商住公寓项目定位报告
商住综合体项目定位及投资分析
6月18日，恒 大地产以13.22亿元拿下广州珠江新城地块，楼面价32968元/㎡米，溢价高达169%，成为广州新地王。 6月20日，成都市国土局出让三宗土地，由于竞买人数超过3家，土地出让方式由挂牌改为拍卖，最终龙湖地产以溢价77%、总价12.86亿元夺得。 北京土地储备中心公告显示，位于海淀区万柳的居住用地将于7月4日出让，目前进入挂牌报价环节，其起拍价18.66亿元，折楼面底价已达24003元/ ㎡米，业内预计其将成为单价准地王。 6月25日，上海市规划和国土资源管理局网显示，将于近期挂牌出让位于虹桥商务区的4幅商住及办公用地，总挂牌价为26.6亿元。 不仅是一线城市，商住用地交易持续低迷的哈尔滨土地市场也出现转暖迹象。在25日举行的哈尔滨土地市场推介会上，该市共签订了包括7宗土地供 应《意向性协议》，拟供应土地面积130公顷。而今年以来，哈尔滨土地交易市场一度出现“零成交”局面。
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1.2 调控原因分析
主因:供应不足 次因:需求旺盛 其三:成本增加 其四:投机行为
市场
商品住房价格 过高、上涨过快
政策控制
降温，但不打压
主要见解：
1、坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展； 2、支持自住性需求，促进市场活跃； 3、保障房政策支持力度增强。 稳中趋紧，抑制不合理需求大方向不变。预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变 化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效 果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被 叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。
某商业街公寓产品定位策划方案
加强营销推广
通过多种渠道进行营销推广 ，提高产品的知名度和出租 率。
加强物业管理
提高物业管理水平，提供更 好的售后服务，提高客户满 意度。
产品持续改进与发展方向
01
智能化升级
引入智能家居、智能安防等智能 化设施，提高产品的科技含量和
竞争力。
03
社群化升级
打造社区文化，增强租户之间的 互动和归属感，提高产品的社交
定价原则与目标
要点一
定价原则
合理、公正、透明，兼顾投资者、开发商、市场及消费者 各方利益。
要点二
定价目标
确保产品在市场上具有竞争力，同时实现项目的利润最大 化。
定价方法与依据
01
成本加成法
根据产品的开发成本、市场平均 利润率和预期销售量等因素确定 价格。
市场比较法
02
03
竞争定价法
参考同区域、同类型产品的价格 ，考虑产品差异、市场供求等因 素定价。
性和人文性。
02
绿色环保升级
采用环保材料和节能技术，打造 绿色环保的居住环境，提高产品
的环保性和健康性。
04
投资价值提升
通过持续优化产品品质和服务质 量，提高产品的投资回报率，吸
引更多投资者关注。
THANKS
感谢观看
配套设施
根据项目定位和目标客户群体的需求 ，配备相应的配套设施，如健身房、 游泳池、儿童游乐场等。
智能化设计
在设计中引入智能化概念，提供智能 家居、智能安防等智能化服务，提高 居住品质和安全性。
07
产品风险控制
市场风险及应对措施
市场竞争激烈
某商业街区域已有多个公寓项目，市场竞争 激烈，可能导致销售困难。
房地产公寓项目产品定位报告
目标客户接受度高
市场供应少，拼合户 型
确定本项目住宅产品结构
方案二：不考虑 50/90，假设通过前 期工作，可将50/90 的规定取消。 总套数671套。
比例
35% 45%
面积段
90㎡以下 90-120㎡
房型
三房二厅一 卫 三房二厅二 卫 三房二厅二 卫 四房二厅二 卫
细分比例
35% 45% 10% 10%
按常规发展的可能结果
