保利·郑州杓袁项目前期定位报告方案
项目背景介绍
项目背景介绍营销策划书1目录目录错误！未定义书签。
一．项目背景介绍3 二．市场分析 4 三．区域市场及竞争状况分析 5 四．地块 SWOT 分析 7 购买动机分析10 客户土地需求分析11 七．项目价格定位14 鑫苑景园14 八．项目促销推广方案及策略 152一．项目背景介绍1．地块四至北临中原路，东临工人路，西靠文化宫路，南靠伊河路 2．主要规划指标土地面积：100000ｍ2 用地性质：住宅容积率：3.0 3．地块周边规划项目所处位置为中原路中路，工人路，文化宫路，伊河路所围成的区域。
处于郑州市整治商业中心地带，毗邻郑州市人民政府而建，俯瞰中原重镇迷人风光，地理位置无与伦比，距离新郑国际机场也只有 40 多分钟车程周围有裕达国贸，中原万达广场，中高档次的设施，不仅如此还有一些住宅区，例如丽城花园,万福花园，华淮小区，锦绣中原，金盾花园，等等。
还有一些政府机构。
如下所示：3二．市场分析商品房供应量 4 月份郑州市市区商品房新增供应面积 109.1 万平方米，较上月增长111.4%，较去年同期增长20.0%。
其中：商品住宅新增供应面积 68.3 万平方米，较上月增长 138.8%，较去年同期下降 1.6%；非住宅新增供应面积 40.8 万平方米，较上月增长 77.4%，较去年同期增长89.8%（注：非住宅含商业、写字楼、车库、地下室等）。
商品房销售量郑州市市区商品房销售 4791 套/间，较上月增长 7.9%，较去年同期下降 55.9%；商品房销售面积 48.9 万平方米，较上月下降 2.2%，较去年同期下降 54.0%；商品房销售均价 8603 元/平方米，较上月上涨12.8%。
（注：此处商品房含商品住宅、经济适用房、商业、写字楼、地下室、车库等多种物业）。
住宅销售状况4 月份郑州市市区住宅销售2831 套（含商品房、经济适用房等），较上月下降 18.2%，较去年同期下降 70.5%；住宅销售面积 27.0 万平方米，较上月下降 27.8%，较去年同期下降 69.6%；商品住宅销售均价为 5791 元/平方米，较上月增长 4.9%。
郑州杓袁村地块经济适用房项目可行性研究报告
地块东面东面紧邻杓袁村；地块北面北面是河南宝志汽贸集团4S店及正在建设的国际名车城；六、地块区位分析1、交通分析干道：项目地块紧邻郑州市交通主干道花园北路，出行方便；公交：项目地块直达公交线路K6、130、90、94共四条；车站：离项目地块5公里处政府新建有新汽车北站，客运车辆直达河南省各个市县区域及省外一些区域；2、教育分析目前项目周边教育方面资源比较匮乏，地块东面杓袁村中只有杓袁小学一所学校，该学校师资力量薄弱，主要学生来源杓袁村当地村民及外来郑州务工人员子弟，暂无其他学校。
3、购物分析地块周边生活购物场所缺少，无大型生活购物超市，杓袁村中设有小型超市，超市所销售的日用百货品种不全，杓袁村附近有一家正在经营的上海华联超市，所销售的商品品种较为齐全。
地块5公里外建有大型刘庄蔬菜批发市场，批发各种蔬菜农副产品。
地块对面新建大河民粹园，该项目是大型市场，业态集中为古玩字画、苗木花卉、宠物、水产等。
地块北面正在建设河南宝志汽贸集团国际名车城，主要销售奔驰、宝马、奥迪等名车。
4、餐饮分析周边无中高档餐饮服务，对面大河民粹园里设有小吃一条街，东面杓袁村中经营小吃店铺。
5、金融分析地块附近无金融银行营业网点，南行6公里处设有工商银行、建设银行等商业银行。
6、区位图◆1234567◆1、经济适用房项目开发利润较低；2、经济适用房开发手续繁琐；2、地块周边生活各种配套匮乏；◆项目机会（O）1、经济适用房全市统一年度计划供应，加之经济适用房项目整体开发进度缓慢，每年房源上市量有限；2、经济适用房市场需求量大，供不应求；◆项目风险（T）1、2010年政府计划经济适用房项目80个，对本项目目标客户群会进行分流，有一定影响；2、项目土地性质、手续部分对项目开发造成风险；第二部分市场分析一、郑州经济适用房的发展党和政府非常关注我国经济社会的可持续发展和人民群众生活包括住房条件不断改善的问题，为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅产业成为新的经济增长点，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求。
7-18 郑州的城中村都给了哪些开发商来改造 2 (1)
郑州的城中村都给了哪些开发商来改造？2014年07月11日 15:52来源：凤凰网房产字号:T|T71人参与5条评论打印转发金水区最北边：杲村，被香港锦艺拿下。
惠济区金洼村，被建业拿下。
金水区刘庄，被保利拿下。
金水区杓袁村，被保利拿下。
金水区杨槐村，被万科拿下。
据说占地1000亩左右惠济区花园口的一个村，被建业拿下。
据说占地超过8000亩。
中原区五龙口，被建业拿下。
据说占地超过2000亩中牟大孟镇，被信和拿下，建设普罗旺世.中城项目，占地5600亩。
