. 一期：打基础，引人气（第1 2年）产品类型：先盖一批刚需小户型住宅，大概500套，面积从60 90平米不等。
为啥呢？因为这就像钓鱼先下小饵一样，能吸引那些手头钱不是特别多，但又急着买房的年轻人。
配套设施：配套一个小型的社区超市，就像那种麻雀虽小五脏俱全的小超市，能满足日常的柴米油盐。
再加上一个简单的儿童游乐区，有滑梯、跷跷板啥的，方便有孩子的家庭。
营销策略：价格上呢，咱们来个低开高走。
刚开始就定个比较实惠的价格，比周边类似项目稍微低一点，就像超市大甩卖吸引顾客一样。
然后搞一些团购活动，比如说五个人一起买就能再打个小折扣。
2. 二期：升级产品，吸引改善型客户（第3 4年）产品类型：这时候开始盖一些大户型的住宅，大概300套，面积在100 150平米。
户型设计得更合理，有大阳台、宽敞的客厅，就像给那些住腻了小房子，想换大房子享受生活的家庭量身定做的。
配套设施：建一个稍微大点的健身中心，里面有跑步机、哑铃啥的，让那些注重健康的业主有地方锻炼。
还有一个社区图书馆，里面放些轻松的小说、育儿书籍之类的，丰富业主的业余生活。
营销策略：这时候咱们就可以提高价格了，但也不能太离谱。
主打品质升级，邀请一些已经在一期买房的业主来给新客户分享居住体验，就像找托儿，但咱这是真真实实的好体验分享，让新客户心动。
3. 三期：完善配套，打造高端形象（第5 6年）配套设施：建一个大型的商业中心，里面有电影院、高档餐厅、品牌服装店啥的，让业主不出小区就能享受吃喝玩乐。
再弄个高尔夫练习场，虽然不大，但也能让那些高端业主耍耍。
营销策略：价格就得走高端路线了。
举办一些高端的品鉴会，邀请一些社会名流来站台，就像给这个项目贴上一个高大上的标签。
房地产项目开发阶段划分及主要工作
房地产项目开发阶段划分及主要工作1.1全寿命周期划分对于发企业而言，房地产项目既是一个投资项目，又是一个建设项目，因此对房地产项目全寿命周期阶段的划分就有不同的标准，也就有不同的划分结果，对此我们不作研究。
我们提出这一标题的目的是要强调“全寿命周期”这一概念，因为从系统角度出发，局部投资最优非全局投资最优。
开发商自有投资意向开始到项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
一般来说，这个程序包括八个步骤：投资机会寻找——投资机会筛选——可行性研究——获取土地使用权——规划设计与方案报批——签署有关合作协议——施工建设与竣工验收——市场营销与物业管理。
这八个步骤又可以分为以下一些阶段：投资机会研究及土地竞投阶段项目立项阶段项目全程策划阶段规划设计阶段工程施工阶段市场推广和营销阶段物业管理阶段物业拆除与报废阶段以上各阶段排序不表示严格的先后时间关系，开发阶段的划分并不是一成不变的，各阶段工作可能交替进行。
1.2各阶段主要工作（1）投资机会研究及土地竞投阶段这一阶段的主要工作有：开发商根据自己对某一房地产市场的分析及认识，寻找投资的可能性，即所谓“看地”；通过市场分析和拟选项目的财务评估（评价）工作进行决策，将投资设想落实到一个或几个具体地块上。
这一阶段需提出项目投资建议，编制项目初步投资估算，其误差率要求控制在＋30％左右。
这是房地产整个开发过程中最为重要的一个环节。
当确定了投资决策后，获取土地使用权就成为一个很关键的工作。
获取土地使用权的方式有多种，其中最主要的是通过招标、拍卖或者挂牌方式竞投获得。
房地产开发企业通过竞投的方式获取土地使用权将成为主流。
应该说，土地使用权竞投是一般开发企业比较陌生的，但又是很重要的一项业务，有必要引起足够重视并加以研究。
（2）项目立项阶段这一阶段的主要工作有：申请项目用地的选址红线图，申领规划要点，进行项目策划及可行性研究，对项目投资进行详细可研测算，编制、报审可行性研究报告，获取立项批复，等。
房地产开发协议书中的分期付款安排
