广州市海珠区专业批发市场转型升级专题调研报告

广州市海珠区专业批发市场转型升级专题调研报告海珠区人大常委会专题调研组（2014年12月）专业批发市场是我区重要的商品交易平台和流通渠道，在我区经济发展进程中发挥着重要作用。

近年来，随着国际国内经济形势的变化，我区传统专业批发市场的功能与地位逐步下降，一些专业批发市场已不适应新型城市化发展的要求，自身的发展出现了许多瓶颈和隐忧。

如果不能有效地推进市场转型升级，将影响我区区域经济和社会的可持续发展。

近期，区人大常委会组织市、区人大代表进行专题调研，对如何推进我区专业批发市场转型升级进行了思考和研究，形成调研报告。

一、海珠区专业批发市场基本情况（一）总体概况全区专业批发市场共121个（不包括肉菜市场、农贸市场），总占地面积为167.9万平方米，建筑面积为299.3万平方米。

其中布匹类市场50个，二手车市场10个，农副产品市场6个，日用品和百货类市场45个，综合类市场10个，2012年交易额亿元以上13 个，2012年专业市场交易额超过540 亿元。

目前形成了以广州大道南二手车交易、南洲路粮油食品批发、新港西路中大纺织商圈三大专业批发市场集聚区。

按照市场影响力分—1—类，其中有国际国内影响力的市场76个、华南地区影响力的市场22个、广州地区影响力的市场23个。

（二）发展现状1.重点市场区域分布较为集中，具有交通优势。

从先天条件上看，海珠区具有较大影响力的重点市场基本分布在广州大道南和新港西路沿线及辐射地区，包括瑞康路、南洲路、东晓南路、新滘路等地区，如中大纺织商圈、南天（国际）酒店用品批发市场、瑞宝粮油批发市场等，地理位置优越。

如广州大道南北接天河越秀，南通番禺并延伸至珠三角，连接南环高速、华南快速干线等快速路段，形成较为完善的快速通行交通运输路网，为市场的发展提供便利。

2.市场具有行业影响力和辐射力，体现积累实力。

从发展实力上看，经过多年的积累，区内具有行业影响力的市场不乏其数。

如中大纺织商圈是华南地区最大的布匹和辅料交易集散地，其辅料交易占全球交易份额第一，针织面料在全国同类市场中品种最齐全。

瑞宝粮油批发市场、南天（国际）酒店用品批发市场、新华南鞋业百货广场不但在国内具有一定影响力，有的国外客商也经常到此选购洽谈，而且年成交额占到相当比例，其中瑞宝粮油批发市场供应的粮油占广州市年消费量的三分之一，南天（国际）酒店用品批发市场年销售额大约三分之一出口到国外，还是国家—2—商务部的商品信息采集点。

3.现代化商贸模式初步发展，展现市场转型新动向。

从发展动向上看，近年部分专业批发市场已由传统的“三现市场”（现场、现金、现货）交易逐步向现代展贸、电子商务和创意设计等高端领域发展，广州国际轻纺城、长江（中国）轻纺城等可为代表。

中大布市电子信息网、全球纺织商城网、布衣港等一批电子商务平台先后上线运行，使线上交易模式得以发展。

南天（国际）酒店用品批发市场则准备在国外设立展示本市场内经营商品的实体展示店，实现展贸与电子商务平台的有机结合。

珠江国际纺织城、广州联合交易园更是大力吸引国内外的设计企业、设计师和设计院校进驻，推进文化产业氛围的形成。

4.供大于求现象已有呈现，市场后继力问题值得关注。

从市场发展后继能力上看，近几年随着新开办市场的不断增加和经济结构调整，同时受电子商务快速发展的冲击，各类商品交易市场出现了供大于求的局面，大多数新开办的市场出现了招商困难、市场档位空置率较高的情况，市场后继发展能力问题值得注意。