万金瞩目的金水区陈砦，由多家在共同开发，国基路北的大观音寺区域200多亩地给了美景置业，南边由思念和恒大的开发，思念好像是在渠东边再者还是万金瞩目的庙李，给了恒大地产占地8000多亩的惠济区老鸦陈，说是一开始给了正商，后来就没有了下文，后来又给了升龙，折腾了一阵，现然又是永威在作设计作方案在跟进，到底是杂个回事?知情人来给说说金水区高皇寨，有和昌地产拿了一部分地，现在是绿地在设计和跟进惠济区弓庄，给了正弘置业金水区邵庄，给了保利地产，貌似是和刘庄、杓袁一起的给了保利惠济区苏屯，给了香港锦艺集团。
惠济区杨庄，给了万科集团金水区，东韩寨给了思念地产金水区押砦，给了思念地产惠济区毛庄，已经是民安在开发，就是现在的北郡项目。
金水区，常砦，给了名门地产二七区张魏寨，给了名门地产二七区孙八寨，给了名门地产惠济区张砦，给了利海集团金水区大河村，给了美商置业(中亨和驻马店爱克合搞的公司)，就是现在的龙湖一号项目金水区新庄，给了伟业控股，就是现在伟业新庄项目金水区贺庄，给了国基置业，成立的新公司叫美都置业。
新密项目前期定位报告
郑州中心城区
直线距离30公里
新密市区
屏峯广场
本 案
溱水路
市政府
平
安
路
长途汽车站
客运中心站
西大街客运站
项目距离周边典型地标直线距离：
市政府 客运中心站 长途汽车站 西大街客运站 屏峯广场
3km
3.9km
2.1km
1.7km
新密人民法院 新密市国税局
易捷便利店
新密市气象局
2KM半径圈
屏峯广场
新密市政府征兵 办公室
新密市实验高中
百货大楼 张秀安眼科 新密市第二初中
金成商业广场
丹尼斯
家世界生活广场
教育 商业
骨科医院
服务 医疗 环境
配套 教育
商业
服务 医疗 环境
类型
小哈佛幼儿园 新密市第二初中
新密市实验高中
郑州城市学院 涵涵超市 易捷便利店
革 新
地王引爆，新密市品质革新时代来临
2017年9月碧桂园以3000元/㎡的楼面地价成为新密市第一块地王！
恒大、绿地、正商等品牌开发商陆续战略倾斜， 2016年的郑州楼市高潮迭起的场景即将再次上演，
2017年新密至此进入房产新纪元！
区位分析
本体素质研判
位于新密市区西北部，距离郑州市中心30公里直线距离
本 案
溱水路
郑 尧 高 速
京 港 澳 高 速
平 安 路
备注：地块目前两面临路，规划中东侧、北侧道路目前尚未开建
周边配套
本体素质研判
基础配套完善，品质配套较为欠缺
项目地块2公里辐射范围内，教育配套完善，商业氛围浓厚，社会服务全面，缺乏一定的大型医疗配套，环境条件相对较少。
郑州某项目策划报告
目录一、市场定位前言… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 4定位策略... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5 定位推导思路... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... (5)定位原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 7 二、项目总体评价... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8 项目概况... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... (9)技术资料... ... ... ... ...... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... (9)地块资源… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 0周边配套… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 7交通条件…………………………………………………………………………………………………………… 1 9街区功能… … … … … … … … … … … … …… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 9三、项目价值发现（ S W O T分析）… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 1S优势分析………· ………………………………………………………………………………………… 2 2 W劣势分析……………………………………………………………………………………………………… 2 3 O机会分析… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 4 T威胁分析… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 