房地产开发协议书中的分期付款安排一、引言本协议旨在规定房地产开发项目中的分期付款安排，确保买方和开发商之间的权益得到保障。
本协议适用于涉及房地产开发项目的买卖双方，以确保交易的顺利进行。
二、定义1. 买方：指购买房地产项目的个人或组织。
2. 开发商：指进行房地产项目的开发、销售和交付的个人或者组织。
三、分期付款安排1. 首期付款买方应在签订本协议后的第三个工作日内，支付首期款项。
首期款项金额为房地产总价的30%。
开发商应提供有效的付款方式和账户信息，方便买方支付首期款项。
2. 中期付款中期付款的时间点应与房地产项目的开发进度相对应。
开发商应在达到中期工程进度的同时，通知买方支付中期款项。
中期款项金额为房地产总价的50%。
买方应在收到通知后的第十个工作日内支付中期款项。
3. 尾款支付尾款支付时间应在房地产项目建设完工后的一个月内进行。
开发商应提前十个工作日书面通知买方支付尾款。
尾款金额为房地产总价减去首期款项和中期款项。
买方应在收到通知后的第十个工作日内支付尾款。
四、付款方式1. 银行转账所有付款均通过银行转账进行，确保交易的安全和透明。
2. 付款凭证买方在进行每次付款后，应向开发商提供付款凭证，并保存好相应的银行回单或转账记录作为备份。
3. 逾期付款若买方未能按照本协议规定的时间支付款项，应按照每日千分之五的利率向开发商支付逾期滞纳金，直至付款结束。
五、违约处理1. 若买方未能按照本协议的规定支付款项，并且逾期超过三个月，开发商有权解除本协议，并退还已支付的款项，但有权扣除已发生的开发成本和一定额度的违约金。
六、法律适用和争议解决1. 本协议受到中华人民共和国法律的约束和解释。
2. 任何因本协议而产生的争议应首先通过友好协商解决。
无法协商解决时，任何一方可向有管辖权的法院提起诉讼。
七、附则1. 本协议自双方签字盖章之日起生效，并作为协议不可撤销的一部分。
2. 本协议一式两份，买方与开发商各执一份，具有同等的法律效力。
房产交易中的分期付款
房产交易中的分期付款在房地产市场中，分期付款已经成为一种非常普遍的支付方式。
与全额支付不同，分期支付意味着买房者可以在一段时间内按照合同规定支付房款。
在这篇文章中，我们将介绍房地产交易中分期付款的基本概念和重要性。
首先，让我们看看分期付款是什么。
简单来说，分期付款就是买家可以根据合同规定的特定条款，分期支付购房款项。
这通常分为几个不同的支付期限，每个期限支付一个固定金额。
例如，一个房产的总价值为100万，可以按照1:2:1的比例分三次支付，即首付30万，相等分两次支付，每次支付35万。
那么分期付款有什么好处呢？一个明显的优点是减少购房的经济压力。
由于房产价格普遍较高，全额支付房款可能会使买方的日常生活资金紧张。
分期付款使房产可以以更合理的方式支付，并且即使在购买期间也允许买家保持其他金融稳定。
除此之外，分期付款还有其他优点。
第二个优点是政府的支持。
政府一般倾向于宣传分期付款的支付方式，因为这有助于促进房地产市场的发展。
比如，中国的房地产贷款，就有长达10年的分期付款计划，带给购房者更强的金融保障。
分期付款还有一个优点就是，使购房者能够更好地掌握购房的过程。
通过按计划付款，买方可以更好地掌控他们的消费，规划他们的财务、增进他们的购房信心。
那么分期付款有哪些缺点呢？虽然不如全额支付那样大，但分期付款也是有成本的。
长度和次数都会影响到房款的总额，并且分期付款所付的利息也可能比一次性付款多。
此外，对于房地产开发商而言，分期付款可能会增加运营成本和审计工作，但这些成本与开发商的获利相比是微不足道的。
最后，值得一提的是，分期支付方案有助于大规模开发活动在房地产市场的成功。
比如，对于开发商而言，分期付款可以让他们更轻松地分配资金，并根据不同的房屋类型合理安排。
对于买家而言，分期付款则有着更好的支付方式，他们可以持有自己的金融健康状况和对房产交易的信心。
