未来十年工程造价管理的发展趋势(尹贻林)
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客户 尽职审查产品 银行 第一类项目监督产品 房地 产开 发商 第二类项目监督产品
造价类产品
盈利性产品
工料测量及造价咨询产品 阶段
融资阶段
设计-建设阶段
DLS 公司 产品
项目管理产品
法律咨询 支持性产品 研究
· · · · · · · ·
计划管理 工程设计管理 程序管理 建安成本管理 招标采购管理 建筑安装管理 竣工及交收管理 搬迁和入户管理
尽职审查
项目监督
一、扮演客户的投资顾问——尽职审查
尽职审查：“协助银行及私募基金公司，在房地产项目买卖前为新建或半建成的建筑物进行尽职审 查或者投资评估”。此项业务主要是在购买项目之前帮助业主做评估，以识别项目的潜在风险，确 定投资的可行性。尽职审查业务的工作内容等同与项目监督业务中的尽职审查初级阶段。
项目监督业务主要工作内容
业 务 工作内容 Content progress against programme financial position against budgeted allowances any variation or additional items instructed/anticipate d general quality standard progress of any issues outstanding in Initial Due Diligence report ，or the previous periodic monitoring reports 方法与 思路
未来十年中国工程造价管理的展望
尹贻林
教授 国家教学名师
：院长 教授 博士生导师 ：所长 天津理工大学管理学院 公共项目与工程造价研究所
最具生命力的两大产品
一
尽职审查
项目监督
2
工程造价咨询业领域的拓展
——项目监督与尽职审查
项目监督与尽职审查业务：预计将广泛用于项目融资阶段，例如BOT/BT/PFI 模式 不仅涉及建筑业，也涉及金融业 不仅为房地产商服务，也为银行、私募基金公司服务
某些情况下，客户会要求对特定技术深入监督，公司 会引进相关领域的专家进入项目团队
避免人员流动，营造和维护一种促进高产高效的互动 环境。融入项目团队，倾听、分享、理解他们关系的 问题及其抱怨。 除充当客户的“耳目”之外，项目组还提供克服或缓 解困难的建议，有时，熟练的研发人员缺乏的情况下 ，团队经常被委托：在项目的重要领域，比如编制预 算、确定采购及成本控制体系等，负责辅导研发人员 。
尽职审查业务的基本工作方法与思路
方法与思 路 approach & methodology 方法简介 深入交谈，挖掘每 个客户风险态度， 发现客户最关心的 问题及要求，确保 提供的业务与客户 目标完美匹配。
尽职 审查
项目团队任命单-工作范围，取费 标准 建筑成本估算 规划-建设发展规划 采购方式-动态方式及现场方式 技术报告及调研 保险设备-建造，设计，现场保险 等 法律审批及法律约束
一次性建设成本 房地产
开发质 量的提 升
……
过分强调一次性 建设成本,忽视运 营及维护成本
全生命周期造价（LCC）管理模式下一次性建设成本与运营及维护成本的平衡
全生命周期LCC
价值管理VM
合理风险分担 PRA
可施工性
BIM
在LCC指导下的房地产开发商形成良性循环 注重LCC的 房地产开发商
由购房者承 担的维修费 用（运营费 用）在很大 程度上影响 了房地产企 业的口碑
通用质量标准
在尽职审查初期阶段报告 /之前阶段监督报告中的 重要项目的进展情况。
超越监 督
Beyond monitoring
尽职审查
项目监督
三、尽职审查、项目监督在国内的发展前景展望
尽职审查、项目监督业务巨大的市场需求
目前，我国房地产市场（property market）呈现出以 下趋势：
1 2
共同基金投资增加
20世纪70年代末、80年代初英美的一些工程造价界的学者和实际工作者 将项目竣工后的使用维护阶段纳入造价管理范围，提出了以实现整个项目生命 周期总造价最小化为目标的全生命周期造价管理理论(Life Cycle Costing— LCC)和全生命周期成本控制(Life Cycle Cost Control— LCCC) 。
尽职审查业务主要工作内容
