北京市直管公房租赁中承租人变更拆迁补偿与继承法

四、公房租赁与继承
首先必须明确一点：公房是国家财产，不能作为私人财
这是毋庸置疑的。前提是要准确确定拆迁补偿款的归属。
在公房租赁纠纷中常常出现关于公房或拆迁补偿款处
“继承”等问题达成的一揽子协议。关于家庭协
应当认定为有效。但是，
没有在拆迁公房中居住，并且有其他住房者)可能通过家庭

五、涉及公房租赁的诉讼
归纳现实中已经发生或可能发生的与公房租赁有关的

1、确认之诉
确认(自己为)实际承租人之诉、确认对某公房享有居住

2、形成之诉
撤销公房承租人变更之诉、撤销家庭协议之诉、撤销拆

3、给付之诉、
请求变更为公房承租人之诉(民事诉讼)、请求行政作为
变更)之诉(行政诉讼)、分配拆迁补偿款之诉、腾房之诉(既
)、侵犯继续承租权经济补偿之诉、变更拆迁补偿
(数额)之诉等。
在这些诉讼中，由于家庭成员比较多，再加上公房管理
(现实中比较容易出现将第三
)。
另外，有一些发生在公房出租人和承租人之间的不涉及
例如，承租人A因其承租的公房卫生间下水管往返
A就拒付租
A告上法庭，请求支付租金。A以下水管返臭
A支付租金，至于下水管返臭味的
A没有提出请求，法官不予理会。A


随着北京城市建设的迅速发展，以前承租的公房绝大多

当公房租赁、拆迁、继承这些问题纠缠在一起出现在人

一、公房租赁及公房使用权
新中国成立后，我国在城镇逐步建立了公有制为主体、
“统一管理，统一分配，以租养房”的

随着我国改革事业的发展，随着计划经济向社会主义市
，保证广大人民群众有地方住。让

那么，作为法律人，从法律的角度，我们到底应当这样

根据北京市有关公房租赁的规定，并结合有关部门的实

公房租赁普通房屋租赁
标的物公产房不限于此
出租人公产房产权单位、代管单位或直管单位(房管所)

承租人必须是北京户籍，并且没有其他住房无此限制
合同形式书面形式，由政府部门提供的标准合同书面或

租金极低、完全是象征性的根据市场行情确定
租赁期限很长，理论上可以存续于承租人终生由双方当

转租不得转租经出租人同意可以转租
租赁关系的发生、变更(包括承租人的变更)多数情况根

当事人之间的行政管理关系出租人与承租人之间除了

透过上面的比较，我们可以发现，公房租赁关系是一种

在公房租赁关系中，出租人的权限、承租人的资格、租
(合同)
而是一种用益物权，本文将其称之为“公房使用权”。(见

，载于最高人民法院法学研究所编：《人民法院
。2003年第3辑总第45辑，人民法院出版社。)
笔者以前曾认为公房承租人对于公房享有的是一种居
632——634条就对居住权做

虽然，我们经常看到有的法官在婚姻家庭案件的判决中
。需注意的是：这里所

总之，北京市目前存在的公房租赁纠纷是我国社会经济
;公房承租人对
(债权)，而是公房使用权(物
)。当然，在法律没有将公房使用权规定为物权的时候，笔


二、公房承租人的变更
请求变更之申请人需要具备什么样的基本条件呢根据
;与原承租人为同一户籍;是原承
;与原承租人共同居住一年以上;没有其他住

但是，上面所列的也只是一部分条件。现实生活中，公
(房管所)通常要求拟变更公房承租人的家庭成员
甚至有的公房管理部门(房
)要求对家庭成员达成书面一致的情况进行公证，否则不
(房管所)是不
(房管所)要求家庭成员达成书面一致意见的条件

;有的甚至伪造其他家庭成员的签名，骗过公房管理部门
房管所)，变更自己为公房承租人。针对这种情况，其他家
其他家庭成员如何维权(提
)，实在让人头疼。我个人的初步判断是，主


三、公房拆迁补偿款的归属与分配
根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》，对公房承租人
1、公房承租人按照房
;2、被拆迁
(实物补偿);3、被拆迁人以协议方式收购公房承租人
(货币补偿)。现实生活中，比较常见的是第一

根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》，公房拆迁补偿
(以下简称《解答》)。《解答》第
《解答》仅仅适用于上海，并不适

笔者认为，如果把公房拆迁补偿款理解为承租人及其共
(包括拆迁人)
公房承租人所持有的租赁合同和房产证差不多(现实生
)，持有租赁合同或

在货币补偿方式中，拆迁补偿款的归属及分配取决于以

1、拆迁在公房承租人生前实施，公房承租人在获得拆

2、公房承租人生前与被拆迁人达成补偿协议，但在补

3、原来的公房承租人死亡，家庭成员就变更承租人事
所述，不再重复。
4、原公房承租人死亡，因为家庭成员不能就变更承租

那么在原公房承租人死亡，尚未变更承租人的僵持之
“承租人在房屋租赁期间
”虽然，承租人死亡后与其生前共同居住的人可以按
他(她)已经不再具有承租人的身份，虽然他(她)可能还是

