舟山市房地产东港市民中心六幅地块项目投资可行性报告

东港市民中心六幅地块目录一、项目决策背景及结论1、项目决策背景外部环境普陀东港经济开发区是采用围海造地，不占一分耕地的省级经济开发区。

东港经济开发区地处舟山旅游金三角要冲，南面与着名渔港沈家门相邻，东南与国家级名胜风景区着名的佛教圣地普陀山和国家级旅游度假区朱家尖隔海相望，区位优势十分显着。

东港经济开发区的发展方向，是建成集港口、旅游、商贸、轻加工、服务、居住为一体，各项基础设施、公益事业相配套的滨海新区。

东港经济开发区规划面积12平方公里。

一期4平方公里已开发完毕，二期6平方公里已经启动。

道路、供电、供水、通讯、排水等基础设施均能保证开发的要求。

该项目所在区域有如下特点和优势:①完备的基础配套设施，打造高品质生活，整体区位性强②地理位置优越，交通便利，离老城区市区较近③环境清幽，小区规划合理，景观设计富有特色内部因素本项目位于东港经济开发区的东面，区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源。

2、结论在国家和地方有关政策、财税制度、货币制度相对稳定的前提下，确保投资强度，本项目的开发建设具有可行性，且可利用我司以往的成功开发经验、营销策略和积累的潜在客户源，亦能保证一定的利润。

二、项目情况及区位环境1、项目基本情况①项目位置：地块于东港经济开发区东面，毗邻法国欧尚超市、普陀区行政中心、高档特色海鲜城等，片区已初步建成东港区域高尚的住宅生活区。

②土地现状：土地平整。

③规划要求：2、项目区位环境区域概况6幅地块所在的区域位于普陀区东港经济开发区内，地块距离沈家门市中心约5公里左右。

东港经济开发区经过7年多建设，开发区内已有企事业单位百余家，总投资亿人民币。

目前开发区环境优美，人丁兴旺，各行各业欣欣向上。

区域配套东港目前居住人口约3万余人，已经形成了比较完备的商业设施，从购物、吃饭，到娱乐休闲，各种商店和场所基本齐全。

交通：临近329国道，公交1、2、9、27、28、29路均可到欧尚超市，项目周边出租车诸多，出行十分便利。

购物：法国欧尚超市、东港贸易城、好当家超市、东港建材城、东港家具城；休闲：沈园、海边人家休闲山庄、东港露天电影院、市民中心广场、海滨公园、儿童公园、图书馆、新天地咖啡馆；娱乐：花样年华KTV歌城、东港山庄；餐饮：海中州海鲜美食城、规划中的2个五星级大酒店、特色海鲜排挡；学校：东港小学、普陀中学、熊猫幼儿园、沈家门小学；银行：中国银行、建设银行、农业银行、信用合作社、工商银行；医疗：东港医院、东港社区卫生院、医药公司；三、普陀区概况1、城市区位及环境地理位置舟山市普陀区位于浙江省东北部，舟山群岛东南部，长江、钱塘江、甬江入海交汇处南缘海域。

介于北纬29°32′-30°28′，东经121°56′-123°14′。

南北长约105千米，东西宽约85千米。

区域总面积6728平方千米，其中海域面积平方千米，陆域面积平方千米（含潮间带平方千米）。

气候及自然环境普陀属北亚热带季风海洋型气候区，冬夏季长，春秋季短，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，年温差较小，温暖湿润，光照充足，雨量充沛，季风显着。

春季3月26日至6月15日（候平均气温10℃~22℃），冷暖空气交替频繁，风向多变，温度变化大，降水增多，主要灾害性天气有大雾、倒春寒等，偶有冰雹。

夏季6月16日至9月30日（候平均气温22℃以上），6月中旬至7月上旬为初夏梅雨期，雨量集中，暴雨增多，出梅后受副热带高压控制，多晴热天气，温度高，日照多，蒸发大，7~9月为台风主要影响期。