5四、项目开发策略原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 6复合原则………………………………………………………………………………………………… 2 7适量原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 9 空缺差异原则… … … … … … … … … … … …… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 0 创新需求原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 3 经济+ 美丽… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 4 相对效益原则… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 6五、项目综合定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 7产品定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … 3 8 项目目标对象定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 8 产品定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 5 0 价格定位… … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 5 4 形象定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 5 5 建筑风格定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 6 0 项目发模式定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 6 1 开发竞争优势定位… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 6 3六、项目案名 / 主题口号（项目竞争力分析）... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... (6)1（一）项目概况项目位于郑州市金水区， 107 国道以西与农业路以南的交汇处，属于郑州老的中心城区的边缘区域，与新规划的郑东新城仅一路（ 107 国道）之隔。
保利郑州市省纺机项目产品定位报告
全域成都 财富阶层
支撑配合
项目自身 独特资源
推广内容
区位优势 景观优势 配套优势 规划优势 品牌优势
推广方式
新闻、软文、硬广 高端杂志
圈层组织内刊
圈层 活
动 营
销 效应
行业精英 意见领袖
高端圈层形象
精英聚会 文化传播 高端秀场 生活体验
新闻、软文、硬广 主题活动 网络
线下客户口碑
营销推广策略 核心问题 推广铺排 价格策略 推货节奏
小结
面临的核心课题
核心课题一：项目如何成功起势，吸引财富阶层的普遍关注？ 核心课题二：所属板块形象一般，与项目豪宅形象反差较大，如何使客户认可？
营销推广策略 核心问题 推广铺排 价格策略 推货节奏
小结
解决之道
1 项目如何成功起势，吸引财富阶层的普遍关注？ •至上而下的传播：圈层营销、活动公关、高端媒体覆盖
带来的未来生活。高端也好、休闲也罢，都是对生活品质的不尽追求；
营销推广策略 核心问题 推广铺排 价格策略 推货节奏
小结
项目营销活动主题
圈层效应
推广吸引
行业精英 意见领袖
支撑配合
高端圈层形象
营销推广策略 核心问题 推广铺排 价格策略 推货节奏
小结
2011年保利康桥营销主线
推广吸引
不可 线
上 推
广 复制
线下渠道拓展 公关拓展
悬念入市期
5月
6月
价值认同期
7月
开盘热销期
8月
产品推介会 包机团
饭局营销 精英论坛
高端体验
保利 文物 导入
高端体验活动 论坛聚会活动
媒介支持： 传统通路： 商报、华西、户外大牌、路名牌、网络
房地产项目发展战略及项目定位报告
问题结构化分析
项目界定
问题结构分析
项目发展战略
项目定位
发展策略
市场供给
市场需求
片区解析
项目解析
模式研究
案例借鉴
机会分析
本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析
S
R1
R2
北区中段开发热度较高，成为郑州市房地产的热点区域； 北区中段项目竞争激烈，产品线路较宽； 北区属于城市边缘区域，目前配套设施方面存在一定的不足； 项目本身并无明显比较优势资源； 已团购4万平方米，团够的价格较低； 郑州房地产发展处于上升阶段，市场发展迅速，项目操作空间比较大。