经营状况比较好的市场大多为开办时间比较久的，以中大纺织商圈为例，主要是瑞康路沿线的市场。

二、海珠区专业批发市场存在的主要问题海珠区专业批发市场成形时间早，交易规模和影响力较大，—3—但是依靠传统发展模式已经三十年，随着改革开放的深入，伴随信息化，全国物流网络的形成，以及建设发展的新要求，海珠区专业批发市场存在的问题逐渐显露，市场竞争力逐步下降，与现代展贸型专业市场相比劣势明显。

（一）市场形成问题：缺乏规划引导，功能配套不足发展初期，多数市场由于早期自发形成，缺乏前期规划，造成盲目建设，无序发展，发展规模和方向没有得到有效控制。

一是由于缺乏规划，市场个体规模较小，硬件设施落后。

我区121个专业批发市场，中小型市场占了较大比例，营业面积3万平方米以下的小型专业批发市场海珠区有107个，占全区专业市场的88.4%以上，其中营业面积在2000平方米以下的专业市场，有22个，占全区专业市场的18.2%。

同时，市场多是由原旧城区的商铺改建而成或者为简易棚式建筑，既不符合现代市场要求，又带来诸如消防安全等问题。

二是从功能配套上看，由于缺乏规划，导致市场密度过大，布局不科学，市场周边配套缺乏，市场内部功能不足，缺乏现代物流、电子商务、金融服务以及住宿、餐饮等功能配套。

以区内最大的专业批发市场群中大纺织商圈为例，从20世纪90年代商圈初具形成，占地4万平方米、商户2100档，到目前的占地面积超过50万平方米、经营商铺15000多户，跃居为华南地区最大的纺织品集散地。

商圈在蓬—4—勃发展的同时，布局杂乱、配套不足的局限性越发凸显。

为了获取利益的最大化，市场开办方都尽可能将场地改成商铺出租，而对于物流装卸静、动态交通等配套设施的用地和建设则严重不足。

造成占道卸装货现象屡见不鲜，使有限的道路交通设施更加捉襟见肘，交通拥堵现象更加突出。

三是市场与我区发展规划方向不符。

广州市“中调”、“南拓”战略的实施确立了海珠区中心城区的区位优势，但与居民区混杂在一起的制衣作坊、仓库等造成的交通混乱，以及摊位式的专业批发市场至今在区内仍是比比皆是，这与海珠区作为广州“南部商圈”、“生态之岛”的都市理想并不相符，与海珠区发展会展经济、总部经济、文化创意、高新技术和商贸服务业为主要支撑的现代产业体系的区域战略不相符，也与海珠区建设现代化中心城区的总目标不符，需要我们进一步研究适应区域发展的转型之路。

（二）市场发展问题：呈现低端传统发展模式，产能低下主要表现在专业批发市场仍以传统模式经营为主，处于劳动密集型市场模式，与现代化集约市场模式存在差距。

从经营规模上看，个体小规模经营成为市场主流，从目前各专业批发市场内经营者持照情况看，个体工商户所占比重超过90%，公司（企业）所占比重不到10%。

从市场的交易方式上看，大部分市场主要采取对手交易方式和摊位式经营，较少如拍卖交易、电子交—5—易和期货交易等现代交易方式。

传统的交易方式和交易途径成本高、效率低，已经与现代商贸流通发展要求不相适应，限制了专业批发市场的辐射能力。

从市场管理方式看，专业批发市场的运营主要是传统的管理方式，市场的管理部门往往是收费型物业管理模式，管理人员素质不高，缺乏对入场客户的配套服务，市场功能不全、服务体系不完善，不能满足现代商贸发展的要求。

整体业态的低端发展，最终导致专业批发市场单位面积产出效益低下。

以中大纺织商圈为例，建筑面积（不含珠江国际纺织城、广州联合交易园）103万平方米，从经济效益看，每平方米建筑面积产生的销售额为2.62万元，增加值为0.10万元，仅相当于一栋高档写字楼的1.4%（保利国际广场北塔建筑面积5.7万平方米，平均每平方米实现增加值7.02万元）；中大纺织商圈每平方米建筑面积产生的税收仅有132.68元，仅相当于一栋高档写字楼的1.3%（保利国际广场北塔建筑面积5.7万平方米，平均每平方米实现税收0.99万元）。