秋季10月1日至12月10日（候平均气均10℃~22℃），夏季风渐转冬季风，冷空气逐渐转强，气温成波状式下降。

冬季12月11日至次年3月25日（候平均气温10℃）以下，因北方冷空气频繁南下，气温急剧下降，多晴冷天和偏北大风。

2、行政区域分布普陀，佛教《华严经》中“一朵美丽的小白花”之意。

她位于浙江省东北部，舟山群岛东南部，因境内佛教胜地普陀山而得名，是舟山市的一个市属区。

全区共有大小岛屿455个，有人居住的有32个。

全区辖7镇4乡3街道，区治沈家门街道。

总人口万人，面积6728平方公里，其中海域面积平方公里，陆地面积平方公里，海岸线总长千米，是海洋大区，陆地小区。

普陀地处长江三角洲经济区、全国沿海要冲、舟山渔场中心。

背靠沪、杭、甬等大中城市，面临辽阔海洋，与台湾基隆港、日本长崎港、韩国仁川港相对。

自然资源丰富，渔业发达，港口优良，风光秀丽，气候宜人，素有“东海明珠”之称。

?3、东港开发区概述东港开发区位于舟山本岛普陀区沈家门的最东侧，即北纬30度东经122度附近，长约16千米，宽约千米的临海狭长地带，其地形为滨海丘陵和海涂浅滩。

东港开发区地处舟山旅游金三角要冲，南面与着名渔港沈家门相邻，东南与国家级名胜风景区着名的佛教圣地普陀山和国家级旅游度假区朱家尖隔海相望，区位优势十分显着。

四、舟山投资环境分析1、舟山经济发展状况GDP:除00-02年的年增幅在13%左右, 03-05年年增幅均19%以上，其中04-06的增幅达到了25%，高于全国的增长速度（%）。

2007年上半年，长三角16城市实现GDP 亿元，其中江苏省8城市实现GDP 亿元，浙江省7城市实现GDP 亿元，上海市实现GDP 亿元。

舟山市GDP为亿元，同比增长％，增速继续位居16城市之首。

这组数据充分反映了舟山市整个宏观经济较好的增长态势。

人均GDP:00-03年人均GDP增幅平均为15%左右,04-06年的平均增幅在23%以上，我们以06年人民币34475元约合为4325美元来说, (惯例人均GDP介于1300-8000美元)，说明其房地产发展处于快速上升阶段。

2、居民生活消费水平居民收入变动05、06年舟山市城镇居民可支配收入水平远高于于全国平均水平，说明舟山人民相对全国较为富裕，有相当的消费能力。

随着舟山市区居民人均收入不断上升将增加了对高品质住宅的需求及对房价的承受力。

舟山居民恩格尔系数居民恩格尔系数逐年递减（2006年略有回升），说明居民生活正有温饱型生活向以享受和发展为标志的富裕生活转变。

人均居住面积单位：平方米舟山市人均居住面积基本接近全省的水平，其中01-03年高于全省水平，03-06年相对全省而言增长缓慢。

3、人口规模及变动人口历年的变动情况单位：万人从舟山市人口变动的数据反映，人口呈缓慢下降趋势，城市化率加快，进而保持整体需求的稳步发展。

人口规划目标舟山市市域总人口规划近期（2005年）104万人，中期（2010年）106万人，2020年110万人。

4、城市规划状况（2000-2020年）城市规划目标总人口规划：舟山市市域总人口规划近期（2005年）104万人，中期（2010年）106万人，2020年110万人。

城市人口规模：规划近期39万人，中期42万人，远期50万人。

城市建设用地规模：远期城市建设用地平方公里，人均用地平方米。

2020年规划城市居住用地1402公顷，占城市建设总用地的％，人均居住用地平方米。

主要经济发展目标：近期（2005年）国内生产总值200亿元左右(以2000年价格计算,下同)，人均20000元左右；中期（2010年）国内生产总值270亿元左右，人均26000元左右；远期（2020年）国内生产总值500亿元左右，人均45000元左右。

