房地产 企业融资方式的新发展
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Public Equity 12%
Private Debt (私募债权): 银行向房地产 公司的贷款
Private Debt 43%
Public Debt 16%
Private Equity
29%
Private Equity (私募股权) : 私人或组成的基金(包括 退休基金,保险基金,私募 基金,公司和个人等)
企业发行债券在境外是一种非常重要的融资方式,但是目前在 我国内地房地产企业债券融资方式非常少，发债融资对筹资 企业的条件要求较高，房地产企业更是困难。
《公司债券发行试点办法 》
中国证监会2007年8月14日正式颁布实施《公司债券发 行试点办法 》，这标志着我国酝酿多年的公司债券发行 正式启航，为我国资本市场注入新的活力，使我国资本市 场更加完善。
新加坡交易所
最短 一般
低 筹资额5-7%
较低 较差 较弱 较严格 5-10万新元 较弱
3、房地产投资基金(私募)
我国房地产私募基金尝试阶段 我国房地产私募基金的相关立法 我国房地产私募基金正式成立的一些障碍 我国房地产私募基金的前景光明
4、房地产投资信托基金
房地产投资信托基金的概念 香港房地产投资信托基金 其它国家和地区房地产投资信托基金 海外的中国房地产投资信托基金 我国房地产投资信托基金
2、房地产公司上市
全国房地产开发企业超过4万家, 从房地产 上市公司的数量来看，目前总共有90家(近 一半为买壳实现上市)，十多年来融资总共 才500多亿。
虽然我国先有部分房地产公司在海外成功 上市，但数量较少。
上市融资对筹资企业的条件要求较高，中 小型房地产企业很难涉足
总体上,国家不鼓励。
房地产企业融资方式的新发展
房地产企业融资方式的新发展
一、房地产金融的内容和我国的现状 二、我国房地产金融创新和前景
一、房地产金融的内容和我国的现状
1. 全球海外房地产资本市场 2. 美国房地产资本市场 3. 我国房地产企业融资 4. 我国房地产开发资金结构变化
1. 全球海外房地产资本市场
Public Equity (上市股权): 上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司
较长 较严格
较高 筹资额2.5%+
RMB200万
较高 活跃 较强 一般 RMB2万+信息费 最强
一般 较严格
较低 筹资额2.5-
3.5% +HK$1000万
一般 活跃 较强 较严格 HK$100-300万 较强
纳斯达克/ 纽交所
一般 严格 较高 筹资额7%+ US$300万
较高 一源自文库 较弱 最严格 US$5-10万 弱
Private Equity
19% Private Equity
(私募股权) : 私人或组成的基金(包括 退休基金,保险基金,私募 基金,公司和个人等)
Public Debt 18%
Public Debt (上市债权) : 房地产抵押证券产品和房地产企业债券
3. 我国房地产资本市场
上市的房地产公司 1.5%
房地产公司上市发展流程
定向募集
Pre-IPO
原始发行 IPO
已渡过初创期
产品和服务已被 市场初步认可
为更快的发展积 蓄能量
营业额初具规模
距 IPO 1年左右
在高速发展阶段 的后半部分
营业额规模已 达上市要求
市场份额进入 稳定阶段
追加股发 行（增发 或配股）
可转换债券 发行
公司已完成股 票初始发行
发行后业绩和 股票走势良好
公司收入进入 稳定发展期
已完成初股票 始发行
当期财务表现 良好
兼并收购
迅速扩大规模 进入新的市场 业务战略转型 考虑其它的战 略性调整
企业上市地点选择
比较项目
深交所/上交所 香港联交所
上市审批时间 上市审批难度 平均市盈率 筹资费用
筹资规模 交投活跃程度 后续再融资能力 上市后监管 上市后维持费用 投资者认同度
试点办法规定公司债发行实行核准制，发债公司可以无担 保，发行价格通过市场询价确定，为企业打开了低成本融 资渠道。试点办法规定，公司债发行价格由发行人与保荐 人通过市场询价确定，而不必如企业债那样去人民银行确 定利率区间。
试点初期，只有净资产规模在10亿元至15亿元的大型上 市公司才能发行无担保公司债。
1、房地产公司债券
企业债券 可转换公司债券 短期融资券 公司债券
公司债券发展