业务 工作内容 发展评估 建筑现金流 设计资料-图纸、设计规范、性能 资料 建筑信息质量-信息的深度及广度 拟建的项目团队-能力、业绩、声 誉、符合性 Content development appraisal development & construction cash flow design information-drawings，specification， performance information construction information qualityscope&breadth of information proposed project team-competency，track record，reputation & suitability project team appointment-scope of service， fee levels，etc construction cost appraisal programme-development and construction programme procurement route- development level and construction level technical reports & investigation insurance provisions –construction，design， site insurance，etc statutory approvals & requirements 理解客户 需求 understanding concerns
FM
项目管理服务范围示意
全生命周期LCC
价值管理VM
合理风险分担 PRA
可施工性
BIM
LCC投资控制的思想二：控制的关键在于前期
决 策 和 初 步 设 计 技 术 设 计 施 工 图 设 计
100%
对 投 资 的 影 响 程 度
95%
Kelly（1982）的研究发 现一个项目80% 的造价在 方案设计阶段就已经确定， 所以后续的控制只能影响 到其余的20% 投资。 Wootoon（1982）认为 项目总造价中能受现场直 接控制的部分在6%-20% 之间。
合理风险分担 PRA
可施工性
BIM
基于LCC考虑建设成本、运营维护成本、运行效益的均衡 ——广州国际金融中心西塔
广州国际金融中心地上103层中，69楼以下为写字楼，69楼以上为超五星豪华酒 店；地下共4层，有珠江新城最大的地下停车场，共1700多个车位；28层附楼则 有国际会议中心、酒店式公寓、高档商场等，去年底已封顶。
2
风险控制（risk control） 进度控制（programme control）
3
质量控制（quality control）
4
最具辐射性的五大手段与理念
全生命周期造价管理（LCC）
二
价值管理（VM）
合理风险分担（PRA） 可施工性（Constructability
）
建筑信息模型（BIM）
机构性投资者增多
上述资金支配人在房地产市场寻求机会同时，需要一定机构评价项目的经 济可行性（financial viability）、与潜在项目相关的合同风险（asociated contractual risks of distress projects）等。 随后，上述资金支配人需要监管项目中资金使用情况、项目现金流、实际 进度与计划进度差值等。
提高开发商的口碑
购房者
吸引更多的潜在购 房者
开发商 声誉
房地产项目建成移交以后，其预期功能的可靠程度会受到前期 设计、施工成果的制约，也会因为使用过程中必然发生的劣化而 降低其功能，购房者（最终用户）通过维护/修复等活动实施以维 持其使用功能，通常这样的活动具有周期循环的特点。
全生命周期LCC
价值管理VM
可施工性：EPC集成管理模式下，设计方案优化与造价控制目标优化的重要措施， 提升项目价值的重要手段。
建筑信息模型BIM：可视化管理工具，协助决策者做出准确的判断，同时相比于传 统绘图方式，在设计初期能大量地减少设计团队成员所产生的各类错误，以至于 后续承造厂商所犯的错误 。
全生命周期LCC
价值管理VM
运营
在设计时，不能只寻求购置成 本的最优，忽略运营维护成本， 据研究，重大基础设施项目中 运行及维护成本占整个生面周 期成本的60%。
废弃成本
弃置、回收和处理费用
图
项目全生命周期成本构成
图 重大基础设施运行费用与其它费用对比
全生命周期LCC
价值管理VM
合理风险分担 PRA
可施工性
BIM
某房地产开发项目全生命周期造价管理(LCC)
75%
35% 10%
施工阶段
项目进展时间
1/4
1/2
3/4
各阶段对投资影响程度分析图
全生命周期LCC
价值管理VM
合理风险分担 PRA
可施工性
BIM
LCC投资控制的思想三：注意运营维护成本
成本类型 项目阶段 可行性研究 前期 征地动迁费 购置成本 设计 专业费用 施工 施工费用 安装费用 装饰费用 清洁费 一般费用 能源 保险 人员工资及福利 安全保障 功能性费用 例行维护 运营维护成本 维修 突发事件 变更/调整 营业税 税费 税费补贴 利息支出 商业利润 其它 法律咨询 土地施工费用 设计 建设管理 成本构成
项目监督业务的基本工作方法与思路
approach & methodology 方法简介 当出现下列情况时，向客户提醒： 1.出现潜在问题 2.项目目标可能无法实现 3.项目约束被突破 4.危机无法恢复前采取应急方案 调用公司内部的成本数据库中的相关项目的成本信息/ 标杆项目成本信息，严格检查不同建设阶段的成本预 算。
