领地金科兰台府

土地四至周边
➢ 领地兰台府项目北侧和东侧临待开发土地，西侧临万科时光润园，南侧临红光大道和成青快铁，临红光大道 住户居住体验感较差；
➢ 因万科时光润园近兰台府一侧为34层的高层，兰台府后期洋房通风和采光遮挡较为严重；
二、项目外部价值分析
交通概况
➢ 项目附近交通干线依靠红光大道，后期项目附近将建成地铁6号线红高路站，项目1公里内公交线路较多，总
领地金科·兰台府
个案分析
2018 年 8月
一、开发商概况和项目简介 二、项目外部价值分析 三、项目内部价值分析 四、项目售楼部打造 五、项目营销动作分析
一、开发商概况和项目简介
开发商概况
金科博翠天宸
领地金科兰台府
金科天宸
领地锦巷兰台 金科星耀天都 领地中心
金科双楠天都
领地金科博翠粼湖
金科博翠府
二期 一期
\
产品类型 推售套数 推售体量 推售货值
一批次
高层 洋房
360
50464㎡
8.07亿
84
12761㎡
2.4亿
二批次
洋房
120
18228㎡
3.46亿
景观设计
➢ 项目景观依靠园林和水景共同打造新中式园林景观，内有老年活动中心和儿童乐园设计，但项目目前未设计
跑道和宠物乐园；
➢ 项目共有南北侧两个大门，两个非机动车出入口，两个机动车出入口；
金科中心
金科一城
领地海纳时代
金科天籁城
金科东方雅 郡
金科宸府
金科廊桥水乡
领地天府兰台
领地金融中心
售罄 在售 待售
领地地产
领地集团股份有限公司，创立于1999年，拥有 一级开发商资质、一级物业管理资质以及一级 建筑资质，开发足迹遍及中国30多座城市，于 2018年获得“2018四川房地产开发企业 top20”“2018四川房地产开发企业品牌价值 top10”
大 门
导视围挡
红光大道
售楼部
水景
广 告 大 牌
现场围挡包装情况
➢ 现场围挡包装采用了品质围挡隔断和绿植围挡隔断，品质感较高； ➢ 项目围挡内容主要是该项目的品牌、交通、教育、园林等价值以及项目的产品打造；
项目工地
工地围挡
犀 浦 地 铁 站
园林 景观
景 观 大 道
园林 景观
大 门
导视围挡
红光大道
售楼部
优点：户型较方正，空间浪费较少； 玄关设计，入户私密性较好； 步入式衣帽间设计，居住体验感较好；
缺点：竖厅设计，采光较差； 动静未分区，居住体验感较差； 厨房为两列式设计，动线重复，使用较为不便； 卫生间洗漱区和马桶未分离，使用较为不便； 客卫面积较小，使用不便； 水线较为分离，资源浪费严重；
主要 功能间
五、项目营销动作分析
项目营销节点
➢ 兰台府的营销动作从6月开始，主要为项目亮相和前期宣传，全面展示项目价值点，强化客户认知；
项目节点 渠道端
推广端
活动端 导视端 现包端
次卧12.3㎡ 客卫 5.7㎡
玄关 5.4㎡
主卧22.7㎡
次卧12.7㎡
客餐厅51.7㎡
景观阳台10.4㎡
优点：入户电梯，玄关设计，入户舒适性较高； 超大景观阳台设计，生活品质较高； 卧室和客餐厅面积较大，居住舒适度较高； 动静分区，居住舒适度高； 水线较为集中，资源浪费较少；
缺点：卫生间洗漱区和马桶未分离，使用较为不便； 走廊过道，存在一定的空间浪费；
软装布置
沙盘区 儿童区
资料架
销售动线讲解
➢ 置业顾问动线讲解以“九制匠筑”为线索进行讲解，但在区位图、单体模型和沙盘处存在动线重复的情况， 客户容易走神；
卫生 间
休
息
单
区
体
模
型
品 牌 墙
品牌LED屏幕
沙盘
区位图 隔断 大门
洽谈区 吧 台
儿童休息 区
询 位 台
品制（品牌墙，领地和金科品牌讲解）
心制（品牌墙，金科物业讲解）
主要 景观 客餐 厨 主 次 次 次 客 主 功能间 阳台 厅 房 卧 卧 卧 卧 卫 卫
开间
4.1m
7m
2.3 m
3.9 m
3m 3.4m
3.1 m
1.8 m
1.9 m
进深
1.7m
4.9m
3.2 m
6.1 m
3m
4m
3.5 m
3m
3m
户型分析
洋房143㎡，三室两厅两卫
主卫 6㎡
厨房7.5㎡
生活 阳台 4.5㎡
客餐厅34.3㎡
景观阳台8㎡
玄关3.2㎡
厨房7.4 ㎡
生活阳台 3.3㎡
优点：户型较方正，空间浪费较少； 玄关设计，入户舒适性较高； 横厅设计，采光较好； 主卧面积较大，居住舒适度较高； 厨房为L形动线设计，使用舒适度较高；