郑花公路
新柳路
新柳路
郑花公路
107国道
杨君刘路
杨君刘路
杨君刘路
项目限定条件
总用地面积约307.5亩，其中南侧地块用地面积186.5亩，北侧地块用地面积121亩； 南侧地块土地使用权面积157.1亩，市政道路用地29.4亩； 容积率1.55—2.0； 用地性质：居住； 项目四周不临现状主干道，新柳路建成后将成为项目对外连接的主要通道； 项目位于郑州新规划的城市中心组团边缘，与花园城市组团相连。 已有部分项目内定团购，面积40000㎡ ，建筑形式为多层，价格1600元/㎡ 左右。
宏观经济运行状况 ——经济发展各项指标
纵向来看，郑州市宏观经济发展迅速，各项经济指标稳步增长； 2004年，郑州市人均生产总值达到2350美元； 与国内其它大城市相比，郑州市人均经济水平仍显落后；在与周边城市武汉、济南的比较中，也落后于上述两城市； 相比周边城市功能有一定类似的城市来看，郑州市与济南、武汉的人均GDP差距远小于房价均价差异； 经验表明：在人均GDP在2000—4000美元时，房地产发展进入高速发展期。
某地块定位及前期策划方案
经济效益评估
土地价值
根据地块的位置、面积、周边环境等因素，评估地块的市场价值 ，为后续的开发提供参考。
投资回报
根据预期的收益和成本，计算投资回报率，评估项目的盈利潜力。
产业带动
分析地块所在区域的产业发展状况，预测地块开发对周边产业的带 动作用。
社会效益评估
01
就业机会
评估地块开发对当地就业的贡献 ，包括直接就业和间接就业机会 。
规划原则
根据项目定位和目标，制定合理 的规划原则，确保地块的高效利
用和可持续发展。
功能分区
根据地块特点和需求，划分不同的 功能区域，如住宅区、商业区、公 共设施区等，以满足不同使用需求 。
交通组织
合理规划地块内的交通流线，确保 交通顺畅、安全，同时考虑未来交 通发展需求。
建筑设计
风格定位
根据项目定位和市场需求，确定建筑设计的风格 和特点，如现代简约、古典欧式等。
3. 材料供应风险：材料供应不及时或质量问题可能导致 工程进度受阻。
•·
2. 施工质量问题：施工过程中的质量问题可能导致项 目交付延误或安全事故。
4. 应对策略：严格把控设计质量和施工过程，加强质 量监管；选择可靠的供应商，确保材料质量和供应稳定 ；制定应急预案，及时处理突发问题。
07
预期效益评估
2. 税收政策调整：税收政策的变化可能 增加项目成本或减少收益。
•·
1. 土地政策变化：土地供应、价格、使 用政策的变化可能影响项目用地获取和 成本。
建设风险
建设风险主要指项目实施过程中可能出现的设计、施 工、材料等方面的问题。
1. 设计缺陷：设计方案不合理、技术可行性差可能导致 建设成本增加或工程延误。
某地块定位及前期策划方案
某地块定位及前期策划方案大家好今天我们来说说我们手上这个地块的定位和前期策划方案。
这个地块呢，地理位置优越，紧邻市中心，交通便利生活设施齐全。
现在我们要做的，就是给它一个准确的定位，然后制定一个合适的策划方案，让这块土地发挥出最大的价值。
首先我们来看看这个地块的基本情况，该地块总面积约为XX万平方米，其中住宅用地占比XX，商业用地占比XX。
地理位置得天独厚，北面是城市主干道，南面是公园，西面是学校，东面是商业街。
这样的位置，无论是居住还是商业，都有很大的潜力。
接下来我们来谈谈地块的定位，结合周边环境和市场需求，我们认为这个地块适合打造一个集居住、商业、娱乐于一体的综合性社区。
住宅部分我们将提供多样化的户型选择，满足不同人群的需求。
商业部分则将引进各类商家，形成繁华的商业街区。
同时我们还将建设一些公共设施，如健身房、游泳池等，提升整个社区的品质。
为了确保项目的顺利进行，我们还需要制定一个详细的前期策划方案。
这个方案将包括市场调研、产品设计、施工图纸等一系列内容。
市场调研将帮助我们了解目标客户的需求和偏好，从而制定出更符合市场需求的产品策略。
产品设计则需要考虑到地块的条件和周边环境，打造出既美观又实用的建筑。
施工图纸则将详细到每一栋建筑、每一条道路、每一个绿化带的位置和设计。
当然这样一个大项目不可能一蹴而就，我们需要组建一个专业的团队，包括设计师、工程师、营销人员等，大家各司其职，共同推进项目的进展。
同时我们还需要与政府部门、金融机构等保持良好的沟通，确保项目的顺利进行。
各位我们这个地块的定位和前期策划方案就是这样，我相信在大家的共同努力下，一定能让这块土地焕发出新的光彩！谢谢大家！某地块定位及前期策划方案（1）大家好今天我们一起来聊聊一个非常实际的问题——如何为某个地块进行准确的定位，并制定出合适的前期策划方案。
在这个过程中，我们要像侦探破案一样，通过观察、分析和推理，找出地块的独特之处和潜在价值。
郑东新区规划方案
郑东新区规划方案郑东新区规划方案是近年来郑州市重点推进的一项城市发展规划，旨在打造一个现代化、功能完善的城市新区。
该规划方案是基于尊重历史、顺应时代潮流、科学合理的原则而制定的。
下面就来逐步解读郑东新区规划方案。