合理风险分担 PRA
可施工性
BIM
LCC投资控制的思想一：将视野拓展到全生命周期
策划决策阶段 计划与工程设计 项目建造阶段 运行使用阶段
方案 设计
项目功能策 划及论证
确定方案 完成可研
初步 设计
施工图 设计
开工 竣工验收 移交使用
项目 拆除
建造全过程管理
项目全过程管理
全生命周期管理
DM
PM LCCM=DM+PM+FM
8
最具辐射性的五大手段与理念 1 2
3 4 5
全生命周期LCC：通过整体考虑可持续发展、节能减排、集成化管理要求，从被 动地反映工程计转变为能动地影响设计。
价值管理：通过建立项目核心价值体系的生成，确定基于价值的造价控制目标， 将单纯控制造价转变为基于项目价值增值的目标集成化控制。
合理风险分担：从被动地反映合同管理结果转变为能动地影响合同管理过程。
与规划不一致的项目进度
风险管 理
risk management
资金使用超预算
项 目 监 督
指令/有计划的变更/新增 项目
成本估 算与控 制
cost appraisal and control
技术关 注
人际交 往能力
Technical concerns
strong interpersonal skills
尽职审查
项目监督
二、充当客户的耳目——项目监督
项目监督：通过风险识别、风险应对建议，保护客户效益；同时使得项目不受客户直接控制，使客 户在发展中获得效益。在建设过程中，项目监督团队充当客户的“耳目”（Eyes and ears），帮 助客户更好的实现：（1）风险控制；（2）成本控制；（3）计划控制；（4）质量控制。
1.尽职审查
实际需求
2.项目监督
尽职审查
项目监督
三、尽职审查、项目监督在国内的发展前景展望
需要的专业技能 尽职审查
这两方面正是 造价人员的专长所在
1
成本顾问（cost consultant）
2
项目监督
建筑合同专家（construction contract pecialist）
1
核心:成本控制（cost control）
全生命周期不仅包括初始阶段，还包括未来的运营维护以及拆除翻新阶 交通便利， 购房者居 段。 考虑一次性建设
成本与运营维护 成本的平衡
……
全生命周期 工程造价 管理模式
全过程 工程造价 管理模式
购房者节约 住舒适，维 ຫໍສະໝຸດ Baidu交通费用 修次数少 及时间
运营及维护成本
运营及维护成本
一次性建设成本
道路规划 合理，周 边配套设 施齐全
造价类产品
盈利性产品
工料测量及造价咨询产品 阶段
融资阶段
设计-建设阶段
DLS 公司 产品
项目管理产品
法律咨询 支持性产品 研究
· · · · · · · ·
计划管理 工程设计管理 程序管理 建安成本管理 招标采购管理 建筑安装管理 竣工及交收管理 搬迁和入户管理
尽职审查
项目监督
一、扮演客户的投资顾问——尽职审查
尽职审查：“协助银行及私募基金公司，在房地产项目买卖前为新建或半建成的建筑物进行尽职审 查或者投资评估”。此项业务主要是在购买项目之前帮助业主做评估，以识别项目的潜在风险，确 定投资的可行性。尽职审查业务的工作内容等同与项目监督业务中的尽职审查初级阶段。
项目监督业务主要工作内容
业 务 工作内容 Content progress against programme financial position against budgeted allowances any variation or additional items instructed/anticipate d general quality standard progress of any issues outstanding in Initial Due Diligence report ，or the previous periodic monitoring reports 方法与 思路
未来十年中国工程造价管理的展望
尹贻林
教授 国家教学名师
：院长 教授 博士生导师 ：所长 天津理工大学管理学院 公共项目与工程造价研究所
最具生命力的两大产品
一
尽职审查
项目监督
2
工程造价咨询业领域的拓展
——项目监督与尽职审查
项目监督与尽职审查业务：预计将广泛用于项目融资阶段，例如BOT/BT/PFI 模式 不仅涉及建筑业，也涉及金融业 不仅为房地产商服务，也为银行、私募基金公司服务
某些情况下，客户会要求对特定技术深入监督，公司 会引进相关领域的专家进入项目团队
避免人员流动，营造和维护一种促进高产高效的互动 环境。融入项目团队，倾听、分享、理解他们关系的 问题及其抱怨。 除充当客户的“耳目”之外，项目组还提供克服或缓 解困难的建议，有时，熟练的研发人员缺乏的情况下 ，团队经常被委托：在项目的重要领域，比如编制预 算、确定采购及成本控制体系等，负责辅导研发人员 。