缺点：动静未分区，居住体验感较差； 玄关入户无拐角，私密性较差； 卫生间洗漱区和马桶未分离，使用较为不便； 走廊过道，存在一定的空间浪费； 次卧门位于玄关口，私密性较差； 水线较为分离，资源浪费严重；
园林景观
景 观 大 道
园 园林景观 林 景 观
大
门
导视围挡
红光大道
售楼部
水景
广 告 大 牌
售楼部导视
项目工地
➢ 售楼部外包引导作用不明显，导视作用较弱；该项目在犀浦地铁站斜对面设置有大牌广告；
工地围挡
犀
浦
地
铁
站
➢ 项目目前未启动渠道，来访均依靠置业顾问邀约和自然到访；
园林 景观
景 观 大 道
园林 景观
红光镇综合市 场
龙城国际商业 广场
西华大学商圈
大学财富广场
类型 商业 医疗
名称 红光镇综合市场 龙城国际商业广场 西华大学商圈 大学财富广场 红光佳苑社区卫生服务站
距离 1000m 800m 496m 438m 967m
三、项目内部价值分析
总平和产品分析
➢ 项目由2栋高层+12栋洋房组成，园林采用行列式布局，楼间距均在20-30米左右；高层面积段135-143㎡，洋房 面积段143-170㎡（底跃170㎡，其余均为143㎡）
不大，没有新意；
石铺路 月洞门
树木 枯山水
石雕 树木
开放活动
➢ 来访客户签到后发放抽奖券，现场由毛笔大师书写客户姓名的定制折扇作为伴手礼； ➢ 售楼部门口现场有跳舞和舞狮表演；
项目工地
工地围挡
犀 浦 地 铁 站
园林 景观
景 观 大 道
园林 景观
大 门
导视围挡
红光大道
售楼部
水景
广 告 大 牌
定制折扇 抽奖券
开间
进深
景观 阳台 5.4m
1.6m
客餐 厅
厨 房
主 卧
次 卧
次卧
主 卫
客卫
5.4m
2.8 m
3.7 m
3m
3.4m
2.8 m
2.2m
8.7m
3.3 m
4.3 m
3.4 m
3.5m
2m
2m
户型分析
高层143㎡，四室两厅两卫
主卫 5.6㎡
次卧9㎡
客卫 5.4㎡
次卧13.6㎡
次卧10.8㎡
主卧23.5㎡
车位 栋数 层高 层数 面积段 梯户比 容积率
基础经济数据 成都领跑房地产开发有限公司 金科物业服务集团有限公司 高层/洋房 普通住宅 约61亩 约11.5万方 564户 983个 2栋高层，12栋洋房 高层3.05m，洋房3.15m 高层29-32F，洋房6F（底跃） 高层135-143㎡，洋房143-170㎡ 高层2T3，洋房1T2 2.0
积段135-143㎡，洋房面积段143-170㎡（底跃170㎡，其余均为143㎡），项目于8月11日开放售楼部，预计11月
中旬推售约444套房源，高层预计均价约16500元/㎡（含装修），洋房预计均价约18800元/㎡（含装修），除
洋房底跃外均为装修房
开发商 物业
建筑类别 物业类别 占地面积 建筑面积 总户数
水景
广 告 大 牌
园林打造
项目工地
园林 景观
景 观 大 道
园林 景观
售楼部 水景
➢ 园林主要运用转盘道路、石雕、石铺路、枯山水和月洞门造景来映衬新中式风格的住宅；
工地围挡
犀
浦
地
铁
站
广
告
大
大
门
牌
导视围挡
红光大道
➢ 可以看出该项目试图通过对售楼部园林造景的提升来拔高客户的心理价位，但园林景观和领地其他项目差异
距离 919m 830m 712m 753m 734m 586m 821m 600m 374m 733m
513m
资质 二级公办园 二级民办园
二级民办园 三级民办园 二级民办园
二级民办园 -
生活配套概况
➢ 项目一公里范围内医疗配套不足且品质较差；项目一公里范围内商业配套品质一般；
红光佳苑社区 卫生服务站
文制（区位图，城西文化氛围讲解）
地制（区位图，地理位置讲解）
城制（区位图，板块区域发展讲解）
学制（区位图，教育配套讲解）
行制（区位图，交通配套讲解）
居制（单体模型和沙盘，户型和产品讲解）
园制（沙盘，园林讲解）
活动现场客户情况
➢ 活动现场客户较多，8月11日全天到访客户约137组左右；周末两天一共到访153组客户； ➢ 根据现场情况来看，到访客户主要为郫都区的地缘性客户，主要年龄集中在35-55岁；
①非机动车出入口 ②小区次大门（紧急消防出 入口）
①
②
③
④
⑤
⑥
⑩银杏景观大道 ⑪蜀都花海（花海景观） ⑫世外兰矗（水景亭台景观）