从竞争上
或与周边楼盘形成同质化竞争，或对旅游造成冲 击
从档次上 资源条件较差，档次受影响
从销售上 拿地成本高于周边项目，导致成本较高，价格无 竞争力
我们的期望目标
从竞争上
在竞争中脱颖而出，且不对旅游造成冲击
从档次上 保持项目一贯的营造水准
从销售上 快速销售，快速回笼现金
实现期望的途径
房地产公寓项目产品定位报告
报告思路
产品差异化 项目界定
问题界定 和结构化分析
一流的经济型产品 严控成本
产品定位与 整体开发思路
项目认知
提出问题
解决路径
实现目标
项目背景事实
区域现状为工业区，根据最新规划，虽有部分工厂搬迁，但今后 仍是以工业、仓储、居住、农居等混杂的综合性区域，且项目周 边无景观资源。 项目占地面积49亩。 项目土地成本为4300元/㎡，周边绝大多数项目地价在4000元/ ㎡以下，且集中在2500-3500元/㎡ 之间。
资源环境劣势较大 规模小 地价相对相高 未来交通便捷 生活配套不齐全 市场竞争激烈 旅游公寓仍在销 售期
项目周边道路现状较好，地铁建成，虽规划有公交站点，但无明 确实施时间。
项目除学校外，其余生活配套设施缺失。只能依托项目镇镇区设 施。 项目周边现有项目未售总量约有182万方，潜在土地供应约有85 万方。 推出A地块，总量约10万方。
无锡酒店式公寓项目定位报告
项目分析
的 项目运作 2个关键点
关键点一
项目酒店式公寓体量过大（1200多套）， 参考无锡目前酒店式公寓的市场消化速度（40套/月
左右），本项目从入市起的消化周期在2.5年左右。
参考个案去化情况分析
4F
波普艺术酒吧
健康养生中心 5F （包括泳池、影视健身房、温泉
概念SPA馆和油压推拿室）
凯燕环球中心——单层布局
扇形共享会客厅
大堂梯厅
6部客梯采用4.5米/秒瑞士迅 达进口高速电梯，凭卡进入 指定楼层
产品品质 酒店管理
包租 企划推广
成功要素
高标准的装修(3000元/平米) 凯宾斯基大酒店统一管理 投资客户信心增加
装修标准 1200 3000 3000 2000 —— —— ——
无锡酒店式公寓尚处于起步阶段,目前主要集中在市中心和太湖广场等区位条件优 越的区域，凯宾斯基由于有酒店的统一管理、高品质的产品以及包租的营销手段，实 现了产品较好的销售。
重点个案
凯燕环球中心
区位概念：南长永和路18号（太湖广场旁） 建筑指标：总建13.4万平方米 公开日期：2006.1 产品类型：酒店式公寓、办公 成交价格：酒店式公寓17500元/平方米（装
112-139
/
备注
/
最后80套房源于 07年10月推出， 采用精装修，价 格在10000以上 销售情况不好， 户型不好，开间
小，进深长．
从现目左主公目市前右要寓前场在（在面的上售装售积销最酒修酒集售好店标店中情的式准式在况两公3公60来个0寓0寓-看07酒都项元0，店平采目/平酒式方用规方店公米精模米式寓之装基）公，间修本。寓总。销在销价售5售万都，情平在售况方1价1良米0达万好以到元，内1以4年。0上销00。售-17量5在002元.5/万平平方方米米。
南宁商住公寓商业项目定位建议方案提案报告模板
南宁商住公寓商业项目定位建议方案提案报告模板XX项目定位建议初稿一、项目分析1、规划分析：项目地块及前期规划局限，产品定位调整现阶段；2、市场分析：目前市场高端商住公寓稀缺，依托区域发展长远看商住公寓价值凸显；①市场商住公寓型投资产品热度上升。
观察南宁近期市场表现，商住公寓在售项目约10个，面积为35-60㎡之间，整体走量较好，说明客户对商住公寓型投资产品关注度上升；②五象效应逐步形成，2016年6月30日地铁4号线已开工建设，2017年8月地铁3号线已在铺轨，急需稀缺产品抢占市场“头道汤”。
根据区域效应正在逐步形成，地铁即将开通，新推盘均有较大商住公寓供给。
作为离XXX和XXX 最近的项目，势必要抓住先机，以商住公寓产品作为“稀缺品”入市，抢占市场“头道汤”；③五象区域作为南宁新CBD中心，区域规划将有大量写字楼出现，办公物业竞争力削弱，投资型商住公寓产品价值功能凸显；3、销售分析：写字楼客户群体定向性较强，公寓客户覆盖面更广，弹性较大；①写字楼客户群认购周期较长，目前客户储备已消化殆尽。