中国早在1987年就颁布了《企业债券管理暂行条例》，但 企业债市场一直停滞不前。截至2006年底，中国企业债余 额为2831亿元，仅占年债券市场余额的5％，占GDP的比例 不到1.4％。
1993年到1998年政府禁止房地产企业通过股票和债券融资， 因而直到现在，房地产企业仅有几家发行过房地产债券。
Public Debt (上市债权): 房地产抵押证券产品和房地产企业债券
2. 美国房地产资本市场
Public Equity (上市股权) : 上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司
Public Equity 8%
Private Debt: (私募债权): 房地产抵押贷款
Private Debt 55%
银行房地产抵押贷款 58%
各种自有资金 39.6%
上市房地产企业债券 0.9%
4. 我国房地产开发资金结构变化
银行 + 预售+ 开发商(自有资金) 资本 (股权+债权) + 开发商 + 银行+ 预售
二、我国房地产金融创新和前景
1、房地产公司债券 2、房地产公司上市 3、房地产投资基金(私募) 4、房地产投资信托基金 5、房地产夹层融资 6、保险资金 7、我国房地产金融创新的意义
房地产投资信托基金简介
房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投 资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在 向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。
它主要是拥有并营运带来收益的房地产，例如办 公楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房。主要 还是以租赁的方式把这些物业分租给租户，这些 租金为股东带来回报。
不宜详细说明“房地产投资信托基金”一词应包 括什么。相反，它应指任何主要投资于房地产并 以替投资者带来定期红利收入为目的而设立的任 何投资工具。
部分国家房地产投资信托10年的投资表现
全球 美国 加拿大 荷兰 澳洲 新西兰
1年 12.6% 9.4% 11.4% 19.9% 17.1% 10.4%
Private Debt (私募债权): 银行向房地产 公司的贷款
Private Debt 43%
Public Debt 16%
Private Equity
29%
Private Equity (私募股权) : 私人或组成的基金(包括 退休基金,保险基金,私募 基金,公司和个人等)
企业发行债券在境外是一种非常重要的融资方式,但是目前在 我国内地房地产企业债券融资方式非常少，发债融资对筹资 企业的条件要求较高，房地产企业更是困难。
《公司债券发行试点办法 》
中国证监会2007年8月14日正式颁布实施《公司债券发 行试点办法 》，这标志着我国酝酿多年的公司债券发行 正式启航，为我国资本市场注入新的活力，使我国资本市 场更加完善。
新加坡交易所
最短 一般
低 筹资额5-7%
较低 较差 较弱 较严格 5-10万新元 较弱
3、房地产投资基金(私募)
我国房地产私募基金尝试阶段 我国房地产私募基金的相关立法 我国房地产私募基金正式成立的一些障碍 我国房地产私募基金的前景光明
4、房地产投资信托基金
房地产投资信托基金的概念 香港房地产投资信托基金 其它国家和地区房地产投资信托基金 海外的中国房地产投资信托基金 我国房地产投资信托基金
2、房地产公司上市
全国房地产开发企业超过4万家, 从房地产 上市公司的数量来看，目前总共有90家(近 一半为买壳实现上市)，十多年来融资总共 才500多亿。
虽然我国先有部分房地产公司在海外成功 上市，但数量较少。
上市融资对筹资企业的条件要求较高，中 小型房地产企业很难涉足
总体上,国家不鼓励。
房地产企业融资方式的新发展
房地产企业融资方式的新发展
一、房地产金融的内容和我国的现状 二、我国房地产金融创新和前景
一、房地产金融的内容和我国的现状
1. 全球海外房地产资本市场 2. 美国房地产资本市场 3. 我国房地产企业融资 4. 我国房地产开发资金结构变化
1. 全球海外房地产资本市场
Public Equity (上市股权): 上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司