首先，郑东新区规划方案强调了均衡发展的理念。
新区的规划将重点关注居民生活和工作的均衡发展，既要注重经济发展的速度和规模，也要注重社会和谐稳定的持续推进。
规划方案提出了建设多样化的住宅区、商务区、产业园区等，以满足不同居民的需求。
同时，新区的规划还将注重公共设施的建设，包括教育、医疗、交通、运动等方面的设施，以提高居民的生活质量和城市的整体竞争力。
其次，郑东新区规划方案注重绿色发展和生态环境保护。
新区的规划将充分考虑生态系统的保护与建设，将绿色空间与城市建设相结合，提倡生态建设，以创造一个舒适、宜居的城市生活环境。
规划方案提出了保护自然资源、节约能源、减少污染、提高环境质量的一系列具体措施，并鼓励居民参与到绿化、环境保护等活动中，形成全社会共同参与的环保文化氛围。
第三，郑东新区规划方案重视科技创新和产业发展。
规划方案提出了建设卓越的科研机构、高端的科技产业园区、创新型企业等一系列举措，以提高新区的科技创新能力和产业发展水平。
同时，规划方案还强调了产业升级和转型的重要性，鼓励新区培育发展高新技术产业、服务业等具有竞争力和创新力的产业，推动新区经济向高端、智能化发展。
最后，郑东新区规划方案还重视城市文化的培育和传承。
规划方案提出了建设艺术馆、博物馆、图书馆等文化设施，以满足居民的文化需求。
同时，规划还提出了保护历史文化遗产、传承优秀传统文化的措施，以增强城市的历史文化魅力。
这样的文化建设不仅能提高居民的文化素养，还有助于塑造城市形象，吸引更多的人才和投资。
综上所述，郑东新区规划方案是一个全面、科学、可持续发展的城市规划方案。
通过均衡发展、绿色发展、科技创新和文化传承等方面的措施，旨在打造一个宜居、宜业、宜游的新区。
郑州市1415亩地块投资建议书
项 目 基 本 信 息
容积率
计容面积（㎡） 限高 预计挂牌时间 预计楼面地价 预计每亩地价 预计土地总价
综合容积率3.5
约345.1万 暂定 暂定 1640元/平米 400万/亩 56.62亿元
竞买保证金
其他及备注
/
其中居住净地面积826.6亩，居住建筑体量188.9万平方米；商业净地面积422亩，商 业建筑体量138.4万平方米；一类工业用地净地面积167亩。
区、惠济区、金水区、经开区、郑东新区、中原区，上街区不属于市区。） 常住人口 （万人） 100.1 80.85 74.18
区域
人口密度 4.16万人/ 平方公里 0.52万人/ 平方公里 0.52万人/ 平方公里 2.9万人/平 方公里 0.16万人/ 平方公里
中原区
市内八区常 住人口 460万
二七区 管城区
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9
2013年数据 上海市 43851 苏州市 41143 南京市 39881 杭州市 39310 无锡市 38999 长沙市 33662 南通市31059 武汉市 29821 合肥市 28083
10
Байду номын сангаас
郑州市 26615
5
一、城市概况
根据2013年河南人口发展报告的数据，郑州市常住人口919万，但是市内八区常住人口 约有460万.（备注： 2010年市区由中原区、二七区、管城区、金水区、惠济区五区组成，后扩展成八区：二七区、高新区、管城
金水区
惠济区 上街区 中牟县 巩义市 荥阳市 新密市 新郑市 登封市
168.5
36.55 13.15 72.73 80.78 61.37 79.72 75.8 66.8
郑州保利百合项目安全生产月活动启动仪式及安全生产活动策划方案1
中建五局郑州保利百合项目安全生产月活动启动仪式及安全生产活动策划方案一、时间：2012年5月19日上午8：30正式开始二、地点：郑州保利百合项目三、活动目的：根据《关于开展2012年安全生产月活动的通知》（建五生字…2012‟81号），配合做好局“安全生产月”期间的安全生产工作，贯彻落实“安全第一，预防为主，综合治理的方针”，积极营造安全生产的良好氛围，有效遏制施工现场各类事故的发生。
四、活动内容：“安全生产月”活动启动仪式、项目相关活动的组织开展。
五、参加人员：1、业主、监理代表：刘平、杜明迪2、公司领导：张叙尧钟驰苏静公司部门领导：匡建初、王德民、严理文3、项目全体管理人员4、劳务队代表（20人）六、组织机构：组长：王政副组长：林堂堂、赵晓飞成员：龙明、杨兴飞、杨勇、秦凯、李峰、李佩瑶、江海鹏、孙魁、石智艟、吴志中、高帅、姚凯刘本韶、张业明七、“安全生产月”活动启动仪式：1、宣布仪式开始（苏静 10分钟）2、公司领导讲话（张叙尧、钟驰30分钟）3、业主、监理代表讲话（刘平、杜明迪 20分钟）4、项目经理发言（10分钟）5、安全手册发放（匡建初、王德民、严理文 10分钟）6、仪式结束八、项目相关活动的组织开展：1、消防演习（40分钟）时间：2012年5月19日上午，具体时间不定(以警报声音为准) 地点：生活区南侧主干道负责人：王德民方法：1.员工听到警报后疏散到生活区南侧主干道集合点名2.讲解防火常识3.由安全活动小组组长（王政）做总结讲话4.演习结束2、职工消防技能竞赛（50分钟）时间：2012年5月19日上午地点：生活区南侧主干道负责人：赵晓飞裁判：王小明、孙魁、石智艟参赛对象:全体员工，以部门、班组为单位组队参赛。