商务大厦余货一层将近一年仍无法售出，原因主要是写字楼客户定向性较强，无法像其他客户群体，个体投资操作空间较灵活，简化了实际购买流程；且项目前期储客中写字楼客户消化殆尽，新品再以写字楼面世，项目将重新开始新一轮储客，周期较长；②区域客户群体结构转变，高端商务发展催生相关高端配套。
随着区域不断发展，五象区客户不再是纯粹的外来投资客，越来越多的商务人士入驻五象区办公，与之相关的居住、商业配套势必成型，商住公寓产品无疑是针对该群体的主力产品；自住或投资两相宜；小结：XXX项目以商住公寓产品定位，形成项目多元化产品销售，更利于客户群体积累；综合项目规划、市场前景及销售客户现状分析，我们认为XXX以商住公寓定位具备较强的可操作性，主要表现：一是基于产品差异化考虑，整体上打造项目“城市小综合体”的物业形态（写字楼+公寓+商铺），实现多元化产品销售；二是借势五象区发展和地铁效应，适时入市，再次为市场注入稀缺产品；三是压缩项目储客周期，利于快速实现资金回笼，为企业在南宁下一步扩张发展奠定基础；二、案例分享1、安吉·华尔街工谷概述安吉·华尔街工谷位于南宁市发展大道弘信路口，毗邻安吉万达广场，紧靠中心城区，是南宁市委、市政府睿智规划铸造的高智能、信息化、现代化产业商务园区。
某商住楼产品定位与商业定位报告
资料范本本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载某商住楼产品定位与商业定位报告地点：__________________时间：__________________说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容2006年8月北京市第七街区三期B10 商住楼产品定位与商业定位报告目录第一章总体市场回顾总结分析一、宏观经济分析1、北京国内生产总值分析2、北京全社会固定资产投资分析3、北京可支配收入分析4、消费性支出分析5、消费价格指数分析6、人均住房面积及商品房开发分析7、外商投资分析二、城市规划和城市化进程1、北京城市布局分析2、北京城市化进程分析2.1、城市化进程2.2、城市的扩张2.3、人口的郊区化2.4、基本影响3、其他影响因素3.1、奥运对北京未来发展的影响4、人民币升值影响分析5、小结三、05年北京房地产市场运营状况分析1、房地产开发投资完成情况2、房地产开发当年资金到位情况3、住宅用地供应情况4、住宅施工、新开工情况5、住宅供销情况5.1、商品住宅现房供销情况5.2、商品住宅期房供销情况5.3、存量住房交易情况6、住房价格情况6.1、商品住宅期房预售价格。
6.2、存量住房买卖价格。
四、06年第一季度北京房地产市场运营状况分析1、房地产开发投资完成情况2、房地产开发当年资金到位情况3、住宅用地供应情况4、住宅施工、新开工情况5、住宅交易情况5.1、商品住宅现房交易情况5.2、商品住宅预售交易情况5.3、存量住房交易情况6、住房价格情况6.1、商品住宅预售交易价格6.2、存量住房买卖价格第二章区域市场回顾总结分析一、丰台区域市场宏观经济概述1、房地产开发企业投资保持快速增长2、经济适用房建设稳步增长3、商品房销售增长迅速二、丰台区域商务、商业市场分析1、北京丽泽商务区--重点发展现代服务业2、中关村科技园区丰台园--生物医药电子信息为主导产业3、大红门特色商业街4、木樨园商业圈5、丰台商务核心板块分析6、丰台区域产业结构分析7、商务产品消费市场结构总结三、丰台区域消费市场分析1、年龄结构分析2、丰台区消费市场客群职业统计分析3、购买面积分析4、价格分析5、区域客群来源统计分析6、本项目后期市场预测四、区域竞争市场分析1、区域同档次竞争项目价格走势分析2、区域竞争项目供给与去化量一览表3、区域竞争分析总结第三章 B10商住楼销售策略方案一、项目分析1、项目概况2、商住楼项目SWOT分析3、产品定位4、客群定位二、项目（商业部分）分析1、区域商业市场分析2、本项目商业产品3、SWOT分析3、SWOT分析4、本项目商业部分定位5、商业部分规划要点建议三、项目推广策略1、产品策略2、定价策略3、差价原则：4、调价策略5、销售执行策略点6、营销渠道分析7、媒体选择：8、广告推广策略四、项目销售计划1、销售时间计划2、销售阶段计划3、销售回款目标（以全部销售计算）第一章总体市场回顾总结分析一、宏观经济分析1、北京国内生产总值分析2005全年，北京国内生产总值已经达到了6815亿元，按可比价格计算，较2004年增长11.1%。
