牡丹江市房地产市场发展状况调研报告

牡丹江市房地产市场发展状况调研报告

近期，牡丹江通过深入全市30余家房地产企业及相关部门进行实地调研，并依据近几年的统计资料对全市房地产市场发展情况和未来走势做出分析和判断，目前全市房地产商品住宅销售价格呈现了小幅波动态势，预计未来全市房地产市场规模将逐渐缩小，进入调整平衡期。

一、近三年全市房地产业发展的总体形势

2011—2013年全市房地产业总体产销两旺。据统计，2013年，全市入国家企业名录库的房地产企业194家，比2010年多33家。本年完成投资99.2亿元，比2010年增长75.3%，年均增长20.6%,其中,住宅完成投资74.4亿元，比2010年增长31.6%，年均增长9.5%。全市实现商品房销售面积289.2万平方米，比2010年增长24.8%，年均增长7.7%,其中, 实现住宅销售面积255.3万平方米，比2010年增长34.0%，年均增长10.3%。

今年1—4月份，全市房地产投资依然增长，商品住宅销售呈下滑趋势。截止4月未，全市完成投资5.4亿元，同比增长50.8%，实现商品房销售面积31.7万平方米，比同期下降0.3%，其中：实现住宅销售面积28.2万平方米，比同期下降4.9%。4月份全市实现商品房销售面积11.2万平方米，比3月份下降12.4%。其中，4月份实现住宅销售面积10.4万平方米，比3月份下降10.9%。

二、对全市房地产形势的分析与判断

1、全国房地产形势对牡丹江市的影响越来越大

2003年以来，全国商品住宅平均价格持续上扬，牡丹江市也与全国同步上扬。自2013年4月起，全国商品住宅平均价格开始下行，据国家统计局公布的《70大中城市新建商品住宅环比价格指数》显示，2013年6月，全国城市新建商品住宅环比平均价格下降的城市达到5个，比4月增加3个，2014年1月达到6个，2014年4月达到8个。牡丹江市城市新建商品住宅环比平均价格也从2013年4月开始下行，同比价格从2014年1月开始下行。见下图：

从环比看：2013年4月至8月，牡丹江市城市新建商品住宅环比价格指数从101.1下降到100.2，2013年9月至12月为环比价格波动期，2014年1月，牡丹江市城市新建商品住宅环比价格指数降为100，2月降到99.9，3—4月略有回升，4月达到100.1，牡丹江市城市新建商品住宅环比价格指数在99.9至101.1之间波动。

从同比看：自2014年1月起，牡丹江市城市新建商品住宅同比平均价格一路下行，同比价格指数从1月的106.2下降到4月的103.4，牡丹江市城市新建商品住宅同比价格指数在99.9至106.2之间波动。

2、全市市区未来房地产发展空间有限

﹙1﹚市区未来房地产开发地域有限。牡丹江市属九山半水半分田的地区，市区在盆地之内，四面环山，向外拓展难度很大。据调查，市内老城区很难再有大的楼盘出现，江南开发新区还有可发展的空间，能保证未来几年房地产的可持续发展。

﹙2﹚市区市民住房需求已基本满足。据测算：2013年，市区现有各种户型住宅建筑面积2575万平方米，如果按每户平均80平方米计算，共计32.2万户住宅。市区现有户籍户数34.1万户，平均每户占有住宅0.9户，全市市区现在基本上达到每户一套住房，已满足基本居住要求。

﹙3﹚市民对商品住宅需求空间缩小。从市区房地产商品住宅销售情况看：今年1—4月各种户型商品住宅销售面积全面下降。据统计，1—2月、1—3月和1—4月份，90平方米及以下商品住宅累计销售面积同比分别下降34.7%、19.7%和32.5%，90-144平方米商品住宅累计销售面积同比分别下降16.3%、15.4%和14.8%，144平方米以上商品住宅累计销售面积同比分别下降87.3%、69%和27.9%。