比赛项目：干粉灭火器灭火比赛规则：1）、每队四人，计算时间，以用时少为胜。
2）、发令后，裁判员在火盆处按下秒表开始计时，第一名队员拎着干粉灭火器交与另一名队员，以此完成四人接力。
保利·郑州杓袁项目前期定位报告方案
项目价值梳理 SWOT分析
Strength 优势分析
Weakness 劣势分析
S1.住宅为综合体项目 W1.地块被规划道路
一部分，且在区域内 及客观障碍物分割，
稀缺地段；
影响建立整体形象；
S2.地段位于大北区， W2.项目临近连霍高
距黄河较近，临近贾 速及中州大道，且西
鲁河，自然环境优越， 侧有军用油库，对生
最大优势：品牌价 值、贾鲁河、城市 综合体
最大劣势：地块分 割、离连霍高速和 中州大道较近、军 用油库
最大机会：城市向 外扩张带来的居住 需求与项目综合素 质
最大劣势：市场不 景气
项目价核心价值研判
1 开发商实力
央企雄厚的资金实力；超前的开发理念；追求卓越的坚定信念；着力打造区 域标杆产品
2 稀缺自然资源
高速路和快速路围绕， 活及心理造成一定影
交通条件非常便利， 响；
使项目与城市联系紧 W3.本项目住宅指标
密；
限制较多，且无法共
S3.保利地产具有的品 用
牌价值
Opportunity 机会分析
Threat 威胁分析
O1.项目所在区域为城 T1.房地产市场调控加 市自然外溢发展区域， 码，形势严峻，销售 生态环境优良，适宜 者观望情绪浓重； 居住，临近金水区和 T3.部分产品面临市场 郑东北龙湖CBD，是 竞争压力，造成客户 郑州两大财富的交叉 分流； 区域，发展潜力巨大； O2.保利的强大品牌号 召力，具有成为区域 标杆项目的潜质； O3.项目所在区域的健 康宜居形象已被市场 所接受；
本报告结构
思考逻辑 认知土地属性 把握客户需求 认知市场竞争 认知产品实现 认知开发思路
目录
一.项目整体发展价值思考 二.营销环境分析 三.项目整体定位 四.开发策略及启动区建议
项目定位报告(模板)
规划后期产品细化报告一、示范区1、位置2、带看动线3、主要节点要求（围墙、周界改造、主入口、岗亭、销售中心、景观、小品、沿路景观、公共设施等）4、生活感营造要求二、会所及销售中心1、位置2、体量3、带看动线4、功能布局5、装修风格6、硬装设计7、软装设计三、样板间1、位置2、套数3、装修标准4、装修风格5、功能布置6、硬装设计7、软装设计四、规划1、建筑排布2、主入口形象（入口形式）3、交通组织：①地下车库（车位比、层高、采光方式、地面做法、入户大堂）②车库入口（宽度、高度、坡度）③人行、车行4、公共配套：①会所（面积、服务、功能设施）②幼儿园（规模、档次）③泳池、球场五、建筑形象1、建筑风格2、材料（立面、顶部）六、单体建筑1、建筑形式2、户型①套型及面积区间②主卧朝向、面宽、面积③客厅朝向、面宽、面积④卫生间⑤厨房⑥弹性空间3、单元大堂①面积②层高③装饰主材④信报箱⑤休息区4、电梯①梯速②轿厢高度③门洞尺寸④电梯厅采光、通风⑤电梯厅宽度面积⑥电梯厅主材料5、户门（高、宽）6、窗（材料、表明质感）7、建筑科技①家居智能布线②家居防盗联网③家电智能控制④智能远程抄表⑤住户信息接受⑥可视对讲门控七、景观1、入口景观①入口对景②入口宽度③大门及门卫室形象④硬景材料2、绿化①乔木、灌木比例及密度②全灌移栽比例③草地品种3、水景：形态、面积、个数4、活动场地①老人活动场地②儿童活动场地③篮球、网球场5、其他①小区识别系统②雕塑小品及构筑物③围墙做法④景观路铺装主材⑤小区垃圾收集系统八、精装修1、精装修造价标准2、主要装修材料①客厅、餐厅地面、墙面②卧室、走廊地面、墙面③厨房地面、墙面④卫生间地面、墙面⑤客厅、主卧背景墙⑥厅房吊顶⑦厨卫吊顶3、门①入户门品牌、材质②内门品牌、材质4、收纳系统①玄关柜、衣柜品牌、材质②厨房橱柜③卫生间底柜、镜柜5、设备电气品牌价位①燃气灶、电磁炉、抽油烟机②烤箱、微波炉、消毒柜、洗碗机、垃圾处理器①冰箱、洗衣机、热水器、净水器、空调②洁具、龙头③照明④排气扇、浴霸。
郑汴路项目建议书