总之，分期付款是房地产市场中的一种支付鸿沟，有着减轻经济压力，政府支持，更好的购房过程等优势。
房地产项目开发分期的几种考虑研究(doc 5页)
房地产项目开发分期的几种考虑研究(doc 5页)房地产项目开发分期的N种考虑为什么一个项目要分期开发？为什么有的项目分为3期，而不是4期？从什么角度考虑有的地块就是1期，有的地块就是2期？在一次师门座谈会上，我被我的嫡系师弟问的是哑口无言。
回想起当时刚走出校门，也的确被此问题困惑过，但是我当初得到的答案是，这是规划的问题，并不在我们搞营销的考虑范畴之内。
今天我马上就要走出营销的领域，就像回答我们营销中的“为什么这套房子定这个价”一样，每个人都会有一种看法，但很难有人对此能够说“我确切的知道”。
再次面对这个问题，我想就我目前所知道的发表一下个人的看法。
如果你能够说“还有**方面的考虑”，欢迎你能留下你的看法。
1、规模的考虑这是最本源的考虑。
对于一栋2000平米的商务楼来说，很少有开发商说要分几期开发，如果有也可能就是这栋楼原先是个死盘，被人再接手，然后命名为某某项目的二次开发，谐音为“二期开发”。
当然这个规模的大小是相对于开发商的实力来说的。
此处我们讨论的分期开发主要针对的是一个市场中的大盘开发，一般规模在10万平米以上。
2、资金的考虑这是最贴心的考虑。
在北京市场上一个规模30万平米的中档项目，其运作资金需要动辄10多个亿，一个开发商很难有实力一下在两三年内将如此数目的资金注入到一个项目上。
现在开发上只有3个亿的资金能够注入到这个项目，怎么办？这就得运用市场上常说的“滚动开发”策略。
说白了，就是开发商首先注入3个亿的启动资金，开发一部分地块，然后等着部分地块的钱收回来，我就继续开发下一部分的地块。
3、销售的考虑这是最实在的考虑。
资金的考虑只能说明对于大项目要分期开发，但到底分为几期呢，除了看开发商有多少钱，要考虑的就是我开发商资金投入多少时，通过销售我就能从市场回笼资金了，重要的是回笼多少资金。
据一个反方向的例子，如果说为了保证公司的发展和项目的正常开发，给销售的任务就是一年半内销售完项目并回笼资金18个亿。
房地产项目开发分期的8种考虑
房地产项目开发分期的8种考虑1、规模的考虑这是最本源的考虑。
对于一栋2000平米的商务楼来说，很少有开发商说要分几期开发，如果有也可能就是这栋楼原先是个死盘，被人再接手,然后命名为某某项目的二次开发,谐音为“二期开发”.当然这个规模的大小是相对于开发商的实力来说的。
此处讨论的分期开发主要针对的是一个市场中的大盘开发，一般规模在10万平米以上.2、资金的考虑这是最贴心的考虑.在市场上一个规模30万平米的中档项目，其运作资金需要动辄10多个亿,一个开发商很难有实力一下在两三年内将如此数目的资金注入到一个项目上。
现在开发上只有3个亿的资金能够注入到这个项目，怎么办?这就得运用市场上常说的“滚动开发"策略。
说白了，就是开发商首先注入3个亿的启动资金，开发一部分地块，然后等着部分地块的钱收回来,我就继续开发下一部分的地块。
3、销售的考虑这是最实在的考虑。
资金的考虑只能说明对于大项目要分期开发，但到底分为几期呢,除了看开发商有多少钱，要考虑的就是我开发商资金投入多少时,通过销售我就能从市场回笼资金了,重要的是回笼多少资金。
据一个反方向的例子，如果说为了保证公司的发展和项目的正常开发，给销售的任务就是一年半内销售完项目并回笼资金18个亿。
假设现在市场上的销售状况是，一个项目持续销售每年能达到6个亿回款.如果一个公司的销售能力也是如此。
那么要想完成任务,在可以将每期看成独立的项目时，则此项目就至少要分为两期.现在考虑到分期间的产品竞争问题，一个分期销售到50%的时候,下一个分期才能够推向市场,那么这个项目就要分为3期。
4、产品的考虑这是最浅显的考虑。