③机动车出入口
⑦
④平步青云（水景走廊）
⑬地下消防控制室 ⑭物管用房
⑩
⑤清径雅韵（水景景观园林）
⑨
⑮垃圾用房
⑥天伦齐乐（儿童活动中心）
⑯非机动车出入口（紧急消防
⑦曲径听雨（水景景观园林）
出入口）
⑧宁幽卧禅（老年活动中心）
⑰天府云门（小区主大门）
⑨归园田居（水景景观园林）
⑱机动车出入口（紧急消防出
入口）
户型分析
高层135㎡，三室两厅两卫
生活 阳台 3.4㎡
主卫 5.6㎡
玄关4㎡
厨房9.2㎡
次卧10.2㎡
衣帽间6㎡
客厅37.5㎡
客卫4.4 ㎡
主卧15.5㎡
次卧11.9㎡
景观阳台8.6㎡
7.2㎡
㎡
客卫5.8 ㎡
主卧 24.2㎡
次卧13.2 ㎡
优点：户型方正，空间浪费较少； 三个卫生间设计，使用较为便利； 客餐厅面积较大，居住舒适度较高； 水线较为集中，资源浪费较少； 中西厨设计，居住品质较高；
缺点：除一楼外，卫生间洗漱区和马桶未分离， 使用较为不便； 走廊过道，存在一定的空间浪费； 一楼次卧居住体验较差，动静未分区；
➢ 项目东侧目前为销售中心，后期将拆除修建为约5500㎡的社区卫生所和生鲜超市；
洋房
高层
产品 高层
洋房
面积 135㎡ 143㎡ 143㎡ 170㎡
套数 120 240 170 34
占比 21.3% 42.6% 30.1%
6%
销售状况
➢ 项目分两期开发，首批次推售1#和14#两栋高层共360套，3#-6#五栋洋房共84套；预计十一月中旬首推； ➢ 第二批次为7#-13#七栋洋房共计120套房源，推售时间待定；预计2020年12月交房
金科地产
金科地产集团股份有限公司，为福布斯全球企 业、中国企业500强、中国地产品牌价值10强； 其下属金科物业荣获“2018中国物业服务百强 企业综合实力top10”，第三方调查业主满意度 连续七年超过90%
项目概况
➢ 领地兰台府项目位于郫都区红光镇西华大学南大门一侧，项目占地约61亩，由2栋高层12栋洋房组成，高层面
歌舞表演 模特展示
手写姓名 舞狮表演
物业服务
➢ 安保人员服务态度较好，从大门口至售楼部门口设有5个岗台，每个岗台在客户经过时会敬礼致意； ➢ 售楼部内场物业询位较乱，且茶水提供不及时；
售楼部内部包装
➢ 现场软装配合园林呈新中式风格； ➢ 现场沙盘、资料、区域图墙等质感较好；现场设有儿童游乐区，考虑较为周到；
主要 功能间
主卧
客餐 厅
厨 房
次次 卧卧
次 卧
客 卫
主 卫
客 卫
开间
3.9m
7.2m
2.1 m
3.2 3.3 mm
3.2 m
2.3 m
2.1 mபைடு நூலகம்
2.3 m
进深
8.3m
8.3m
3.5 m
3.5 m
4 m
3.5 m
3.3 m
3.5 m
2.5 m
四、项目售楼部打造
参观动线设计
红光镇 高铁站
项目工地 工地围挡
红光镇中心幼 儿园
红光镇贝蕾幼 儿园
西华大学幼儿 园
香港伟才国际 幼儿园
英格玛幼儿园
苗地幼儿园
西华大学附属实 验学校
红光高店小学
康馨贝幼稚园
爱茵堡美语国际 幼稚园
金雨点幼稚园
金太阳幼儿园
类型
幼儿园
小学 中学
名称 红光镇中心幼儿园 红光镇贝蕾幼儿园 西华大学幼儿园 香港伟才国际幼儿园
苗地幼儿园 金雨点幼稚园 金太阳幼儿园 康馨贝幼稚园 爱茵堡美语国际幼稚园 英格玛幼儿园 红光高店小学（建设中） 西华大学附属实验学校
的来说交通一般便利
交通主干线 红光大道 交通次干线 广场路 轨道交通线 地铁6号线红高路站（建设中） 公交交通线 710A路、723路、726路、P08路、P18路、 P301路、P39路、P51路、720路、733路、G173 路、P04路、P40路、P04A路、P17路、 P28路
教育概况
➢ 项目一公里范围内幼儿园教育资源较为丰富但品质不高，小学和中学教育资源不足；
主要 功能间
开间
进深
景观 阳台 6.1m
1.7m
客餐 厅 7.2m
8.3m
厨 房
主 卧
次 卧
次卧
客卫
主卫
3m
3.9 m
3.2 m
3.3m
1.9m
2m
2.5 m
5.9 m
3.9 m
3.9m
3m
3m
户型分析
洋房170㎡，四室两厅三卫
厨
房
次卧
7.2 11.5㎡
㎡
客卫7.6 ㎡
客餐厅50.7㎡
主卫 次卧11.2