郑汴路项目建议书目录一、宗地概况 ------------------------------------------------------------------------------------------------------3二、区域环境描述 ------------------------------------------------------------------------------------------------4三、区域房地产市场特征 ---------------------------------------------------------------------------------------6四、区域商业环境及区域性商业中心研究结论 ------------------------------------------------------------10五、项目产品方向判断 ------------------------------------------------------------------------------------------14六、结论及建议 ---------------------------------------------------------------------------------------------------23附表一：方案一投资估算收益表附表二：方案二投资估算收益表附表三：方案二大卖场投资估算收益及经营收益现金流量表附图一：宗地平面图一、宗地概况1、宗地位置宗地位于郑州市管城区内。
宗地西临东明路、南临郑汴路，东临未来大道，北侧毗邻东明花园住宅小区，地块呈规则长方形，总占地面积86.63亩。
（宗地平面图见附图一）2、场地概况目前地面附着物为多层家属楼、厂方、平房和宾馆，其中临郑汴路有三栋多层住宅（约17000平方米，住户约170余户）占据了大量的临街面。
郑州保利百合项目底商定位
中原区
二七区
管城区
经济技 术开发 区
郑州保利百合项目底商定位
中原区是郑州市主要工业区，企事业单位云集，项目所在片区多为老工厂集中区、 汽修、汽贸云集，处于中原区的第二分水岭后，客户购买力处于区域中低级水平；
辖区内有白鸽集团、郑缆集团、嵩岳集团等国有大中型企业70余家，乡镇企业5000余家，磨 料磨具、机械制造、纺织印染、电线电缆等行业在省内举足轻重，此类企业主要集中在项目 周边，即区域第一、二分水岭之间，虽具备良好的产业导入基础，但居住氛围欠缺； 辖区科技力量集中，有基础教育发达，各级科研机构20余家，大中专院校8所，市区现有中 小学33所，但主要集中在桐柏路以东，项目所在片区教育导入基础较差；
郑州保利百合项目底商定位
区域与城市的关系 2011年从郑东新区到郑西新城，郑州新一轮发展即将拉开大
和发展判断
幕。商务向东，生活向西，郑州主城两极格局清晰呈现。
2011年，郑州宜居建康城的规划和郑西新城的 提出，意味着郑州新一轮发展和启动即将拉开 大幕。
郑州宜居健康城效果图
从CBD到CCR，郑西新城发展空间无限
国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起商品房销售实行一 套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费。商品房经营者要一次性 公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。商品房销售价格明码 标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。
郑州保利百合项目底商定位
年度大事件
多的是中低档饭店；东区多的是名牌专卖店，西区多的是价廉物美的小服装
店；
郑州保利百合项目底商定位
项目基地分析
天山路（规划）
地块四至—— 地块以北规划有牛庄路，以南规划有煤机路， 以西规划有天山路。 目前，地块周边的道路体系没有形成，规划 的道路等级较低，出入的便利性欠佳。 地块没有紧邻的主干道，昭示性较差，商业 价值较低。
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思考逻辑 认知土地属性 把握客户需求 认知市场竞争 认知产品实现 认知开发思路
目录
一.项目整体发展价值思考 二.营销环境分析 三.项目整体定位 四.开发策略及启动区建议
第一部分：项目本体价值思考
项目属性研究 项目价值梳理 初步定位思考
项目属性研究
区位发展环境
区位概述——项目所属地块位于金水区北部，惠济区南部，郑东新区北
最大优势：品牌价 值、贾鲁河、城市 综合体
最大劣势：地块分 割、离连霍高速和 中州大道较近、军 用油库
最大机会：城市向 外扩张带来的居住 需求与项目综合素 质
最大劣势：市场不 景气
项目价核心价值研判
1 开发商实力
央企雄厚的资金实力；超前的开发理念；追求卓越的坚定信念；着力打造区 域标杆产品
2 稀缺自然资源
Hale Waihona Puke 健康养老置业需求普通/品质刚需 首次/二次改善
多次/终极改善
价值需求匹配
客户需求访谈
王先生，27岁，河南许昌人
➢ 本科毕业，现郑州上市民营 企业上班，年收入10万左右
➢ 目前和女友正打算结婚，需 要购置房产婚后自住，父母 暂未决定是否陪伴
熊先生，33岁，河南南阳人 赵先生，48岁，河南安阳人
➢ 本科毕业，现郑州大型上市 ➢ 本科毕业，现郑州私营企业
际学校 惠济区金洼小学 郑州市第四中学 郑州实验高级中学 郑州师范附属中学
