《品质管控敏感点案例手册》--营销篇

品质管控敏感点案例手册

---营销篇

2016版

前言

一个项目，从最初的总体规划到竣工验收，其间大抵有四个年头，我们努力着，让一张图纸上的意向，成为钢筋水泥的实体，成为千百户业主的理想家园。

为了多一分完美，少一分遗憾，此篇案例，汇集百余个项目经验，从客户敏感点出发，寻找产品营造和服务过程中可能存在

的瑕疵。供查阅对照。

不利因素 一 销售合同文本 二 样板房样板间 七 销售说辞

五

销售沙盘 四 设计变更 三 品牌使用规范 六 交付/办证通知 八 销售物料 九 其他

十

目 录

关键词：不利因素红线外未公示

案例描述：项目有不利因素公示，但集中现在红线内范围，未公示红线外1公里范围区域，客户认为项目有刻意隐瞒周围电厂污染的嫌疑。

措施建议： 1、更新不利因素公示牌，补充红线外1公里范围内不利因素点；

2、使用“购房须知”；

3、复核彻查红线外不利因素，统一销售口径。

关键词：不利因素红线内未公示完整

案例描述：对于非标准层，及不利因素（变电站、化粪池、公厕等）未在销售阶段做公示。措施建议：在售楼现场做不利因素公示，制作购房提示书，请客户签字确认。

关键词：不利因素告知

案例描述：3-6#楼二层商铺屋面可作为二层业主露台使用，实际有栏杆隔开，交付时无法走通。因商铺屋面结构未做降板，屋面保温找坡层施工完成后较室内高近200mm，改造困难，客户使用不便。

措施建议： 1. 仔细核查涉及户数，核查合同附图；

2. 核查销售说辞，是否有相关补充协议等书面文件；

3. 如有承诺，是否已明确告知不利因素；

4. 与客户约定露台使用规范及相关行为。

不利因素 一 销售合同文本 二 样板房样板间 七 销售说辞

五

销售沙盘 四 设计变更 三 品牌使用规范 六 交付/办证通知 八 销售物料 九 其他

十

目 录

关键词：合同税费约定疑义

案例描述：交付时，业主对收房流程中关于房款补差和契税预缴有疑议，认为房开公司先收钱再交房的做法不合理。

措施建议：1、复核《商品房买卖合同》相关约定；

2、统一销售说辞，遵循合同约定原则详细向客户说明流程设置的合理性。

关键词：合同附图交付有差异（补户型单页图、合同附图更新）

案例描述：精装修交付，厨房合同附图为实墙、户型单位为敞开式厨房，实际交付时采用玻

璃隔断，存在客诉隐患。

措施建议：1、统一销售说辞，解释户型优化的好处；2、未售房源更新合同附图；3、停止发放原有销售户型图册；4、加强工程和营销系统的衔接与沟通，加强销售物料审批流程的规范。

关键词：合同附图房号不一致

案例描述：销售合同，房屋编号与附图中的编号不一致。

措施建议：1、专题讨论，形成专项解决方案，排除后续风险；2、后续项目应关注相关政府部门审批房屋编号、销售合同编号、合同附图编号的一致性；3、注意销售楼栋号和工程楼栋号的一致性。

案例描述：预测绘规划图纸变更后，工程部未及时出变更联系单，导致合同附图未及时更换及告知业主（政府部门备案图纸正确）。

措施建议：1、重新考虑设备阳台区域；2、复核户数，统一销售说辞；3、未交付楼栋号应及时发送设计变更通知并做好记录准备。

二、销售合同文本

关键词：规划变更 合同附图 更换 告知

此处位置标注了设备阳台

实际是通风井标注

关键词：销售合同交付时间逾期

案例描述：项目逾期交付，实际交付时间与买卖合同约定不符，应合作方要求，一期将在无竣工备案表情况下交付。竣工验收备案所需先行进行的多个单项验收工作尚未完成，竣工备案表未能及时取得，存在较大的法律交付风险。

措施建议： 1.对业主、媒体关系管理、及政府手续等方面，制定应急预案；

2.所有交付细节，充分征询律师意见，降低风险；

3.向合作方书面告知、备案；

4.按合同条款约定制定赔付方案；

5.做好业主情感维护工作。

关键词：车位协议限高标准

案例描述：在车位协议中，未标明地下车位的限高标准，导致业主有异议。

措施建议：修改车位协议中关于车位的限高标准条款，今后所有的未售车位均按此修改后的标准协议执行。

关键词：车位协议人防车位

案例描述：部分车位协议未明确体现业主所购车位性质，在后续产权办理中可能引起纠纷。措施建议：1. 复核地方相关政策性规定；

2.督促项目公司召集相关部门、集团法务参加的专题会议，商讨应对处理方案；

3. 后续车位销售，需将“非人防”、“人防”车位协议进行区分；

关键词：储藏室售前未告知不利因素

案例描述：未提前明确告知客户储藏室内存在管道及集水坑等不利因素。

措施建议：1.储藏室购置/出租协议中，应明确告知相关不利因素；

2. 储藏室出售/出租协议中，不应将平面图作为附件黏贴；

3. 已发生情况，文字性文件明确告知客户购买中的不利因素，避免交付时客诉。

不利因素 一 销售合同文本 二 样板房样板间 七 销售说辞

五

销售沙盘 四 设计变更 三 品牌使用规范 六 交付/办证通知 八 销售物料 九 其他

十

目 录

关键词：设计变更书面告知

案例描述：5#楼1单元03和2单元01中间套、7#楼1单元03和2单元01户型进户门往里开。设计变更时未书面告知业主。

措施建议：由设计院出设计变更单后，完成项目公司内部审批手续后，由营销部根据销售合同约定完成书面告知手续并做好书面存档记录。

内开门外开

门