天津滨海国际公寓项目定位报告
是假日经济与日常消费的 重要连接点；
塘沽区位图
津塘公路 本案 河
北 路
因此，本项目在交通区位上具备一定的优势。
项目宗地现状：
项目宗地原来具备一定的原有建筑， 地势平坦，经营改造需要时间；
现处于原有建筑拆除阶段； 宗地空地临时设有地摊铺位在经营。
3、在现有酒店公寓项目中，外籍人士租赁的比例较高，而这 一群体将会不断增加。
发展酒店物业具备市场空间，但要 适当控制规模，降低风险，同时在 价位、产品、服务等方面实现差异
化，保持有利的竞争优势。
五、投资酒店式公寓的充分理由
投资回报分析——酒店经营
在分析投资回报的情况， 我们选择了目前区域市场上 销售情况良好的泰达国际公 寓作为案例分析：
70-110㎡
20%左右
塘沽及开发区酒店经营及客户情况 ：
名称
年均租房率
常住客户比例
美华大酒店
30%
10%
泰达中心酒店
70%
30%
泰达国际酒店
75%以上
35%
泰达万丽酒店
75%以上
25%
金帆酒店
65%
15%
胜利宾馆
70%
25%
区域酒店经营情况良好，常住客户比例占据一定的 市场空间。
塘沽及开发区酒店常住客户描述 ：
410元/㎡ 80㎡ 70%
22960元 275520元 110208元 165312元 11000元 70400元
43% 94912元
投资回报分析——个人投资
以北京金桥国际公寓为案例分析：
包租固定回报：
销售价格
面积
包租回报率 年投资回报
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1居
96.57
18%
60.25-96.26 871.72 22.2%
-
-
2居
3居
其它
117-161
64%
235/290.44
16.4%
165
1.6%
159.81-163.1 8.3% 193.61-194.36 8.3%
－
－
83.75-128.54 35%
LOFTEL 北京香颂
68.95-88.55
32.2%
-
-
-
88.31-133.49 43.9% 111.03-196.18
17.2%
163.2-181.79 193.46-223.1
100% 6.7%
设计概念 SOHO
LOFT、蒙太奇 SOHO LOFT SOHO LOFT -
主力户型：多数集中在二居； 面积区间：一居约36～96平米、二居约50～160平米、三居约100～290平米，其它约160～580 户型配比：一居多数占20～30%，二居多数占45～55%，三居多数占20～30%，其它多数占10% 设计概念：流行设计为SOHO、LOFT
115-149.39
30%
170/300
15%
129/127/115 66.7% 140/151/160 11.1%
-
-
-
-
217.6-218
50% 271.53-272.02 50%
CITY ONE
57.1-57.81 16.2% 118.91-140.76 26% 170.18-195.54 44.1% 208.05-588.57 13.7%
City one(金隅国际)位于望京地块的 南侧，规划建设用地面积33400平方米， 由南区和北区两部分组成。总建面 178900平方米，居住建筑面积119900 平方米，其中南区由4栋32层99.2米高 的塔楼和3栋18层56.6米高的板楼组成。 北区由2栋8层、11层的板楼组成。