尽职审查业务的基本工作方法与思路
方法与思 路 approach & methodology 方法简介 深入交谈，挖掘每 个客户风险态度， 发现客户最关心的 问题及要求，确保 提供的业务与客户 目标完美匹配。
尽职 审查
项目团队任命单-工作范围，取费 标准 建筑成本估算 规划-建设发展规划 采购方式-动态方式及现场方式 技术报告及调研 保险设备-建造，设计，现场保险 等 法律审批及法律约束
一次性建设成本 房地产
开发质 量的提 升
……
过分强调一次性 建设成本,忽视运 营及维护成本
全生命周期造价（LCC）管理模式下一次性建设成本与运营及维护成本的平衡
全生命周期LCC
价值管理VM
合理风险分担 PRA
可施工性
BIM
在LCC指导下的房地产开发商形成良性循环 注重LCC的 房地产开发商
由购房者承 担的维修费 用（运营费 用）在很大 程度上影响 了房地产企 业的口碑
通用质量标准
在尽职审查初期阶段报告 /之前阶段监督报告中的 重要项目的进展情况。
超越监 督
Beyond monitoring
尽职审查
项目监督
三、尽职审查、项目监督在国内的发展前景展望
尽职审查、项目监督业务巨大的市场需求
目前，我国房地产市场（property market）呈现出以 下趋势：
1 2
共同基金投资增加
20世纪70年代末、80年代初英美的一些工程造价界的学者和实际工作者 将项目竣工后的使用维护阶段纳入造价管理范围，提出了以实现整个项目生命 周期总造价最小化为目标的全生命周期造价管理理论(Life Cycle Costing— LCC)和全生命周期成本控制(Life Cycle Cost Control— LCCC) 。
尽职审查业务主要工作内容
业务 工作内容 发展评估 建筑现金流 设计资料-图纸、设计规范、性能 资料 建筑信息质量-信息的深度及广度 拟建的项目团队-能力、业绩、声 誉、符合性 Content development appraisal development & construction cash flow design information-drawings，specification， performance information construction information qualityscope&breadth of information proposed project team-competency，track record，reputation & suitability project team appointment-scope of service， fee levels，etc construction cost appraisal programme-development and construction programme procurement route- development level and construction level technical reports & investigation insurance provisions –construction，design， site insurance，etc statutory approvals & requirements 理解客户 需求 understanding concerns
FM
项目管理服务范围示意
全生命周期LCC
价值管理VM
合理风险分担 PRA
可施工性
BIM
LCC投资控制的思想二：控制的关键在于前期
决 策 和 初 步 设 计 技 术 设 计 施 工 图 设 计
100%
对 投 资 的 影 响 程 度
95%
Kelly（1982）的研究发 现一个项目80% 的造价在 方案设计阶段就已经确定， 所以后续的控制只能影响 到其余的20% 投资。 Wootoon（1982）认为 项目总造价中能受现场直 接控制的部分在6%-20% 之间。
合理风险分担 PRA
可施工性
BIM
基于LCC考虑建设成本、运营维护成本、运行效益的均衡 ——广州国际金融中心西塔
广州国际金融中心地上103层中，69楼以下为写字楼，69楼以上为超五星豪华酒 店；地下共4层，有珠江新城最大的地下停车场，共1700多个车位；28层附楼则 有国际会议中心、酒店式公寓、高档商场等，去年底已封顶。
2
风险控制（risk control） 进度控制（programme control）
3
质量控制（quality control）
4
最具辐射性的五大手段与理念
全生命周期造价管理（LCC）
二
价值管理（VM）
合理风险分担（PRA） 可施工性（Constructability
）
建筑信息模型（BIM）
机构性投资者增多