1
济仁中医院
医院 2
惠济区人民医院
3
郑州市康宁医院
项目属性研究
生态自然资源
贾鲁河整治——作为郑州境内最大的河流，见证古今郑州发展历史，贾鲁河
综合治理工程被列为郑州市水生态文明建设重点工程，从生态环境层面全面提 升郑州市形象，计划于2017年底完工，将成为环绕郑州城区的天然氧吧
项目价值梳理
SWOT分析
Strength 优势分析
Weakness 劣势分析
S1.住宅为综合体项目 W1.地块被规划道路
一部分，且在区域内 及客观障碍物分割，
稀缺地段；
影响建立整体形象；
S2.地段位于大北区， W2.项目临近连霍高
距黄河较近，临近贾 速及中州大道，且西
鲁河，自然环境优越， 侧有军用油库，对生
黄河之滨，贾鲁河畔，自然生态环境极佳，天然氧吧，生态宜居地
3 综合体产品及配套
百万方综合体，品牌房企竭心打造，教育商业一应俱全，明星物业保驾护航
项目价值塑造方向思考
四维度全力塑造项目的核心驱动力
利用保利丰富的行业开 发经验和前沿的设计理 念，为客户提供高品质、 顺应或引领市场发展趋 势的产品
产品力
强化品牌综合实力和影 响力，树立区域内良好
品牌经营 的形象
城市向北宜居生活区域；
贾鲁河畔，稀缺生态自 潜力区位
然资源；中州大道、连 霍高速交通动脉通达内 外；北龙湖副CBD后花 园
综合服务
提升社区综合服务品质； 完善精进保利物业服务 体系；便利生活附加服 务体现
价值需求匹配 客户构成
不同的家庭生命阶段分别应对着不同的需求，对于一个家庭来说，需求总是随 着家庭结构变化及收入水平提高变化而变化
周边配套——随着周边综合体项目的建成，未来商业生活配套将逐步完善，
中小学多集中于英才街沿线区域，医疗方面配套等级一般
2
1
6 2
4
1
32
5
1KM
3
3KM
1
3
5
4
配套 商业
教育
序号 1 2 3 4 5 1
2
3 4 5 6
名称
惠济万达广场 美景万科广场
花园路360 国贸360/丹尼斯
熙地港 郑州市第七中学 河南省实验学校英才国
整治工程沿经郑州市西部、北部及东部，自尖岗水库至中牟县大王庄弯道，全长62.77公 里，按照“一河、二区、三源、六湖、十中心”布局进行生态综合治理，主要工程内容为： 河道疏挖、堤防填筑、堤顶道路、岸坡护砌、桥梁工程、生态绿化、节点景观、拦蓄水建 筑物等，开挖3处湖泊湿地。贾鲁河最窄处不低于90米，最宽处有350米之宽，水面面积 将由2644.35亩增加到11880亩，同时新增林地绿化面积8200亩。
龙湖片区西侧，贾鲁河南岸，介于黄河与主城区之间
惠济区 金水区
郑东新区
城市正北 三区交汇中心
大环境初步印象：
自然风光旖旎，交通路网发达 城市核心主城区顺延发展区
项目属性研究
区位发展环境
区位发展——随着郑州国家中心城市地位确立，中原崛起战略逐步实施，及
主动融入国家“一带一路”战略思路，郑州市的城市发展框架不断拓宽拉大
家庭生命周期阶段 青年之家
青年持家 中年之家
小太阳 后小太阳孩子三代
富贵之家 务实之家
细分指标
年龄25-40岁青 年龄25-40岁青 年或青年伴侣 年已经结婚+父 （无孩子、无 母（老人） 父母
年龄25岁以上 岁业主+父母 （老人）+孩子
空巢中年或空 巢老人或业主+ 老人+孩子
价值维度
社会新锐
望子成龙
高速路和快速路围绕， 活及心理造成一定影
交通条件非常便利， 响；
使项目与城市联系紧 W3.本项目住宅指标
密；
限制较多，且无法共
S3.保利地产具有的品 用
牌价值
Opportunity 机会分析
Threat 威胁分析
O1.项目所在区域为城 T1.房地产市场调控加 市自然外溢发展区域， 码，形势严峻，销售 生态环境优良，适宜 者观望情绪浓重； 居住，临近金水区和 T3.部分产品面临市场 郑东北龙湖CBD，是 竞争压力，造成客户 郑州两大财富的交叉 分流； 区域，发展潜力巨大； O2.保利的强大品牌号 召力，具有成为区域 标杆项目的潜质； O3.项目所在区域的健 康宜居形象已被市场 所接受；
生
天 选
活
之 择
向 惠济新区 · 市
北
场 认
同
主城区
郑东新区北部 区域
龙湖副 CBD
郑东 CBD
龙子湖 高教园
区
国际物 流园区
城市向东
政府主导·圈地发展
白沙象 湖新区
绿博组 团
项目属性研究 交通条件
交通状况——紧邻国家高速公路及城市快速干道，地铁2号线贯穿本案地块
其中，位于城市交通大动脉的核心要位，对内对外交通便捷，通达性极好
大河路（北四环）
连霍高速 新汽车北站
2
地 铁 号 线
多维立体交通体系
高速 公交 地铁
连霍高速
909、32、520、156、 220，游118，308，到花
园路英才街站
地铁2号线二期 金达街站
BRT
B67、B66通往南阳路， B12通往火车站，B32通往
紫荆山、
主干 道
中州大道、花园路、大河路
项目属性研究 周边配套
公司上班，公司中高层管理 老板，年收入100万左右
人员，年收入40万左右
➢ 目前在金水区市区三环内小