上面的考虑担心同类产品之间的竞争.此处的产品考虑，主要针对的是不同产品问题。
不错如果一个小的项目不同产品可以放在销售，起到一种搭配的作用，是有利于项目销售的，但是对于一个大的项目来说，没有种产品的规模很大，那么就不可以放在一期进行同步销售。
这主要受市场的推广影响,例如一个大的项目，既有写字楼又有住宅，因为产品不同，客户群不同,客户的认知渠道也不同。
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房地产大盘项目如何分期浅析
房地产大盘如何分期呢：这其实需要回答两大核心问题：第一，整体产品业态规划如何细分到各分期，特别是首期如何确定？配套是先开发还是后开发？如何通过各业态耦合交互来提升项目整体价值？第二，分期规模特别是首期如何确定？各期之间的耦合支撑关系如何？
一、分期基本原则：因地制宜做好利润率、现金流的平衡和取舍
项目分期应该怎么分？首要必须明确基本的管理原则，然后在原则的大框架下再依据项目内外部特征及管理诉求明晰具体的分期方法项目分期最本质的目标是要基于经营的视角，基于自有禀赋条件，解决好项目利润和现金流的平衡问题，实现项目运营的均好。
我们将这种平衡和取舍看做企业战略层面的抉择，这种抉择将直接指导和约束后续项目分期实务中的各分期业态配比、分期规模和分期期数的确定。
项目利润和现金流之间如何平衡和取舍呢？这种优先级的排序主要取决于企业发展模式及项目开发阶段的耦合作用，为此，可以构建一个基于企业发展模式及项目开发阶段的二维九方格矩阵，每个方格分别对应相应的策略。
通常情况下，越是选择快周转、开发处于早期的公司，分期目标中现金流居于优先地位，越是选择高利润模式，项目开发处于中后期的公司，分期目标中利润就居于优先地位。
二、分期策略：首期业态及规模是关键，各期业态均衡及前后衔接是关键
在厘清了项目现金流及利润关系后，就为分期的具体方法提供了方向性指导，但还不够，我们需要进一步结合对项目基本要素的分析，双管齐下、上下发力来共同明确分期的具体策略问题1.分期业态配比：基于利润或现金流导向来明确业态规划在各期的分布
整体产品业态规划如何细分到各分期？首期如何确定？配套是先开发还是后开发？如何通过各业态耦合交互来提升项目整体价值？要回答这一系列问题，首先
我们需要基于大的管理导向进行分析，1）税务筹划视角：明确多业态模式及比例调节，规避利润风险，
针对大盘项目业态丰富、分期多、体量大的特点，在分期业态配比上作出合理合法的筹划，即可较好地降低税负，增加项目整体的经济效益。
基于税务筹划考虑，各分期业态应尽量丰富，如非必要，不应设置单一业态分期。
与此同时，需要了解当地政策条件，在上报整体方案或分期方案时就提前考虑到税务筹划的影响，免得后期被动。
现场工程管理的便利性：找到工程施工比较合理的业态面积比例
多业态分期为工程管理带来了难度，基于工程现场管理需要，多业态分期中具体业态比例也需要满足现场工作面切割的要求，依据行业标杆企业管理经验，别墅类项目以3万方为基本管理单元，高层类项目5-8万方为基本管理单元，是一种比较理想的业态分布模式。
同时，考虑到后续前面分期入伙及后面分期施工的衔接，各分期应相对独立，每一分期可单独入伙，且围闭后不影响后续分期施工。
2.分期规模：综合市场容量、去化速度及自有资金充裕度来平衡取舍
分期规模的确定需要综合考虑市场容量、去化速度以及自有资金充裕度来平衡取舍，以销定产，防止一次性开发量过大带来的去化压力、存货压力和资金压力，一般而言，不同区域不同地段产品需求量是不一样的，可根据区域等级高低及地段优劣，同时综合内部资金充裕度状况来增减分期开发规模。
另外，首期开发规模对整体项目现金流和周转率有较大影响，一般首期开发规模比其余各分期开发量要略大一些，以尽快实现项目资金内循环及提高周转率。
总之，项目分期质量高低对项目整体运营效果好坏有重大影响，需要我们体系性。