3、未来全市房地产市场将步入调整平衡期

十八届三中全会对房地产调控已经做出了思路和方法上的重大调整。调控的思路是由市场决定产业的发展，由市场决定商品的价格，政府不再进行不当干预。调控的方式是由全国统一部署的一刀切向各个地方政府切一刀的措施调控逐步过渡，各地区可根据自己的实际情况制定相应政策。调控的办法由供求双方面逐步转向扩大供给，包括土地释量和融资开闸。被调查的大多数开发商认为：全市属介于三四线之间的边远中等城市，目前全市房地产行业还是会缓慢的继续发展，如果近期没有政策或外部因素的影响，预计短期内全市的商品房销售价格将保持幅度比较小的波动态势，从长期看，全市商品住宅需求总量将逐渐缩小，商品住宅价格走势将与全国同步实现理性回归，房地产市场也将渐入调整平衡期。

三、需关注的问题

1、资金紧缺成为制约全市房地产企业发展的瓶颈

自筹资金、其他资金和银行贷款是全市房地产企业的主要资金来源。一是全市房地产企业自筹资金越来越难。据统计，2013年全市房地产企业实现自筹资金62.2亿元，同比增长7.7%，占本年到位资金的50.7%，虽然比重最大，但自筹资金中除占比56.9 %的自有资金外，其余43.1 %不得不到民间借贷来维持房地产企业的运营。据调查，全市房地产企业融资利率普遍较高，仅民间借贷年息就在15%-20%之间，有的甚至更高。二是全市房地产企业其他资金来源渠道越来越窄。全市房地产企业吸纳其他资金虽然占本年到位资金的36.5%，同比增长33.9%，但随着全市商品住宅销售空间的逐步缩小，房地产企业仅靠商品房销售定金、预收款及个人按揭贷款等吸资渠道难以维持房地产项目的正常开发建设。三是银行贷款难度越来越大。据统计，2013年全市房地产企业争取银行贷款14.9亿元，是上年的3.8倍，占本年到位资金的12.2%，比上年提高了8.1个百分点。据调查，现在房地产企业向银行贷款主要靠多年的信誉和与银行合作，但未来受

国家政策影响，银行信贷收紧，全市房地产企业将面临新的困境。四是全市房地产企业拖欠款项越来越多。据统计，2013年全市房地产企业需要支出的各项应付款21.8亿元，同比增长40.8%，其中，应付工程款达11.4亿元，同比增长49%，这也说明全市房地产企业资金趋紧。

2、成本刚性上扬将影响全市房地产企业正常运转

近年来，由于建筑原材料成本、人工费用、融资费用以及各种税费的不断增长，使全市房地产企业难承重负，不仅缩小了利润空间，还因为成本过高，使房价很难下调，也影响了销售，进而导致资金回笼缓慢，特别对于大多数负债经营的房地产企业，将造成不良的连锁反应。据统计，2013年全市房地产企业投入营业成本45.8亿元，同比增长4.9%，占营业收入的74.1%。其中，营业税金及附加达6.4亿元，同比增长32.1%，占营业成本的13.9%，销售费用和财务费用分别达1.4和1.5亿元，同比分别增长64.7 %和45.6%，两项合计占营业成本的6.2%。此外还有城镇土地使用税、土地增值税、城市配套费、土地购置费等各种税费也占有相当的比重。

3、相关部门效率低影响项目建设进度

一是政策拆迁滞后，影响工程进度。调查中有的开发商反应开发公司按合同接纳土地后，由于拆迁时间过长，开发公司接手的是非净地，还要等全部拆迁后才能开始整理基地，有时由于存在“钉子户”不得不等更长时间，影响了工期，打乱了公司的正常运转。

二是审批手续繁杂，影响施工和销售。调查中有的开发商反应由于土地、项目审批、验收、环保、防火等部门办手续很繁锁，甚至有的审批手续要办2个月，直接影响了工程进度，更使销售错过好时期，造成不应发生的损失。

四、几点建议

1、拓展房地产业发展空间，保障房地产业稳步发展

城市扩容、城镇化、优化环境是城市的基础，城市扩容提质是推进城镇化的重要内容，是建设宜居城市的有效途径，是促进房地产进一步发展的重要前提，因此，应加快“牡海宁”同城化进程，进一步拉开城市框架，拓展全市房地产业的发展空间。对于全市城区的城市配套老化、江南开发区南部管网配套不全等问题，应尽快予以解决。