地方财政投入产出比约为40:1（柯桥中国轻纺城地方财政投入产出比约为1:2）。

这是土地资源的严重浪费，也是产业劳动密集型低端发展的必然结果。

（三）市场衍生问题：吸引低端产业伴随发展，引发周边秩序混乱随着市场的低端业态发展，以专业批发市场为中心的产业链—6—为应运而生，并吸引大量低端产业随之发展，产生大量社会问题。

以中大纺织商圈为例，据初步估算，市场周边集结了21万左右的外来从业人员和包括1万3千多家制衣厂在内的5万多个厂、场和店铺，但这些从业人员中，近90%的文化素质低、从事低端手工劳动工作，如售货员、运输工、制衣工等，甚至有部分人从事非法营运、小贩等。

超过70%的从业人员居住在市场周边的城中村地区，使周边地区低端产业发展迅速，引发大量交通、消防、治安等系列社会问题。

市场周边城中村出租屋提供低廉的经营成本，造成“住改仓”、“住改商”等问题突出。

如一直困扰我区、存在极大消防安全隐患和扰民问题的德怡居服装批发市场，临街和道路两旁住宅都可破墙而出变成商铺，而对于这种自发形成、业主分散、无统一市场开办方的市场，正在快速蔓延和发展。

在商事登记制度改革的情况下，如何进行市场化管理也是一大难题。

吸纳中大纺织商圈三分之一商品销量的制衣厂和布料仓库，大部分集中于周边城中村出租屋，原本作为住宅的出租屋为何能够转成加工和仓储的场所，并且可以享受廉价的居民用水、用电，这些环节的管理问题也值得重视。

随着城中村厂房、仓库和外来人员的聚集进一步带动交通需求，成为“五类车”横行其道的源头和根本原因。

虽然区政府历年来均对交通、消防、治安问题进行整治，短期效—7—果明显，但反弹也较大。

（四）制约转型问题：土地性质复杂，内部动力缺乏在调研中我们发现，市场管理者提出最多的问题之一是专业批发市场土地使用性质复杂，成为制约市场转型发展的客观问题。

全区专业批发市场有相当部分市场土地使用性质为村社集体用地、市政配套用地等，部分市场为临时建筑物。

但按照最新的规划要求，大型批发市场建设应当使用物流仓储用地，其他商务活动一般也使用商业服务业设施用地。

因此，对于现有的历史存在的市场用地问题，即便这部分市场想要原地转型升级，也会受制于土地使用必须符合用地规划的要求，可行性不大。

对非永久用地的市场，由于原地升级需要前期资金投入，提高经营成本，在用地性质不能转为永久用地及租赁使用期较短的情况下，推动原地转型升级难度较大。

同时，受经营性用地必须招拍挂和集体土地流转配套政策未完善无法流转制约，许多市场采取合作开办的方式，合作方围绕物业经营权参与开发，投资升级改造的难度也比较大。

因此，专业批发市场长远发展与用地制约的矛盾一直存在，使转型升级受限。

而基于复杂的土地性质问题，也触及了不同的利益集团，同时受部分场主经营观念的限制，使转型缺乏内部动力。

如在中大纺织商圈内推进统一导购系统建设问题，部分经营者受限于土地—8—性质复杂问题不愿过多投资，部分经营者则是观念陈旧，注重短期收益，较少考虑市场长远发展，也不愿意投资，在难以取得全体市场经营者支持的情况下再好的计划也难以推进。

在调研中我们发现，无论是商户还是市场管理者，对于外部条件呼吁较多，希望政府给予政策上的优惠和支持，但是对于内部动力主体即市场经营主体和市场组织主体的作用则挖掘不够，现实中推进转型升级的动力也不足。