上述资金支配人在房地产市场寻求机会同时，需要一定机构评价项目的经 济可行性（financial viability）、与潜在项目相关的合同风险（asociated contractual risks of distress projects）等。 随后，上述资金支配人需要监管项目中资金使用情况、项目现金流、实际 进度与计划进度差值等。
提高开发商的口碑
购房者
吸引更多的潜在购 房者
开发商 声誉
房地产项目建成移交以后，其预期功能的可靠程度会受到前期 设计、施工成果的制约，也会因为使用过程中必然发生的劣化而 降低其功能，购房者（最终用户）通过维护/修复等活动实施以维 持其使用功能，通常这样的活动具有周期循环的特点。
全生命周期LCC
价值管理VM
可施工性：EPC集成管理模式下，设计方案优化与造价控制目标优化的重要措施， 提升项目价值的重要手段。
建筑信息模型BIM：可视化管理工具，协助决策者做出准确的判断，同时相比于传 统绘图方式，在设计初期能大量地减少设计团队成员所产生的各类错误，以至于 后续承造厂商所犯的错误 。
全生命周期LCC
价值管理VM
运营
在设计时，不能只寻求购置成 本的最优，忽略运营维护成本， 据研究，重大基础设施项目中 运行及维护成本占整个生面周 期成本的60%。
废弃成本
弃置、回收和处理费用
图
项目全生命周期成本构成
图 重大基础设施运行费用与其它费用对比
全生命周期LCC
价值管理VM
合理风险分担 PRA
可施工性
BIM
某房地产开发项目全生命周期造价管理(LCC)
75%
35% 10%
施工阶段
项目进展时间
1/4
1/2
3/4
各阶段对投资影响程度分析图
全生命周期LCC
价值管理VM
合理风险分担 PRA
可施工性
BIM
LCC投资控制的思想三：注意运营维护成本
成本类型 项目阶段 可行性研究 前期 征地动迁费 购置成本 设计 专业费用 施工 施工费用 安装费用 装饰费用 清洁费 一般费用 能源 保险 人员工资及福利 安全保障 功能性费用 例行维护 运营维护成本 维修 突发事件 变更/调整 营业税 税费 税费补贴 利息支出 商业利润 其它 法律咨询 土地施工费用 设计 建设管理 成本构成
项目监督业务的基本工作方法与思路
approach & methodology 方法简介 当出现下列情况时，向客户提醒： 1.出现潜在问题 2.项目目标可能无法实现 3.项目约束被突破 4.危机无法恢复前采取应急方案 调用公司内部的成本数据库中的相关项目的成本信息/ 标杆项目成本信息，严格检查不同建设阶段的成本预 算。
合理风险分担 PRA
可施工性
BIM
LCC投资控制的思想一：将视野拓展到全生命周期
策划决策阶段 计划与工程设计 项目建造阶段 运行使用阶段
方案 设计
项目功能策 划及论证
确定方案 完成可研
初步 设计
施工图 设计
开工 竣工验收 移交使用
项目 拆除
建造全过程管理
项目全过程管理
全生命周期管理
DM
PM LCCM=DM+PM+FM
8
最具辐射性的五大手段与理念 1 2
3 4 5
全生命周期LCC：通过整体考虑可持续发展、节能减排、集成化管理要求，从被 动地反映工程计转变为能动地影响设计。
价值管理：通过建立项目核心价值体系的生成，确定基于价值的造价控制目标， 将单纯控制造价转变为基于项目价值增值的目标集成化控制。
合理风险分担：从被动地反映合同管理结果转变为能动地影响合同管理过程。
与规划不一致的项目进度
风险管 理
risk management
资金使用超预算
项 目 监 督
指令/有计划的变更/新增 项目
成本估 算与控 制
cost appraisal and control
技术关 注
人际交 往能力
Technical concerns
strong interpersonal skills
尽职审查
项目监督
二、充当客户的耳目——项目监督
项目监督：通过风险识别、风险应对建议，保护客户效益；同时使得项目不受客户直接控制，使客 户在发展中获得效益。在建设过程中，项目监督团队充当客户的“耳目”（Eyes and ears），帮 助客户更好的实现：（1）风险控制；（2）成本控制；（3）计划控制；（4）质量控制。
1.尽职审查
实际需求
2.项目监督
尽职审查
项目监督
三、尽职审查、项目监督在国内的发展前景展望
需要的专业技能 尽职审查
这两方面正是 造价人员的专长所在
1
成本顾问（cost consultant）
2
项目监督
建筑合同专家（construction contract pecialist）
1
核心:成本控制（cost control）
全生命周期不仅包括初始阶段，还包括未来的运营维护以及拆除翻新阶 交通便利， 购房者居 段。 考虑一次性建设
成本与运营维护 成本的平衡
……
全生命周期 工程造价 管理模式
全过程 工程造价 管理模式
购房者节约 住舒适，维 ຫໍສະໝຸດ Baidu交通费用 修次数少 及时间
运营及维护成本
运营及维护成本
一次性建设成本
道路规划 合理，周 边配套设 施齐全