设施设备培训

•学什么：

•设备简介

•前期接管

•保养的规程

•维修的流程

•开元与小区的分工合作

•节能节岗

•主任做什么

•设备设施管理概论

•物业设备简介

•设备设施的前期管理和接管验收

•保修期的设备管理

•设备基础管理和档案建立

•设备标准化改造

•设备运行管理

•设备设施保修与消单

设备设施的保养

•节能型物业管理

•智能控制与物业安全管理

一、设备设施管理概论

•要点

•1、设备设施管理的概念

•2、设备设施管理的意义及其目的

•3、设备设施管理的主要内容

1、设备设施管理的概念

•概念：

对所有物业设备的使用、日常维护、维修与更新进行的管理工作的统称。

其中，物业设备包括给排水系统、供配电系统、通排风系统、垂直运输系统、消防报警系统以及建筑智能化系统等几大系统。（ps：物业设备的相关内容将在下章详

2、设备设施管理的意义和目的

•意义

（1）为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障；

（2）实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段；（3）提高现有设备、设施性能、完好率及延长设备使用寿命，减少与节约资金投入，保障设备安全运行的保证；

（4）城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设，与物质文明建设起到保驾护航的作用；

（5）强化物业管理企业的基础建设。

目的

科学、合理地对设备从使用、维护保养、检查维修、更新改造等过程进行技术管理和经济管理，使物业设备始终可靠、安全、经济地

运行，确保物业使用的整体功能，体现物业的使用价值和经济效益，达到物业保值增值的目的。

根本目标：用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率。

3、设备设施管理的内容

•两项主要工作

•用好管好设备

（1）制定合理的运行管理制定，保证设备在合理的外界环境和运行工况下运行，而不至于过快老化；

（2）通过合理的安排设备运行和进行技术改造，实现能源的节约，是当前社会的趋势。•开源节流

（1）设备节能改造和合理运行直接带来的水电能耗的降低；

（2）通过智能化设备的合理使用来替代人力，实现人工成本的节约。

具体来说，根据设备的生命周期，物业设备管理主要包括设备的前期介入管理、物业设备的接收管理、设备的基础资料档案管理、设备的运行管理、设备的维护管理、设施设备的更新改造管理等方面。本课程

下面将一一详细介绍。

二、物业设备简介

•要点

•建筑给排水系统

•建筑供配电系统

•建筑通排风系统

•建筑垂直运输系统

•建筑消防系统

•建筑智能化系统

1、建筑给排水系统

•（1）、建筑给水系统

•分类

生活给水系统: 为住宅、公共建筑和工业企业内人员提供饮水和生活用水;

生产给水系统: 提供工业建筑或公共建筑在生产过程中使用用水;

消防给水系统: 供给以水灭火的各类消防设备用水;

•系统组成

•系统功能

将水自室外给水管引入室内，并在满足用户对水质、水量、水压等要求情况下，把水送到各个配水点（如水龙头、生产用水设备、消防设备等）。给水方式

a、一般建筑物的供水方式

Ø直接给水方式：适用于室外给水管网的水量、水压在一天内均能满足用水要求的建筑

Ø设水箱的给水方式：室外给水管网供水压力周期性不足时采用

Ø设水泵的给水方式：室外给水管网的水压经常不足时采用

Ø设水泵和水箱的给水方式：室外给水管网压力低于或经常不能满足建筑内给水管网所需要的水压，且室内用水不均匀时采用

Ø气压给水方式：设置气压给水设备，利用该设备的气压水罐内气体的可压缩性，升压供水，宜在室外给水管网压力低于或经常不能满足建筑内给水管网所需水压，室内用水不均匀，且不宜设置高位水箱时采用

Ø分区给水方式：当室外给水管网的压力只能满足建筑下层供水要求时采用，室外给水管网水压线以下楼层为低区由外网直接供水，以上楼层为高区由升压贮水设备供水。

b、高层建筑的供水系统

高位水箱供水方式：并列供水方式、串联供水方式、减压水箱供水方式、减压阀供水方式

气压水箱供水方式：气压水箱并列供水方式和气压水箱减压阀供水方

式

无水箱供水方式：变速水泵并列供水方式和变速水泵减压阀供水方式

2、建筑供配电系统

•基本概念

•电力系统组成

为了充分利用动力资源及降低发电成本，发电厂通常建在远离城市和电能用户的地方，而将电能输送到较远的用电地区。为减少输送电能过程中的损耗，发电厂所生产的电能除厂用电和直配线路外，大部分由升压变压器升压后，经高压输电线路输送给用户。输电电压越高，输送的容量越大，输送的距离也越远。电能输送到用户后因用户的用电设备额定电压均较低，故需经降压变压器将电压降低，再将电能合理地分配到用户，这样由发电厂、变电所、电力线路及用户组成了一个整体，即电力系统。

•电力变压器

一般的供电包括变电和配电两个部分，变、配电所是供配电系统的核心。

功能：升高或降低电压，以利于电能的合理输送、分配和使用。

基本原理：输入输出电压之比等于一次绕组和二次绕组匝数之比

1-一次绕组；2-二次绕组；

3-铁芯；4-负载

常见变压器：湿式变压器，干式变压器

因为变压器工作绕组会发热，需要冷却，湿式变压器采用绝缘油冷却，干式变压器采用空气流冷却

如图：左图为湿式变压器，右边两图

为干式变压器

供电系统的常见设备

•常见高压一次设备

高压熔断器：保护电气设备免受过载和短路电流的损害，常见的如保险丝