较长 较严格
较高 筹资额2.5%+
RMB200万
较高 活跃 较强 一般 RMB2万+信息费 最强
一般 较严格
较低 筹资额2.5-
3.5% +HK$1000万
一般 活跃 较强 较严格 HK$100-300万 较强
纳斯达克/ 纽交所
一般 严格 较高 筹资额7%+ US$300万
较高 一源自文库 较弱 最严格 US$5-10万 弱
Private Equity
19% Private Equity
(私募股权) : 私人或组成的基金(包括 退休基金,保险基金,私募 基金,公司和个人等)
Public Debt 18%
Public Debt (上市债权) : 房地产抵押证券产品和房地产企业债券
3. 我国房地产资本市场
上市的房地产公司 1.5%
房地产公司上市发展流程
定向募集
Pre-IPO
原始发行 IPO
已渡过初创期
产品和服务已被 市场初步认可
为更快的发展积 蓄能量
营业额初具规模
距 IPO 1年左右
在高速发展阶段 的后半部分
营业额规模已 达上市要求
市场份额进入 稳定阶段
追加股发 行（增发 或配股）
可转换债券 发行
公司已完成股 票初始发行
发行后业绩和 股票走势良好
公司收入进入 稳定发展期
已完成初股票 始发行
当期财务表现 良好
兼并收购
迅速扩大规模 进入新的市场 业务战略转型 考虑其它的战 略性调整
企业上市地点选择
比较项目
深交所/上交所 香港联交所
上市审批时间 上市审批难度 平均市盈率 筹资费用
筹资规模 交投活跃程度 后续再融资能力 上市后监管 上市后维持费用 投资者认同度
试点办法规定公司债发行实行核准制，发债公司可以无担 保，发行价格通过市场询价确定，为企业打开了低成本融 资渠道。试点办法规定，公司债发行价格由发行人与保荐 人通过市场询价确定，而不必如企业债那样去人民银行确 定利率区间。
试点初期，只有净资产规模在10亿元至15亿元的大型上 市公司才能发行无担保公司债。
1、房地产公司债券
企业债券 可转换公司债券 短期融资券 公司债券
公司债券发展
中国早在1987年就颁布了《企业债券管理暂行条例》，但 企业债市场一直停滞不前。截至2006年底，中国企业债余 额为2831亿元，仅占年债券市场余额的5％，占GDP的比例 不到1.4％。
1993年到1998年政府禁止房地产企业通过股票和债券融资， 因而直到现在，房地产企业仅有几家发行过房地产债券。
Public Debt (上市债权): 房地产抵押证券产品和房地产企业债券
2. 美国房地产资本市场
Public Equity (上市股权) : 上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司
Public Equity 8%
Private Debt: (私募债权): 房地产抵押贷款
Private Debt 55%
银行房地产抵押贷款 58%
各种自有资金 39.6%
上市房地产企业债券 0.9%
4. 我国房地产开发资金结构变化
银行 + 预售+ 开发商(自有资金) 资本 (股权+债权) + 开发商 + 银行+ 预售
二、我国房地产金融创新和前景
1、房地产公司债券 2、房地产公司上市 3、房地产投资基金(私募) 4、房地产投资信托基金 5、房地产夹层融资 6、保险资金 7、我国房地产金融创新的意义
房地产投资信托基金简介
房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投 资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在 向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。
它主要是拥有并营运带来收益的房地产，例如办 公楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房。主要 还是以租赁的方式把这些物业分租给租户，这些 租金为股东带来回报。
不宜详细说明“房地产投资信托基金”一词应包 括什么。相反，它应指任何主要投资于房地产并 以替投资者带来定期红利收入为目的而设立的任 何投资工具。
部分国家房地产投资信托10年的投资表现
全球 美国 加拿大 荷兰 澳洲 新西兰
1年 12.6% 9.4% 11.4% 19.9% 17.1% 10.4%