预测2005年一、二、三产业的结构比重为∶∶。

社会经济发展目标：加快舟山的区位优势和“渔、港、景”资源优势向现实经济优势转化，以提前基本实现现代化统缆全局，以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，抓住机遇，进中求快，强化基础，勇于创新，深入实施科教兴市战略和可持续发展战略，争创机制市场化、区域城市化、陆岛一体化，促进全市经济发展和社会全面进步，围绕建设“海洋经济强市、海洋文化名城、海上花园城市”目标，优化城市空间组织结构，完善强化城市功能，提高城市规划管理水平，提升城市品位形象。

到2010年，城市化率达到65%以上，中心城区建成区面积达到45平方公里，人口达到45万人。

今后五年，从我市群岛型地理特征和发展状况出发，进一步加强城乡空间整合和功能区划，通过规划来引导城乡区域发展，最终实现舟山城镇“一个主体区域、两个发展侧翼”的大空间组织结构。

城市区域规划（2000-2020年）城市发展方向：主要围绕宁波——北仑——金塘岛——册子岛——老塘山——定海——临城——普陀——朱家尖轴线、上海芦潮港——大小洋山——衢山岛——岱山岛——西码头——白泉——长峙岛二条轴线为发展轴，在舟山本岛形成网络状的城镇一体化发展格局。

舟山市行政区范围：包括定海区、普陀区、岱山县、嵊泗县。

市域总面积万平方公里，其中，海域面积万平方公里，陆域面积平方公里（包括滩涂面积平方公里）。

舟山市城镇发展战略：优先发展中心城市，重点发展中心镇。

运用市场机制，积极推进舟山本岛城乡发展一体化、大岛城镇发展集约化，建立以中心城市为核心，中心城市、中心镇、建制镇相结合，规模不等、设施完善、布局合理的城镇发展格局。

市域城镇体系等级分为三级：(1)舟山中心城市，包括老塘山、定海城区、临城城区、普陀城区、朱家尖。

(2)二级中心城镇，包括高亭、菜园、金塘、白泉、六横、洋山、岛斗。

(3)三级中心城镇，包括小沙、岑港、干览、马岙、展茅、册子、桃花、虾峙、东极、秀山、长涂、岱东、泥峙、东沙、岱西、嵊山、黄龙。

舟山市域城镇体系规模结构表部分主要城镇职能分工表职能类型主要城镇综合型中心城市、高亭、菜园港口型金塘、岑港、六横、洋山等建制镇工贸型白泉、干览、小沙、展茅等建制镇旅游型马岙、桃花等建制镇渔农业及加工型虾峙、岛斗、嵊山等建制镇发展条件分析图规划范围城市用地发展方向：定海城区向盐仓、城东拓展，普陀城区向东港发展，开辟临城（含长峙岛）新城区。

舟山中心城市发展的空间形态为三组团二点带状城市组群，三组团即定海城区、临城城区、普陀城区，二点即朱家尖、老塘山两个发展点。

城市组团和发展点的主要职能：(1) 定海城区：现代化的海岛港口城市，舟山市近期政治、经济、文化中心，省级历史文化名城。

(2) 临城城区：舟山市中远期政治、文化、教育、服务中心，现代化的海岛生态新城。

(3) 普陀城区：全国著名的渔港，国家重要的海洋开发基地，舟山市旅游金三角的组成部分，普陀区政治、经济、文化中心。

(4) 朱家尖：普陀山国家级风景名胜区的组成部分，以休闲度假、海洋科研教育等为特色的旅游区。

(5) 老塘山：以港口、工业、仓储功能为主的临港工业区。

用地分析用地评价用地现状用地规划居住区规划：(1) 定海城区应在规划期内完善居住小区组团功能，通过旧城改造，改善城区居住环境。

在城区内划分为四个居住区，分别为解放路以北、环城东路以西居住区；解放路以南、环城东路以西居住区；解放路以北、环城东路以东居住区；解放路以南、环城东路以东居住区。