现实生活中，在原承租人死亡后，通常由共同居住的家

那么在原承租人已经死亡，又没有签订新的公房租赁合
(她)不是承租人。
(平均)进行分割的。

首先必须明确一点：公房是国家财产，不能

作为私人财
这是毋庸置疑的。前提是要准确确定拆迁补偿款的归属。
在公房租赁纠纷中常常出现关于公房或拆迁补偿款处
“继承”等问题达成的一揽子协议。关于家庭协
应当认定为有效。但是，
没有在拆迁公房中居住，并且有其他住房者)可能通过家庭

五、涉及公房租赁的诉讼
归纳现实中已经发生或可能发生的与公房租赁有关的

1、确认之诉
确认(自己为)实际承租人之诉、确认对某公房享有居住

2、形成之诉
撤销公房承租人变更之诉、撤销家庭协议之诉、撤销拆

3、给付之诉、
请求变更为公房承租人之诉(民事诉讼)、请求行政作为
变更)之诉(行政诉讼)、分配拆迁补偿款之诉、腾房之诉(既
)、侵犯继续承租权经济补偿之诉、变更拆迁补偿
(数额)之诉等。
在这些诉讼中，由于家庭成员比较多，再加上公房管理
(现实中比较容易出现将第三
)。
另外，有一些发生在公房出租人和承租人之间的不涉及
例如，承租人A因其承租的公房卫生间下水管往返
A就拒付租
A告上法庭，请求支付租金。A以下水管返臭
A支付租金，至于下水管返臭味的
A没有提出请求，法官不予理会。A只能通过重


随着北京城市建设的迅速发展，以前承租的公房绝大多

当公房租赁、拆迁、继承这些问题纠缠在一起出现在人

一、公房租赁及公房使用权
新中国成立后，我国在城镇逐步建立了公有制为主体、
“统一管理，统一分配，以租养房”的

随着我国改革事业的发展，随着计划经济向社会主义市
，保证广大人民群众有地方住。让

那么，作为法律人，从法律的角度，我们到底应当这样

根据北京市有关公房租赁的规定，并结合有关部门的实

公房租赁普通房屋租赁
标的物公产房不限于此
出租人公产房产权单位、代管单位或直管单位(房管所)

承租人必须是北京户籍，并且没有其他住房无此限制
合同形式书面形式，由政府部门提供的标准合同书面或

租金极低、完全是象征性的根据市场行情确定
租赁期限很长，理论上可以存续于承租人终生由双方当

转租不得转租经出租人同意可以转租
租赁关系的发生、变更(包括承租人的变更)多数情况根

当事人之间的行政管理关系出租人与承租人之间除了

透过上面的比较，我们可以发现，公房租赁关系是一种

在公房租赁关系中，出租人的权限、承租人的资格、租
(合同)
而是一种用益物权，本文将其称之为“公房使用权”。(见
，载于最高人民法院法学研究所编：《人民法院
。2003年第3辑总

第45辑，人民法院出版社。)
笔者以前曾认为公房承租人对于公房享有的是一种居
632——634条就对居住权做

虽然，我们经常看到有的法官在婚姻家庭案件的判决中
。需注意的是：这里所

总之，北京市目前存在的公房租赁纠纷是我国社会经济
;公房承租人对
(债权)，而是公房使用权(物
)。当然，在法律没有将公房使用权规定为物权的时候，笔


二、公房承租人的变更
请求变更之申请人需要具备什么样的基本条件呢根据
;与原承租人为同一户籍;是原承
;与原承租人共同居住一年以上;没有其他住

但是，上面所列的也只是一部分条件。现实生活中，公
(房管所)通常要求拟变更公房承租人的家庭成员
甚至有的公房管理部门(房
)要求对家庭成员达成书面一致的情况进行公证，否则不
(房管所)是不
(房管所)要求家庭成员达成书面一致意见的条件

;有的甚至伪造其他家庭成员的签名，骗过公房管理部门
房管所)，变更自己为公房承租人。针对这种情况，其他家
其他家庭成员如何维权(提
)，实在让人头疼。我个人的初步判断是，主


三、公房拆迁补偿款的归属与分配
根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》，对公房承租人
1、公房承租人按照房
;2、被拆迁
(实物补偿);3、被拆迁人以协议方式收购公房承租人
(货币补偿)。现实生活中，比较常见的是第一

根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》，公房拆迁补偿
(以下简称《解答》)。《解答》第
《解答》仅仅适用于上海，并不适

笔者认为，如果把公房拆迁补偿款理解为承租人及其共
(包括拆迁人)
公房承租人所持有的租赁合同和房产证差不多(现实生
)，持有租赁合同或

在货币补偿方式中，拆迁补偿款的归属及分配取决于以

1、拆迁在公房承租人生前实施，公房承租人在获得拆

2、公房承租人生前与被拆迁人达成补偿协议，但在补

3、原来的公房承租人死亡，家庭成员就变更承租人事
所述，不再重复。
4、原公房承租人死亡，因为家庭成员不能就变更承租

那么在原公房承租人死亡，尚未变更承租人的僵持之
“承租人在房屋租赁期间
”虽然，承租人死亡后与其生前共同居住的人可以按
他(她)已经不再具有承租人的身份，虽然他(她)可能还是

现实生活中，在原承租人死亡后，通常由共同居住的家

那么在原承租人已经死亡，又没有签订新的公房租赁合
(她)不是承租人。
(平均)进行分割的。