LOFTEL位于朝阳区望京湖光中街1号, 为建筑面积约1万7千平方米左右的 商住两用楼，地上为16层，地下为1 层。一、二层为商业用房：二层为 青鸟健身望京店，一层为大厦大堂， 物业管理中心，银行及星巴克咖啡， 3层至16层为商住两用房。主力户型 为160－190平方米，共77套。
设备设施
项目名称
电梯
热水
供电
供气
供暖
通讯
安防
建外SOHO 名牌电梯 24小时
苹果社区
名牌电梯, 2.5米/秒
24小时
阳光100
芬兰通力 24小时
远洋新干线
中外合资" 蒂森克虏伯 24小时
"
光彩国际公寓
原装进口日
本三菱 2.5m/s电梯
24小时, 直饮水
清城时代广场
24小时
CITY ONE 进口电梯 24小时
设施设备 户型设计 单体设计 总体规划 商住公寓设计任务书
商住公寓整体定位
目标客群解析
市场市调场研调研
汇 报 框 架
调查项目一览
建外SOH0 总建面：70万平米 户 数：SOHO公寓2000多套 均 价：20000元/平米 容积率：4.8
苹果社区 总建面：70万平米 户 数：一期2600多套 均 价：15250元/平米 容积率：4.37
阳光100 总建面：16.67万平米 户 数：1000套 均 价：13000元/平米 容积率：4.21
SOHO现代城共分为A、B、C、D独立的 四座， B、C座为4万平方米的写字楼， A、D座为10万平米的SOHO公寓。地下 共三层，地上部分约17万平米。整个 建筑的1、2层大部分为近2万平方米的 商场，内设步行街，设计中有艺术庭 院。D座2、3层为俱乐部，其中三层为 6米高的特殊设计，可供对层高有特殊 需求的客户使用，如画廊、影视制作 所、展览厅等。
光彩国际公寓由光彩建设集团有限 公司投资兴建,围合在工体与富国海 底世界10万平米绿地、4万平米水面 自然天成的清雅环境之中，光彩国 际公寓建筑面积16万平米，配设充 足的地下车位。兼具采光与布局均 好性的210-1000平米超大户型，圈 定高品质生活。
技术指标分析
户型
项目名称 建外SOHO 苹果社区
光彩国际公寓 总建面：16万平米 户 数：约400套 均 价：16000元/平米 容积率：4.37
远洋新干线规划了集“LOFT公寓”、 “高级公寓”、“酒店式公寓”、 “街区商业”、“高级会所”、“英 式园林”于一体的综合社区，总建筑 面积24万平方米，主力户型为100—— 160平方米，全部精装修，6栋塔楼同 期施工同期入住，开盘价格1万元/平 方米左右。
调查项目一览
CITY ONE (金隅国际I) 总建面：17万平米 户 数：南区592套 均 价：9200元/平米 容积率：3.59
LOFTEL（鹏景阁） 总建面：1.7万平米 户 数：77套 均 价：8900元/平米 容积率：5.86
北京香颂 总建面：30万平米 户 数：约1000多套 均 价：9100元/平米 容积率：约3
苹果社区总体规模约70万平米，分 为南、北独立两区，南区苹果公寓 36万平米。北区转基因苹果27万平 米，由蒙太奇商务公寓、苹果LOFT、 EVD大厦和现代院落商街苹果二十二 院街组成，构筑了CBD创意商务建筑 群。
CBD高档外销公寓，占地3.8公顷， 建筑面积21万平米，其红橙黄极富 时代感的建筑立面与长安街对面的 SOHO现代城南北呼应，被誉为“新 北京的东大门”成为现代北京的标 志性建筑之一。项目由5栋高层公寓 楼及3栋临街写字楼组成，目前居住 与商用业主50%左右为外籍人士。
北京香颂集合写字公寓、精品公馆、 花园洋房、城市公寓、商业中心5 种物业形态，不同的物业类型形成 商务——半商务——纯居住的自然 过渡，形成丰富的功能空间，更吸 引复合人群的和谐相处，自由交流 乃至激情对撞，为生活提供无限可 能。
调查项目一览
远洋新干线 总建面：24.4万平米 户 数：1120套 均 价：13500元/平米 容积率：3.99
LOFTEL
芬兰通力 24小时
双路供电 双路供电 双路供电 双路供电
双路供电 双路供电 双路供电 双路供电
天然气 天然气 天然气 天然气
天然气 天然气 天然气 天然气
地板式供暖
2条IDD
智能安防系统
市政供暖,户内设高档钢 制散热器
网络五类线入户，每户
均设信息插口. 预留2条 电话外线